【正文】 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)分析表 產(chǎn)品類型 開發(fā)環(huán)節(jié) 登記環(huán)節(jié) 持有環(huán)節(jié) 稅務(wù)認(rèn)定的普通住宅 增值率不超過 20%，免征土地增值稅 征收住宅價(jià)格 2%的契稅 免征或者征收稅率較低的持有稅或物業(yè)稅 稅務(wù)上認(rèn)定的非普通住宅 征收 30%以上的土地增值稅 征收住宅價(jià)格 4%的契稅 征收稅率較高的持有稅或物業(yè)稅 稅負(fù)差異分析 4%（測算值） 2%（實(shí)際值） 14%（預(yù)估值） 本司預(yù)測稅務(wù)上認(rèn)定的普通住宅與非普通住宅之間的稅負(fù)差額約在 20%，也就是說購買稅務(wù)上認(rèn)定的非普通住宅將要多支付相當(dāng)于購買房價(jià) 20%的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因此本司認(rèn)為 是否是節(jié)稅型住宅將是未來購房者購房的重要標(biāo)準(zhǔn) 。 從房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展趨勢分析： ? 稅務(wù)上認(rèn)定的普通住宅與高檔住宅的稅負(fù)差異將會越來越大，本司預(yù)計(jì)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收都會實(shí)行差異化稅率和征管制度， 節(jié)稅型住宅將繼節(jié)能型住宅之后成為新的市場熱點(diǎn)。 模擬測算：武重項(xiàng)目分年度靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 銷售收入金額 82,420 153,957 169,007 185,532 203,696 223,629 998,893 低層住宅 67,500 31,979 34,538 37,299 40,283 43,507 263,546 高層住宅 14,920 91,889 101,972 113,138 125,510 139,185 565,028 商業(yè) 0 30,089 32,496 35,096 37,904 40,936 170,319 成本 58,660 113,149 113,149 113,149 113,149 113,149 624,406 期間費(fèi)用及稅金 10,150 19,578 19,578 19,578 19,578 19,578 108,042 所得稅 (25%) 3,403 5,307 9,070 13,201 17,742 22,725 66,611 稅后利潤 10,208 15,922 27,210 39,604 53,227 68,176 199,834 毛利率 % % % % % % % 稅后凈利率 % % % % % % % 單位：萬元 三、靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)的各期開發(fā)要求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 另一方面武重項(xiàng)目又是中心城區(qū)拆遷風(fēng)險(xiǎn)最小的項(xiàng)目，這從以下方面可以體現(xiàn)： 1）武重地塊的拆遷面積占地塊整體可建面積比例約為 18%，比例較小，總體難度不大。 ? 本司目前已與中國移動(dòng)、招商銀行等專業(yè)機(jī)構(gòu)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò)，通過這種新的“異業(yè)資源整合”營銷模式，在項(xiàng)目的客戶定位上可以做到有的放矢，在有效減少前期投入成本的前提下，為項(xiàng)目爭取更多、更有效的客戶資源。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 1）水岸星城客戶積累進(jìn)程：數(shù)量的變遷。 —— 典型案例借鑒法 通過武漢市市場目前典型的高端項(xiàng)目的客戶研究，定向篩選符合本項(xiàng)目的客戶定位的樣本，進(jìn)行定向的訪談與調(diào)查研究。 價(jià)格上升空間巨大： 從左圖中可以看出，與這些一線城市相比，無論在房價(jià)收入比上還是在整體價(jià)格上，武漢都處于一個(gè)較低的水平。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 2023年高端項(xiàng)目選擇樣本及基本情況 說明： 2023年，武漢住宅均價(jià)漲幅較高達(dá)到了 25%左右，因此，結(jié)合當(dāng)年高端項(xiàng)目價(jià)格水平，此處以 5500元 /㎡作為該年度的高端價(jià)格判定標(biāo)準(zhǔn)，具備相應(yīng)市場知名度的項(xiàng)目共有 5個(gè)，基本情況如左圖所示： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 2023年高端市場及客戶基本特征 ? 消費(fèi)群體投資意識增強(qiáng) ， 小戶型產(chǎn)品銷售較快： 一個(gè)原因在于精裝修小戶型總價(jià)低 ， 消費(fèi)者承受壓力相對較弱；另外一個(gè)原因在于客戶消費(fèi)意識的轉(zhuǎn)變 ， 對房地產(chǎn)的認(rèn)識由單一的居住功能上升為投資功能 ， 消費(fèi)者投資觀念增強(qiáng) ， 從而使各項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)快銷； ? 外地客戶投資比例上升 ：這一點(diǎn)在 萬豪國際 項(xiàng)目中表現(xiàn)明顯 。 2023年高端市場及客戶基本特征 ? 2023年武漢高端市場初步形成 ， 主要集中在以地段優(yōu)勢領(lǐng)先的漢口中心區(qū)域 ， 主要消費(fèi)群體也以本土的地緣性客戶為主 ， 投資意識處于初步萌芽階段 。 從上述三個(gè)角度出發(fā)，選擇同時(shí)滿足上述三個(gè)條件的項(xiàng)目，作為本文的研究樣本。 四、動(dòng)態(tài)的趨勢分析：四法合一方法論 市場趨勢法 典型案例借鑒法 專家討論法 異業(yè)資源整合法 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 客戶調(diào)查的兩個(gè)核心內(nèi)容（穩(wěn)定因子）： ? 