【文章內(nèi)容簡介】 ； （4）圍合式住宅小區(qū)，便于封閉式管理； （5）戶型較實用，,較受中等收入家庭歡迎。附戶型分布表戶型面積（m2）數(shù)量（套）比例（%）二室一廳133110414二室二廳7206242821561456三室二廳665216614四室二廳(復(fù)式)36四室二廳一房(復(fù)式)3合計310308100 價格水平 龍惠花園在2000年5月以820元/平方米起價推出，均價927 元/平方米，最高價980元/平方米，略低于對面的天?；▓@，一次性付款可享97折優(yōu)惠，建行可提供7成20年按揭。附價格表層數(shù)價格備注1880元/平方米送花園6920元/平方米5980元/平方米7820元/平方米配庫房送屋面花園車庫980元/平方米 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：（1） 九江建成房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的小區(qū)有4/7樓房評為優(yōu)質(zhì)工程，便于吸引消費群體；（2） 十里大道目前人氣旺，市場需求較旺；（3） 小區(qū)周邊生活服務(wù)設(shè)施配套較為完善，加強了消費群體的置業(yè)；（4） 采用先進的紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，單元進戶設(shè)有電子防盜門，統(tǒng)一安裝進戶鐵防盜門，實行封閉性管理。劣勢：（1） 本項目規(guī)模較小，難于實現(xiàn)規(guī)模效益；（2） 相鄰處有天?；▓@競爭。綜合評述：九江建成房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)的龍惠花園，以全新的歐陸式建筑技巧營造了大景觀陽臺，綠意蔥蘢的中庭花園，較新穎的布局、完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，合理的價格，一次性竣工且周邊生活服務(wù)設(shè)施完善，吸引消費者，自2000年5月開盤以來，取得了70%的銷售業(yè)績。（三）湖濱小區(qū) 項目概況小區(qū)由九江信華集團有限公司投資開發(fā)建設(shè)，湖濱小區(qū)位于廬山南路與青年路交叉處，與甘棠公署相鄰，橫跨廬山南路，分為南北兩區(qū)，總占地面積5000平方米，總建筑面積28000平方米，其中住宅面積27341平方米，綠化率35%，生活設(shè)施配套完善，周邊擁有湖濱幼兒園、湖濱小學、市一中、十一中、青少年宮、銀行等生活服務(wù)網(wǎng)點是具有較豐富生態(tài)自然環(huán)境的高格調(diào)歐陸式住宅小區(qū)。目前，南區(qū)已建成售完，北區(qū)共8棟正在建設(shè)中。 規(guī)劃設(shè)計 北區(qū)占地2100平方米，總建筑面積2000平方米，共中住宅面積19100平方米，建筑特點如下：（1） 利用甘棠湖公園自然環(huán)境的高綠化優(yōu)勢，營造一個純生態(tài)的社區(qū)；（2） 半園式布局8棟多層住宅，并規(guī)劃較大面積的中心花園與大自然景觀相互輝映；（3） 樓間距大，保證樓宇之間的充足通風采光。 戶型分布 ，但在多數(shù)為長條形，不利于室內(nèi)空間的合理利用。戶型面積（M2）數(shù)量（套）比例（%）二室二廳12367三室二廳2815三室二廳二衛(wèi)3317合計184100價格水平以1000元/平方米起價推出，最高價1410元/平方米，均價1246元/平方米，略高于同類地段住宅項目2030元/平方米。一次性付款可享97折，建行提供7成20年按揭，2001年2月份價格表：2價格表 4價格表樓層價格(元/M2)數(shù)層價格(元/M2)1F1100店面73002F12102F、6F12603F12603F、4F、5F13104F、5F14107F10006F13307F1000 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：（1） 九江信華集團有限公司成功地開發(fā)了信華苑湖濱花園南區(qū)，建筑質(zhì)量施工期短等優(yōu)勢；（2） 北區(qū)規(guī)模較大，現(xiàn)以期房的形式售出50%以上，項目啟動的資金壓力??；（3） 毗鄰甘棠湖公園，周邊自然環(huán)境佳，市中心人氣旺，房地產(chǎn)市場需求旺盛；（4） 整個小區(qū)規(guī)模較大，便于鉆苑物業(yè)管理；（5） 與東寶公寓經(jīng)濟適用住房湖濱小區(qū)等共同形成較成熟社區(qū)。劣勢：（1） 北區(qū)建筑半圓型規(guī)劃，有2棟住宅是東西向，夏天陽光直射室內(nèi)，不利于住戶休息；（2） 部分兩房二廳長條型設(shè)計，不便于起居、家庭裝修和家俱擺設(shè)；（3） 與同類地段住宅物業(yè)相比價格高出2030元/平方米。綜合評述： 九江信華集團有限公司利用其成功開發(fā)湖濱花園南區(qū)的優(yōu)勢，在緊鄰甘棠花園處續(xù)建居住環(huán)境高格調(diào)歐陸住宅北區(qū)。小區(qū)配套設(shè)施完備，統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理，周邊自然環(huán)境佳，生活服務(wù)設(shè)施配套完善，地處市中心，吸引消費者產(chǎn)生有效的置業(yè)需求。