【正文】 武重項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格空間，預(yù)計(jì)正好處于稅務(wù)臨界區(qū)間 ； 舉例：我司測(cè)算在增值率不超過(guò) 20%的情況下，預(yù)計(jì)有 50%的銷售收入可以取得免征土地增值稅的待遇，即在武重項(xiàng)目平均銷售均價(jià)為 9600元 /平方米時(shí)的利潤(rùn)反而 9900元 /平方米更高，形成 “增產(chǎn)不增收”的情況 ； 結(jié)論： 需要成為稅務(wù)觀點(diǎn)的普通住宅；使本項(xiàng)目成為客戶眼中的節(jié)稅型住宅。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 3）拆遷費(fèi)用將為固定金額同時(shí)拆遷進(jìn)度有合同約定，開發(fā)商拆遷風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)得到有效控制。 ? 這是目前在國(guó)外較為流行的一種全新的營(yíng)銷模式，也是本司在水岸星城項(xiàng)目上采取的營(yíng)銷創(chuàng)新手段。 ? 武漢市經(jīng)過(guò)幾年的高端市場(chǎng)培育，已經(jīng)形成高端客戶的基礎(chǔ)，適合重點(diǎn)和有針對(duì)性的客戶研究。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 這主要是因?yàn)槲錆h城市地位的提升 ， 而房地產(chǎn)價(jià)格水平卻沒有與之相匹配 ， 因此吸引了大量如溫州炒房團(tuán)的目光 ， 成為武漢高端市場(chǎng)消費(fèi)新軍； ? 客戶的心理價(jià)位進(jìn)一步提升： 客戶可承受的總價(jià)范圍根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同而有所差異 ， 其中小戶型在 30萬(wàn) /套左右 、 住宅一般在 60100萬(wàn) /套左右 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。在完全展示項(xiàng)目未來(lái)形象，分析目標(biāo)客戶的提升狀況、住宅空間需求的變化趨勢(shì)及具體幅度范圍。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。這種產(chǎn)品生產(chǎn)周期短、附加值高、有利于拉開與其它產(chǎn)品的價(jià)格差距而促進(jìn)整體銷售、可以較大程度緩解現(xiàn)金流壓力； ? 規(guī)劃適量的多層花園洋房或低層類別墅產(chǎn)品不僅可以提升項(xiàng)目品質(zhì)和定位，挖掘地塊的居住價(jià)值，更可以降低作為主打產(chǎn)品的高層住宅的價(jià)格壓力； ? 在城區(qū)內(nèi)，政策限制城市別墅的開發(fā)和武漢市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)展程度表明：類別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值與別墅產(chǎn)品相當(dāng)。 2）香港太古城中心 ? 和周邊住宅、公共場(chǎng)所的融和感； ? 將商業(yè)住宅融合并區(qū)別； ? 對(duì)能聚集人氣的外部條件予以充分利用，強(qiáng)調(diào)與城市交通的無(wú)縫連接； ? 在商業(yè)定位上和周邊統(tǒng)一融合 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 彈性開發(fā)定位原則 ：降低項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)； ? 多功能組合原則 ：項(xiàng)目分區(qū)開發(fā)實(shí)現(xiàn) 1＋ 1＋ 1＋ …1 （第 N個(gè) 1）＞ N的目標(biāo)，形成相互補(bǔ)充、內(nèi)外融合的多功能 CITY3M街區(qū)； ? 解決項(xiàng)目難題 ：合理利用工業(yè)歷史痕跡＆文脈如鐵路、廠房，形成主題街區(qū)商業(yè)、商業(yè)泛會(huì)所，營(yíng)建街區(qū)配套（如藝術(shù)街區(qū)、會(huì)館等）； ? 保證營(yíng)銷的延展度 ：形成風(fēng)格差異的建筑形態(tài)或風(fēng)格，塑造復(fù)合街區(qū)，降低項(xiàng)目單一性風(fēng)格或形態(tài)給營(yíng)銷上造成的局限性。并將技術(shù) 經(jīng)濟(jì) 文化的規(guī)劃模式與成都城市傳統(tǒng)融合。 情景組團(tuán)： 利用原有建筑打破行列布局 ， 形成轉(zhuǎn)折 公寓組團(tuán)： 形成新居住區(qū)與老城區(qū)的過(guò)渡圍合院組 TOWNHOUSE組團(tuán)： 利用原有道路機(jī)理 ， 創(chuàng)造富有變化的空間 。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。比如： ? 集合住宅贈(zèng)送：入戶花園、凸窗、衣柜、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等； ? 零干擾、全贈(zèng)送“挑高空中院館”； ? 從送面積，到送房間。