總價(jià)原則 —— 即城市中高端收入居民在購買住房時(shí)，愿意付出的代價(jià)，即可承受總價(jià)水平的最高限度 —— 穩(wěn)定的核心因素。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PART 3 挑選客戶 → 靜止的動(dòng)態(tài) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 用大約占建筑面積 25%的低層類別墅或多層花園洋房產(chǎn)品為例進(jìn)行具體分析測試。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 整體而言，大戶須先行 ? 小戶型暫時(shí)無法承擔(dān)和支撐項(xiàng)目一期的形象價(jià)值 —— 一定要讓 40%的 90平米以上的部分擔(dān)負(fù)起為項(xiàng)目貢獻(xiàn)形象價(jià)值的重?fù)?dān) ； ? 項(xiàng)目一期的開發(fā)責(zé)任需要明確 —— 獲取本項(xiàng)目全市范圍的形象競爭力＆價(jià)值感，為項(xiàng)目后續(xù)提供價(jià)值勢能； ? 規(guī)避低成本市場競爭的要求，讓首批客戶成為項(xiàng)目高端定位代表 —— 由于周邊同期開發(fā)項(xiàng)目成本較低，首期規(guī)劃的產(chǎn)品不要與周邊同期所推項(xiàng)目產(chǎn)生雷同，避開價(jià)格戰(zhàn)； 六、優(yōu)化住宅產(chǎn)品組合的設(shè)想 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 分析模型如下示意： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 主題定位實(shí)施考慮： 分街區(qū)規(guī)劃開發(fā)； 增加商業(yè)面積； 調(diào)整配套設(shè)置； 道路的半市政化； 增加對外通道，實(shí)現(xiàn)城市融合 形成連通中北路與東湖路的景觀商業(yè)城市道路 利用武重大門 ， 形成類似凱旋門之類的城市精神圖騰 利用和東湖的聯(lián)系 ， 參考潤園做法 ， 創(chuàng)造半步行街尺度的景觀入口 ， 能夠考慮拉直更佳 景觀主軸街道周邊規(guī)劃投資公寓 、 商業(yè) 、 泛辦公區(qū)域及服務(wù)性商業(yè)；通過商業(yè)空間的營造降低樓面地價(jià)的壓力 盡可能保留或打通小區(qū)道路 ，使項(xiàng)目與城市的聯(lián)系更加緊密 ， 同時(shí)建立立體化空間 ，加強(qiáng)街區(qū)之間的聯(lián)系 一期入口方向 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 從城市的角度規(guī)劃 420，將居住、商業(yè)、辦公等眾多城市需要融入其中。 工業(yè)廠區(qū)建設(shè)案例參考 2 成都 420廠 —— 華潤置地二十四城 廠區(qū)歷史與特色： 始建 1958年，俄式風(fēng)格，樹木與老舊的建筑相互融合。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 —— 將部分廠房，直接改造為會所、商場、單身公寓等，則不但是小區(qū)產(chǎn)品形態(tài)更豐富，創(chuàng)造新的符號，實(shí)現(xiàn)新舊建筑共生、相融。） 5% 16,000 9,036 8% 16,000 8,808 10% 16,000 8,649 15% 16,000 8,216 20% 16,000 7,730 ? 保持項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)不變的情況時(shí)，增加項(xiàng)目商業(yè)面積（設(shè)定商業(yè)價(jià)格為定值），可以有效降低住宅的成本壓力、提高利潤率表現(xiàn)，降低住宅的營銷壓力。 ? 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高增值比例組合安排要求 ? 作為城市中心 100多萬平方的項(xiàng)目，未來居住人口將達(dá)到 3萬人左右，因此差異化、多樣性要求是客觀現(xiàn)實(shí)； ? 多樣化產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)，將有利于整個(gè)小區(qū)形成高增值比例的關(guān)系 ； ? 項(xiàng)目規(guī)劃中必須有效增加高附加值產(chǎn)品的比例以降低高地價(jià)影響，比如商業(yè)、TOWNHOUSE、疊加等。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 提升價(jià)值，才能提升價(jià)格。 道路效應(yīng)借鑒案例 ? 水岸星城 —— 05年內(nèi)外道路建設(shè)為其帶來了約 500元 /平米的心理價(jià)值增幅； ? 萬科潤園包裝門前道路 —— 萬科楊園項(xiàng)目原屬街道窄小，周邊環(huán)境雜亂；入主后將門口道路翻修，命名為潤園路，整飭道路兩邊環(huán)境，為項(xiàng)目創(chuàng)造了庭院深深的儀式感； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 本項(xiàng)目與東湖直接距離較遠(yuǎn)，同時(shí)沒有直接道路通達(dá)，形成項(xiàng)目依托東湖板塊的阻力。地理上屬三鎮(zhèn)內(nèi)環(huán)線東端節(jié)點(diǎn)，輻射能力強(qiáng)； ? 宜居善所 ：東看東湖，西看沙湖與長江，北達(dá)徐東商圈，作為兼具人文（省府、高校）和自然資源的地塊，優(yōu)勢明顯，資源配置密集，是最適居住區(qū)域之一。武昌環(huán)東湖區(qū)域已經(jīng)成為中國罕見的都市湖區(qū)； ? 市場價(jià)值力 ：東湖區(qū)域的輻射能力和直接影響范圍都較中北路廣；可以獲取光谷、青山及武大等東湖周邊區(qū)域客戶的好感，容易為市場認(rèn)同接受。右； ? 東湖片區(qū)多為中小開發(fā)商的項(xiàng)目，項(xiàng)目知名度和市場價(jià)值認(rèn)可度卻較高，開發(fā)商小而不弱，目前均價(jià)為 8000－ 10000元 /平 m178。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案