【文章內(nèi)容簡介】 以地段考慮度下降。 36 八里湖板塊客戶分析 從客戶類型，交通工具，及購房用途來看 八里湖板塊的居住人群素質(zhì)提高； 八里湖板塊作為高質(zhì)量的居住板塊已被認(rèn)可，區(qū)域價值得以體現(xiàn)； 此版塊也成為保值增值的投資樂土，與濱江，城區(qū)（湖畔）等市中心板塊價格差距縮小，甚至個別有所超越。 37 現(xiàn)階段新政剖析 一、抑制不合理住房需求，實行差別化住房信貸政策。 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 30%。對貸款購買第二套住房的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 二、增加住房有效供給。 要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。 三、加快保障性安居工程建設(shè)。 確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬套、改造各類棚戶區(qū) 280萬套的工作任務(wù)。 四、加強(qiáng)市場監(jiān)管。 嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對違法違規(guī)的要依法追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 10年 4月 17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，國家針對問題房地產(chǎn)市場再出重拳 ?此次房地產(chǎn)調(diào)控措施抓了信貸、供給、監(jiān)管三個方面，目的有兩個，一個是控制投資及投機(jī)行為，一個是使居者有其屋。 ?“遏制部分城市房價過快”而不是全部，這就告訴我們，國務(wù)院這次行動是“掐尖”而不是“除根” 。 ?新政劍指豪宅及多次置業(yè)，九江的自住及首次置業(yè)比重大 ?就九江目前市場來看，房價運(yùn)行穩(wěn)定，樓市并無大起大落。 一線及房價非理性增長受遏制，九江市場短期觀望，整體影響不大。 市場預(yù)測： 38 （一）房地產(chǎn)交易稅收政策 契稅： 對個人首次購買 90㎡以下，單價 4600元以下 1%； 90144㎡，單價 4600元以下 2%； 144㎡以上或者單價 4600元以上 4%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 對個人銷售住房不符合免稅條件又不能提供合法、有效扣除憑證的，其個人所得稅附征率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 適當(dāng)降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的二手房最低計稅價格標(biāo)準(zhǔn)。 調(diào)整商品房首次上市交易滿五年計稅時間標(biāo)準(zhǔn)，將 滿五年計稅時間標(biāo)準(zhǔn)由房屋產(chǎn)權(quán)證注明時間調(diào)整為商品房買賣合同備案時間。 降低房改房上市門檻， 房改房首次上市交易，免收營業(yè)稅、個人所得稅。 （二）加大住房公積金對住房消費(fèi)的支持。 首次購買普通自住房（不含二手房）的住房公積金貸款首付比例，住房公積金貸款首付比例由 30%調(diào)整為 20%。 調(diào)整住房公積金最高貸款限額。夫妻雙方均正常繳納住房公積金的，申請住房公積金貸款，中心城區(qū)貸款最高限額調(diào)至 25萬元，縣域貸款最高限額調(diào)至 20萬元。 對用住房公積金貸款購買保障性住房的，借款人及房屋產(chǎn)權(quán)共有人每月繳存的住房公積金可沖抵其還貸金額。 九江政策 ——現(xiàn)行購房政策 現(xiàn)行政策意在抑制投資投資需求，但是普通住房標(biāo)準(zhǔn)顯然提高，商品房價格上漲依然具有大空間 39 （三）住房消費(fèi)金融標(biāo)準(zhǔn)： 90平米以下還可以 20%的首付 一套房首付 20%，利率 85折 一套房首付 30% 利率 8折 二套房首付 50% 利率 （四）調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)九江市實際情況，適當(dāng)調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。中心城區(qū)普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)由 3600元 /平方米調(diào)整為 4600元 /平方米。 （五）維修基金：多層 2%； 高層： 3% 九江政策 ——現(xiàn)行購房政策 現(xiàn)行政策意在抑制投資投資需求，但是普通住房標(biāo)準(zhǔn)顯然提高，商品房價格上漲依然具有大空間 40 投資風(fēng)險評價 、融資困難 、價格競爭 政策風(fēng)險 技術(shù)風(fēng)險 市場風(fēng)險 、首付政策變化 ，技術(shù)達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 財務(wù)風(fēng)險 、資金回籠困難 房地產(chǎn)開發(fā)過程主要包括四方面的風(fēng)險： 政策風(fēng)險； 市場風(fēng)險； 技術(shù)風(fēng)險； 財務(wù)風(fēng)險。 