【正文】 對比 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。的酒店用于出租外，其他 151萬 m178。而這，將作為本司在后續(xù)合作中研究的重點。 ）＝武漢 2023年環(huán)東湖區(qū)域高端市場均價（ 6831元 /m178。 項目 支付對象 比例構(gòu)成 07年 4月 1日之前 2023年 12月 31日 移交場地 10日內(nèi) 政府一費制收入 武漢土地儲備中心 轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交價款的 50% 第一期人民幣 5億元 第二期人民幣 3億元及部分土地溢價款 支付余下土地款 轉(zhuǎn)讓補償款 武漢重型機床集團 公司 轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交 價款的 50% 第一期人民幣 5億元 第二期人民幣 3億元及部分土地溢價款 支付余下土地款 合計 10億元 約 10億元 約 15億 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。以下戶型不少于總規(guī)模的 60%，是面積不是套數(shù)； ? 市場現(xiàn)狀： 一般地說，中小戶的附加值更低、單位開發(fā)成本更高；同時，本司估計90/70政策在武漢的房地產(chǎn)供應(yīng)、競爭的影響將在 2023年遞進(jìn)式呈現(xiàn)； ? 困擾 —— 形成利潤及銷售方面的壓力，加大后續(xù)規(guī)模化中小戶型產(chǎn)品價值的兌現(xiàn)。 ? 要求：超級大盤，系統(tǒng)借力、專業(yè)分工、貼近所在地的消費實際更為重要。 PART 2 解決方案 → 趨優(yōu)化創(chuàng)新 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 平行關(guān)聯(lián)定位模型 ? 應(yīng)用前提：定位中，條件和前提繁多；關(guān)聯(lián)限制作業(yè)；綜合整體考慮； ? 本司按照將運用平行思維論證和尋求定位方向，同時在案例上予以佐證，從財務(wù)上加以可行性印證； 高端客戶地王之爭、品牌之爭宏觀市場、環(huán)境項目文脈、規(guī)模、區(qū)域價值挖掘發(fā)現(xiàn)、滿足需求高端供求關(guān)系差異化競爭優(yōu)勢引導(dǎo)市場創(chuàng)新產(chǎn)品、需求項目價值最大化客戶產(chǎn)品形象市場要素資源要素復(fù)地企業(yè)資源成本 6 0 0 0 元規(guī)模 106 萬平方期望值：兩個市場項目價值實現(xiàn)檔次擴展客戶來源滿足開發(fā)目標(biāo)開發(fā)主題價格開發(fā)條件要素GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 徐東土地成本差異巨大，整體檔次較低。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 區(qū)域價值的社會理解 湖北“中南?！?：被仰望的社會上層 ? 富人區(qū)基本要素 ：①優(yōu)良的交通條件或城市中心；②良好的人文氛圍和沉淀；③稀缺的景觀資源。目前的東湖改造、 500強總部區(qū)規(guī)劃、六湖連通，將提升區(qū)域地位和價值。 ? 本司建議要 不惜以較高的代價打通小區(qū)和東湖路之間的通道 ，使小區(qū)業(yè)主能夠順利進(jìn)入湖區(qū)岸線。而紅海戰(zhàn)略是形容同質(zhì)產(chǎn)品之間的以價格競爭為主要特征的競爭格局。 具體研究方向與成果 以小戶之名做大戶之實； ? 本司根據(jù)對“武房產(chǎn)［ 2023］ 115號”《武漢市房產(chǎn)測繪實施細(xì)則》的研究，以及結(jié)合等地的做法，提出設(shè)計高贈送戶型，以突破 9070的限制。比如： ? 集合住宅贈送：入戶花園、凸窗、衣柜、露臺、陽臺等； ? 零干擾、全贈送“挑高空中院館”； ? 從送面積，到送房間。 思考一：商業(yè)規(guī)模與項目住宅均價的關(guān)系 商業(yè)面積比例 商業(yè)均價（元 /m178。