【正文】 分地域的成華區(qū)有 8 個(gè)項(xiàng)目。去年開(kāi)盤(pán)的絕大多數(shù)樓盤(pán)都已售完或者尾房數(shù)量控制在各位數(shù)以?xún)?nèi)。相對(duì)而言，三環(huán)外 30004000 元 /㎡的樓盤(pán)的戶(hù)型面積相對(duì)較大， 20 個(gè)項(xiàng)目中含最 小面積在 50 ㎡左右的樓盤(pán)僅 2 個(gè)，但現(xiàn)在還未開(kāi)盤(pán)。而今年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，前期批次房源均已銷(xiāo)售過(guò)半或已售完，后續(xù)批次相繼面市銷(xiāo)售中， 總體銷(xiāo)售情況良好。 雙流將成為成都的南部新城。東升作為成都的衛(wèi)星城及雙流中心城鎮(zhèn)，將向城市多功 能綜合性方向發(fā)展，未來(lái) 10 年，東升規(guī)劃面積達(dá)到 平方公里，城市人口 45 萬(wàn)，居住用地 公頃；而對(duì)于另一 衛(wèi)星城華陽(yáng)而言，充分利用成都市行政中心南移，新會(huì)展中心及成都市地鐵一號(hào)線(xiàn)等帶來(lái)的人流、物流、信息流，打造 成現(xiàn)代化的成都城市分中心則是其目標(biāo)所向。 本項(xiàng)目位于雙流黃甲與雙華路交匯處，距華陽(yáng) 9km，距雙流 5km，距成雅高速雙流入口 2km。 第 16 頁(yè) 共 97 頁(yè) (二 )區(qū)域 市場(chǎng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)分析結(jié)論： 1. 從規(guī)劃看待項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì) 首先，成都正大力執(zhí)行向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而規(guī)劃中雙流的“北部新區(qū)”地處雙流北部地區(qū)繞城高速公路與成都外環(huán) 線(xiàn)之間東起雙流萬(wàn)安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，總面積達(dá)１６３．５平方公里，轄雙流東升、華陽(yáng)、中和、白家、文星、公興、 萬(wàn)安、黃甲、九江、彭鎮(zhèn)、勝利等１１個(gè)鎮(zhèn)，雙流“北部新區(qū)”將成為教育、金融中心，高科技發(fā)展中心，居住休閑中 心，物流配送中心。 由此可見(jiàn)，項(xiàng)目所在地周邊的 板塊未來(lái)的發(fā)展前景良好。 從歷史的角度來(lái)看：城南房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展從早期的棕北、玉林到后來(lái)的桐梓林紫 荊片區(qū)，再到后來(lái)的雙楠、新棕樹(shù)片區(qū)，接下來(lái)的南延線(xiàn)和華陽(yáng)，再到航空港片區(qū)；從中不難發(fā)現(xiàn)以人民南路為軸線(xiàn)， 向外和向西呈扇形的發(fā)展規(guī)律；該區(qū)域正好處于華陽(yáng)以西、航空港以外，可以預(yù)見(jiàn)在華陽(yáng)向西發(fā)展、航空港向外發(fā)展的 區(qū)域 建筑類(lèi)型 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽(yáng) 航空港 牧馬山 天府大道沿線(xiàn) 總和 含有各建筑 類(lèi)型樓盤(pán)個(gè) 數(shù) 多層 14 11 11 —— 4 38 電梯 2 5 5 —— 12 24 花園洋房 3 3 1 —— 4 10 別墅 1 3 5 5 5 18 區(qū)域 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽(yáng) 航空港 牧馬山 天府大道沿線(xiàn) 總和 樓盤(pán)個(gè)數(shù) 17 16 16 5 17 71 總戶(hù)數(shù) 8236 7884 10053 1250 14582（ 16 個(gè)項(xiàng)目） 41261 第 17 頁(yè) 共 97 頁(yè) 過(guò)程中，該區(qū)域必然會(huì)成為房產(chǎn)市場(chǎng)新的熱點(diǎn)區(qū)域； （三）區(qū)域整體情況（在售樓盤(pán)） 從以上數(shù)據(jù)可以看出各區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模相差較大，從已知的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積上可見(jiàn)天府大道沿線(xiàn)區(qū)域 的開(kāi)發(fā)規(guī)模是最大的。 3. 