從目前九江的調(diào)研情況來看，九江市場的風(fēng)險主要體現(xiàn)在市場供求關(guān)系上，目前緊縮的市場供應(yīng)量將影響整個市場的平衡 ——房地產(chǎn)運(yùn)行的宏觀環(huán)境尚好 √ 41 項目定位 42 項目地塊情況 九瑞大道 國稅局辦公大樓 國稅局 早校 中環(huán)路 總用地： ㎡ 容積率： 3 建筑面積： ㎡ 機(jī)動車位： ㎡ （ 10㎡ /100㎡） 商業(yè)面積： ㎡（ 20%） 約 69米 約 50米 約 35米 緊挨國稅局、早校，靠近九瑞大道大橋延伸段，對項目開發(fā)有一定限制作用； 地塊面積小且形狀不規(guī)則， 導(dǎo)致項目缺少規(guī)模效應(yīng)。 N 43 ?九江職業(yè)大學(xué)是一所經(jīng)國家教育部批準(zhǔn)的公辦全日制普通高等院校； ?毗鄰九江職業(yè)大學(xué)，在校學(xué)生 11000余人，在崗教職工 500多人 ，合計約 ； 啟示： 可以學(xué)習(xí)九江學(xué)院本部萊茵美郡和師專旁邊的世豪名置， 打造快回現(xiàn)、高價值的產(chǎn)品 —— 公寓小戶型。 本項目認(rèn)知 44 師專旁邊 —世豪名置 —改大戶型為公寓 —開盤即售罄 小貼士： 九江學(xué)院分校 —— 九江師專校區(qū) —— 有普通高等教育在校生 3500余人，成人教育在校生 2800人，合計 6300人。 改戶型的位置 利用 150㎡大 3房改成 3套 4050㎡不等的學(xué)府公寓，總價1518萬 /套。 合計： 105套，總價控制在 20萬以內(nèi)，全部售罄 45 九江學(xué)院旁邊 —萊茵美郡 —公寓 —持續(xù)熱銷 ?1純公寓 — ； ?3538㎡ /套，頂層 55㎡ /套左右； ?合計： 134套； ?銷售情況： 早已售罄 小貼士： 九江學(xué)院 —— 本部 —— 學(xué)校占地 2700多畝，全日制在校生 。 目前造公寓位置： ?由 95㎡左右的 2房改成 2套公寓（ 4548㎡ /套），約 324套； ?銷售情況： 售罄。 合計： 458套，總價 1618萬 /套，控制在 20萬以內(nèi)，滿足投資需求 ,幾乎售罄 46 W劣勢 機(jī)能：市中心較遠(yuǎn)，客戶有一定的偏遠(yuǎn)心理 環(huán)境：目前周邊項目入住率不高，居住氛圍不強(qiáng)； 規(guī)模：規(guī)模小，景觀及配套無力與大項目抗衡 位置：大橋的延伸段，影響商業(yè)價值 O機(jī)會 戶型革命：市場創(chuàng)新是項目成功的保證，而且專一化 市場理性：市場銷售保持理性增長 區(qū)域價值： 東方塞納、水岸城等項目逐步被認(rèn)可，區(qū)域房價已經(jīng)提升起來，區(qū)域價值潛力提升 城西港建設(shè)規(guī)劃，路網(wǎng)建設(shè)加快，項目的價值潛力巨大 投資價值：小戶型，總價低，投資價值最高 T風(fēng)險 宏觀市場：樓市存在調(diào)控預(yù)期 市場競爭：周邊地塊眾多，未來上市量體依然較大 規(guī) 模：規(guī)模小，抗風(fēng)險能力小，從而增加與大項目競爭市場的風(fēng)險 S優(yōu)勢 交通：鄰城市主干道九瑞大道 配套：周邊配套日臻完善，周邊項目商業(yè)漸興 教育：職大、四中、早校 景觀：長江，八里湖，龍開河公園 …… 項目 SWOT分析 47 依托八里湖板塊的客戶特征，對比周邊競爭樓盤 ,抓住市場空白點； 實現(xiàn)個性化、差異化的競爭 ?項目必須通過產(chǎn)品差異化，消弱配套不足和規(guī)模不足的影響，確立項目在市場獨一無二優(yōu)質(zhì)形象。 ?? 必須借助區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢，提升項目的知名度； ?? 充分發(fā)揮項目的資源。 項目解析 — ?項目規(guī)模小，容積率高，缺乏大盤的品質(zhì)和規(guī)模效應(yīng)； ?項目處于城市發(fā)展的熱點區(qū)域邊緣，未來升值潛力大； ?中心商務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，為項目帶來人氣和大量的消費(fèi)者； ?區(qū)域內(nèi)其他樓盤的開發(fā)必將提升區(qū)域形象，完善周邊配套，提升區(qū)域的吸引力，區(qū)域已經(jīng)成為置業(yè)的首選區(qū)域； ?交通便利：項目周邊生活配套不完善，缺乏人氣； ?項目周邊的一些配套足以使項目成為九江最具有吸引力的項目之一。 項目解析對項目開發(fā)的啟示 48 項目定位戰(zhàn)略 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 領(lǐng)導(dǎo)者 ?壟斷價格 ?產(chǎn)品有不可重復(fù)性 ?