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 工業(yè)廠區(qū)建設(shè)案例參考 1 天津玻璃廠 —— 萬科水晶城 設(shè)計理念：“歷史中構(gòu)建未來” ? 廠區(qū)道路 —— 林蔭大道 ? 鐵路、水塔、吊裝車間 —— 歷史感的標(biāo)志性元素。 情景組團： 利用原有建筑打破行列布局 ， 形成轉(zhuǎn)折 公寓組團： 形成新居住區(qū)與老城區(qū)的過渡圍合院組 TOWNHOUSE組團： 利用原有道路機理 ， 創(chuàng)造富有變化的空間 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。并將技術(shù) 經(jīng)濟 文化的規(guī)劃模式與成都城市傳統(tǒng)融合。 五、開發(fā)模式定位的思考 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 彈性開發(fā)定位原則 ：降低項目定位風(fēng)險； ? 多功能組合原則 ：項目分區(qū)開發(fā)實現(xiàn) 1＋ 1＋ 1＋ …1 （第 N個 1）＞ N的目標(biāo)，形成相互補充、內(nèi)外融合的多功能 CITY3M街區(qū)； ? 解決項目難題 ：合理利用工業(yè)歷史痕跡＆文脈如鐵路、廠房，形成主題街區(qū)商業(yè)、商業(yè)泛會所，營建街區(qū)配套（如藝術(shù)街區(qū)、會館等）； ? 保證營銷的延展度 ：形成風(fēng)格差異的建筑形態(tài)或風(fēng)格，塑造復(fù)合街區(qū)，降低項目單一性風(fēng)格或形態(tài)給營銷上造成的局限性。 PUD開發(fā)模式至今沒有在武漢被采用過。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 2）香港太古城中心 ? 和周邊住宅、公共場所的融和感； ? 將商業(yè)住宅融合并區(qū)別； ? 對能聚集人氣的外部條件予以充分利用，強調(diào)與城市交通的無縫連接； ? 在商業(yè)定位上和周邊統(tǒng)一融合 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 同時，為了進(jìn)一步提高主打產(chǎn)品 高層住宅的性價比，必須繼續(xù)挖掘項目的未來價值， 也就是考慮如何降低購房者長期的使用和持有成本。這種產(chǎn)品生產(chǎn)周期短、附加值高、有利于拉開與其它產(chǎn)品的價格差距而促進(jìn)整體銷售、可以較大程度緩解現(xiàn)金流壓力； ? 規(guī)劃適量的多層花園洋房或低層類別墅產(chǎn)品不僅可以提升項目品質(zhì)和定位，挖掘地塊的居住價值，更可以降低作為主打產(chǎn)品的高層住宅的價格壓力； ? 在城區(qū)內(nèi)，政策限制城市別墅的開發(fā)和武漢市場消費發(fā)展程度表明：類別墅產(chǎn)品的市場價值與別墅產(chǎn)品相當(dāng)。 典型案例比較法： ? 案例 1：水岸星城的開發(fā)策略 —— 先開發(fā)低密度產(chǎn)品，后開發(fā)高層，實現(xiàn)項目入市速成。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 根據(jù)本司多年高端消費者研究經(jīng)驗，普通消費者在無法了解項目未來現(xiàn)實狀況的條件下（尤其是目前房地產(chǎn)市場上沒有類似產(chǎn)品，居民無法找到對應(yīng)參照項目），無法對其未來期望選擇的產(chǎn)品以及相應(yīng)可承受的價格做出相對準(zhǔn)確判斷。在完全展示項目未來形象，分析目標(biāo)客戶的提升狀況、住宅空間需求的變化趨勢及具體幅度范圍。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 這主要是因為武漢城市地位的提升 ， 而房地產(chǎn)價格水平卻沒有與之相匹配 ， 因此吸引了大量如溫州炒房團的目光 ， 成為武漢高端市場消費新軍； ? 