戶(hù)型區(qū)間 區(qū)域 戶(hù)型面積 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽(yáng) 航空港 牧馬山 天府大道沿線(xiàn) 總和 11 15 12 13 14 13 ―― 1 12 16 49 58 含 有 各 戶(hù) 120 ㎡以下 形 區(qū) 間 樓 120－ 200 ㎡ 盤(pán)個(gè)數(shù) 200 以上 7 2 4 5 6 24 11 12 14 0 12 15 13 13 1 16 7 2 4 5 6 2 0 6 4 8 10 12 14 16 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽(yáng) 航空港 牧馬山 天府大道沿線(xiàn) 城南區(qū)域房地產(chǎn)戶(hù)型面積分布 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 18 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 第 19 頁(yè) 共 97 頁(yè) 區(qū)域 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽(yáng) 航空港 牧馬山 天府大道沿線(xiàn) 單 位 面 積 均 價(jià) （ 元 / ㎡） 起價(jià) 1984 均價(jià) 2506 起價(jià) 2732 均價(jià) 3156 起價(jià) 2690 均價(jià) 3056 起價(jià) 5059 均價(jià) 6875 起價(jià) 3540 均價(jià) 4198 各戶(hù)型面積所占比例 18% 45% 37% 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 由上述數(shù)據(jù)可見(jiàn) 120－ 200 ㎡的戶(hù)型面積已具有成為整個(gè)城南在售樓盤(pán)市場(chǎng)的主流，但是 120 ㎡以下戶(hù)型在項(xiàng)目數(shù)量上還 占據(jù)著整個(gè)城南房地產(chǎn)市場(chǎng) 37％的份額，而含有 200 ㎡以上戶(hù)型的項(xiàng)目只占到 18％。 總結(jié)： 綜合以上數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目所處整個(gè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總戶(hù)數(shù)超過(guò) 43824 戶(hù)。 在售價(jià)上，牧馬山板塊的在售房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)榻^大多數(shù)為別墅，所以以 6875 元 /㎡的均價(jià)成為整個(gè)城南區(qū)域房地產(chǎn) 單價(jià)最高的板塊，雙流板塊由于開(kāi)發(fā)的時(shí)間較晚，且該板塊整體的質(zhì)量不高，以 2506 元 /㎡的均價(jià)，成為城南區(qū)域單價(jià) 最低的板塊。 （四）城南地區(qū)各大板塊的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 第 22 頁(yè) 共 97 頁(yè) 1. 雙流板塊房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 雙流板塊房地產(chǎn)整體情況 ▲開(kāi)發(fā)規(guī)模 雙流板塊內(nèi)現(xiàn)在的在售住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目有 17 個(gè)，由 16 家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。天府景秀、錦鎮(zhèn)） ▲產(chǎn)品類(lèi)型及平均價(jià)格 在 17 個(gè)在售項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目有 1 個(gè)，均價(jià)達(dá)到 5000 元 /㎡。 整體來(lái)看，雙流板塊的在售樓盤(pán)中產(chǎn)品類(lèi)型以多層為主。 小區(qū)配套設(shè)施：游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、華都生活館、商業(yè)步行街以及大型社區(qū)生活服務(wù)中心 大成 ▲相關(guān)配套 可見(jiàn)在雙流板塊，規(guī)模較大，檔次較高的樓盤(pán)，其自身配套在觀賞性和功能性上也做的比較完善。 ▲銷(xiāo)售情況 雙流板塊內(nèi)開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早，且總戶(hù)數(shù)在 200 戶(hù)左右的小盤(pán)，銷(xiāo)售周期都較長(zhǎng)，且尾樓積壓時(shí)間也很長(zhǎng)。隨著這片區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和高品質(zhì)住宅的興起，其價(jià)格還有較大的上升空間。而 2023 年元旦天府大道的全線(xiàn)貫通，使人們心中對(duì)華陽(yáng)與成都 市區(qū)之間的心理距離被大幅縮短。 ▲開(kāi)發(fā)規(guī)模 華陽(yáng)板塊現(xiàn)有在售住宅類(lèi)項(xiàng)目 16 個(gè)，由 16 家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。其中蜀郡內(nèi)的別 墅單價(jià)在 6000 元 /㎡以上，而原鄉(xiāng)的均價(jià)在 5000 元 /㎡。 含有多層的項(xiàng)目 11 個(gè)，均價(jià)在 2300－ 3100 元 /㎡不等?？傮w而言，華陽(yáng)板塊內(nèi)的房地產(chǎn)在售項(xiàng)目，主力戶(hù)型在 120－ 170 ㎡的范圍內(nèi)。 ▲相關(guān)配套 項(xiàng)目名稱(chēng) 配套 原鄉(xiāng) 176 畝濱河森林公園 /近 3000 平米私家湖泊 /家庭會(huì)所功能的半地下室，情趣閣樓，陽(yáng)光中庭 /原裝進(jìn)口單式中央真 空吸塵系統(tǒng)。 生活：緊鄰華陽(yáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 ▲綠化率、容積率 項(xiàng)目名稱(chēng) 花樣年別樣城 麗都新城 3 期 陽(yáng)光華庭 三和南庭 明珠怡園 容積率 綠化率 40％ 32％ 45％ 30％ 第 27 頁(yè) 共 97 頁(yè) 蜀郡 楓橋映月 南陽(yáng)錦城 3 期 戛納灣畔 楓渡萊茵 陽(yáng) 光華苑 凱萊 （ 2）總結(jié)： 隨著 2023 年天府大道的修建，和成都市政度辦公區(qū)的南遷、新國(guó)際會(huì)展商區(qū)的落成以及城南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的向外擴(kuò)張， 第 28 頁(yè) 共 97 頁(yè) 第 29 頁(yè) 共 97 頁(yè) 都對(duì)華陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了極大的推動(dòng)作用。 較之成都市區(qū)的喧鬧，華陽(yáng)的相對(duì)寧?kù)o和河岸美景，加之天府大道提供的便捷交通條件和比成都市區(qū)每平米要低上 近 1000 元的 均價(jià)。加之，近年兩 年來(lái)華陽(yáng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也帶動(dòng)了華陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格的提升。 3. 航空港板塊房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 航空港板塊房地產(chǎn)整體情況 ▲開(kāi)發(fā)規(guī)模 航空港板塊內(nèi)現(xiàn)有在售住宅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目 14 個(gè)，由 14 家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。在已知信息的 2 個(gè)含別墅樓盤(pán)中，位于白家鎮(zhèn)境內(nèi)的江南宅院均價(jià)為 5800 元 /㎡，歐景藍(lán)天的別 墅均價(jià)為 7500 元 /㎡。 總體上看來(lái)，航空港板塊的在售樓盤(pán)中，建筑類(lèi)型還是以多層為主，電梯類(lèi)住宅的建筑僅次于多層，相對(duì)而言該板 塊內(nèi)的含有別墅的樓盤(pán)較多，不過(guò)規(guī)模都偏小，含別墅的樓盤(pán)，別墅最多也就 50 余套。 項(xiàng)目名稱(chēng) 配套 太禾水晶城 毗鄰占地?cái)?shù)千畝的航空港大學(xué)城，人文氣息濃郁。 休閑娛樂(lè)：家園國(guó)際酒店、紫荊花酒店、大衛(wèi)營(yíng)國(guó)際俱樂(lè)部。項(xiàng)目周邊為政府規(guī)劃之教育產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)， 四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川教育學(xué)院、四川師范大學(xué)、棠湖中學(xué)外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鹽道街中 學(xué)外語(yǔ)學(xué)校環(huán)繞四周 利通 ▲相關(guān)配套 從上面的表格可以看出，除了別墅類(lèi)樓盤(pán)的自身配置相對(duì)完善以外，其余的樓盤(pán)基本上依靠的是周邊一些成熟的高校園 第 31 頁(yè) 共 97 頁(yè) 項(xiàng)目名稱(chēng) 容積率 綠化率 學(xué)府嘉園 5 期 40% 南麗灣 40% 川大河畔 40% 溫哥華花園 2 期 藍(lán)域 44% 翰林南城 ％ 美洲 溫哥華花園 2 期 藍(lán)域的容積率分別為 。 （ 2） 總結(jié)： 第 33 頁(yè) 共 97 頁(yè) 雙流航空港作為中國(guó)五大航空港之一，龐大的人流以及政府有關(guān)部門(mén)南遷的實(shí)施成就了其不可替代的區(qū)域價(jià)值。如今航空港大學(xué)城已初具規(guī)模，形成城南文化氣息濃郁的高校經(jīng)濟(jì)圈。特別是道路的暢通帶來(lái)了居家的便捷。 4．牧馬山板塊房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 牧馬山板塊房地產(chǎn)整體情況 ▲開(kāi)發(fā)規(guī)模 牧馬山板塊現(xiàn)有在售項(xiàng)目 5 個(gè)，由 5 家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。云嶺高爾夫別墅 會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)。 ▲戶(hù)型區(qū)間 在售的 5 個(gè)別墅類(lèi)樓盤(pán)中，只有半山衛(wèi)城含有 200 ㎡以下的戶(hù)型，其他的別墅項(xiàng)目，最小的戶(hù)型都在 250 ㎡以上。