過河拆橋 追隨者 ?搭便車 ?借勢 — 以小博大 ?殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 ?目標(biāo)明確，挖掘客戶 ?瞄準(zhǔn)市場縫隙 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 挑戰(zhàn)者 ?改變游戲規(guī)則 ?強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 次非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者 觀點 : ?依據(jù)項目特點和市場競爭情況，項目應(yīng)該采取挑戰(zhàn)者 +補(bǔ)缺者的競爭策略 。?? ?瞄準(zhǔn)市場小戶型的空白 ,我們采取補(bǔ)缺者的競爭戰(zhàn)略 ,明確目標(biāo)客戶群 ,達(dá)到既定目標(biāo) 。 ?面對整個市場 ,我們要以挑戰(zhàn)者的姿態(tài)樹立產(chǎn)品差異化形象 ,以特有價值吸引客戶 . 49 項目定位 小戶型產(chǎn)品特點 ?優(yōu)點：總價低、交通方便、易轉(zhuǎn)手； ?缺點：居住舒適度差、通風(fēng)采光不好、垂直交通弊端； ?因此在產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品定位上需要把握有關(guān)關(guān)鍵點。 產(chǎn)品定位 ?在定位方面，建議產(chǎn)品定位于： ?低總價、高舒適度的精品宜居小戶型； ?中高檔次、中等價位、高性價比； 50 項目定位 定位詮釋： 現(xiàn)代社區(qū)： 建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 營造時尚氣質(zhì)； 通過后期文化活動營造活潑氛圍。 高品質(zhì)社區(qū)： 形象高端、建筑品質(zhì)高端、消費(fèi)者高端、社區(qū)文化高端。 年輕人的小豪宅 51 產(chǎn)品定位 52 規(guī)劃布局建議 國稅局辦公大樓 國稅局 早校 中環(huán)路 九瑞大道 車行出入口 人行出入口 規(guī)劃布局原則 人車分流 提高有效的提高商業(yè)價值 最大限度的利用土地價值 規(guī)劃布局建議 底商（一層），并以轉(zhuǎn)角廣場的形式有效的聚集并銜接商業(yè) 轉(zhuǎn)角廣場 N 53 產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)建議 功能區(qū) 經(jīng)濟(jì)型 標(biāo)準(zhǔn)型 居住人數(shù) 12 2 戶型 1房 2房 客廳 1415㎡ 1516㎡ 陽臺 23㎡ 23㎡ 臥室 810㎡ 10㎡左右 餐廳 無 78㎡ 廚房 4㎡開放式 45㎡ 衛(wèi)生間 4㎡帶淋浴 4㎡帶淋浴 類型 戶型 單戶面積 套數(shù) 建筑面積 住宅 2房 5060 90 5040 1房（公寓型） 3540 95 3610 商業(yè) 4050 48 合計 其中住宅： 185套 233 注：所有戶型設(shè)計優(yōu)先考慮躍層、錯層、客廳挑高的立體空間設(shè)計 54 戶型采用重要元素提升項目品質(zhì)（步入式凸窗、陽臺、露臺、入戶花園等） 示意 —— 陽臺改休閑室 露臺改活動室 步入式凸窗 55 戶型優(yōu)化，提高產(chǎn)品的附加值 戶型 凸窗 大露臺 花架 可拆卸 凸窗 入戶花園 大衣櫥 2房 √ √ √ √ √ 1房（ 1+1房） √ √ √ √ 產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領(lǐng)先和樹立標(biāo)桿 戶型可選擇的優(yōu)化方向（可選擇，可組合合理運(yùn)用） 56 戶型優(yōu)化 1—— 大凸窗 57 戶型優(yōu)化 1—— 大凸窗 58 此處標(biāo)注！ 戶型優(yōu)化 1—— 大凸窗 59 紅圈之內(nèi)的面積均是所贈送的 大凸窗面積 戶型優(yōu)化 1—— 大凸窗 60 戶型優(yōu)化 2—— 可拆卸凸窗 可拆卸凸窗將可以原設(shè)計的凸窗（不計建筑面積）打掉。既不計入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 61 打掉 凸窗 前 ,是這個樣子的 打掉 凸窗 后 ,是這個樣子的 戶型優(yōu)化 2—— 可拆卸凸窗 62 轉(zhuǎn)角 凸窗打掉 后 ,是這個樣子的 戶型優(yōu)化 2—— 可拆卸凸窗 63 可拆卸 凸窗打掉 前 ,是這個樣子的 可拆卸 凸窗打掉 后 ,裝修了 ,看不出原來凸窗的樣子 ,但房間面積大了約四個平米 戶型優(yōu)化 2—— 可拆卸凸窗 64 戶型優(yōu)化 3—— 大衣櫥 65 大衣櫥，還可以做成內(nèi)裝飾柜。 戶型優(yōu)化 3—— 大衣櫥 66 這邊是偷來的衣櫥。有 2~4平方米。 這邊是墻。 戶型優(yōu)化 3—— 大衣櫥 67 “偷衣柜”現(xiàn)正風(fēng)靡深圳，幾乎成了房子的標(biāo)配。 戶型圖上藍(lán)色區(qū)域為所