【文章內(nèi)容簡介】 價 5059 均價 6875 起價 3540 均價 4198 各戶型面積所占比例 18% 45% 37% 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 由上述數(shù)據(jù)可見 120－ 200 ㎡的戶型面積已具有成為整個城南在售樓盤市場的主流，但是 120 ㎡以下戶型在項目數(shù)量上還 占據(jù)著整個城南房地產(chǎn)市場 37％的份額，而含有 200 ㎡以上戶型的項目只占到 18％。 4. 單價比較 由上表可見整個城南片區(qū)，由于牧馬山區(qū)域的房地產(chǎn)樣式絕大多數(shù)為純別墅建筑，其住宅均價在區(qū)域內(nèi)最高，達到 6875 第 20 頁 共 97 頁 第 21 頁 共 97 頁 元 /㎡。其次為天府大道沿線的住宅均價為 4198 元 /㎡。華陽和航空港分別以 3156 元 /㎡和 3056 元 /㎡的均價排名 4 位，最后是雙流（東升鎮(zhèn)）的住宅均價最低，為 2506 元 /㎡。 總結(jié)： 綜合以上數(shù)據(jù)可以看出，項目所處整個區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售項目開發(fā)總戶數(shù)超過 43824 戶。 就建筑類型而言，整個區(qū)域內(nèi)雙流、華陽、航空港板塊現(xiàn)在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區(qū)域的在售樓 盤類型以電梯為主，牧馬山板塊的在售樓盤全部為別墅。總的來講，城南區(qū)域內(nèi)的在售樓盤中，多層最多，電梯次之， 別墅和花園洋房最少，但含別墅的項目個數(shù)卻達到了 19 個，可見城南區(qū)域高品質(zhì)住宅的開發(fā)力度還是比較大的 。 在戶型面積上，面積在 120 至 200 ㎡范圍內(nèi)的住宅已經(jīng)成為整個城南在售樓盤的主力戶型。 在售價上，牧馬山板塊的在售房地產(chǎn)項目因為絕大多數(shù)為別墅，所以以 6875 元 /㎡的均價成為整個城南區(qū)域房地產(chǎn) 單價最高的板塊，雙流板塊由于開發(fā)的時間較晚，且該板塊整體的質(zhì)量不高，以 2506 元 /㎡的均價，成為城南區(qū)域單價 最低的板塊。 就整個城南區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，華陽板塊和天府大道沿線區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)由于開發(fā)的時間相對較早，其 發(fā)展的現(xiàn)狀也較為成熟。在整個城南區(qū)域內(nèi)，這兩個板塊的房產(chǎn)在整體質(zhì)量上都較高。而牧馬山板塊為純別墅建筑，屬 于城南區(qū)域內(nèi)的一個特例板塊。 （四）城南地區(qū)各大板塊的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 第 22 頁 共 97 頁 1. 雙流板塊房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 雙流板塊房地產(chǎn)整體情況 ▲開發(fā)規(guī)模 雙流板塊內(nèi)現(xiàn)在的在售住宅類房地產(chǎn)項目有 17 個，由 16 家開發(fā)商開發(fā)。在售樓盤的總戶數(shù)達到 8236 戶。但總的 來說，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小， 17 個在售項目中占地面積超過 200 畝，總戶數(shù)超過 1000 戶的項目僅 3 個。