【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià) 5059 均價(jià) 6875 起價(jià) 3540 均價(jià) 4198 各戶型面積所占比例 18% 45% 37% 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 由上述數(shù)據(jù)可見(jiàn) 120－ 200 ㎡的戶型面積已具有成為整個(gè)城南在售樓盤市場(chǎng)的主流，但是 120 ㎡以下戶型在項(xiàng)目數(shù)量上還 占據(jù)著整個(gè)城南房地產(chǎn)市場(chǎng) 37％的份額，而含有 200 ㎡以上戶型的項(xiàng)目只占到 18％。 4. 單價(jià)比較 由上表可見(jiàn)整個(gè)城南片區(qū)，由于牧馬山區(qū)域的房地產(chǎn)樣式絕大多數(shù)為純別墅建筑，其住宅均價(jià)在區(qū)域內(nèi)最高，達(dá)到 6875 第 20 頁(yè) 共 97 頁(yè) 第 21 頁(yè) 共 97 頁(yè) 元 /㎡。其次為天府大道沿線的住宅均價(jià)為 4198 元 /㎡。華陽(yáng)和航空港分別以 3156 元 /㎡和 3056 元 /㎡的均價(jià)排名 4 位，最后是雙流（東升鎮(zhèn)）的住宅均價(jià)最低，為 2506 元 /㎡。 總結(jié)： 綜合以上數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目所處整個(gè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總戶數(shù)超過(guò) 43824 戶。 就建筑類型而言，整個(gè)區(qū)域內(nèi)雙流、華陽(yáng)、航空港板塊現(xiàn)在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區(qū)域的在售樓 盤類型以電梯為主，牧馬山板塊的在售樓盤全部為別墅?？偟膩?lái)講，城南區(qū)域內(nèi)的在售樓盤中，多層最多，電梯次之， 別墅和花園洋房最少，但含別墅的項(xiàng)目個(gè)數(shù)卻達(dá)到了 19 個(gè)，可見(jiàn)城南區(qū)域高品質(zhì)住宅的開(kāi)發(fā)力度還是比較大的 。 在戶型面積上，面積在 120 至 200 ㎡范圍內(nèi)的住宅已經(jīng)成為整個(gè)城南在售樓盤的主力戶型。 在售價(jià)上，牧馬山板塊的在售房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榻^大多數(shù)為別墅，所以以 6875 元 /㎡的均價(jià)成為整個(gè)城南區(qū)域房地產(chǎn) 單價(jià)最高的板塊，雙流板塊由于開(kāi)發(fā)的時(shí)間較晚，且該板塊整體的質(zhì)量不高，以 2506 元 /㎡的均價(jià)，成為城南區(qū)域單價(jià) 最低的板塊。 就整個(gè)城南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，華陽(yáng)板塊和天府大道沿線區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)由于開(kāi)發(fā)的時(shí)間相對(duì)較早，其 發(fā)展的現(xiàn)狀也較為成熟。在整個(gè)城南區(qū)域內(nèi)，這兩個(gè)板塊的房產(chǎn)在整體質(zhì)量上都較高。而牧馬山板塊為純別墅建筑，屬 于城南區(qū)域內(nèi)的一個(gè)特例板塊。 （四）城南地區(qū)各大板塊的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 第 22 頁(yè) 共 97 頁(yè) 1. 雙流板塊房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 雙流板塊房地產(chǎn)整體情況 ▲開(kāi)發(fā)規(guī)模 雙流板塊內(nèi)現(xiàn)在的在售住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目有 17 個(gè)，由 16 家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。在售樓盤的總戶數(shù)達(dá)到 8236 戶。但總的 來(lái)說(shuō)，該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小， 17 個(gè)在售項(xiàng)目中占地面積超過(guò) 200 畝，總戶數(shù)超過(guò) 1000 戶的項(xiàng)目?jī)H 3 個(gè)。（錦繡華 都、大成 天府景秀、錦鎮(zhèn)） ▲產(chǎn)品類型及平均價(jià)格 在 17 個(gè)在售項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目有 1 個(gè)，均價(jià)達(dá)到 5000 元 /㎡。 