【正文】 知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 房地產(chǎn)趨優(yōu)論 【理論】：根據(jù)長尾理論，全球的市場正在迅速改變，趨優(yōu)消費(fèi)是一種爆炸式蔓延現(xiàn)象，是指消費(fèi)者渴望以高價購買優(yōu)秀產(chǎn)品、而以低價購買基本產(chǎn)品（趨低消費(fèi)），位于中間的產(chǎn)品處境則越來越尷尬。 矛盾 6—— 封閉特征 VS展示要求 ? 現(xiàn)狀：地塊沒有真正意義的臨街面和景觀，地塊封閉性強(qiáng)，昭示性差； ? 局限：限制營銷整體效益的發(fā)揮，無法通過大規(guī)模的不同類型高附加值產(chǎn)品（商業(yè)、寫字樓、酒店）配置，達(dá)到樓面地價降低的目的。 矛盾 5—— 超大盤運(yùn)作 VS大盤新人 ? 現(xiàn)狀：開發(fā)商復(fù)地在全國范圍之內(nèi)還沒有開發(fā)大規(guī)模城市中心的高端大盤經(jīng)驗(yàn)。 矛盾 3—— 規(guī)劃限制 VS產(chǎn)品創(chuàng)新 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。） GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。的酒店、寫字樓和商業(yè)設(shè)施全部出租，由于持有出租比例高，因此主要依靠長期的運(yùn)營實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 主要風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ，能否將住宅順利出售是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) ，能否將商業(yè)運(yùn)營成功是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵 自有資金占用 自有資金占用較少，目前一期銷售順利，已 經(jīng)投入了約 5億元資本 自有資金占用較高，大量被土地和出租物 業(yè)占用，目前已投資本超 10億 表：世貿(mào)錦繡長江與瑞安武漢天地的運(yùn)營對比 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。住宅、 23萬 m178。 產(chǎn)品類型和租售政策 綜合體開發(fā)： 住宅： m178。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 二、三鎮(zhèn)地王爭峰 【判斷】：未來幾年的武漢房地產(chǎn)市場，將出現(xiàn)武漢三大地王爭峰格局。 目 錄 PART1 巔峰挑戰(zhàn) → 理解與判斷 PART2 解決方案 → 趨優(yōu)化創(chuàng)新 PART3 挑選客戶 → 靜止的動態(tài) PART4 財(cái)務(wù)分析 → 增產(chǎn)不增收 PART5 外觀復(fù)地 → 高利潤告終 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一個原則 ： 延伸研究價值鏈的原則 —— 將 規(guī)劃、產(chǎn)品與營銷創(chuàng)新 作為解決方案的主前期手段，將 財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量、稅務(wù)負(fù)擔(dān) 三大因素變成研究的有機(jī)組成部分，以此實(shí)現(xiàn)打通價值鏈、實(shí)現(xiàn)高增值的目的。的拆遷量、保留道路與原植樹的規(guī)劃限制、 9070政策對于戶型發(fā)揮空間的壓縮，則為未來的開發(fā)之路帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一次前所未有的開發(fā)壓力 —— 、 3290元 /m178。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一種模式 ： 平行關(guān)聯(lián)定位模式 —— 根據(jù)本項(xiàng)目前期研究的關(guān)聯(lián)因素較多的事實(shí)，將采用“ 平行關(guān)聯(lián)定位模式” ，對前期紛紜關(guān)聯(lián)的因素進(jìn)行整合判斷 。 PART 1 巔峰挑戰(zhàn) → 理解與判斷 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 地塊 漢口地王 永清地塊 漢陽地王 鸚鵡洲片 武昌地王 武重地塊 開發(fā)企業(yè) 瑞安房地產(chǎn) 世茂房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 武漢天地 待定 土地面積 479600平方米 572093平方米 465321平方米 總建筑面積 140萬 m178。 