而紅海戰(zhàn)略是形容同質(zhì)產(chǎn)品之間的以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主要特征的競(jìng)爭(zhēng)格局。目前的東湖改造、 500強(qiáng)總部區(qū)規(guī)劃、六湖連通，將提升區(qū)域地位和價(jià)值。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 平行關(guān)聯(lián)定位模型 ? 應(yīng)用前提：定位中，條件和前提繁多；關(guān)聯(lián)限制作業(yè)；綜合整體考慮； ? 本司按照將運(yùn)用平行思維論證和尋求定位方向，同時(shí)在案例上予以佐證，從財(cái)務(wù)上加以可行性印證； 高端客戶地王之爭(zhēng)、品牌之爭(zhēng)宏觀市場(chǎng)、環(huán)境項(xiàng)目文脈、規(guī)模、區(qū)域價(jià)值挖掘發(fā)現(xiàn)、滿足需求高端供求關(guān)系差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)品、需求項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化客戶產(chǎn)品形象市場(chǎng)要素資源要素復(fù)地企業(yè)資源成本 6 0 0 0 元規(guī)模 106 萬(wàn)平方期望值：兩個(gè)市場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)檔次擴(kuò)展客戶來(lái)源滿足開發(fā)目標(biāo)開發(fā)主題價(jià)格開發(fā)條件要素GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 要求：超級(jí)大盤，系統(tǒng)借力、專業(yè)分工、貼近所在地的消費(fèi)實(shí)際更為重要。 項(xiàng)目 支付對(duì)象 比例構(gòu)成 07年 4月 1日之前 2023年 12月 31日 移交場(chǎng)地 10日內(nèi) 政府一費(fèi)制收入 武漢土地儲(chǔ)備中心 轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交價(jià)款的 50% 第一期人民幣 5億元 第二期人民幣 3億元及部分土地溢價(jià)款 支付余下土地款 轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償款 武漢重型機(jī)床集團(tuán) 公司 轉(zhuǎn)讓地塊掛牌成交 價(jià)款的 50% 第一期人民幣 5億元 第二期人民幣 3億元及部分土地溢價(jià)款 支付余下土地款 合計(jì) 10億元 約 10億元 約 15億 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。而這，將作為本司在后續(xù)合作中研究的重點(diǎn)。以下的戶型面積占 60%以上 預(yù)計(jì)開發(fā)周期 十年 五年 六 十年 土地初始成本 起拍 ，成交 起拍 21億元，成交 起拍 ，成交價(jià) 拆遷進(jìn)度（截止） A地塊已經(jīng)基本拆遷完畢，達(dá)到整體拆遷量的 80%以上 A1地塊已經(jīng)拆遷完畢，正在進(jìn)行 A2地塊的拆遷 主要為即將荒廢的廠區(qū)，有約 18萬(wàn)方的建筑物需要拆除 工程進(jìn)度（截止） A4地塊的歷史重建區(qū)正在施工中 A1地塊已全面開工，會(huì)所建成，首期高層住宅封頂 尚未動(dòng)工 開發(fā)進(jìn)度 一期美食商業(yè)街正在招租 一期 17萬(wàn)高層住宅正在預(yù)售 三鎮(zhèn)地王開發(fā)指標(biāo)對(duì)比 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 1967元 /m178。 一、挑戰(zhàn)與壓力前所未有 ? 最高的宗地總價(jià) ? 最高的樓面地價(jià) ? 最長(zhǎng)的交地時(shí)限 ? 最多的設(shè)計(jì)限制 ? 武昌最大的開發(fā)總量 如何歸避限制 實(shí)現(xiàn)高地價(jià)基礎(chǔ)上的贏利？ 這是本項(xiàng)目必須逾越的最大挑戰(zhàn)。 一次前所未有的市場(chǎng)挑戰(zhàn) 這是一個(gè)非典項(xiàng)目（非典型、非常規(guī)項(xiàng)目），是武漢樓市歷史上一個(gè)前所未有的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的策略與創(chuàng)新要求極高。 GREAT MASTER CHINA LIMITED —— 復(fù)地武重項(xiàng)目前期研判路徑與解決方案 顧問機(jī)構(gòu)出品 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。的內(nèi)環(huán)以內(nèi)第二大的開發(fā)總量、涉及 18萬(wàn) m178。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。左右 106萬(wàn) m178。酒店，出租， 128萬(wàn) m178。的住宅、寫字樓、商業(yè)設(shè)施全部出售，由于出售比例高，因此主要依靠短期的銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 以租為本： 除 ，其他 m178。 ，而目前項(xiàng)目周邊特別是中北路房?jī)r(jià)僅僅為 5000－ 6000元/m178。 ? 方向 —— 通過(guò)“以小戶之名做大戶之實(shí)”的設(shè)計(jì)創(chuàng)新 矛盾 4—— 強(qiáng)制戶型政策 VS中小戶低附加值 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 一、研究思路 項(xiàng)目六大矛盾 高端項(xiàng)目售價(jià) 理論支持＋方法模型 合理化的解決方案提出 規(guī)律性路徑發(fā)現(xiàn) 最終方案 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論證 案例佐證 內(nèi)部要素判斷 外部要素判斷 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。目前達(dá)到 55006000元 /m178。 ? 城市中樞 ：省政駐地，是湖北行政權(quán)利中心，上層建筑所在。 區(qū)域?qū)傩远ㄎ幌碌年P(guān)聯(lián)建議 建議打通區(qū)域 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 “ 9070政策”歸避法 ? 高贈(zèng)送戶型突破 9070限制； ? 設(shè)計(jì)可以上下或者左右打通的戶型在武漢是完全可行的，因?yàn)椤皬?fù)式結(jié)構(gòu)的或緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人時(shí)，可將其合并為一戶”。） 住宅均價(jià)（元 /m178。 ? 拆除后的殘墻意向和地面肌理 —— 融入了社區(qū)設(shè)計(jì)中，這一切形成了一個(gè)寓舊于新、新舊交融的境界。 二十四城建設(shè)理念 ? 保留工廠景觀、樹木和部分工業(yè)廠房、機(jī)床、瞭望塔； ? 營(yíng)造 “五十年代老工業(yè)”主題文化氛圍，引領(lǐng)城市新型生活方式。 開發(fā)主題定位 經(jīng)過(guò)初步思考、研究及案例對(duì)比，本司根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的理解，提出如下主題概念定位： 城市中樞◎ CITY3M復(fù)合街區(qū) ? 3M—— More Space（更多空間）、 More Function（更多功能）、 More Value（更高附加值）； ? More概念的核心 —— 通過(guò)增加產(chǎn)品的品質(zhì)、種類和功能，提高項(xiàng)目的性能價(jià)格比，以及各種產(chǎn)品之間的相互帶動(dòng)和正激勵(lì)，從而提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使商業(yè)、公寓、會(huì)所、學(xué)校之間互相促進(jìn)，帶動(dòng)向上的持續(xù)價(jià)格表現(xiàn)。 ? 實(shí)施 PUD模式對(duì)地塊要求：多個(gè)地塊、產(chǎn)品多樣化、創(chuàng)造更多的開放空間、政府緊密結(jié)合。 ? 本司認(rèn)為：項(xiàng)目商業(yè)所占總建筑面積的比例，確定是要明確開發(fā)價(jià)值觀： 是社區(qū)商業(yè)打算，還是城區(qū)商業(yè)打算？ ? 本司建議：考慮規(guī)模和居民需要，商業(yè)比例應(yīng)該介于社區(qū)商業(yè)與城區(qū)商業(yè)之間，基于按服務(wù)于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務(wù)于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定上限，在以社區(qū)配套商業(yè)為主的前提下適當(dāng)考慮區(qū)域商業(yè)配套合理規(guī)模 商業(yè)比例的確定與商業(yè)的定性 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 ? 本司認(rèn)為未來(lái)住宅產(chǎn)品是否節(jié)稅將直接關(guān)系到購(gòu)買者的長(zhǎng)期使用成本，將主打產(chǎn)品主要定位為節(jié)稅型高品質(zhì)住宅；至少 可以為購(gòu)房者未來(lái)節(jié)約相當(dāng)于房?jī)r(jià) 20%的稅款 ，也就相當(dāng)于將目前主打產(chǎn)品 高層住宅的入市單價(jià)由約 6000元 /平方米再次降低為約 5000元 /平方米。 ? 案例 2：萬(wàn)科潤(rùn)園、 17英里 —— 先開發(fā)別墅或類別墅產(chǎn)品帶動(dòng)高層或公寓的銷售 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 特別聲明：本提案知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸大家顧問機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)同意，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部?jī)?nèi)容。 高端客戶分析對(duì)象的選擇標(biāo)準(zhǔn)如下：