自2000年11月開盤以來，市場反映很好已取得50%的銷售業(yè)績。（四）濱江花園 項目概況 濱江花園位于九江市濱江路與甘棠北路交叉口，由4棟7層高住樓和2棟25層高的適用多功能商住樓組成，花園中間是花園噴泉，花草盆景，羅馬庭園式溫馨住宅環(huán)境，工程造型別致，獨具匠心，虛實結(jié)合，富有時代氣息。占地9250平方米，建筑面積49650平方米，%，綠化率50%，由九江市廬山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（以地皮融資），珠海建安集團，上海市南市區(qū)開發(fā)實業(yè)有限公司共同開發(fā)，珠海集團總承建住宅。交通便利，物業(yè)管理規(guī)范，目前，4棟商住樓已竣工開盤，高層已建一層。 規(guī)劃設(shè)計 由華東建筑設(shè)計研究院主持設(shè)計。設(shè)計本著以人為本的原則，南北通透，歐陸古典主義風格與現(xiàn)代建筑結(jié)合完善，特點如下：（1） 房型實用的擺設(shè)，通風采光全部周密兼顧；（2） 室內(nèi)動靜分離，功能較完善；（3） 規(guī)劃大面積的中心花園（4） 圍合式住宅小區(qū)，使于封閉式管理 戶型分布 —。戶型面積(M2)數(shù)量(套)比例(%)二室一廳3244三室二廳二衛(wèi)2028四室二廳二衛(wèi)1014三室二廳二衛(wèi)(復(fù)式)46四室二廳二衛(wèi)(復(fù)式)23二室二廳(復(fù)式)46合計72100價格水平 該項目以1480元/平方米起價，均價1603元/平方米，最高價1690元/平方米，一次性付款97折，交行提供6成10年按揭。樓層價格（元/M2）1F15302F、6F15803F、5F16804F16907F1480物管費40元/戶、月優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣：（1） 紅色坡形屋頂，羅馬庭園式中心花園，大面積綠化與滾滾長江相輝映；（2） 內(nèi)墻基本裝修，門窗、外墻等其它合用部分裝修一致，有利于保證房屋質(zhì)量及外觀的完善統(tǒng)一；（3） 體貼入微的管家式物業(yè)管理服務(wù)，便于統(tǒng)一管理，讓業(yè)主住著安全舒心；（4） 珠海建安集團等三家公司共同投資開發(fā)，實力雄厚，一期先開發(fā)4棟多層，有利于加速資金周轉(zhuǎn)；（5） 交通便利，有一路直通市內(nèi)。劣勢：（1） 價格較高，高出同類地段住宅200300元/平方米；（2） 44%二室一廳的戶型與小區(qū)高價位高品質(zhì)嚴重沖突；（3） 地理位置較偏，周邊學校、醫(yī)院、銀行等生活服務(wù)設(shè)施配套欠完善，影響消費置業(yè)；（4） 物業(yè)管理費較高；（5） 高層建筑建在北面，阻礙了南面多層住宅的視野。綜合評述： 濱江花園商住樓全框架結(jié)構(gòu)，工程造型新穎別致，立面線條豐富，虛實結(jié)合，富有時代氣息。中心花園噴泉，花草盆景，小區(qū)內(nèi)配套完備，住宅環(huán)境溫馨。物業(yè)管理先進完備，交通便利。高品質(zhì)、高價格只適合高收入家庭購置。地理位置較偏，周邊學校、醫(yī)院等生活設(shè)施配套欠完善，高比例的二室一廳與高品質(zhì)、高價格相矛盾，只適合中等收入家庭消費者，影響了住宅的銷售。目前，自2000年5月一盤以來，二室一廳只銷售2%，其它住宅幾乎銷售一空。第三章 消費群體分析一、消費需求趨勢根據(jù)市場調(diào)研得出消費需求結(jié)論● 區(qū)域范圍由于九江市區(qū)域范圍不大，消費者對距離的遠近認識通常以交通方便來衡量，潯陽區(qū)交通通暢，商業(yè)繁華，仍是市中心情結(jié)的消費者關(guān)注的熱點。但價格合理，配套完善，交通便利的地段區(qū)域仍受到消費者的喜愛，市政規(guī)劃的商業(yè)熱點區(qū)域?qū)⒃俅纬蔀橄M者置業(yè)熱點?！?住宅類型多層住宅仍然是消費者最能接受的。別墅作為一種身份的象征受到不少人士的推崇，但消費者能夠接受的別墅價格較低，價格適當，環(huán)境優(yōu)美的別墅將受到中高檔收入家庭喜愛。但比例不宜過大。高層住宅受到價格高、費用高、實用率低以及停電停水等因素的困擾，市場需求極小?！?價格水平九江市整體收入水平不高是直接影響居民購房消費的主要因素。潯陽區(qū)消費者最能接受的是9001000元/平方米；廬山區(qū)消費者最理想的價位是500元/平方米左右。從市場供求上分析，潯陽區(qū)定位在1200元/平方米的價格的中檔偏上多層住宅是大有市場，廬山區(qū)經(jīng)過提高物業(yè)的綜合素質(zhì)，600700元/平方米的多層住宅，12001300元/平方米的別墅應(yīng)該被市場接受?！?住房面積2000年整體市場經(jīng)過調(diào)整，中檔偏大的三房單位、二房單位已成為主流。其中7099平方米的二房、100130平方米的三房占大多數(shù)，而7090平方米的二房、90110平方米的三房單位，市場需求大于供給，捕捉市場有效需求有望滿足置業(yè)熱點?！?戶型的構(gòu)成 因安居型的三房二廳、二房二廳易滿足中檔偏上家庭置業(yè)一步到位的需求，故錯層樓、中樓