地塊 漢口地王 武漢天地 漢陽地王 世茂錦繡長江 武昌地王 武重地塊 交易時間 2023年 4月 28日 2023年 2月 2日 2023年 1月 31日 容積率 A地塊 ， B地塊 樓面地價 2339元 /m178。全部出售； m178。寫字樓、商業(yè)全部出售 住宅為主： 主要為用于出售的住宅產(chǎn)品，其中 90m178。 三、模式與品類安排定贏利 項(xiàng)目 世茂“錦繡長江” 瑞安“武漢天地” 開發(fā)步驟 帶狀開發(fā) 塊狀開發(fā) 開發(fā)模式 以住帶商： 先開發(fā)出售性住宅再開發(fā)出租性酒店，有利于資金回收，投資回收期短，但不利于人氣的培育 以商促?。?先開發(fā)出租性商業(yè)后開發(fā)銷售性住宅，不利于資金回收，投資回收期長，但有利于培育人氣 盈利模式 以售為本： 除約 5萬 m178。 開發(fā)運(yùn)營啟示 【啟示一】 開發(fā)模式將影響大盤盈利模式，同時帶來不同的風(fēng)險(xiǎn) 武重項(xiàng)目的前期研究中，對于開發(fā)模式或主題的定位思路將極大地影響項(xiàng)目整體的風(fēng)險(xiǎn)界定。 四、六大矛盾：難以回避的尷尬 矛盾 1—— 最高地價 VS現(xiàn)實(shí)售價 ? 本項(xiàng)目樓面地價＝周邊項(xiàng)目樓面地價 2（周邊為 1800元左右）； ? 本項(xiàng)目成本（ 6000— 7000元 /m178。 矛盾 2—— 高額投入、交地緩慢 VS財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ?在 07年年底，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金凈流出金額預(yù)計(jì)達(dá)到 21億元，資金要求高，整體壓力大； ?來自 土地增值稅、高端物業(yè)消費(fèi)稅及開發(fā)政策的限制條款 出臺的不確定性，未來武漢高端市場的變化趨勢，將加大風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性。 ? 要求： 項(xiàng)目 90m178。武重項(xiàng)目將是復(fù)地自身開發(fā)歷史上一次重大的、具有戰(zhàn)略意義的飛躍和挑戰(zhàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 【理解】： 通過規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷創(chuàng)新來提高項(xiàng)目附加值和市場適應(yīng)能力； 通過對地段、區(qū)域、社會、品牌的價值包裝實(shí)現(xiàn)價值最大化； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 區(qū)域現(xiàn)狀理解 ? 中北路片區(qū)、東湖片區(qū)、徐東片區(qū)潛在的競爭大盤少，為武昌第一大盤。 ? 周邊片區(qū)相對低價樓盤的存在，對于武重項(xiàng)目未來的銷售將存在客戶分流的現(xiàn)象。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 樓市高地 ：環(huán)東湖板塊是武漢房價峰值區(qū)，高端供應(yīng)占武昌整體 66%，為公認(rèn)的高端積聚地、典型富人區(qū)。 ? 出入口將影響項(xiàng)目的區(qū)域歸屬，同時影響項(xiàng)目價值的營銷兌現(xiàn)。 三、破解 9070政策等政策限制 創(chuàng)新藍(lán)海降低市場價格敏感度 —— 藍(lán)海戰(zhàn)略，是使產(chǎn)品具有原創(chuàng)性、獨(dú)創(chuàng)性，從而形成產(chǎn)品品質(zhì)、形式上的稀缺性，從而提高產(chǎn)品的議價表現(xiàn)，提高利潤率表現(xiàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 深圳贈送面積方法匯總 深圳最早開始、最盛行贈送面積的城市，因此對武漢存在較大的借鑒意義。 四、產(chǎn)品定位理解與建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 通過分塊化的街區(qū)開發(fā)模式，最多可以達(dá)到 10%的商業(yè)面積比例，此時對應(yīng)的住宅平均銷售單價為 8649元 /m178。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 水晶城的建設(shè)理念 ? 