【正文】 建商品住宅面積 206． 64 萬 平方米，占住宅個人購買總面積的 56． 9%；其中，本省其他地區(qū)人員的購買比重最大，占 42． 2%；外省市人員購買比 重為 14． 7%。本市市區(qū)和郊區(qū)人員購買比重分別為 14． 7%和 10． 4%。這說明當前我市五城區(qū)商品住宅購買者地域構(gòu) 成相對穩(wěn)定。 30004000 元 /平方米的房子需求量最大 16 月，五城區(qū) 40005000 元 /平方米價位住宅供應面積最大，達到 萬平方米，供應面積占比為 36． 6%；其次 是 30004000 元 /平方米價位住宅，供應面積 76． 12 萬平方米，供應占比為 22． 7%。 30004000 元 /平方米、 40005000 元 /平方米價位住宅成交面積分別為 萬平方米、 131． 21 萬平方米，成交面 積占比分別為 39． 0%和 35． 5%，需求量最大的是 3000— 4000 元 /平方米價位的住宅。 16 月， 5000 元 /平方米以上價位住宅供應與成交面積分別為 96． 24 萬平方米、 60． 68 萬平方米，供銷比為 1． 59， 供應相對過剩；而 3000— 4000 元 /平方米價位住宅供應缺口較為明顯，供銷比僅為 0． 53。 第 12 頁 共 97 頁 小結(jié)： 從上半年房產(chǎn)供求特征來看，城南城西仍然是成都房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，三環(huán)外成交在總量上雖然跟二環(huán)至三環(huán)間還 存在較大差異，但表現(xiàn)出高增長的特征，可以看出三環(huán)外將是未來的房產(chǎn)主力市場，成都購房者已經(jīng)在觀念上認可了三 環(huán)外的居住價值；這些都是對項目成功銷售的有利趨勢； 新建房產(chǎn)有一半以上被外地人買走，可以看出外地人對居住成都和成都房產(chǎn)投資的巨大信心，這也是我們項目不可 忽視的巨大市場機會；我們對這個現(xiàn)象做了進一步的研究，通過查找資料和調(diào)研的方式，我們得出外地人在成都購房的 主要動因和特征： ★因工作原因來到成都并決定長久定居成都的外來人員，他們大部分為高學歷者，由外來企業(yè)派駐員工和大學畢業(yè)選擇 在成都工作的構(gòu)成；在工作幾年后，為解決居住問題產(chǎn)生購房需求，多為首次置業(yè)；主要考慮因素：離工作地點遠近、 價格、面積、戶口、子女教育等；購房特點：區(qū)域觀念不強、以中小戶型為主、價格不高、以市區(qū)小戶型和較遠的中小 戶型為主；（在價格和戶型面積需求上與項目多層有較大的契合） ★因商業(yè)投資或開辦企業(yè)而來到成都的商業(yè)業(yè)主和企業(yè)主，在成都事業(yè)發(fā)展良好，產(chǎn)生購房長久居住的群體；他們經(jīng)濟 實力較強，即便是在成都的首次置業(yè)，所需求的房產(chǎn)品質(zhì)要求較高；主要考慮因素：離工作地點遠近、建筑及景觀品質(zhì)、 享受空間、周邊環(huán)境及配套、子女教育、父母靜養(yǎng)等；購房特點：區(qū)域觀念不強、以大盤中的大戶型、花園洋房、別墅 為主；（在戶型面積和享受功能上與項目花園洋房有較大的契合） 第 13 頁 共 97 頁 ★外地人在成都的二次置業(yè)者，他們是已經(jīng)在成都居住多年的外地人，可能早在成都工作甚至已經(jīng)買過房產(chǎn)的，因為種 種原因，他們依舊保留著原來的戶口和身份證；由于在成都居住多年和二次置業(yè)的特征；他們的主要考慮因素：生活品 質(zhì)的改善、子女教育環(huán)境、父母靜養(yǎng)環(huán)境等；購房特點：區(qū)域觀念已經(jīng)形成、以綜合品質(zhì)較好的樓盤為主，面積以中大 戶型為主；（對此部分致力于在城南區(qū)域置業(yè)的群體，與項目多層的大戶型和頂躍戶型有較大的契合） ★成都及四川周邊（西 藏 、甘 孜 、阿 壩 、新 疆 ）的各離、退休事業(yè)干部，成都大環(huán)境和居住環(huán)境的吸引，讓他們把享 