含有花園洋房的項(xiàng)目有 3 個(gè)，均價(jià) 2500－ 3400 元 /㎡。 含有電梯的在售項(xiàng)目有 2 個(gè)，均價(jià) 2500－ 2787 元 /㎡。 含有多層的項(xiàng)目有 14 個(gè)，均價(jià) 1700－ 2600 元 /㎡。 整體來(lái)看，雙流板塊的在售樓盤中產(chǎn)品類型以多層為主。 ▲戶型區(qū)間 雙流地區(qū)在售的 17 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，含有 120 ㎡以下戶型的項(xiàng)目 11 個(gè)，含 120－ 200 ㎡戶型的項(xiàng)目有 15 個(gè)，含 200 ㎡以上戶型的項(xiàng)目數(shù)為 7 個(gè)?？傮w而言，雙流板塊的在售樓盤的主力戶型面積在 120－ 150 ㎡之間。 項(xiàng)目名稱 配套 錦繡華都 周邊配套設(shè)施：附近超市有好又多、新一佳等，更有項(xiàng)目自身配套的商業(yè)步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學(xué)、 棠湖中學(xué)、四川大學(xué)、西南民族大學(xué)等雙流中醫(yī)院、雙流第一醫(yī)院等。 小區(qū)配套設(shè)施：游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、華都生活館、商業(yè)步行街以及大型社區(qū)生活服務(wù)中心 大成 天府景秀 小區(qū)配套設(shè)施：景觀泳池，休閑廣場(chǎng)，觀景木棧道，露天咖啡座，兒童游樂(lè)場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，商業(yè)街，幼兒園 ▲建筑風(fēng)格 在建筑風(fēng)格上，檔次較高又有一定規(guī)模的樓盤，如大成 天府景秀采用的是簡(jiǎn)約風(fēng)格，錦繡華都采用的是后現(xiàn)代風(fēng) 格。但該區(qū)域內(nèi)唯一的純別墅盤錦鎮(zhèn)卻是中式宅院建筑。 ▲相關(guān)配套 可見(jiàn)在雙流板塊，規(guī)模較大，檔次較高的樓盤，其自身配套在觀賞性和功能性上也做的比較完善。 ▲ 容積率、綠化率 項(xiàng)目名稱 歐城花園 大成 天府景秀 2 期 錦繡華都 宗申 流溪?jiǎng)e院 4 期 水云花都 瑞升 林韻 領(lǐng)寓 富豪時(shí)代 容積率 綠化率 56% 55% 40% 46% % 37％ 30％ ％ 第 23 頁(yè) 共 97 頁(yè) 錦鎮(zhèn) 45％ 由于雙流板塊在售的 17 個(gè)項(xiàng)目中含電梯的項(xiàng)目只有兩個(gè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體樣式以多層為主，所以大部分的樓盤容 積率都在 到 之間，綠化率大體都在 30％以上，規(guī)模較大的樓盤綠化率在 40％以上，“大成 天府景秀”的綠化 率更是達(dá)到了 55％。上檔次的樓盤，如錦繡華都， 的容積率， 40％的綠化率，在居住舒適度上來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是雙流現(xiàn) 在最好的樓盤。 ▲銷售情況 雙流板塊內(nèi)開(kāi)盤時(shí)間較早，且總戶數(shù)在 200 戶左右的小盤，銷售周期都較長(zhǎng)，且尾樓積壓時(shí)間也很長(zhǎng)。這類住宅的 銷售時(shí)間從半年到一年不等，至今還有尾盤積壓。而像“錦繡華都”這樣總戶數(shù)上千戶的大盤，由于分期開(kāi)發(fā)，又分組 團(tuán)投放市場(chǎng)，所以銷售控制比較到位，尾房剩余較少。 （ 3）總結(jié) 由于雙流當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得較晚，加之小盤太多且價(jià)格較低，所以造成該板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格處于 2500 元 /㎡的水平。隨著這片區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和高品質(zhì)住宅的興起，其價(jià)格還有較大的上升空間。 2. 華陽(yáng)板塊房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1）華陽(yáng)板塊房地產(chǎn)整體情況 華陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的發(fā)展，與 2023 年開(kāi)始陸續(xù)貫通的天府大道有著密切的聯(lián)系。