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復(fù)地武重項(xiàng)目前期研判路徑與解決方案-100ppt-大家顧問出品-資料下載頁(yè)

2025-01-27 01:19本頁(yè)面
  

【正文】 HINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)分析:外地購(gòu)房者應(yīng)該引起關(guān)注 《 2023年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示: 2023年,武漢市共賣出新住房85597套,而武漢本地居民買走的只有 53718套,其他近四成共 3萬余套的買家都是外地人,其中不包括境外人士購(gòu)買的 105套。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)分析:高端市場(chǎng)上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn) 經(jīng)濟(jì)繁榮是堅(jiān)強(qiáng)后盾: 根據(jù)武漢市目前中部龍頭的城市地位與人均 GDP增長(zhǎng) 15%的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度推測(cè),近幾年內(nèi),其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平將直追北京、深圳、廣州、上海等一線城市。 價(jià)格上升空間巨大: 從左圖中可以看出,與這些一線城市相比,無論在房?jī)r(jià)收入比上還是在整體價(jià)格上,武漢都處于一個(gè)較低的水平。 通常在宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮背景中,高端市場(chǎng)的上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn) : GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 高端市場(chǎng)客戶動(dòng)態(tài)綜合結(jié)論 據(jù)上結(jié)論,本司推測(cè),隨著武漢城市經(jīng)濟(jì)的繁榮,外地客戶在購(gòu)房群體中的占比還將有擴(kuò)大趨勢(shì);而且武漢市的房?jī)r(jià)收入比與整體價(jià)格水平都有一個(gè)較大的提升空間,以此為支撐,未來幾年內(nèi),高端市場(chǎng)的上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 —— 典型案例借鑒法 通過武漢市市場(chǎng)目前典型的高端項(xiàng)目的客戶研究,定向篩選符合本項(xiàng)目的客戶定位的樣本,進(jìn)行定向的訪談與調(diào)查研究。 ? 根據(jù)本司經(jīng)驗(yàn),傳統(tǒng)的市場(chǎng)抽查法結(jié)果不確定性較強(qiáng),難以保障最后的分析研究準(zhǔn)確性,屬于一種“廣撒網(wǎng)”的形式,本司建議不予以采用。 ? 武漢市經(jīng)過幾年的高端市場(chǎng)培育,已經(jīng)形成高端客戶的基礎(chǔ),適合重點(diǎn)和有針對(duì)性的客戶研究。本司高端客資源及案例支持: GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 1)水岸星城客戶積累進(jìn)程:數(shù)量的變遷。 2)融科智地河南村項(xiàng)目(目前的融科天城)對(duì)全市完成有效問卷 500份;專家及業(yè)內(nèi)人士訪談 30人,潛在客戶訪談 30人; 3)華潤(rùn)置地鳳凰城項(xiàng)目進(jìn)行推介式訪談近 20場(chǎng)計(jì) 120人; 本司高端客資源及案例支持: GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 6243名高端客戶資源庫(kù):避免試錯(cuò) 、 確保成功 經(jīng)過多年的市場(chǎng)積累 , 大家顧問在武漢高端市場(chǎng)上 , 已經(jīng)擁有水岸星城 、 泰然玫瑰灣 、 華潤(rùn)鳳凰城 、 融科智地等 4個(gè)高端大盤的服務(wù)經(jīng)驗(yàn) ,服務(wù)產(chǎn)品類型涵蓋了 TOWNHOUSE、 疊加 、 多層 、 高層 、 商業(yè) 。 特別是通過水岸星城 , 本司積累了 6243名高端客戶的資料; 來源地遍及武漢以及湖北省內(nèi) 、 外地投資客 , 已經(jīng)成為武漢代理顧問公司中 , 最龐大的高端客戶庫(kù) 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 —— 異業(yè)資源整合法 【異業(yè)資源整合】:是將分散的各利益主體共置于一個(gè)公共的平臺(tái)上,各種資源匯集、交互,尋找與聯(lián)合的各方在此均能在共同愿景的達(dá)成中實(shí)現(xiàn)自己的利益。 ? 這是目前在國(guó)外較為流行的一種全新的營(yíng)銷模式,也是本司在水岸星城項(xiàng)目上采取的營(yíng)銷創(chuàng)新手段。 可以說,異業(yè)聯(lián)盟將是未來消費(fèi)資源整合最佳通路。 ? 