【文章內(nèi)容簡介】 0元投資型商務公寓星河地產(chǎn)星河世紀公寓 商務公寓人民南路420套20230元商務辦公與酒店 復合型公寓大中華匯展閣上步路600余套15000元投資型酒店公寓佳兆業(yè) 佳兆業(yè)中心金田路與福華路交匯500余套16000元投資型酒店公寓新浩地產(chǎn)金中環(huán)華強北路520套13000元商住辦公型酒店公 寓東方時代 廣場東方時代深南東路 2028號 220套32009000元 /月全租賃形式，提供酒店式管理羅湖區(qū)委羅湖商務中心深南大道 6001號 718套17000元全復式戶型，五星級酒店管理茂業(yè)集團高檔酒店公寓世金漢宮地理位置套數(shù) 價格主要特點開發(fā)商類型酒店公寓名稱 居住型酒店公寓商務型酒店公寓酒店式公寓酒店式公寓商務型復合酒店公寓1 典型酒店公寓酒店公寓欣賞 世金漢宮– Details – Details 金中環(huán)– Details羅湖商務中心2 客戶構(gòu)成購買 客 戶類 型 比例 特性投 資 客 70% 目前高檔酒店式公寓的主要 購買 群體企 業(yè) 高管 20% 家和 辦 公室以外的 “第三居所 ”香港及國外客 戶 10% 主要集中在 羅 湖及福田兩個區(qū)域購買 客 戶類 型客戶構(gòu)成使用客 戶類 型 比例 特性國內(nèi)高 級 商 務 人士 65% 國內(nèi)大型企 業(yè) 的中高 級 管理人 員港澳臺人士 15% 區(qū)域 選擇 集中在 羅 湖及福田國際商務人士 20% 貿(mào)易、物流、服務、金融保險業(yè)為主使用客 戶類 型3 發(fā)展趨勢受中心區(qū)整體規(guī)劃的影響，未來區(qū)域內(nèi)高檔公寓的供給嚴重不足，而隨著區(qū)域開發(fā)的逐漸成熟，將會有大量的高端商務人士進駐中心區(qū)，其中國際型商務人士的比例將明顯提高，但目前符合這一群體居住文化習慣的公寓供給幾乎為零，存在較大的發(fā)展空間。4 公寓市場總結(jié)342 中心區(qū)目前公寓的購買主要是投資者、企業(yè)高管、中小企業(yè)為主中心區(qū)尚缺乏針對國際國內(nèi)高端商務人士定位的國際公寓單純高檔性還不能有效吸引目標客戶，必須突出投資性和國際生活氛圍1 未來中心區(qū)商務人士的居住辦公需求決定高檔公寓存在較大市場空間5 外籍人士居住需求調(diào)查據(jù)政府部門統(tǒng)計在深圳就業(yè)的 （其中外籍人士約 10000人），日本人占到 38%，其次是韓國人（ 17%），日韓兩國的外籍人士占深圳所有外籍人員總數(shù)近五成；歐美國家又以美國人居多。2023年我司針對外籍人士在深的居住需求進行了問卷調(diào)查，共計投放問卷 250份，回收有效問卷 216份，經(jīng)統(tǒng)計分析結(jié)論如下： 區(qū)域分布7%11%22%9%41%比例羅湖香蜜湖片區(qū)華僑城片區(qū)福田中心區(qū)蛇口片區(qū)區(qū)域分布蛇口片區(qū)國際化的居住氛圍吸引了大量外籍人士的進駐。10%其他區(qū)域認同度3%13%23%25%36%比例羅湖香蜜湖片區(qū)華僑城片區(qū)福田中心區(qū)蛇口片區(qū)區(qū)域分布隨著福田中心區(qū)開發(fā)的逐漸成熟，國際化商務氛圍逐漸形成，外籍人士對福田中心區(qū)的認同度大幅度上升。家庭構(gòu)成13%19%26%42%比例三口以上三口之家夫婦未婚家庭構(gòu)成未婚外籍人士比例達到 42％，家庭構(gòu)成在 1－ 2人的比例接近七成，結(jié)構(gòu)相對簡單。物業(yè)類型選擇2%34%58%6%比例酒店長包房高檔公寓高檔社區(qū)別墅物業(yè)類型p 選擇別墅的家庭構(gòu)成在 3人或 3人以上，大多為國際企業(yè)派駐中國的高層管理人員；p 選擇高檔社區(qū)的以有小孩家庭及夫婦為主；p 選擇公寓的主要為未婚的外籍人士為主；p 選擇酒店長包房的主要以中短期商務公干為主。面積需求19%38%27%16%比例40－ 60㎡70－ 90㎡100－ 150㎡160－ 250㎡面積需求70－ 90平米之間的面積需求所占比例最高。選擇因素66%37%59%72%比例服務配套小區(qū)內(nèi)部環(huán)境外籍人士聚集區(qū)空間距離 選擇因素38%生活配套 29%裝修風格 空間距離的遠近、是否具有國際化的居住環(huán)境及項目的服務配套三項選擇比例最高。