【正文】 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED —— 復(fù)地武重項(xiàng)目前期研判路徑與解決方案 顧問機(jī)構(gòu)出品 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 前言 一次前所未有的開發(fā)使命 —— 作為武漢樓市有史以來開發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、交地跨時(shí)最長的項(xiàng)目，同時(shí)也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開發(fā)總量第二大武昌開發(fā)總量第一大的項(xiàng)目，大家顧問認(rèn)為：這是一次前所未有的開發(fā)使命，模仿、常規(guī)注定是徒勞的 …… 武漢沒有現(xiàn)成的范本。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一次前所未有的開發(fā)壓力 —— 、 3290元 /m178。的武漢樓面地價(jià)之最等帶來宣傳光輝的背后，是面對(duì)的武漢前所未有的成本與策略壓力；而跨越三年的交地時(shí)限、 106萬 m178。的內(nèi)環(huán)以內(nèi)第二大的開發(fā)總量、涉及 18萬 m178。的拆遷量、保留道路與原植樹的規(guī)劃限制、 9070政策對(duì)于戶型發(fā)揮空間的壓縮，則為未來的開發(fā)之路帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一次前所未有的市場挑戰(zhàn) 這是一個(gè)非典項(xiàng)目（非典型、非常規(guī)項(xiàng)目），是武漢樓市歷史上一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的策略與創(chuàng)新要求極高。上述壓力就是需要解決的問題，本司的前期研究將秉承找到研判路徑與解決方案的目的 ——— GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一個(gè)原則 ： 延伸研究價(jià)值鏈的原則 —— 將 規(guī)劃、產(chǎn)品與營銷創(chuàng)新 作為解決方案的主前期手段，將 財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量、稅務(wù)負(fù)擔(dān) 三大因素變成研究的有機(jī)組成部分，以此實(shí)現(xiàn)打通價(jià)值鏈、實(shí)現(xiàn)高增值的目的。 一種模式 ： 平行關(guān)聯(lián)定位模式 —— 根據(jù)本項(xiàng)目前期研究的關(guān)聯(lián)因素較多的事實(shí)，將采用“ 平行關(guān)聯(lián)定位模式” ，對(duì)前期紛紜關(guān)聯(lián)的因素進(jìn)行整合判斷 。 一個(gè)反傳統(tǒng) ： 動(dòng)態(tài)客戶研究 —— 綜合考慮本項(xiàng)目自身規(guī)模、資源與市場影響等因素，通過 市場趨勢法、典型案例借鑒法、專家討論法、異業(yè)資源整合法四個(gè)方面 進(jìn)行綜合研究，找出武漢高端市場與客戶的演變規(guī)律，并對(duì)發(fā)展趨勢做出判斷。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 目 錄 PART1 巔峰挑戰(zhàn) → 理解與判斷 PART2 解決方案 → 趨優(yōu)化創(chuàng)新 PART3 挑選客戶 → 靜止的動(dòng)態(tài) PART4 財(cái)務(wù)分析 → 增產(chǎn)不增收 PART5 外觀復(fù)地 → 高利潤告終 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PART 1 巔峰挑戰(zhàn) → 理解與判斷 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一、挑戰(zhàn)與壓力前所未有 ? 最高的宗地總價(jià) ? 最高的樓面地價(jià) ? 最長的交地時(shí)限 ? 最多的設(shè)計(jì)限制 ? 武昌最大的開發(fā)總量 如何歸避限制 實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利？ 這是本項(xiàng)目必須逾越的最大挑戰(zhàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 二、三鎮(zhèn)地王爭峰 【判斷】：未來幾年的武漢房地產(chǎn)市場，將出現(xiàn)武漢三大地王爭峰格局。 