本司目前已與中國(guó)移動(dòng)、招商銀行等專業(yè)機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的聯(lián)絡(luò),通過這種新的“異業(yè)資源整合”營(yíng)銷模式,在項(xiàng)目的客戶定位上可以做到有的放矢,在有效減少前期投入成本的前提下,為項(xiàng)目爭(zhēng)取更多、更有效的客戶資源。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 PART 4 財(cái)務(wù)分析 → 增產(chǎn)不增收 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 一、將現(xiàn)金流分析納入前期研究 本司通過分析以及調(diào)研發(fā)現(xiàn)武重項(xiàng)目是非常有特點(diǎn)的項(xiàng)目: ? 一方面武重項(xiàng)目是現(xiàn)金支出壓力最大的項(xiàng)目,土地款支付非常集中,在 2023年 4月 1日之前要支付 10億元,在 2023年末還要支付約 10億元,這樣對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金運(yùn)作能力要求較高。 ? 另一方面武重項(xiàng)目又是中心城區(qū)拆遷風(fēng)險(xiǎn)最小的項(xiàng)目,這從以下方面可以體現(xiàn): 1)武重地塊的拆遷面積占地塊整體可建面積比例約為 18%,比例較小,總體難度不大。 2)由產(chǎn)權(quán)人自己負(fù)責(zé)拆遷,工作容易開展。 3)拆遷費(fèi)用將為固定金額同時(shí)拆遷進(jìn)度有合同約定,開發(fā)商拆遷風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)得到有效控制。 結(jié)論:前期調(diào)研必須考慮 如何充分發(fā)揮項(xiàng)目拆遷風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢(shì),以化解項(xiàng)目較大的資金壓力的劣勢(shì) 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 二、復(fù)地必須提高存貨周轉(zhuǎn)率 通過成本初步測(cè)算:武重項(xiàng)目單方成本預(yù)測(cè): 6881元 按照 25%的所得稅率和 20%的凈利率推算出 項(xiàng)目整體平均可接受售價(jià): 9383元 /平方米(不考慮土地增值稅清算的影響),體項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入為 998893萬元。 土地增值稅清算要求:合理利潤(rùn)率,降低了周轉(zhuǎn)率,加快開發(fā)節(jié)奏; 本司后文測(cè)算按:項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率取值: 20%,而項(xiàng)目開發(fā)銷售周期: 8年( 2023年 —— 2023年),銷售主推期僅為 6年( 2023年 —— 2023年),銷售壓力較大,年銷售面積 15萬平方。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 模擬測(cè)算:武重項(xiàng)目分年度靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 銷售收入金額 82,420 153,957 169,007 185,532 203,696 223,629 998,893 低層住宅 67,500 31,979 34,538 37,299 40,283 43,507 263,546 高層住宅 14,920 91,889 101,972 113,138 125,510 139,185 565,028 商業(yè) 0 30,089 32,496 35,096 37,904 40,936 170,319 成本 58,660 113,149 113,149 113,149 113,149 113,149 624,406 期間費(fèi)用及稅金 10,150 19,578 19,578 19,578 19,578 19,578 108,042 所得稅 (25%) 3,403 5,307 9,070 13,201 17,742 22,725 66,611 稅后利潤(rùn) 10,208 15,922 27,210 39,604 53,227 68,176 199,834 毛利率 % % % % % % % 稅后凈利率 % % % % % % % 單位:萬元 三、靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)的各期開發(fā)要求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 測(cè)算分析 按照前述的三個(gè)階段充分挖掘武重項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值、居住價(jià)值和未來價(jià)值,主要有兩個(gè)方面的作用: 可以逐步改變武重項(xiàng)目成本與目前市場(chǎng)價(jià)格倒掛的不利局面,使得本地房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠接受項(xiàng)目的定價(jià),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售; 2023年推出的以高利潤(rùn)率低層住宅為主的第一期不僅可以提高項(xiàng)目定位和整體品質(zhì),而且在銷售價(jià)格最低的第一年就實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利,能夠使開發(fā)商和資本市場(chǎng)樹立對(duì)項(xiàng)目的信心。