對于距離工作地點的交通時間的承受能力，數(shù)據(jù)顯示 72%外籍人士的承受程度在 20分鐘以內(nèi)。 2972669999966666336250四房2122274500040000212176三房2502543500030000140118二房—265—25000—94單房經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華型經(jīng)典型豪華型單位租金（元 /月 ㎡ ）整體租金（元 /月）面積（㎡）戶型典型案例之泰格公寓泰格公寓的單位租金在 200－ 300元 /月 ㎡ 之間，與其他普通公寓相比具有明顯的優(yōu)勢。p 隨著中心區(qū)國際化程度的不斷提高，區(qū)域未來將會有大量的高端商務人士進駐， 尤其是外籍商務人士，同時這部分群體對中心區(qū)的認同度已大大提高，憑借空間 距離上的優(yōu)勢，未來發(fā)展前景廣闊；p 深圳外籍人士的家庭結(jié)構(gòu)相對簡單，中小套型公寓存在巨大市場空間；p 商務人士看重國際化的生活圈子和服務，而目前深圳此種類型的物業(yè)嚴重稀缺， 項目可借此實現(xiàn)突破；p 高端商務人士具有較高的租金承受力，將大大提高物業(yè)的投資價值。定位思考報告思路與結(jié)構(gòu)市場掃描物業(yè)發(fā)展建議項目定位3 屬性定位1 屬性定位小戶型公寓商務公寓酒店式公寓國際公寓國際公寓的檔次高于其他類型的公寓，其目標客戶的高租金承受力有利于實現(xiàn)項目價值的最大化。D地塊公寓頂級豪華型高檔型舒適型經(jīng)濟型2 檔次定位D地塊公寓打造一個國際化的頂級居住環(huán)境，保證項目價值的最大化實現(xiàn)。4 運營模式開發(fā)商投資客租賃客國際性管理公司委托管理傭金酒店式管理依托外籍人士較高的租金承受力，大大提高物業(yè)的投資價值，以此促進項目銷售。3 客戶定位目標使用客戶：主要針對中高端外籍商務人士，國內(nèi)高端商務人士作為有效補充。目標購買客戶：依托使用客戶的高租金承受力，強化項目的投資價值，以長期投資客為主?？蛻纛愋?外籍商務人士 國內(nèi)高端商務 人士 投資客使用客戶 70% 30% ——購買客戶 —— 10% 90%6 價格定位定價原則：引導市場，創(chuàng)造價值新標準 由于本項目定位特殊，可供參照的同類型項目樣本不足，而且本項目推出時間較晚，不確定因素較多， 屬于典型的無參考市場價格物業(yè) ，傳統(tǒng)的定價方法難以準確和客觀地反映本項目價值。本項目將采取 “ 趨勢增長定價法 ” 推導出項目價格。23000/平方米（ 177。5 ％）圖表列舉中心區(qū)歷年來 頂級酒店式商務公寓 的價格 ， 以及增長幅度走勢曲線，通過趨勢增長定價法得出 D地塊頂級國際公寓售價 ：5%10%15%20%25%0%銷售均價增長率15500 18000 20230％ ％ ％30%0500010000150002023025000300002023年 2023年 2023年 2023年％23000報告思路與結(jié)構(gòu)市場掃描項目定位物業(yè)發(fā)展建議項目建議原則?檔次 ?成本 針對國際人士的居住特性提供專業(yè)的物業(yè)服務?服務 超越 ≠超支。進駐什么層次的客戶，決定了什么樣的檔次?！?%68㎡95%42－ 50㎡——世金漢宮——30%58－ 76㎡——70%32－ 36㎡佳兆業(yè)中心5%80－ 110㎡60%50－ 60㎡——35%30㎡金中環(huán)比例面積比例面積比例面積比例面積三房二房一房單房戶型項目名稱戶型設計建議1傳統(tǒng)酒店式公寓的戶型以單房和兩房為主，戶型設計較小， 80平米以下的戶型占到 9成。傳統(tǒng)酒店式公寓戶型情況5%250－ 336 ㎡20%176－ 212㎡30%118－ 140㎡45%94㎡泰格公寓比例面積比例面積比例面積比例面積四房三房二房單房戶型項目名稱泰格公寓為涉外服務性質(zhì)的公寓，其戶型全為 90平米以上的大戶型，有別于傳統(tǒng)的酒店式公寓。戶型設計建議泰格公寓戶型情況戶型設計建議15%130－ 150三房45%90－ 100兩房40%60－ 70一房面積比例面積（ ㎡）戶型在充分考慮在深外籍人士的家庭構(gòu)成情況及其面積需求的前提下，我司建議戶型設計以一房和兩房為主，輔以少量三房，具體戶型面積比例如下表：2 大堂精致、典雅、簡約、大方原則：3 會所項目 1500㎡ 的會所面積重點規(guī)劃康體休閑功能，打造一個國際人士溝通交流的平臺。