（錦繡華 都、大成 天府景秀、錦鎮(zhèn)） ▲產(chǎn)品類型及平均價格 在 17 個在售項目中，別墅項目有 1 個，均價達到 5000 元 /㎡。 含有花園洋房的項目有 3 個，均價 2500－ 3400 元 /㎡。 含有電梯的在售項目有 2 個，均價 2500－ 2787 元 /㎡。 含有多層的項目有 14 個，均價 1700－ 2600 元 /㎡。 整體來看，雙流板塊的在售樓盤中產(chǎn)品類型以多層為主。 ▲戶型區(qū)間 雙流地區(qū)在售的 17 個房地產(chǎn)項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目 11 個，含 120－ 200 ㎡戶型的項目有 15 個，含 200 ㎡以上戶型的項目數(shù)為 7 個?？傮w而言，雙流板塊的在售樓盤的主力戶型面積在 120－ 150 ㎡之間。 項目名稱 配套 錦繡華都 周邊配套設施：附近超市有好又多、新一佳等，更有項目自身配套的商業(yè)步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學、 棠湖中學、四川大學、西南民族大學等雙流中醫(yī)院、雙流第一醫(yī)院等。 小區(qū)配套設施：游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、華都生活館、商業(yè)步行街以及大型社區(qū)生活服務中心 大成 天府景秀 小區(qū)配套設施：景觀泳池，休閑廣場，觀景木棧道，露天咖啡座，兒童游樂場，網(wǎng)球場，商業(yè)街，幼兒園 ▲建筑風格 在建筑風格上，檔次較高又有一定規(guī)模的樓盤，如大成 天府景秀采用的是簡約風格，錦繡華都采用的是后現(xiàn)代風 格。但該區(qū)域內(nèi)唯一的純別墅盤錦鎮(zhèn)卻是中式宅院建筑。 ▲相關配套 可見在雙流板塊，規(guī)模較大，檔次較高的樓盤，其自身配套在觀賞性和功能性上也做的比較完善。 ▲ 容積率、綠化率 項目名稱 歐城花園 大成 天府景秀 2 期 錦繡華都 宗申 流溪別院 4 期 水云花都 瑞升 林韻 領寓 富豪時代 容積率 綠化率 56% 55% 40% 46% % 37％ 30％ ％ 第 23 頁 共 97 頁 錦鎮(zhèn) 45％ 由于雙流板塊在售的 17 個項目中含電梯的項目只有兩個，房地產(chǎn)市場整體樣式以多層為主，所以大部分的樓盤容 積率都在 到 之間，綠化率大體都在 30％以上，規(guī)模較大的樓盤綠化率在 40％以上，“大成 天府景秀”的綠化 率更是達到了 55％。上檔次的樓盤，如錦繡華都， 的容積率， 40％的綠化率，在居住舒適度上來說可以說是雙流現(xiàn) 在最好的樓盤。 ▲銷售情況 雙流板塊內(nèi)開盤時間較早，且總戶數(shù)在 200 戶左右的小盤，銷售周期都較長，且尾樓積壓時間也很長。這類住宅的 銷售時間從半年到一年不等，至今還有尾盤積壓。而像“錦繡華都”這樣總戶數(shù)上千戶的大盤，由于分期開發(fā)，又分組 團投放市場，所以銷售控制比較到位，尾房剩余較少。 （ 3）總結(jié) 由于雙流當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展得較晚，加之小盤太多且價格較低，所以造成該板塊房地產(chǎn)市場整體價格處于 2500 元 /㎡的水平。隨著這片區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模的擴大和高品質(zhì)住宅的興起，其價格還有較大的上升空間。 2. 華陽板塊房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1）華陽板塊房地產(chǎn)整體情況 華陽房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展，與 2023 年開始陸續(xù)貫通的天府大道有著密切的聯(lián)系。