【正文】 權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 分析模型如下示意： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 PART 3 挑選客戶 → 靜止的動(dòng)態(tài) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 從上述三個(gè)角度出發(fā)，選擇同時(shí)滿足上述三個(gè)條件的項(xiàng)目，作為本文的研究樣本。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 模擬測(cè)算：武重項(xiàng)目分年度靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析表 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 銷售收入金額 82,420 153,957 169,007 185,532 203,696 223,629 998,893 低層住宅 67,500 31,979 34,538 37,299 40,283 43,507 263,546 高層住宅 14,920 91,889 101,972 113,138 125,510 139,185 565,028 商業(yè) 0 30,089 32,496 35,096 37,904 40,936 170,319 成本 58,660 113,149 113,149 113,149 113,149 113,149 624,406 期間費(fèi)用及稅金 10,150 19,578 19,578 19,578 19,578 19,578 108,042 所得稅 (25%) 3,403 5,307 9,070 13,201 17,742 22,725 66,611 稅后利潤 10,208 15,922 27,210 39,604 53,227 68,176 199,834 毛利率 % % % % % % % 稅后凈利率 % % % % % % % 單位：萬元 三、靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)的各期開發(fā)要求 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 1）水岸星城客戶積累進(jìn)程：數(shù)量的變遷。 2023年高端項(xiàng)目選擇樣本及基本情況 說明： 2023年，武漢住宅均價(jià)漲幅較高達(dá)到了 25%左右，因此，結(jié)合當(dāng)年高端項(xiàng)目價(jià)格水平，此處以 5500元 /㎡作為該年度的高端價(jià)格判定標(biāo)準(zhǔn)，具備相應(yīng)市場(chǎng)知名度的項(xiàng)目共有 5個(gè)，基本情況如左圖所示： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 四、動(dòng)態(tài)的趨勢(shì)分析：四法合一方法論 市場(chǎng)趨勢(shì)法 典型案例借鑒法 專家討論法 異業(yè)資源整合法 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 用大約占建筑面積 25%的低層類別墅或多層花園洋房產(chǎn)品為例進(jìn)行具體分析測(cè)試。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 —— 將部分廠房，直接改造為會(huì)所、商場(chǎng)、單身公寓等，則不但是小區(qū)產(chǎn)品形態(tài)更豐富，創(chuàng)造新的符號(hào)，實(shí)現(xiàn)新舊建筑共生、相融。 提升價(jià)值，才能提升價(jià)格。武昌環(huán)東湖區(qū)域已經(jīng)成為中國罕見的都市湖區(qū)； ? 市場(chǎng)價(jià)值力 ：東湖區(qū)域的輻射能力和直接影響范圍都較中北路廣；可以獲取光谷、青山及武大等東湖周邊區(qū)域客戶的好感，容易為市場(chǎng)認(rèn)同接受。 矛盾 6—— 封閉特征 VS展示要求 ? 現(xiàn)狀：地塊沒有真正意義的臨街面和景觀，地塊封閉性強(qiáng)，昭示性差； ? 局限：限制營銷整體效益的發(fā)揮，無法通過大規(guī)模的不同類型高附加值產(chǎn)品（商業(yè)、寫字樓、酒店）配置，達(dá)到樓面地價(jià)降低的目的。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 產(chǎn)品類型和租售政策 綜合體開發(fā)： 住宅： m178。 一個(gè)原則 ： 延伸研究價(jià)值鏈的原則 —— 將 規(guī)劃、產(chǎn)品與營銷創(chuàng)新 作為解決方案的主前期手段，將 財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量、稅務(wù)負(fù)擔(dān) 三大因素變成研究的有機(jī)組成部分，以此實(shí)現(xiàn)打通價(jià)值鏈、實(shí)現(xiàn)高增值的目的。 一次前所未有的開發(fā)壓力 —— 、 3290元 /m178。 地塊 漢口地王 永清地塊 漢陽地王 鸚鵡洲片 武昌地王 武重地塊 開發(fā)企業(yè) 瑞安房地產(chǎn) 世茂房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 武漢天地 待定 土地面積 479600平方米 572093平方米 465321平方米 總建筑面積 140萬 m178。 三、模式與品類安排定贏利 項(xiàng)目 世茂“錦繡長江” 瑞安“武漢天地” 開發(fā)步驟 帶狀開發(fā) 塊狀開發(fā) 開發(fā)模式 以住帶商： 先開發(fā)出售性住宅再開發(fā)出租性酒店，有利于資金回收，投資回收期短，但不利于人氣的培育 以商促?。?先開發(fā)出租性商業(yè)后開發(fā)銷售性住宅，不利于資金回收，投資回收期長，但有利于培育人氣 盈利模式 以售為本： 除約 5萬 m178。 ? 要求： 項(xiàng)目 90m178。 區(qū)域現(xiàn)狀理解 ? 中北路片區(qū)、東湖片區(qū)、徐東片區(qū)潛在的競(jìng)爭(zhēng)大盤少，為武昌第一大盤。 ? 出入口將影響項(xiàng)目的區(qū)域歸屬，同時(shí)影響項(xiàng)目價(jià)值的營銷兌現(xiàn)。 