精致、西式居家式裝修風格4 裝修5 管理p 管理公司：國際性的管理公司提供專業(yè)物業(yè)服務，以服務提升物業(yè)的國際化品質(zhì)；p 物業(yè)內(nèi)部管理及服務人員、標識系統(tǒng)、電梯等語音系統(tǒng)都以英語作為第一語言；p 一個外籍人士居住、交流的國際平臺建設及維護。酒店部分總論部分 寫字樓部分 公寓部分 酒店部分 商業(yè)部分市場格局1 深圳酒店布局020408060數(shù)量100羅湖 福田 南山 寶安 龍崗 鹽田五星級三星級四星級總量192426110551296265 6932017130133102572359333120n 五星級酒店主要集中在羅湖區(qū)，福田發(fā)展?jié)摿薮?；n 同羅湖、南山相比福田四星級酒店數(shù)量最少。2 酒店入住率分析50%52%54%56%58%60%62%64%1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023199656% 57% 55%58%%% %55%%n 03年非典過后，深圳酒店入住率連年攀升；n 2023年入住率比 2023年增長 %,達到 62%.202362%3 酒店月入住率30405060702月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月1月2052 63 62 02年04年03年05年n 自 2023年以來深圳酒店入住率保持在 60%以上，整體表現(xiàn)平穩(wěn)；n 2023年上半年同比略有增長，保持平穩(wěn)發(fā)展趨勢。 06年 4 各區(qū)入住率分析10%20%30%40%50%60%70%80%福田 南山 寶安 龍崗 鹽田羅湖%%%%%%n 特區(qū)內(nèi)酒店入住率明顯高于特區(qū)外；n 福田酒店入住率為全市最高。5 小 結(jié)p 羅湖區(qū)酒店市場份額及酒店數(shù)量均居首位；p 星級酒店主要集中在羅湖、福田、南山等關內(nèi)區(qū)域；p 城市重心西移，福田、南山、寶安等酒店入住率及房價連年增長；p 福田區(qū)現(xiàn)有酒店市場規(guī)模與其城市地位不符，未來市場發(fā)展前景看好；競爭格局1 分星級開房率n 05全市五星級、四星級酒店開房率均高于全市平均水平；n 高星級酒店、快捷酒店較受市場追捧。10％20％30％40％50％60％70％四星 一星三星 二星 未評星 全市五星 深圳酒店開房率（分星級）0200300400500n 全市星級酒店房價均比 05年有小幅上升趨勢；600四星 一星三星 二星 未評星 全市五星深圳酒店平均房價（分星級）2 分星級房價益田、福華路交匯處 暫不確定卓越集團★ ★ ★ ★ ★卓越酒店大中華國際交易廣場320套2023年底喜來登集團大中華國際實業(yè)★ ★ ★ ★ ★喜來登酒店地理位置客房數(shù) 開業(yè)時間管理公司開發(fā)商星級標準 酒店名稱 福田中心區(qū)南側(cè)596套2023年底香格里拉集團嘉里建設香格里拉酒店 ★ ★ ★ ★ ★麗茲 ?卡爾頓 福華三路與中心六 路交匯處250套2023年萬豪集團星河地產(chǎn)★ ★ ★ ★ ★車公廟400余套2023年萬豪集團深圳萬豪酒店投資集團萬豪酒店 ★ ★ ★ ★ ★十三姐妹摟375套2023年底馬可孛羅酒店集團原特美思廣場馬哥孛羅酒店 ★ ★ ★ ★麗思卡爾頓酒店3 區(qū)域酒店格局彩田南路221套1999年國際商務酒店——景軒酒店深南大道 6001號 156套1997年政府深圳市政府★ ★ ★ ★ ★五洲賓館★ ★ ★ ★ ★2023年 ——05年 07年06年香格里拉酒店喜來登酒店卓越世紀城酒 店 麗思卡爾頓酒店萬豪酒店馬哥孛羅酒店08年 09年p 中心區(qū)酒店推出量日益增加， 2023年將達到歷史頂峰；p 同質(zhì)化競爭嚴重，超高檔酒店成為未來主力供應品種。10年4 競爭時間分析時代廣場二期酒店p 福田 CBD五星級酒店過于集中，未來區(qū)域內(nèi)高檔酒店客戶競爭激烈；p 為避免同喜來登等高星級酒店正面交鋒，建議走差異化路線；p 準五星（四星級硬件、五星級服務）將是項目發(fā)展方向。