隨著成都市政府辦公區(qū)的南遷 以及新會(huì)展中心在天府大道旁的建設(shè)和高新區(qū)科技商務(wù)中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項(xiàng)目的陸續(xù)建成，城南副中心的輪 第 24 頁(yè) 共 97 頁(yè) 第 25 頁(yè) 共 97 頁(yè) 廓也逐步顯現(xiàn)出來(lái)。該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之被帶動(dòng)。而 2023 年元旦天府大道的全線貫通，使人們心中對(duì)華陽(yáng)與成都 市區(qū)之間的心理距離被大幅縮短。從 2023 年開(kāi)始以“左岸花都”為代表的中高檔 樓盤相繼面市，使華陽(yáng)樓市開(kāi)始大量吸 引城市主流消費(fèi)群體。隨后在迎賓大道向華陽(yáng)城區(qū)延伸的線路上，陸續(xù)發(fā)展起來(lái)的高品質(zhì)樓盤。使華陽(yáng)成為“新城南” 居住概念的一部分。 ▲開(kāi)發(fā)規(guī)模 華陽(yáng)板塊現(xiàn)有在售住宅類項(xiàng)目 16 個(gè)，由 16 家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。在售樓盤的總戶數(shù)達(dá)到 7884 戶。 17 個(gè)項(xiàng)目中占地超過(guò) 200 畝的項(xiàng)目有 3 個(gè)。（花樣年別樣城、 蜀郡、陽(yáng)光華苑） ▲產(chǎn)品類型及平均價(jià)格 在 16 個(gè)在售項(xiàng)目中，純別墅項(xiàng)目有 2 個(gè)（蜀郡、原鄉(xiāng)），還有 1 個(gè)項(xiàng)目含有別墅（南陽(yáng)錦城 3 期）。其中蜀郡內(nèi)的別 墅單價(jià)在 6000 元 /㎡以上，而原鄉(xiāng)的均價(jià)在 5000 元 /㎡。 含花園洋房的項(xiàng)目有 3 個(gè)（花樣年別樣城、蜀郡、陽(yáng)光華苑），單位面積均價(jià)從 3000 元 /㎡到 4500 元 /㎡不等，之所 以造成這么大的差距，主要還是和所涉及的項(xiàng)目具體位置和項(xiàng)目整體檔次有關(guān)有關(guān)。由于花樣年別樣城位于華陽(yáng)與雙流 之間的雙華路旁，其項(xiàng)目已處在華陽(yáng)城區(qū)之外，相對(duì)地理位置比較偏僻，所以項(xiàng)目整體價(jià)格較低；而陽(yáng)光華苑位于迎賓 大道旁，距天府大道 1300 米左右，能驅(qū)車通過(guò)迎 賓大道、天府大道快速進(jìn)入成都市區(qū)，項(xiàng)目本身為純花園洋房，容積率 ，交通便捷，均價(jià)為 3400 元 /㎡；而蜀郡同樣位于迎賓大道旁，距天府大道僅 300 米，項(xiàng)目由花園洋房和別墅兩個(gè) 第 26 頁(yè) 共 97 頁(yè) 規(guī)劃區(qū)組成，兩個(gè)居住區(qū)的容積率分別為 、 ，綠化率為 50％、 42％，項(xiàng)目緊鄰錦江，花園洋房均價(jià)達(dá)到 4500 元 /㎡的。 含電梯的項(xiàng)目有 5 個(gè)，單價(jià)在 3200－ 3600 元 /㎡之間，其中戛納灣畔銷售均價(jià) 3600 元 /㎡，楓渡萊茵均價(jià) 3200 元 / ㎡。 含有多層的項(xiàng)目 11 個(gè)，均價(jià)在 2300－ 3100 元 /㎡不等?？倯魯?shù)基本都在 300 戶以上，規(guī)模上要稍大于雙流的同類多 層樓盤。 總體上看來(lái)，華陽(yáng)板塊的在售樓盤中，建筑類型還是以多層為主，電梯類住宅的建筑僅次于多層。 ▲戶型區(qū)間 在 16 個(gè)在售項(xiàng)目中，含有 120 ㎡以下戶型的項(xiàng)目有 12 個(gè)，含有 120－ 200 ㎡戶型的項(xiàng)目為 13 個(gè)，含有 200 ㎡以上 戶型的項(xiàng)目有 2 個(gè)。總體而言，華陽(yáng)板塊內(nèi)的房地產(chǎn)在售項(xiàng)目，主力戶型在 120－ 170 ㎡的范圍內(nèi)。 ▲建筑風(fēng)格 在售的樓盤中，有戛納灣畔、花樣年別樣城這樣的地中海式風(fēng)格建筑，也有楓渡萊茵、凱萊 麗景雅筑這樣的德式 風(fēng)格建筑。在別墅和花園洋房項(xiàng)目中，原鄉(xiāng)為歐式風(fēng)格，蜀郡則為純中式宅院，陽(yáng)光華苑為中式傳統(tǒng)庭院。 ▲相關(guān)配套 項(xiàng)目名稱 配套 原鄉(xiāng) 176 畝濱河森林公園 /近 3000 平米私家湖泊 /家庭會(huì)所功能的半地下室，情趣閣樓，陽(yáng)光中庭 /原裝進(jìn)口單式中央真 空吸塵系統(tǒng)。全能凈水系統(tǒng)、歐洲同步安防系統(tǒng) 戛納灣畔 500 米海岸風(fēng)情休閑木棧道， 7000 平米地中海園林水景社商業(yè)配套，獨(dú)創(chuàng)豪華游艇會(huì)所；酒店式入戶大堂設(shè)計(jì)。 