【正文】 ? 從購(gòu)房者角度出發(fā)，本司可以將開(kāi)發(fā)商的所有成本開(kāi)支劃分為購(gòu)房者受益型支出和購(gòu)房者不受益型的支出；稅務(wù)負(fù)擔(dān)同樣作為一種成本開(kāi)支，屬于典型的購(gòu)房者無(wú)法受益的支出，開(kāi)發(fā)商支付的高額稅款購(gòu)房者并不會(huì)受益，因此 高額稅款支出并不會(huì)得到購(gòu)房者的認(rèn)同 。 PART 4 財(cái)務(wù)分析 → 增產(chǎn)不增收 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 高端市場(chǎng)客戶(hù)動(dòng)態(tài)綜合結(jié)論 據(jù)上結(jié)論，本司推測(cè)，隨著武漢城市經(jīng)濟(jì)的繁榮，外地客戶(hù)在購(gòu)房群體中的占比還將有擴(kuò)大趨勢(shì)；而且武漢市的房?jī)r(jià)收入比與整體價(jià)格水平都有一個(gè)較大的提升空間，以此為支撐，未來(lái)幾年內(nèi)，高端市場(chǎng)的上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 根據(jù)本司多年高端消費(fèi)者研究經(jīng)驗(yàn)，普通消費(fèi)者在無(wú)法了解項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)實(shí)狀況的條件下（尤其是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有類(lèi)似產(chǎn)品，居民無(wú)法找到對(duì)應(yīng)參照項(xiàng)目），無(wú)法對(duì)其未來(lái)期望選擇的產(chǎn)品以及相應(yīng)可承受的價(jià)格做出相對(duì)準(zhǔn)確判斷。 ? 同時(shí)，為了進(jìn)一步提高主打產(chǎn)品 高層住宅的性?xún)r(jià)比，必須繼續(xù)挖掘項(xiàng)目的未來(lái)價(jià)值， 也就是考慮如何降低購(gòu)房者長(zhǎng)期的使用和持有成本。 PUD開(kāi)發(fā)模式至今沒(méi)有在武漢被采用過(guò)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 思考一：商業(yè)規(guī)模與項(xiàng)目住宅均價(jià)的關(guān)系 商業(yè)面積比例 商業(yè)均價(jià)（元 /m178。 ? 本司建議要 不惜以較高的代價(jià)打通小區(qū)和東湖路之間的通道 ，使小區(qū)業(yè)主能夠順利進(jìn)入湖區(qū)岸線(xiàn)。 ? 徐東土地成本差異巨大，整體檔次較低。以下戶(hù)型不少于總規(guī)模的 60%，是面積不是套數(shù)； ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 一般地說(shuō)，中小戶(hù)的附加值更低、單位開(kāi)發(fā)成本更高；同時(shí)，本司估計(jì)90/70政策在武漢的房地產(chǎn)供應(yīng)、競(jìng)爭(zhēng)的影響將在 2023年遞進(jìn)式呈現(xiàn)； ? 困擾 —— 形成利潤(rùn)及銷(xiāo)售方面的壓力，加大后續(xù)規(guī)?；行?hù)型產(chǎn)品價(jià)值的兌現(xiàn)。的酒店用于出租外，其他 151萬(wàn) m178。左右 150萬(wàn) m178。的武漢樓面地價(jià)之最等帶來(lái)宣傳光輝的背后，是面對(duì)的武漢前所未有的成本與策略壓力；而跨越三年的交地時(shí)限、 106萬(wàn) m178。上述壓力就是需要解決的問(wèn)題，本司的前期研究將秉承找到研判路徑與解決方案的目的 ——— GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 3290元 /m178。 【啟示一】 商業(yè)的借力非常關(guān)鍵 武重項(xiàng)目與上述兩個(gè)項(xiàng)目不同，缺乏規(guī)模的商業(yè)借力，但是如何安排的不同品類(lèi)、不同產(chǎn)品類(lèi)型的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，同樣也將影響項(xiàng)目的贏利模式和資金要求。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 區(qū)域價(jià)值的城市理解 都市湖區(qū)第一盤(pán) ? 必須棄“中北路”而入“東湖” ； ? 中北路： 發(fā)展轉(zhuǎn)型，難以承擔(dān)較高的附加值要求； ? 環(huán)東湖板塊 ：地產(chǎn)峰值區(qū)域，有較高的市場(chǎng)附加值和歷史沉淀； ? 都市湖區(qū) ：個(gè)性特質(zhì)已獲得市場(chǎng)認(rèn)可，中國(guó)最大的城市內(nèi)湖，武漢城市名片。 —— 壓力下的本項(xiàng)目小戶(hù)型創(chuàng)新：兌現(xiàn)中小戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)值。 思考二：延續(xù)城市文脈的思考 建設(shè)首個(gè)工業(yè)旅游住宅項(xiàng)目，使工業(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀價(jià)值最大化 由于規(guī)劃要求，項(xiàng)目目前道路條件對(duì)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)主題形成制約； —— 將項(xiàng)目?jī)?nèi)的鐵路、廠(chǎng)房、道路保留部分；見(jiàn)證歷史，延續(xù)文脈，建設(shè)武漢首個(gè)帶有工業(yè)旅游性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將項(xiàng)目屬性與社會(huì)掛鉤，提升品牌表現(xiàn)、擴(kuò)大知名度。 ? 講究舊為新用：對(duì)工業(yè)歷史建筑進(jìn)行再利用，此繼承工業(yè)遺產(chǎn) —— 由前蘇聯(lián)專(zhuān)家設(shè)計(jì)的刃具廠(chǎng)俄式建筑樓定位于餐飲、酒吧、咖啡廳等城市風(fēng)情休閑消費(fèi)和一個(gè)工業(yè)文明集中展示博物館。 PUD開(kāi)發(fā)模式應(yīng)用設(shè)想 ? 地塊整體規(guī)劃與報(bào)建，充分考慮居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育等功能的合理分配； ? “政府與發(fā)展商”互動(dòng) —— 與政府協(xié)商城市區(qū)域定位問(wèn)題、鼓勵(lì)政府參與打通中北路與東湖路的建設(shè)； ? 指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)留出更多的開(kāi)放空間 —— 如歷史遺留的樹(shù)陣、廣場(chǎng)、劇院、鐵路等，興建城市文化街區(qū)； ? 指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 —— 實(shí)施彈性的開(kāi)發(fā)定位，不同的街區(qū)實(shí)施差異化的定位主題，使社區(qū)產(chǎn)品具備多元化和漸進(jìn)式表現(xiàn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。本司高端客資源及案例支持： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 結(jié)論：前期調(diào)研必須考慮 如何充分發(fā)揮項(xiàng)目拆遷風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢(shì)，以化解項(xiàng)目較大的資金壓力的劣勢(shì) 。讓利消費(fèi)者，降低售價(jià)壓力。 測(cè)算分析 按照前述的三個(gè)階段充分挖掘武重項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和未來(lái)價(jià)值，主要有兩個(gè)方面的作用： 可以逐步改變武重項(xiàng)目成本與目前市場(chǎng)價(jià)格倒掛的不利局面，使得本地房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠接受項(xiàng)目的定價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售； 2023年推出的以高利潤(rùn)率低層住宅為主的第一期不僅可以提高項(xiàng)目定位和整體品質(zhì)，而且在銷(xiāo)售價(jià)格最低的第一年就實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利，能夠使開(kāi)發(fā)商和資本市場(chǎng)樹(shù)立對(duì)項(xiàng)目的信心。 —— 異業(yè)資源整合法 【異業(yè)資源整合】：是將分散的各利益主體共置于一個(gè)公共的平臺(tái)上，各種資源匯集、交互，尋找與聯(lián)合的各方在此均能在共同愿景的達(dá)成中實(shí)現(xiàn)自己的利益。 高端市場(chǎng)客戶(hù)動(dòng)態(tài)分析：外地購(gòu)房者應(yīng)該引起關(guān)注 《 2023年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2023年，武漢市共賣(mài)出新住房85597套，而武漢本地居民買(mǎi)走的只有 53718套，其他近四成共 3萬(wàn)余套的買(mǎi)家都是外地人，其中不包括境外人士購(gòu)買(mǎi)的 105套。現(xiàn)階段高端市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律及未來(lái)趨勢(shì)判定：通過(guò)對(duì)歷史和現(xiàn)狀的分析，尋求規(guī)律，發(fā)現(xiàn)武漢市高端消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)。 一、客戶(hù)研究思路 【大家觀(guān)點(diǎn)】 傳統(tǒng)的客戶(hù)研究（如單價(jià)直接測(cè)試法、抽樣調(diào)查法）不適用這次前所未有的開(kāi)發(fā)使命 本項(xiàng)目的客戶(hù)研究，將在靜態(tài)的基礎(chǔ)上著重動(dòng)態(tài)分析，將在綜合考慮本項(xiàng)目自身規(guī)模、資源與市場(chǎng)影響等多方面因素的前提下，找出武漢高端市場(chǎng)與客戶(hù)的演變規(guī)律，并對(duì)未來(lái) 35年的發(fā)展趨勢(shì)做出前瞻性判斷。 案例借鑒 1）深圳半島城邦：南油地產(chǎn)， 100萬(wàn)平方 ? 開(kāi)發(fā)系列：以道路形成區(qū)域功能定位＆開(kāi)發(fā)，在不同區(qū)域的差異化之間，形成整體社區(qū)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)； ? 充分國(guó)際化的形象風(fēng)格：國(guó)際貴族式學(xué)校，與國(guó)際名校聯(lián)誼，定期舉辦國(guó)際夏令營(yíng)； ? 都市濱海特質(zhì)的配套定位：嘉年華商業(yè)大道、海洋主題餐廳 ? 