客戶的心理價位進(jìn)一步提升： 客戶可承受的總價范圍根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同而有所差異 ， 其中小戶型在 30萬 /套左右 、 住宅一般在 60100萬 /套左右 。 而后類群體由于綜合素質(zhì)整體趨強 ， 在居住上除了舒適性外 ， 更加強調(diào)精神的滿足感與自本司值的認(rèn)知 ， 本司稱這一類群體為 “ 都市隱貴 ” ， 他們的價格承受能力較高 ，心理價位在 70萬 200萬 /套左右； ? 中產(chǎn)階段開始壯大： 以 “ 蘭陵 ?大公館 ” 、 “ 萬科 ?香港路 8號 ” 為代表的品質(zhì) +地段型的中高端項目則充分滿足了尚處于財富積累階段 ， 但又對生活有一定追求的小資 、 布波等中產(chǎn)階段的需求 ， 這類群體的承受范圍在 5080萬 /套左右； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 高端市場客戶動態(tài)綜合結(jié)論 據(jù)上結(jié)論，本司推測，隨著武漢城市經(jīng)濟的繁榮，外地客戶在購房群體中的占比還將有擴大趨勢；而且武漢市的房價收入比與整體價格水平都有一個較大的提升空間，以此為支撐，未來幾年內(nèi)，高端市場的上升趨勢不可逆轉(zhuǎn)。 ? 武漢市經(jīng)過幾年的高端市場培育，已經(jīng)形成高端客戶的基礎(chǔ)，適合重點和有針對性的客戶研究。 6243名高端客戶資源庫：避免試錯 、 確保成功 經(jīng)過多年的市場積累 ， 大家顧問在武漢高端市場上 ， 已經(jīng)擁有水岸星城 、 泰然玫瑰灣 、 華潤鳳凰城 、 融科智地等 4個高端大盤的服務(wù)經(jīng)驗 ，服務(wù)產(chǎn)品類型涵蓋了 TOWNHOUSE、 疊加 、 多層 、 高層 、 商業(yè) 。 ? 這是目前在國外較為流行的一種全新的營銷模式，也是本司在水岸星城項目上采取的營銷創(chuàng)新手段。 PART 4 財務(wù)分析 → 增產(chǎn)不增收 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 3）拆遷費用將為固定金額同時拆遷進(jìn)度有合同約定，開發(fā)商拆遷風(fēng)險將會得到有效控制。 土地增值稅清算要求：合理利潤率，降低了周轉(zhuǎn)率，加快開發(fā)節(jié)奏； 本司后文測算按：項目稅后利潤率取值： 20%，而項目開發(fā)銷售周期： 8年（ 2023年 —— 2023年），銷售主推期僅為 6年（ 2023年 —— 2023年），銷售壓力較大，年銷售面積 15萬平方。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 從購房者角度出發(fā)，本司可以將開發(fā)商的所有成本開支劃分為購房者受益型支出和購房者不受益型的支出；稅務(wù)負(fù)擔(dān)同樣作為一種成本開支，屬于典型的購房者無法受益的支出，開發(fā)商支付的高額稅款購房者并不會受益，因此 高額稅款支出并不會得到購房者的認(rèn)同 。 武重項目未來的價格空間，預(yù)計正好處于稅務(wù)臨界區(qū)間 ； 舉例：我司測算在增值率不超過 20%的情況下，預(yù)計有 50%的銷售收入可以取得免征土地增值稅的待遇，即在武重項目平均銷售均價為 9600元 /平方米時的利潤反而 9900元 /平方米更高，形成 “增產(chǎn)不增收”的情況 ； 結(jié)論： 需要成為稅務(wù)觀點的普通住宅；使本項目成為客戶眼中的節(jié)稅型住宅。 一、關(guān)于復(fù)地與復(fù)星的資源研究 關(guān)于復(fù)地的相關(guān)局限性分析 ? 財務(wù)實力分析：復(fù)地高利潤率情況不可持續(xù) 上海復(fù)地財務(wù)報表分析： 2023年上半年 上海復(fù)地 2023年 6月 30日 上海復(fù)地 房地產(chǎn)銷售收入 資產(chǎn)規(guī)模 115億 毛利 資產(chǎn)負(fù)債率 60% 稅前利潤 平均借款年利率 %% 稅后利潤 抵押貸款比例 80% 從以上財務(wù)指標(biāo)分析，復(fù)