【正文】 承受價(jià)格水平對(duì)應(yīng)的客戶經(jīng)濟(jì)收入為標(biāo)準(zhǔn)，開展較大規(guī)模的（尤其是本 項(xiàng)目周邊區(qū)域）目標(biāo)客戶研究： ? 居民收入水平； ? 對(duì)應(yīng)人群比例以及置業(yè)傾向，從而準(zhǔn)確判斷本項(xiàng)目在不同定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下對(duì)應(yīng)的 場(chǎng)需求能力及總量； ? 對(duì)應(yīng)不同收入層次居民的住宅消費(fèi)意向、需求的產(chǎn)品及相關(guān)具體要求； ? 居民購(gòu)買住宅過程中影響因素分析； ? 開展大盤對(duì)于居民需求的提升性測(cè)試，重點(diǎn)了解本項(xiàng)目引導(dǎo)目標(biāo)客戶需求的能力 及程度，重點(diǎn)研究?jī)r(jià)格的提升空間。 ? 案例 2：萬科潤(rùn)園、 17英里 —— 先開發(fā)別墅或類別墅產(chǎn)品帶動(dòng)高層或公寓的銷售 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 本司認(rèn)為未來住宅產(chǎn)品是否節(jié)稅將直接關(guān)系到購(gòu)買者的長(zhǎng)期使用成本，將主打產(chǎn)品主要定位為節(jié)稅型高品質(zhì)住宅；至少 可以為購(gòu)房者未來節(jié)約相當(dāng)于房?jī)r(jià) 20%的稅款 ，也就相當(dāng)于將目前主打產(chǎn)品 高層住宅的入市單價(jià)由約 6000元 /平方米再次降低為約 5000元 /平方米。 3）其他案例 ? 北京◎建外 SOHO： 31萬平方米；強(qiáng)調(diào)住宅商業(yè)融合的住宅街道； 在設(shè)計(jì)上突出 “無中心、多層次、混合就是活力”的理念；居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場(chǎng)小 ? 長(zhǎng)沙芙蓉盛世： 70萬平方，深圳天健地產(chǎn)；強(qiáng)調(diào)城市道路與小區(qū)的融合；通過項(xiàng)目定義區(qū)域價(jià)值； GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 本司認(rèn)為：項(xiàng)目商業(yè)所占總建筑面積的比例，確定是要明確開發(fā)價(jià)值觀： 是社區(qū)商業(yè)打算，還是城區(qū)商業(yè)打算？ ? 本司建議：考慮規(guī)模和居民需要，商業(yè)比例應(yīng)該介于社區(qū)商業(yè)與城區(qū)商業(yè)之間，基于按服務(wù)于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務(wù)于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定上限，在以社區(qū)配套商業(yè)為主的前提下適當(dāng)考慮區(qū)域商業(yè)配套合理規(guī)模 商業(yè)比例的確定與商業(yè)的定性 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 PUD開發(fā)模式應(yīng)用設(shè)想 ? 地塊整體規(guī)劃與報(bào)建，充分考慮居住、購(gòu)物、休閑、娛樂、教育等功能的合理分配； ? “政府與發(fā)展商”互動(dòng) —— 與政府協(xié)商城市區(qū)域定位問題、鼓勵(lì)政府參與打通中北路與東湖路的建設(shè)； ? 指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)留出更多的開放空間 —— 如歷史遺留的樹陣、廣場(chǎng)、劇院、鐵路等，興建城市文化街區(qū)； ? 指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)策略 —— 實(shí)施彈性的開發(fā)定位，不同的街區(qū)實(shí)施差異化的定位主題，使社區(qū)產(chǎn)品具備多元化和漸進(jìn)式表現(xiàn)。 ? 實(shí)施 PUD模式對(duì)地塊要求：多個(gè)地塊、產(chǎn)品多樣化、創(chuàng)造更多的開放空間、政府緊密結(jié)合。 主題定位理解： 分街區(qū)規(guī)劃開發(fā) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 開發(fā)主題定位 經(jīng)過初步思考、研究及案例對(duì)比，本司根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的理解，提出如下主題概念定位： 城市中樞◎ CITY3M復(fù)合街區(qū) ? 3M—— More Space（更多空間）、 More Function（更多功能）、 More Value（更高附加值）； ? More概念的核心 —— 通過增加產(chǎn)品的品質(zhì)、種類和功能，提高項(xiàng)目的性能價(jià)格比，以及各種產(chǎn)品之間的相互帶動(dòng)和正激勵(lì)，從而提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使商業(yè)、公寓、會(huì)所、學(xué)校之間互相促進(jìn)，帶動(dòng)向上的持續(xù)價(jià)格表現(xiàn)。 ? 講究舊為新用：對(duì)工業(yè)歷史建筑進(jìn)行再利用，此繼承工業(yè)遺產(chǎn) —— 由前蘇聯(lián)專家設(shè)計(jì)的刃具廠俄式建筑樓定位于餐飲、酒吧、咖啡廳等城市風(fēng)情休閑消費(fèi)和一個(gè)工業(yè)文明集中展示博物館。 二十四城建設(shè)理念 ? 保留工廠景觀、樹木和部分工業(yè)廠房、機(jī)床、瞭望塔； ? 營(yíng)造 “五十年代老工業(yè)”主題文化氛圍，引領(lǐng)城市新型生活方式。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 拆除后的殘墻意向和地面肌理 —— 融入了社區(qū)設(shè)計(jì)中，這一切形成了一個(gè)寓舊于新、新舊交融的境界。 思考二：延續(xù)城市文脈的思考 建設(shè)首個(gè)工業(yè)旅游住宅項(xiàng)目，使工業(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀價(jià)值最大化 由于規(guī)劃要求，項(xiàng)目目前道路條件對(duì)規(guī)劃、開發(fā)主題形成制約； —— 將項(xiàng)目?jī)?nèi)的鐵路、廠房、道路保留部分；見證歷史，延續(xù)文脈，建設(shè)武漢首個(gè)帶有工業(yè)旅游性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將項(xiàng)目屬性與社會(huì)掛鉤，提升品牌表現(xiàn)、擴(kuò)大知名度。） 住宅均價(jià)（元 /m178。 戶型結(jié)構(gòu)創(chuàng)新使產(chǎn)品形式具有稀缺性 在北京、上海、深圳等地，出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，使產(chǎn)品具有了強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，從而保證較高利潤(rùn)率的表現(xiàn)： ? 出電梯即私家空間：雙門電梯 +空中前院； ? 大降板式空中內(nèi)庭：實(shí)現(xiàn)在空中種植大樹； ? 全天候窗戶：上沿； ? 行政公館：浙江綠城 具體研究方向與成果 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 “ 9070政策”歸避法 ? 高贈(zèng)送戶型突破 9070限制； ? 設(shè)計(jì)可以上下或者左右打通的戶型在武漢是完全可行的，因?yàn)椤皬?fù)式結(jié)構(gòu)的或緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人時(shí)，可將其合并為一戶”。 —— 壓力下的本項(xiàng)目小戶型創(chuàng)新：兌現(xiàn)中小戶型產(chǎn)品價(jià)值。 區(qū)域?qū)傩远ㄎ幌碌年P(guān)聯(lián)建議 建議打通區(qū)域 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 城市中樞 ：省政駐地，是湖北行政權(quán)利中心，上層建筑所在。 區(qū)域價(jià)值的城市理解 都市湖區(qū)第一盤 ? 必須棄“中北路”而入“東湖” ； ? 中北路： 發(fā)展轉(zhuǎn)型，難以承擔(dān)較高的附加值要求； ? 環(huán)東湖板塊 ：地產(chǎn)峰值區(qū)域，有較高的市場(chǎng)附加值和歷史沉淀； ? 都市湖區(qū) ：個(gè)性特質(zhì)已獲得市場(chǎng)認(rèn)可，中國(guó)最大的城市內(nèi)湖，武漢城市名片。目前達(dá)到 55006000元 /m178。 二、區(qū)域?qū)傩远ㄎ焕斫饧敖ㄗh ? 地段主流化：實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)價(jià)值的飛躍 ? 作為房地產(chǎn)，其主要的或者說 基礎(chǔ)的價(jià)值 ，其實(shí)就是地段本身的價(jià)值，因此在高地價(jià)情況下，首先要提升地段所蘊(yùn)涵的區(qū)域價(jià)值、資源價(jià)值、景觀價(jià)值。 一、研究思路 項(xiàng)目六大矛盾 高端項(xiàng)目售價(jià) 理論支持＋方法模型 合理化的解決方案提出 規(guī)律性路徑發(fā)現(xiàn) 最終方案 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論證 案例佐證 內(nèi)部要素判斷 外部要素判斷 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 方向 —— 通過“以小戶之名做大戶之實(shí)”的設(shè)計(jì)創(chuàng)新 矛盾 4—— 強(qiáng)制戶型政策 VS中小戶低附加值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 內(nèi)部鐵路 /原植栽形成道路的保留 /一期不規(guī)則鋸齒式形狀 —— 形成對(duì)整體規(guī)劃的高難要求； ? 