受晚年生活的地方選擇在成都；他們主要的購房目的為靜養(yǎng)晚年，一般在遠離市區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)美的衛(wèi)星城為主；考慮 到子女看望，面積以中大戶型為主；（此部分群體對項目周邊環(huán)境具有很大的消費抗性，不作為主力人群考慮） ★投資人群；看好成都房產(chǎn)市場的發(fā)展前景的房產(chǎn)專業(yè)投資者、以投資為目的的二次置業(yè)者、以轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為目的的灰色 收入者； 項目所在區(qū)域正處于房產(chǎn)開發(fā)的啟動和上升階段，是投資者重點考慮的區(qū)域特征，可以針對投資概念作專門訴 （ 求，以爭取更多的投資者關(guān)注和購買） 30004000 元 /平方米的房子需求量最大，而項 目的花園洋房正處于此價格區(qū)間之內(nèi)，為了更清楚的認識此現(xiàn)象對項 目的影響，我們對 30004000 元 /平方米的房產(chǎn)項目做了深入分析： ★分布在五城區(qū)及三環(huán)內(nèi)的：自去年 9 月以來開盤或即將開盤的樓盤共有 21 個。其中錦江區(qū)有 1 個，武侯區(qū)有 3 個，青 羊區(qū)有 4 個，金牛區(qū)有 5 個，而下轄房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模崛起的城東大部分地域的成華區(qū)有 8 個項目。 21 個項目中含有 30 － 60 ㎡小戶型的樓盤有 11 個，剩下的 10 個項目中，有 9 個的最小戶型面積也在 70 到 90 ㎡的范圍內(nèi)，而上述兩種戶型 第 14 頁 共 97 頁 跨度的房源在開盤后短期內(nèi)即售罄。絕大部分樓盤的最大戶型未超過 160 ㎡，主力戶型區(qū)間都在 90140 ㎡范圍內(nèi)。這 21 個樓盤在開盤不到 1 年的時間內(nèi)銷售情況良好。去年開盤的絕大多數(shù)樓盤都已售完或者尾房數(shù)量控制在各位數(shù)以內(nèi)。 今年開盤的樓盤開售批次的銷售也均已過半。 ★分布在五城區(qū)外及三環(huán)外的：在售樓盤均價在 30004000 元 /㎡范圍內(nèi)的樓盤現(xiàn)在有 20 個。其中城東方向有 5 個，城 南有 6 個，城西有 6 個，城北 3 個。相對而言，三環(huán)外 30004000 元 /㎡的樓盤的戶型面積相對較大， 20 個項目中含最 小面積在 50 ㎡左右的樓盤僅 2 個，但現(xiàn)在還未開盤。剩下的樓盤最小面積為 70 ㎡ 90 左右，項目個數(shù)為 14 個，還有 3 個項目的最小面積都在 100 ㎡以上?？傮w上的主力戶型面積在 100150 ㎡范圍內(nèi)。 20 個項目中有 5 個項目是去年開盤的， 尾房套數(shù)從 8 套到 90 余套不等。而今年開盤的項目，前期批次房源均已銷售過半或已售完，后續(xù)批次相繼面市銷售中， 總體銷售情況良好。在開盤的樓盤中 70－ 100 ㎡區(qū)間內(nèi)的戶型在開盤很短的時間內(nèi)就已經(jīng)售完。 從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，均價 30004000 元 /㎡的項目分布以城北二環(huán)和其他區(qū)域三環(huán)外為主，銷售情況良好，說明 在三環(huán)外的房產(chǎn)接受度已經(jīng)較高；從項目多層主力戶型面積接近的戶型區(qū)間的銷售情況可以看出，盡管存在于三環(huán)路以 外的區(qū)域，中小戶型依舊有著很大的市場需求； 二、區(qū)域房產(chǎn)市場調(diào)研報告 （一） 城南地區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)概況 雙流縣是距成都市區(qū)以南最近的一個縣，根據(jù)成都市城市總體規(guī)劃（ 2023－ 2023 年），成都城市發(fā)展將形成南北展 第 15 頁 共 97 頁 開的發(fā)展格局，構(gòu)建多中心城市空間結(jié)構(gòu)，打造新（都）青（白江）、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等城市 組團，六大城市組團中，雙流占兩席。