地塊 漢口地王 永清地塊 漢陽地王 鸚鵡洲片 武昌地王 武重地塊 開發(fā)企業(yè) 瑞安房地產(chǎn) 世茂房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 武漢天地 待定 土地面積 479600平方米 572093平方米 465321平方米 總建筑面積 140萬 m178。左右 150萬 m178。左右 106萬 m178。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 地塊 漢口地王 武漢天地 漢陽地王 世茂錦繡長江 武昌地王 武重地塊 交易時(shí)間 2023年 4月 28日 2023年 2月 2日 2023年 1月 31日 容積率 A地塊 ， B地塊 樓面地價(jià) 2339元 /m178。 1967元 /m178。 3290元 /m178。 產(chǎn)品類型和租售政策 綜合體開發(fā)： 住宅： m178。，全部出售； m178。的酒店、寫字樓和商業(yè)設(shè)施全部出租 綜合體開發(fā)： 5萬 m178。酒店，出租， 128萬 m178。住宅、 23萬 m178。寫字樓、商業(yè)全部出售 住宅為主： 主要為用于出售的住宅產(chǎn)品，其中 90m178。以下的戶型面積占 60%以上 預(yù)計(jì)開發(fā)周期 十年 五年 六 十年 土地初始成本 起拍 ，成交 起拍 21億元，成交 起拍 ，成交價(jià) 拆遷進(jìn)度（截止） A地塊已經(jīng)基本拆遷完畢，達(dá)到整體拆遷量的 80%以上 A1地塊已經(jīng)拆遷完畢，正在進(jìn)行 A2地塊的拆遷 主要為即將荒廢的廠區(qū)，有約 18萬方的建筑物需要拆除 工程進(jìn)度（截止） A4地塊的歷史重建區(qū)正在施工中 A1地塊已全面開工，會(huì)所建成，首期高層住宅封頂 尚未動(dòng)工 開發(fā)進(jìn)度 一期美食商業(yè)街正在招租 一期 17萬高層住宅正在預(yù)售 三鎮(zhèn)地王開發(fā)指標(biāo)對(duì)比 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 三大地王比較思考 本項(xiàng)目特點(diǎn)明顯： —— 規(guī)模次之； —— 容積率較小； —— 樓面地價(jià)和成交總價(jià)最高 —— 規(guī)劃以住宅為主； —— 地塊封閉性強(qiáng)； —— 受到的規(guī)劃限制較多 思考 —— 在武昌區(qū)域，依托區(qū)位、規(guī)模優(yōu)勢，毫無疑問是區(qū)域的第一大盤，因此武重地塊屬性是 武昌燈塔項(xiàng)目 理解 —— 規(guī)模大既是優(yōu)勢，同時(shí)也是操盤的考驗(yàn)所在，大盤開局不利則將極大地影響后續(xù)開發(fā)、而其涉及的教育、資源、配套等的要求也更高，不能試錯(cuò)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 三、模式與品類安排定贏利 項(xiàng)目 世茂“錦繡長江” 瑞安“武漢天地” 開發(fā)步驟 帶狀開發(fā) 塊狀開發(fā) 開發(fā)模式 以住帶商： 先開發(fā)出售性住宅再開發(fā)出租性酒店，有利于資金回收，投資回收期短，但不利于人氣的培育 以商促住： 先開發(fā)出租性商業(yè)后開發(fā)銷售性住宅，不利于資金回收，投資回收期長，但有利于培育人氣 盈利模式 以售為本： 除約 5萬 m178。的酒店用于出租外，其他 151萬 m178。的住宅、寫字樓、商業(yè)設(shè)施全部出售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 以租為本： 除 ，其他 m178。的酒店、寫字樓和商業(yè)設(shè)施全部出租，由于持有出租比例高，因此主要依靠長期的運(yùn)營實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 主要風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ，能否將住宅順利出售是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) ，能否將商業(yè)運(yùn)營成功是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵 自有資金占用 自有資金占用較少，目前一期銷售順利，已 經(jīng)投入了約 5億元資本 自有資金占用較高，大量被土地和出租物 業(yè)占用，目前已投資本超 10億 表：世貿(mào)錦繡長江與瑞安武漢天地的運(yùn)營對(duì)比 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 開發(fā)運(yùn)營啟示 【啟示一】 開發(fā)模式將影響大盤盈利模式，同時(shí)帶來不同的風(fēng)險(xiǎn) 武重項(xiàng)目的前期研究中，對(duì)于開發(fā)模式或主題的定位思路將極大地影響項(xiàng)目整體的風(fēng)險(xiǎn)界定。