要實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利就必須創(chuàng)新，但是規(guī)劃限制無疑限制了創(chuàng)新的用武之地。 ，而目前項(xiàng)目周邊特別是中北路房?jī)r(jià)僅僅為 5000－ 6000元/m178。 【啟示一】 商業(yè)的借力非常關(guān)鍵 武重項(xiàng)目與上述兩個(gè)項(xiàng)目不同，缺乏規(guī)模的商業(yè)借力，但是如何安排的不同品類、不同產(chǎn)品類型的開發(fā)進(jìn)度，同樣也將影響項(xiàng)目的贏利模式和資金要求。的住宅、寫字樓、商業(yè)設(shè)施全部出售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 以租為本： 除 ，其他 m178。 三大地王比較思考 本項(xiàng)目特點(diǎn)明顯： —— 規(guī)模次之； —— 容積率較??； —— 樓面地價(jià)和成交總價(jià)最高 —— 規(guī)劃以住宅為主； —— 地塊封閉性強(qiáng)； —— 受到的規(guī)劃限制較多 思考 —— 在武昌區(qū)域，依托區(qū)位、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，毫無疑問是區(qū)域的第一大盤，因此武重地塊屬性是 武昌燈塔項(xiàng)目 理解 —— 規(guī)模大既是優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也是操盤的考驗(yàn)所在，大盤開局不利則將極大地影響后續(xù)開發(fā)、而其涉及的教育、資源、配套等的要求也更高，不能試錯(cuò)。酒店，出租， 128萬 m178。 3290元 /m178。左右 106萬 m178。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。上述壓力就是需要解決的問題，本司的前期研究將秉承找到研判路徑與解決方案的目的 ——— GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。的內(nèi)環(huán)以內(nèi)第二大的開發(fā)總量、涉及 18萬 m178。 前言 一次前所未有的開發(fā)使命 —— 作為武漢樓市有史以來開發(fā)成本壓力最大、規(guī)劃與產(chǎn)品限制最多、交地跨時(shí)最長(zhǎng)的項(xiàng)目，同時(shí)也是武漢內(nèi)環(huán)以內(nèi)開發(fā)總量第二大武昌開發(fā)總量第一大的項(xiàng)目，大家顧問認(rèn)為：這是一次前所未有的開發(fā)使命，模仿、常規(guī)注定是徒勞的 …… 武漢沒有現(xiàn)成的范本。 GREAT MASTER CHINA LIMITED —— 復(fù)地武重項(xiàng)目前期研判路徑與解決方案 顧問機(jī)構(gòu)出品 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。的武漢樓面地價(jià)之最等帶來宣傳光輝的背后，是面對(duì)的武漢前所未有的成本與策略壓力；而跨越三年的交地時(shí)限、 106萬 m178。 一次前所未有的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 這是一個(gè)非典項(xiàng)目（非典型、非常規(guī)項(xiàng)目），是武漢樓市歷史上一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的策略與創(chuàng)新要求極高。 一個(gè)反傳統(tǒng) ： 動(dòng)態(tài)客戶研究 —— 綜合考慮本項(xiàng)目自身規(guī)模、資源與市場(chǎng)影響等因素，通過 市場(chǎng)趨勢(shì)法、典型案例借鑒法、專家討論法、異業(yè)資源整合法四個(gè)方面 進(jìn)行綜合研究，找出武漢高端市場(chǎng)與客戶的演變規(guī)律，并對(duì)發(fā)展趨勢(shì)做出判斷。 一、挑戰(zhàn)與壓力前所未有 ? 最高的宗地總價(jià) ? 最高的樓面地價(jià) ? 最長(zhǎng)的交地時(shí)限 ? 最多的設(shè)計(jì)限制 ? 武昌最大的開發(fā)總量 如何歸避限制 實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利？ 這是本項(xiàng)目必須逾越的最大挑戰(zhàn)。左右 150萬 m178。 1967元 /m178。的酒店、寫字樓和商業(yè)設(shè)施全部出租 綜合體開發(fā)： 5萬 m178。以下的戶型面積占 60%以上 預(yù)計(jì)開發(fā)周期 十年 五年 六 十年 土地初始成本 起拍 ，成交 起拍 21億元，成交 起拍 ，成交價(jià) 拆遷進(jìn)度（截止） A地塊已經(jīng)基本拆遷完畢，達(dá)到整體拆遷量的 80%以上 A1地塊已經(jīng)拆遷完畢，正在進(jìn)行 A2地塊的拆遷 主要為即將荒廢的廠區(qū)，有約 18萬方的建筑物需要拆除 工程進(jìn)度（截止） A4地塊的歷史重建區(qū)正在施工中 A1地塊已全面開工，會(huì)所建成，首期高層住宅封頂 尚未動(dòng)工 開發(fā)進(jìn)度 一期美食商業(yè)街正在招租 一期 17萬高層住宅正在預(yù)售 三鎮(zhèn)地王開發(fā)指標(biāo)