成都新一輪城市總體規(guī)劃將雙流全境 1067 平方公里整體納入成都市 3681 平方公 里規(guī)劃范圍，幾乎占到了大成都的三分之一。 雙流將成為成都的南部新城。 ” 雙流處于成都城市向南擴張的核心區(qū)域。其中雙流北部片區(qū) 200 余平方公里，而雙流華陽鎮(zhèn)和縣政府所在地東升鎮(zhèn) 將為成都市城市空間體系中‘南翼發(fā)展軸’的主體， 也是 成都南部新城的核心。 雙流新區(qū)規(guī)劃分為東升、華陽、西航港和牧馬山四個組團。東升作為成都的衛(wèi)星城及雙流中心城鎮(zhèn)，將向城市多功 能綜合性方向發(fā)展，未來 10 年，東升規(guī)劃面積達到 平方公里，城市人口 45 萬，居住用地 公頃；而對于另一 衛(wèi)星城華陽而言，充分利用成都市行政中心南移，新會展中心及成都市地鐵一號線等帶來的人流、物流、信息流，打造 成現(xiàn)代化的成都城市分中心則是其目標所向。據(jù)了解，未來 10 年，華陽規(guī)劃面積達到 平方公里，城市人口突破 50 萬，居住用地 1267 公頃。 根據(jù)規(guī)劃，到 2023 年，雙流將建成成都城南一個城區(qū)面積 95 平方公里左右，城市人口近 100 萬的中等城市。這就 意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴大 3 個多平方公里，年新增人口 4 萬。 本項目位于雙流黃甲與雙華路交匯處，距華陽 9km，距雙流 5km，距成雅高速雙流入口 2km。本項目總占地近 600 畝，其中一期占地 66974 ㎡。從總體上看該項目位于成都市的城南方向，屬于雙流縣的管轄區(qū)域。而隨著近幾年城南房 地產(chǎn)的發(fā)展， 項目所在區(qū)域內(nèi)已形成雙流、華陽、航空港、牧馬山和天府大道沿線五個成規(guī)模的發(fā)展板塊。 第 16 頁 共 97 頁 (二 )區(qū)域 市場房產(chǎn)開發(fā)分析結(jié)論： 1. 從規(guī)劃看待項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢 首先，成都正大力執(zhí)行向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而規(guī)劃中雙流的“北部新區(qū)”地處雙流北部地區(qū)繞城高速公路與成都外環(huán) 線之間東起雙流萬安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，總面積達１６３．５平方公里，轄雙流東升、華陽、中和、白家、文星、公興、 萬安、黃甲、九江、彭鎮(zhèn)、勝利等１１個鎮(zhèn)，雙流“北部新區(qū)”將成為教育、金融中心，高科技發(fā)展中心，居住休閑中 心，物流配送中心。而雙流北部新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃也涵蓋了雙華項目所在的區(qū)域?，F(xiàn)在，雙華周邊的華陽板塊的房地產(chǎn)市 場開發(fā)的相對較早，現(xiàn)在也發(fā)展的較為成熟，未來的規(guī)劃是將其打造成現(xiàn)代化的 成都城市分中心 。另一側(cè)的雙流板塊根 據(jù)成都市未來的發(fā)展規(guī)劃， 雙流城區(qū)面積年平均擴大 3 個多平方公里，年新增人口 4 萬。 由此可見，項目所在地周邊的 板塊未來的發(fā)展前景良好。而本項目所在區(qū)域剛好在上述兩大板塊之間，發(fā)展是必然的，只是時間的早晚問題。 2. 從城南的演變看待項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢 現(xiàn)在的雙華村區(qū)域的大型商品房項目除了花樣年別樣城外，再無其他項目。