凱萊 麗景雅筑 會(huì)所、中庭水景、藝術(shù)墻、健康步道、城市集中綠化、地下停車場(chǎng) 楓橋映月 與華陽(yáng)小學(xué)隔街相望，周邊醫(yī)院、超市、菜市一應(yīng)俱全 南陽(yáng)錦城 政辦公區(qū)、國(guó)際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新科技園區(qū)；華陽(yáng)一中、華陽(yáng)中學(xué)、西寺小學(xué)、幼兒園；石油總醫(yī)院、骨康醫(yī)院； 府河音樂(lè)廣場(chǎng)、府河公園、濱河餐飲一條街；新世紀(jì)廣場(chǎng)、摩爾百盛、紅旗連鎖旗艦店、華貿(mào)商廈、華盛百貨商場(chǎng) 等；各大銀行 明珠怡園 商業(yè)配套：項(xiàng)目配套的 1400 平米臨街商鋪，以及就近的華陽(yáng)商業(yè)中心各大中小超市、商場(chǎng)； 餐飲娛樂(lè)：濱河餐飲一條街上匯集的多家特色餐飲店、露天茶座、戛納印像等； 教育：國(guó)家重點(diǎn)、成都校風(fēng)示范學(xué)樣華陽(yáng)中學(xué)、華陽(yáng)一中、西寺小學(xué)。 生活：緊鄰華陽(yáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 華陽(yáng)板塊內(nèi)的樓盤，在配套上呈現(xiàn)出兩種不同的趨勢(shì)，靠近華陽(yáng)老城區(qū)的樓盤基本依賴于當(dāng)?shù)匾延械某墒熘苓叚h(huán)境 來(lái)體現(xiàn)其配套。而迎賓大道附近的新興樓盤則全力打造自身的景觀、商業(yè)、康體休閑配套設(shè)施?？傮w上講由于華陽(yáng)城區(qū) 自身的配套已經(jīng)成熟，所以華陽(yáng)境內(nèi)的在售樓盤能夠在其居住、生活的便利性做到較高的保障。 ▲綠化率、容積率 項(xiàng)目名稱 花樣年別樣城 麗都新城 3 期 陽(yáng)光華庭 三和南庭 明珠怡園 容積率 綠化率 40％ 32％ 45％ 30％ 第 27 頁(yè) 共 97 頁(yè) 蜀郡 楓橋映月 南陽(yáng)錦城 3 期 戛納灣畔 楓渡萊茵 陽(yáng) 光華苑 凱萊 麗景雅筑 原鄉(xiāng) ％ 30% ％ 60% ％ 41％ ％ ％ 華陽(yáng)板塊內(nèi)的在售樓盤其綠化率基本都在 40％以上，作為別墅項(xiàng)目的蜀郡的綠化率達(dá)到了 51％，戛納灣畔依靠其 旁邊的商業(yè)項(xiàng)目戛納印象所具備的生態(tài)公園，綠化率更是達(dá)到了 60％。 除去電梯項(xiàng)目和別墅項(xiàng)目，華陽(yáng)板塊內(nèi)的在售樓盤的容積率基本在 左右，別墅和花園洋房項(xiàng)目的容積率都在 以下，電梯項(xiàng)目的容積率雖然較高，但是一般都有優(yōu)美的河景作為賣點(diǎn)，所以總的來(lái)說(shuō)，華陽(yáng)地區(qū)的在售樓盤的居住舒 適度較高。 ▲銷售情況 華陽(yáng)板塊的在售樓盤，開(kāi)盤時(shí)間在半年以內(nèi)銷售就基本告罄，尾樓的套數(shù)在 10 套以下；大盤（花樣年別樣城）基本 都分期開(kāi)發(fā)，分批次組團(tuán)上市銷售，所以銷售控制的也很好；但是別墅類樓盤（蜀郡、原鄉(xiāng)）由于其本身的價(jià)格都在 5000 元 /㎡以上，開(kāi)發(fā)戶數(shù)分別為 360、 243，所以經(jīng)過(guò) 2 至 5 個(gè)月的銷售過(guò)后，尾盤剩余量較高（ 20％、 50％）。 （ 2）總結(jié)： 隨著 2023 年天府大道的修建，和成都市政度辦公區(qū)的南遷、新國(guó)際會(huì)展商區(qū)的落成以及城南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的向外擴(kuò)張， 第 28 頁(yè) 共 97 頁(yè) 第 29 頁(yè) 共 97 頁(yè) 都對(duì)華陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了極大的推動(dòng)作用。如今的華陽(yáng)板塊作為一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的地區(qū)，在消費(fèi)者的心里 早已不是郊區(qū)的概念，而是“新城南”居住區(qū)的一個(gè)重要組成部分?，F(xiàn)在華陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次已經(jīng)較高，花園洋房和 別墅項(xiàng)目逐漸成為華陽(yáng)樓市的新寵。而府河進(jìn)入華陽(yáng)境內(nèi)的灣流區(qū)域，已經(jīng)成為華陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為活躍的地塊。 較之成都市區(qū)的喧鬧，華陽(yáng)的相對(duì)寧?kù)o和河岸美景，加之天府大道提供的便捷交通條件和比成都市區(qū)每平米