通過對比、保留、疊加的建設(shè)理念，從街區(qū)尺度、公共空間、建筑形式以及院墻處理方面都進(jìn)行了對比、借鑒，將歷史文脈與當(dāng)代建筑融合； ? 組團(tuán)規(guī)劃：對道路圍合的不同地塊進(jìn)行了有區(qū)別的開發(fā)，充分利用原有工業(yè)規(guī)劃，將整個社區(qū)分三個各具特色的組團(tuán)空間。 地塊情況： ? 約 ，成都市“城東地王” ； ? 總建筑規(guī)模： 260萬㎡；其中包括：商業(yè)建筑面積： 20萬㎡； ? 交地程序：“整體出讓，分批供地、分期付款”的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 ? 將現(xiàn)代的國際視野引入成都，引入 420。 【大家觀點(diǎn)】：作為武漢樓市有史以來開發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、交地跨時最長的項(xiàng)目，同時也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開發(fā)總量第二大的項(xiàng)目，本司認(rèn)為，本項(xiàng)目起碼在武漢范圍內(nèi)并沒有可資借鑒的解決方案，必須放眼全國、甚至全球，以求探求到全新、獨(dú)創(chuàng)的解決方案，而開發(fā)主題＆模式 ，需要使各種產(chǎn)品之間形成正激勵關(guān)系。 主題定位理解： 復(fù)合街區(qū)與純住宅、都市綜合體的差異 科目說明 純住宅 都市綜合體 復(fù)合街區(qū) 產(chǎn)品類型 單一化住宅，有少量商 業(yè) 繁多，除住宅外，投資公寓、 商業(yè)、寫字樓體量大 為住宅服務(wù)的街區(qū)營造，少量 投資公寓、商業(yè)、泛辦公 風(fēng)險(xiǎn) 一般 較高 較低 實(shí)用區(qū)域 郊區(qū)大盤 城市中心 城市中心或交通便捷區(qū)域 規(guī)劃要則 以居住舒適性為唯一性目的的要求，規(guī)劃彈性定位弱 以項(xiàng)目總體價值最大化為要求，創(chuàng)造新的城市功能；規(guī)劃彈性定位弱 以凸現(xiàn)居住價值為要求，和城市進(jìn)行功能融合、提升，規(guī)劃彈性定位強(qiáng) 客戶描述 對城市功能要求不高， 居住客群 多元的客戶構(gòu)成，非居住科群 多 喜歡城市生活，居住客群 分期開發(fā) 分組團(tuán)開發(fā) 分產(chǎn)品類型開發(fā) 分街區(qū)開發(fā) 武漢代表 F天下別墅群、萬科城 市花園等 瑞安武漢天地、新世界中心、 世貿(mào)錦繡長江 暫無 企業(yè)資源 專業(yè)化要求 多元化要求 專業(yè)化要求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 開發(fā)模式設(shè)想 為實(shí)現(xiàn)建設(shè) CITY3M復(fù)合街區(qū)的目的，根據(jù)現(xiàn)狀，本司建議采取 PUD開發(fā)模式 ： 計(jì)劃單元綜合開發(fā)模式（ Planned Unit Development） ? 在形式上 ,就是“總體規(guī)劃 +單元開發(fā)”的大盤開發(fā)模式，這有利于實(shí)現(xiàn)整體的一致性、組團(tuán)的獨(dú)立性、產(chǎn)品的協(xié)同性。 PUD模式具有以下特點(diǎn)： —— 項(xiàng)目不是單個地塊，而必須有多個地塊作為一個整體； —— 具有綜合性功能，提供足夠商業(yè)、休閑、娛樂、文化活動場所； —— 提供負(fù)責(zé)維修管理的開放空間或公共設(shè)施； —— 注重為社區(qū)提供更好的生活環(huán)境，并具有一定的規(guī)范性； —— 適于在地皮昂貴的地塊開發(fā)； —— 利用其彈性開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)而得到最大的利益； —— 開發(fā)商必須有足夠的財(cái)力支持，項(xiàng)目具有引導(dǎo)市場信心的作用； —— 開發(fā)商與政府、當(dāng)?shù)匾?guī)劃人員有良好合作，實(shí)現(xiàn)“政府 — 開發(fā)商 — 社區(qū)居民”之間的互動，鼓勵居民早期參與便于項(xiàng)目市場定位； —— 創(chuàng)新和多樣化是 PUD的目標(biāo)。 PUD開發(fā)模式面臨的問題點(diǎn) 地塊不規(guī)則與規(guī)則街區(qū)的矛盾 設(shè)想：通過整體設(shè)計(jì)，將開發(fā)一期＆營銷一期分離，分期營銷運(yùn)作；其中，一期地塊可以根據(jù)情況設(shè)計(jì)，但營