而這，將作為本司在后續(xù)合作中研究的重點(diǎn)。 【啟示一】 商業(yè)的借力非常關(guān)鍵 武重項(xiàng)目與上述兩個(gè)項(xiàng)目不同，缺乏規(guī)模的商業(yè)借力，但是如何安排的不同品類、不同產(chǎn)品類型的開發(fā)進(jìn)度，同樣也將影響項(xiàng)目的贏利模式和資金要求。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 四、六大矛盾：難以回避的尷尬 矛盾 1—— 最高地價(jià) VS現(xiàn)實(shí)售價(jià) ? 本項(xiàng)目樓面地價(jià)＝周邊項(xiàng)目樓面地價(jià) 2（周邊為 1800元左右）； ? 本項(xiàng)目成本（ 6000— 7000元 /m178。 ）＝武漢 2023年環(huán)東湖區(qū)域高端市場均價(jià)（ 6831元 /m178。 ，而目前項(xiàng)目周邊特別是中北路房價(jià)僅僅為 5000－ 6000元/m178。） GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 矛盾 2—— 高額投入、交地緩慢 VS財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ?在 07年年底，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金凈流出金額預(yù)計(jì)達(dá)到 21億元，資金要求高，整體壓力大； ?來自 土地增值稅、高端物業(yè)消費(fèi)稅及開發(fā)政策的限制條款 出臺(tái)的不確定性，未來武漢高端市場的變化趨勢，將加大風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性。 項(xiàng)目 支付對(duì)象 比例構(gòu)成 07年 4月 1日之前 2023年 12月 31日 移交場地 10日內(nèi) 政府一費(fèi)制收入 武漢土地儲(chǔ)備中心 轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交價(jià)款的 50% 第一期人民幣 5億元 第二期人民幣 3億元及部分土地溢價(jià)款 支付余下土地款 轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償款 武漢重型機(jī)床集團(tuán) 公司 轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交 價(jià)款的 50% 第一期人民幣 5億元 第二期人民幣 3億元及部分土地溢價(jià)款 支付余下土地款 合計(jì) 10億元 約 10億元 約 15億 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 內(nèi)部鐵路 /原植栽形成道路的保留 /一期不規(guī)則鋸齒式形狀 —— 形成對(duì)整體規(guī)劃的高難要求； ? 要實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利就必須創(chuàng)新，但是規(guī)劃限制無疑限制了創(chuàng)新的用武之地。 矛盾 3—— 規(guī)劃限制 VS產(chǎn)品創(chuàng)新 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 要求： 項(xiàng)目 90m178。以下戶型不少于總規(guī)模的 60%，是面積不是套數(shù)； ? 市場現(xiàn)狀： 一般地說，中小戶的附加值更低、單位開發(fā)成本更高；同時(shí)，本司估計(jì)90/70政策在武漢的房地產(chǎn)供應(yīng)、競爭的影響將在 2023年遞進(jìn)式呈現(xiàn)； ? 困擾 —— 形成利潤及銷售方面的壓力，加大后續(xù)規(guī)?；行粜彤a(chǎn)品價(jià)值的兌現(xiàn)。 ? 方向 —— 通過“以小戶之名做大戶之實(shí)”的設(shè)計(jì)創(chuàng)新 矛盾 4—— 強(qiáng)制戶型政策 VS中小戶低附加值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 矛盾 5—— 超大盤運(yùn)作 VS大盤新人 ? 現(xiàn)狀：開發(fā)商復(fù)地在全國范圍之內(nèi)還沒有開發(fā)大規(guī)模城市中心的高端大盤經(jīng)驗(yàn)。武重項(xiàng)目將是復(fù)地自身開發(fā)歷史上一次重大的、具有戰(zhàn)略意義的飛躍和挑戰(zhàn)。 ? 要求：超級(jí)大盤，系統(tǒng)借力、專業(yè)分工、貼近所在地的消費(fèi)實(shí)際更為重要。 G