社區(qū)服務(wù) —— 新加坡鄰里中心模式（ NCMS），物業(yè)管理上整個(gè)小區(qū)采用星級(jí)酒店式管理，實(shí)施“六道防線(xiàn)”安全防范系統(tǒng)； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 主題定位理解： 復(fù)合街區(qū)與純住宅、都市綜合體的差異 科目說(shuō)明 純住宅 都市綜合體 復(fù)合街區(qū) 產(chǎn)品類(lèi)型 單一化住宅，有少量商 業(yè) 繁多，除住宅外，投資公寓、 商業(yè)、寫(xiě)字樓體量大 為住宅服務(wù)的街區(qū)營(yíng)造，少量 投資公寓、商業(yè)、泛辦公 風(fēng)險(xiǎn) 一般 較高 較低 實(shí)用區(qū)域 郊區(qū)大盤(pán) 城市中心 城市中心或交通便捷區(qū)域 規(guī)劃要?jiǎng)t 以居住舒適性為唯一性目的的要求，規(guī)劃彈性定位弱 以項(xiàng)目總體價(jià)值最大化為要求，創(chuàng)造新的城市功能；規(guī)劃彈性定位弱 以凸現(xiàn)居住價(jià)值為要求，和城市進(jìn)行功能融合、提升，規(guī)劃彈性定位強(qiáng) 客戶(hù)描述 對(duì)城市功能要求不高， 居住客群 多元的客戶(hù)構(gòu)成，非居住科群 多 喜歡城市生活，居住客群 分期開(kāi)發(fā) 分組團(tuán)開(kāi)發(fā) 分產(chǎn)品類(lèi)型開(kāi)發(fā) 分街區(qū)開(kāi)發(fā) 武漢代表 F天下別墅群、萬(wàn)科城 市花園等 瑞安武漢天地、新世界中心、 世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江 暫無(wú) 企業(yè)資源 專(zhuān)業(yè)化要求 多元化要求 專(zhuān)業(yè)化要求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 水晶城的建設(shè)理念 ? 通過(guò)對(duì)比、保留、疊加的建設(shè)理念，從街區(qū)尺度、公共空間、建筑形式以及院墻處理方面都進(jìn)行了對(duì)比、借鑒，將歷史文脈與當(dāng)代建筑融合； ? 組團(tuán)規(guī)劃：對(duì)道路圍合的不同地塊進(jìn)行了有區(qū)別的開(kāi)發(fā)，充分利用原有工業(yè)規(guī)劃，將整個(gè)社區(qū)分三個(gè)各具特色的組團(tuán)空間。 深圳贈(zèng)送面積方法匯總 深圳最早開(kāi)始、最盛行贈(zèng)送面積的城市，因此對(duì)武漢存在較大的借鑒意義。 ? 樓市高地 ：環(huán)東湖板塊是武漢房?jī)r(jià)峰值區(qū)，高端供應(yīng)占武昌整體 66%，為公認(rèn)的高端積聚地、典型富人區(qū)。 【理解】： 通過(guò)規(guī)劃、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新來(lái)提高項(xiàng)目附加值和市場(chǎng)適應(yīng)能力； 通過(guò)對(duì)地段、區(qū)域、社會(huì)、品牌的價(jià)值包裝實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 矛盾 2—— 高額投入、交地緩慢 VS財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ?在 07年年底，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金凈流出金額預(yù)計(jì)達(dá)到 21億元，資金要求高，整體壓力大； ?來(lái)自 土地增值稅、高端物業(yè)消費(fèi)稅及開(kāi)發(fā)政策的限制條款 出臺(tái)的不確定性，未來(lái)武漢高端市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，將加大風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性。寫(xiě)字樓、商業(yè)全部出售 住宅為主： 主要為用于出售的住宅產(chǎn)品，其中 90m178。 PART 1 巔峰挑戰(zhàn) → 理解與判斷 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 目 錄 PART1 巔峰挑戰(zhàn) → 理解與判斷 PART2 解決方案 → 趨優(yōu)化創(chuàng)新 PART3 挑選客戶(hù) → 靜止的動(dòng)態(tài) PART4 財(cái)務(wù)分析 → 增產(chǎn)不增收 PART5 外觀(guān)復(fù)地 → 高利潤(rùn)告終 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。住宅、 23萬(wàn) m178。） GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 房地產(chǎn)趨優(yōu)論 【理論】：根據(jù)長(zhǎng)尾理論，全球的市場(chǎng)正在迅速改變，趨優(yōu)消費(fèi)是一種爆炸式蔓延現(xiàn)象，是指消費(fèi)者渴望以高價(jià)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)秀產(chǎn)品、而以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)基本產(chǎn)品（趨低消費(fèi)），位于中間的產(chǎn)品處境則越來(lái)越尷尬。地理上屬三鎮(zhèn)內(nèi)環(huán)線(xiàn)東端節(jié)點(diǎn)，輻射能力強(qiáng)； ? 宜居善所 ：東看東湖，西看沙湖與長(zhǎng)江，北達(dá)徐東商圈，作為兼具人文（省府、高校）和自然資源的地塊，優(yōu)勢(shì)明顯，資源配置密集，是最適居住區(qū)域之一。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)