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 四、節(jié)稅住宅:武重項(xiàng)目應(yīng)避免增產(chǎn)不增收 房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)稅負(fù)最高的行業(yè)之一,本司選取三家與復(fù)地公司具有一定可比性的典型房地產(chǎn)上市公司作整體稅負(fù)比較分析,具體分析結(jié)果見下表: 稅費(fèi)占凈利的比例更是接近了 100%,稅務(wù)負(fù)擔(dān)已成為房地產(chǎn)公司最重要的減利因素之一 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 從房地產(chǎn)行業(yè)稅收發(fā)展趨勢(shì)分析: ? 稅務(wù)上認(rèn)定的普通住宅與高檔住宅的稅負(fù)差異將會(huì)越來越大,本司預(yù)計(jì)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收都會(huì)實(shí)行差異化稅率和征管制度, 節(jié)稅型住宅將繼節(jié)能型住宅之后成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。 ? 本司預(yù)計(jì)隨著未來稅收調(diào)控政策的不斷推出,節(jié)稅型住宅趨勢(shì)將明顯化。 ? 從購(gòu)房者角度出發(fā),本司可以將開發(fā)商的所有成本開支劃分為購(gòu)房者受益型支出和購(gòu)房者不受益型的支出;稅務(wù)負(fù)擔(dān)同樣作為一種成本開支,屬于典型的購(gòu)房者無法受益的支出,開發(fā)商支付的高額稅款購(gòu)房者并不會(huì)受益,因此 高額稅款支出并不會(huì)得到購(gòu)房者的認(rèn)同 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)分析表 產(chǎn)品類型 開發(fā)環(huán)節(jié) 登記環(huán)節(jié) 持有環(huán)節(jié) 稅務(wù)認(rèn)定的普通住宅 增值率不超過 20%,免征土地增值稅 征收住宅價(jià)格 2%的契稅 免征或者征收稅率較低的持有稅或物業(yè)稅 稅務(wù)上認(rèn)定的非普通住宅 征收 30%以上的土地增值稅 征收住宅價(jià)格 4%的契稅 征收稅率較高的持有稅或物業(yè)稅 稅負(fù)差異分析 4%(測(cè)算值) 2%(實(shí)際值) 14%(預(yù)估值) 本司預(yù)測(cè)稅務(wù)上認(rèn)定的普通住宅與非普通住宅之間的稅負(fù)差額約在 20%,也就是說購(gòu)買稅務(wù)上認(rèn)定的非普通住宅將要多支付相當(dāng)于購(gòu)買房?jī)r(jià) 20%的稅務(wù)負(fù)擔(dān),因此本司認(rèn)為 是否是節(jié)稅型住宅將是未來購(gòu)房者購(gòu)房的重要標(biāo)準(zhǔn) 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 武重項(xiàng)目未來的價(jià)格空間,預(yù)計(jì)正好處于稅務(wù)臨界區(qū)間 ; 舉例:我司測(cè)算在增值率不超過 20%的情況下,預(yù)計(jì)有 50%的銷售收入可以取得免征土地增值稅的待遇,即在武重項(xiàng)目平均銷售均價(jià)為 9600元 /平方米時(shí)的利潤(rùn)反而 9900元 /平方米更高,形成 “增產(chǎn)不增收”的情況 ; 結(jié)論: 需要成為稅務(wù)觀點(diǎn)的普通住宅;使本項(xiàng)目成為客戶眼中的節(jié)稅型住宅。讓利消費(fèi)者,降低售價(jià)壓力。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 PART 5 外觀復(fù)地 → 高利潤(rùn)告終 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明:本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)同意,不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 一、關(guān)于復(fù)地與復(fù)星的資源研究 關(guān)于復(fù)地的相關(guān)局限性分析 ? 財(cái)務(wù)實(shí)力分析:復(fù)地高利潤(rùn)率情況不可持續(xù) 上海復(fù)地財(cái)務(wù)報(bào)表分析: 2023年上半年 上海復(fù)地 2023年 6月 30日 上海復(fù)地 房地產(chǎn)銷售收入 資產(chǎn)規(guī)模 115億 毛利 資產(chǎn)負(fù)債率 60% 稅前利潤(rùn) 平均借款年利率 %% 稅后利潤(rùn) 抵押貸款比例 80% 從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,復(fù)地的銷
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