隨著成都市政府辦公區(qū)的南遷 以及新會展中心在天府大道旁的建設和高新區(qū)科技商務中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項目的陸續(xù)建成，城南副中心的輪 第 24 頁 共 97 頁 第 25 頁 共 97 頁 廓也逐步顯現(xiàn)出來。該區(qū)域的房地產(chǎn)市場也隨之被帶動。而 2023 年元旦天府大道的全線貫通，使人們心中對華陽與成都 市區(qū)之間的心理距離被大幅縮短。從 2023 年開始以“左岸花都”為代表的中高檔 樓盤相繼面市，使華陽樓市開始大量吸 引城市主流消費群體。隨后在迎賓大道向華陽城區(qū)延伸的線路上，陸續(xù)發(fā)展起來的高品質(zhì)樓盤。使華陽成為“新城南” 居住概念的一部分。 ▲開發(fā)規(guī)模 華陽板塊現(xiàn)有在售住宅類項目 16 個，由 16 家開發(fā)商開發(fā)。在售樓盤的總戶數(shù)達到 7884 戶。 17 個項目中占地超過 200 畝的項目有 3 個。（花樣年別樣城、 蜀郡、陽光華苑） ▲產(chǎn)品類型及平均價格 在 16 個在售項目中，純別墅項目有 2 個（蜀郡、原鄉(xiāng)），還有 1 個項目含有別墅（南陽錦城 3 期）。其中蜀郡內(nèi)的別 墅單價在 6000 元 /㎡以上，而原鄉(xiāng)的均價在 5000 元 /㎡。 含花園洋房的項目有 3 個（花樣年別樣城、蜀郡、陽光華苑），單位面積均價從 3000 元 /㎡到 4500 元 /㎡不等，之所 以造成這么大的差距，主要還是和所涉及的項目具體位置和項目整體檔次有關有關。由于花樣年別樣城位于華陽與雙流 之間的雙華路旁，其項目已處在華陽城區(qū)之外，相對地理位置比較偏僻，所以項目整體價格較低；而陽光華苑位于迎賓 大道旁，距天府大道 1300 米左右，能驅(qū)車通過迎 賓大道、天府大道快速進入成都市區(qū)，項目本身為純花園洋房，容積率 ，交通便捷，均價為 3400 元 /㎡；而蜀郡同樣位于迎賓大道旁，距天府大道僅 300 米，項目由花園洋房和別墅兩個 第 26 頁 共 97 頁 規(guī)劃區(qū)組成，兩個居住區(qū)的容積率分別為 、 ，綠化率為 50％、 42％，項目緊鄰錦江，花園洋房均價達到 4500 元 /㎡的。 含電梯的項目有 5 個，單價在 3200－ 3600 元 /㎡之間，其中戛納灣畔銷售均價 3600 元 /㎡，楓渡萊茵均價 3200 元 / ㎡。 含有多層的項目 11 個，均價在 2300－ 3100 元 /㎡不等?？倯魯?shù)基本都在 300 戶以上，規(guī)模上要稍大于雙流的同類多 層樓盤。 總體上看來，華陽板塊的在售樓盤中，建筑類型還是以多層為主，電梯類住宅的建筑僅次于多層。 ▲戶型區(qū)間 在 16 個在售項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目有 12 個，含有 120－ 200 ㎡戶型的項目為 13 個，含有 200 ㎡以上 戶型的項目有 2 個?？傮w而言，華陽板塊內(nèi)的房地產(chǎn)在售項目，主力戶型在 120－ 170 ㎡的范圍內(nèi)。 ▲建筑風格 在售的樓盤中，有戛納灣畔、花樣年別樣城這樣的地中海式風格建筑，也有楓渡萊茵、凱萊 麗景雅筑這樣的德式 風格建筑。在別墅和花園洋房項目中，原鄉(xiāng)為歐式風格，蜀郡則為純中式宅院，陽光華苑為中式傳統(tǒng)庭院。 ▲相關配套 項目名稱 配套 原鄉(xiāng) 176 畝濱河森林公園 /近 3000 平米私家湖泊 /家庭會所功能的半地下室，情趣閣樓，陽光中庭 /原裝進口單式中央真 空吸塵系統(tǒng)。