四、產(chǎn)品定位理解與建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 地塊情況： ? 約 ，成都市“城東地王” ； ? 總建筑規(guī)模： 260萬㎡；其中包括：商業(yè)建筑面積： 20萬㎡； ? 交地程序：“整體出讓，分批供地、分期付款”的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 開發(fā)模式設(shè)想 為實(shí)現(xiàn)建設(shè) CITY3M復(fù)合街區(qū)的目的，根據(jù)現(xiàn)狀，本司建議采取 PUD開發(fā)模式 ： 計(jì)劃單元綜合開發(fā)模式（ Planned Unit Development） ? 在形式上 ,就是“總體規(guī)劃 +單元開發(fā)”的大盤開發(fā)模式，這有利于實(shí)現(xiàn)整體的一致性、組團(tuán)的獨(dú)立性、產(chǎn)品的協(xié)同性。 推行節(jié)稅住宅 ? 武重項(xiàng)目可以通過對(duì)商業(yè)設(shè)施和低層住宅進(jìn)行的合理布局，最大限度的發(fā)揮這些高價(jià)產(chǎn)品對(duì)主打產(chǎn)品的價(jià)格分擔(dān)能力。 三、價(jià)格預(yù)期的間接測(cè)試法：實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)目標(biāo) 對(duì)于本項(xiàng)目未來市場(chǎng)可接受價(jià)格這一核心問題，采取從總價(jià)入手的間接測(cè)試法，從而獲得相對(duì)準(zhǔn)確的未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果。 ? 受承受能力與購房動(dòng)機(jī)的影響 ， 偏小房型 、 總價(jià)在 3040萬之間的中高檔產(chǎn)品較易為客戶接受 。 通常在宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮背景中，高端市場(chǎng)的上升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn) : GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 本司預(yù)計(jì)隨著未來稅收調(diào)控政策的不斷推出，節(jié)稅型住宅趨勢(shì)將明顯化。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 一、將現(xiàn)金流分析納入前期研究 本司通過分析以及調(diào)研發(fā)現(xiàn)武重項(xiàng)目是非常有特點(diǎn)的項(xiàng)目： ? 一方面武重項(xiàng)目是現(xiàn)金支出壓力最大的項(xiàng)目，土地款支付非常集中，在 2023年 4月 1日之前要支付 10億元，在 2023年末還要支付約 10億元，這樣對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金運(yùn)作能力要求較高。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 2023年高端項(xiàng)目選擇樣本及基本情況 說明： 根據(jù)前述選擇標(biāo)準(zhǔn)， 2023年價(jià)格在 4000元 /㎡以上，并具備相應(yīng)市場(chǎng)知名度的項(xiàng)目共有 9個(gè)，基本情況如左圖所示： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ? 本司認(rèn)為未來住宅產(chǎn)品是否節(jié)稅將直接關(guān)系到購買者的長期使用成本，將主打產(chǎn)品主要定位為節(jié)稅型高品質(zhì)住宅；至少 可以為購房者未來節(jié)約相當(dāng)于房價(jià) 20%的稅款 ，也就相當(dāng)于將目前主打產(chǎn)品 高層住宅的入市單價(jià)由約 6000元 /平方米再次降低為約 5000元 /平方米。 ? 實(shí)施 PUD模式對(duì)地塊要求：多個(gè)地塊、產(chǎn)品多樣化、創(chuàng)造更多的開放空間、政府緊密結(jié)合。 二十四城建設(shè)理念 ? 保留工廠景觀、樹木和部分工業(yè)廠房、機(jī)床、瞭望塔； ? 營造 “五十年代老工業(yè)”主題文化氛圍，引領(lǐng)城市新型生活方式。） 住宅均價(jià)（元 /m178。 區(qū)域?qū)傩远ㄎ幌碌年P(guān)聯(lián)建議 建議打通區(qū)域 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。目前達(dá)到 55006000元 /m178。 ? 方向 —— 通過“以小戶之名做大戶之實(shí)”的設(shè)計(jì)創(chuàng)新 矛盾 4—— 強(qiáng)制戶型政策 VS中小戶低附加值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。的住宅、寫字樓、商業(yè)設(shè)施全部出售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 以租為本： 除 ，其他 m178。左右 106萬 m178。的內(nèi)環(huán)以內(nèi)第二大的開發(fā)總量、涉及 18萬 m178。 一次前所未有的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 這是一個(gè)非典項(xiàng)目（非典型、非常規(guī)項(xiàng)目），是武漢樓市歷史上一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的策略與創(chuàng)新要求極高。 1967元 /m178。而這，將作為本司在后續(xù)合作中研究的重點(diǎn)。 ? 要求：超級(jí)大盤，系統(tǒng)借力、專業(yè)分工、貼近所在地的消費(fèi)實(shí)際更為重要。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。而紅海戰(zhàn)略是形容同質(zhì)產(chǎn)品之間的以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主要特征的競(jìng)爭(zhēng)格局。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。