而雙華在東西方向上剛好位于華陽與雙流之 間，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，根據(jù)雙流、華陽的發(fā)展規(guī)劃來看，將來也必然會被這兩個區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展擴 張所帶動，實現(xiàn)四大組團的無縫銜接。 從歷史的角度來看：城南房產(chǎn)市場的發(fā)展從早期的棕北、玉林到后來的桐梓林紫 荊片區(qū)，再到后來的雙楠、新棕樹片區(qū)，接下來的南延線和華陽，再到航空港片區(qū)；從中不難發(fā)現(xiàn)以人民南路為軸線， 向外和向西呈扇形的發(fā)展規(guī)律；該區(qū)域正好處于華陽以西、航空港以外，可以預見在華陽向西發(fā)展、航空港向外發(fā)展的 區(qū)域 建筑類型 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 含有各建筑 類型樓盤個 數(shù) 多層 14 11 11 —— 4 38 電梯 2 5 5 —— 12 24 花園洋房 3 3 1 —— 4 10 別墅 1 3 5 5 5 18 區(qū)域 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 樓盤個數(shù) 17 16 16 5 17 71 總戶數(shù) 8236 7884 10053 1250 14582（ 16 個項目） 41261 第 17 頁 共 97 頁 過程中，該區(qū)域必然會成為房產(chǎn)市場新的熱點區(qū)域； （三）區(qū)域整體情況（在售樓盤） 從以上數(shù)據(jù)可以看出各區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相差較大，從已知的房地產(chǎn)開發(fā)面積上可見天府大道沿線區(qū)域 的開發(fā)規(guī)模是最大的。就已查得數(shù)據(jù)上看，雙流區(qū)域的開發(fā)總戶數(shù)與華陽較為接近。 2. 區(qū)域建筑形態(tài)分布 第 18 頁 共 97 頁 城南區(qū)域房地產(chǎn)建筑形態(tài)分布 14 11 11 4 2 5 5 12 3 1 0 0 0 4 1 3 3 5 5 5 0 6 4 2 10 8 12 華陽 航空港 項目個數(shù) 16 14 雙流（東升鎮(zhèn)） 多層 電梯 牧馬山 花園洋房 天府大道沿線 別墅 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)，從總體上看雙流、華陽、航空港區(qū)域現(xiàn)在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區(qū)域的在售樓 盤類型以電梯為主，同時航空港和華陽區(qū)域的在售樓盤中電梯的所占的比重已僅次于多層。而牧馬山板塊內(nèi)的在售房地 產(chǎn)絕大多數(shù)為純別墅建筑，屬于城南區(qū)域內(nèi)的一個特例板塊。 3. 戶型區(qū)間 區(qū)域 戶型面積 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 11 15 12 13 14 13 ―― 1 12 16 49 58 含 有 各 戶 120 ㎡以下 形 區(qū) 間 樓 120－ 200 ㎡ 盤個數(shù) 200 以上 7 2 4 5 6 24 11 12 14 0 12 15 13 13 1 16 7 2 4 5 6 2 0 6 4 8 10 12 14 16 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 城南區(qū)域房地產(chǎn)戶型面積分布 項目個數(shù) 18 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 第 19 頁 共 97 頁 區(qū)域 雙流（東升鎮(zhèn)） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 單 位 面 積 均 價 （ 元 / ㎡） 起價 1984 均價 2506 起價 2732 均價 3156 起價 2690 均價 3056 起