全能凈水系統(tǒng)、歐洲同步安防系統(tǒng) 戛納灣畔 500 米海岸風情休閑木棧道， 7000 平米地中海園林水景社商業(yè)配套，獨創(chuàng)豪華游艇會所；酒店式入戶大堂設計。 凱萊 麗景雅筑 會所、中庭水景、藝術(shù)墻、健康步道、城市集中綠化、地下停車場 楓橋映月 與華陽小學隔街相望，周邊醫(yī)院、超市、菜市一應俱全 南陽錦城 政辦公區(qū)、國際會展經(jīng)濟區(qū)、高新科技園區(qū)；華陽一中、華陽中學、西寺小學、幼兒園；石油總醫(yī)院、骨康醫(yī)院； 府河音樂廣場、府河公園、濱河餐飲一條街；新世紀廣場、摩爾百盛、紅旗連鎖旗艦店、華貿(mào)商廈、華盛百貨商場 等；各大銀行 明珠怡園 商業(yè)配套：項目配套的 1400 平米臨街商鋪，以及就近的華陽商業(yè)中心各大中小超市、商場； 餐飲娛樂：濱河餐飲一條街上匯集的多家特色餐飲店、露天茶座、戛納印像等； 教育：國家重點、成都校風示范學樣華陽中學、華陽一中、西寺小學。 生活：緊鄰華陽農(nóng)貿(mào)市場。 華陽板塊內(nèi)的樓盤，在配套上呈現(xiàn)出兩種不同的趨勢，靠近華陽老城區(qū)的樓盤基本依賴于當?shù)匾延械某墒熘苓叚h(huán)境 來體現(xiàn)其配套。而迎賓大道附近的新興樓盤則全力打造自身的景觀、商業(yè)、康體休閑配套設施。總體上講由于華陽城區(qū) 自身的配套已經(jīng)成熟，所以華陽境內(nèi)的在售樓盤能夠在其居住、生活的便利性做到較高的保障。 ▲綠化率、容積率 項目名稱 花樣年別樣城 麗都新城 3 期 陽光華庭 三和南庭 明珠怡園 容積率 綠化率 40％ 32％ 45％ 30％ 第 27 頁 共 97 頁 蜀郡 楓橋映月 南陽錦城 3 期 戛納灣畔 楓渡萊茵 陽 光華苑 凱萊 麗景雅筑 原鄉(xiāng) ％ 30% ％ 60% ％ 41％ ％ ％ 華陽板塊內(nèi)的在售樓盤其綠化率基本都在 40％以上，作為別墅項目的蜀郡的綠化率達到了 51％，戛納灣畔依靠其 旁邊的商業(yè)項目戛納印象所具備的生態(tài)公園，綠化率更是達到了 60％。 除去電梯項目和別墅項目，華陽板塊內(nèi)的在售樓盤的容積率基本在 左右，別墅和花園洋房項目的容積率都在 以下，電梯項目的容積率雖然較高，但是一般都有優(yōu)美的河景作為賣點，所以總的來說，華陽地區(qū)的在售樓盤的居住舒 適度較高。 ▲銷售情況 華陽板塊的在售樓盤，開盤時間在半年以內(nèi)銷售就基本告罄，尾樓的套數(shù)在 10 套以下；大盤（花樣年別樣城）基本 都分期開發(fā)，分批次組團上市銷售，所以銷售控制的也很好；但是別墅類樓盤（蜀郡、原鄉(xiāng)）由于其本身的價格都在 5000 元 /㎡以上，開發(fā)戶數(shù)分別為 360、 243，所以經(jīng)過 2 至 5 個月的銷售過后，尾盤剩余量較高（ 20％、 50％）。 （ 2）總結(jié)： 隨著 2023 年天府大道的修建，和成都市政度辦公區(qū)的南遷、新國際會展商區(qū)的落成以及城南房地產(chǎn)開發(fā)的向外擴張， 第 28 頁 共 97 頁 第 29 頁 共 97 頁 都對華陽的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了極大的推動作用。如今的華陽板塊作為一個房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的地區(qū)，在消費者的心里 早已不是郊區(qū)的概念，而是“新城南”居住區(qū)的一個重要組成部分?，F(xiàn)在華陽的房地產(chǎn)開發(fā)檔次已經(jīng)較高，花園洋房和 別墅項目逐漸成為華陽樓市的新寵。而府河進入華陽境內(nèi)的灣流區(qū)域，已經(jīng)成為華陽房地產(chǎn)開發(fā)最為活躍的地塊。 較之成都市區(qū)的喧鬧，華陽的相對寧靜和河岸美景，加之天府大道提供的便捷交通條件和比成都市區(qū)每平米