云嶺高爾夫別墅這屬于美式草原建筑風(fēng)格，牧馬山易城則是新亞洲主義原創(chuàng)風(fēng)格別墅。半山高爾夫 78% 薩爾茨堡 ％ 第 35 頁(yè) 共 97 頁(yè) 從上面的表格可以看出，牧馬山板塊內(nèi)的別墅項(xiàng)目的自身配套都較為完善，高檔的會(huì)所滿(mǎn)足了業(yè)主會(huì)客的需要，同時(shí)也 是業(yè)主身份的象征。 綠化率最低的半山衛(wèi)城綠化率達(dá)到 ％，而維也納森林別墅的綠化率更是高達(dá) 78％。各個(gè)別墅項(xiàng)目采用分期開(kāi)發(fā)，分組團(tuán)面市的 方式進(jìn)行銷(xiāo)售。由于分期開(kāi)發(fā)，分組團(tuán)面市，整個(gè)上看來(lái)各個(gè)別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況都比較好， 經(jīng)過(guò) 2 到 3 個(gè)月銷(xiāo)售后，剩余套數(shù)基本都在 10 套左右。云 嶺 、 牧 馬 山易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、半山衛(wèi)城等別墅項(xiàng)目，一個(gè)成熟的近郊別墅群落，儼然已經(jīng)形成。 17 個(gè)項(xiàng)目中占地超過(guò) 400 畝的項(xiàng)目有 3 個(gè)。而蘭橋尚舍內(nèi) 的聯(lián)排別墅每平米均價(jià)最高達(dá)到了 6800 元。 含電梯的項(xiàng)目總數(shù)為 12 個(gè)。 總的來(lái)說(shuō)，天府大道沿線(xiàn)區(qū)域內(nèi)的在售樓盤(pán)品質(zhì)很高，可以說(shuō)其總體品質(zhì)在整個(gè)城南區(qū)域（三環(huán)路以外）算是最高 的。該區(qū)域內(nèi)的在售樓盤(pán)的主力戶(hù)型大多集中在 140－ 200 ㎡范圍內(nèi)。 規(guī)劃中：國(guó)際學(xué)校、 影院、圖書(shū)館。錦官麗城 ▲相關(guān)配套 在該區(qū)域內(nèi)檔次較高的樓盤(pán)在自身配套上做的都較完善，購(gòu)物，休閑，健身設(shè)施都比較齊備。而由 33 層高層建筑構(gòu)成的凱麗濱江的容積率則高達(dá) 。御景臺(tái)的綠化率更是高達(dá) 60％。區(qū)域內(nèi)的新面市 樓盤(pán)又大多采用分期開(kāi)發(fā)，分批次銷(xiāo)售的模式進(jìn)行銷(xiāo)售。怡豐 第 39 頁(yè) 共 97 頁(yè) 第 40 頁(yè) 共 97 頁(yè) 新城 4 期在進(jìn)過(guò) 2 個(gè)月的銷(xiāo)售后，剩余房源為 33％。只有開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，起價(jià)接近 5000 元 /㎡的世紀(jì)城天鵝湖花園 的剩余房源為 20％。 （ 2） 總結(jié)： 天府大道（即人民南路南沿線(xiàn)）作為一條城市向外放射的快速通道，于 2023 年元旦全線(xiàn)通車(chē)。而成都市政府《 成 都 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 》 2023~2023） （ 中 關(guān)于城市向南發(fā)展的方針，最終導(dǎo)致了成都一個(gè)“城南副中心”的逐步形成，而天府大道沿線(xiàn)的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目也成 為“新城南”居住概念的一個(gè)構(gòu)成部分。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目基本都為期房，分期開(kāi)發(fā)，分組團(tuán)、批次進(jìn)行銷(xiāo)售，區(qū)域內(nèi)房 第 41 頁(yè) 共 97 頁(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)總體銷(xiāo)售情況良好。如果 按項(xiàng)目的位置遠(yuǎn)近來(lái)說(shuō)，歸于航空港版塊或是雙流版塊都是可以被接受的；下面就項(xiàng)目歸于航空港版塊和雙流作個(gè)對(duì)比； ★在政府城市規(guī)劃方面，航空港開(kāi)發(fā)區(qū)和雙流東升組團(tuán)共同構(gòu)成成都未來(lái)的“西南城市發(fā)展帶”，而項(xiàng)目位置正處兩大組 團(tuán)的交界之處。本案所處區(qū)域?yàn)殡p流、華陽(yáng)、航空港、牧馬山四大板塊交匯處，所以與本案同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 的樣本來(lái)源于該四大板塊。由于本案占地 600 余畝， 1 期為 100 畝，所以與本案規(guī)模相當(dāng)?shù)倪@些樓盤(pán)樣本占地均在 100 畝以上。主要選取對(duì)本案具有較強(qiáng)指導(dǎo)性的樓盤(pán)。 大成 天府景秀 2 期 物業(yè)類(lèi)型 多層 +花園 洋房 開(kāi)發(fā)商 成都大成置業(yè)責(zé)任有限公司 地理位置 東升鎮(zhèn)廣都大道 189 號(hào) 總戶(hù)數(shù) 2 期 576 戶(hù) 聯(lián)系電話(huà) 85838333 占地面積 15521