【正文】 分析景尚景 時代花城中鐵 .伊薩貝拉中鐵 .瑞景茗城 本案競品項目外立面主要為現(xiàn)代簡約式：景尚景和時代花城；歐式： 伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。龍湖 .弗萊明戈競品分析景尚景中鐵 .伊薩貝拉中鐵 .瑞景茗城時代花城 就目前所呈現(xiàn)實景的項目來看，景尚景為景觀打造最好的項目，而龍湖弗萊明戈西班牙風格的臺地式景觀也值得期待，而其他項目在景觀打造上的質(zhì)感和創(chuàng)新上都乏善可陳。競品分析時代花城 88㎡ 景尚景 84㎡中鐵瑞景茗城 68㎡伊薩貝拉 86㎡ 本區(qū)域中小型戶型（ 90平米以下）成為了熱點戶型，而如時代花城項目 88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實用緊湊受到本地客戶的追捧。中成研判結(jié)論高中低中 中高 高『價格』中低 『 形象檔次 』景尚景錦繡東方市場空白時代花城龍湖 .弗萊明戈萬景峰中鐵瑞景茗城華潤 .橡樹灣我們的機會點結(jié)論導航長期看好，近期階段性回暖，中期謹慎市場環(huán)境區(qū)域市場競品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場，潛在供給巨大同質(zhì)化競爭下市場具備空白點項目研究 具備外部機遇，依照市場需求打造產(chǎn)品特性項目研究郫縣新區(qū)v功能定位： 西部新城綜合中心 ，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配 人口規(guī)劃： 2023年套服務，建設(shè)既適宜居住、又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。v，郫縣的實際居住人口將達到 48萬人，城市用地 70平方公里。v固定資產(chǎn)投資快速增長，實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長%，全年新增固定資產(chǎn)投資 億元。全縣含預售在內(nèi)的商品房銷售面積 ㎡ (其中住宅 ㎡ )，比上年下降 %；實現(xiàn)銷售額，下降 % 。區(qū)域發(fā)展總體格局： “一城一區(qū)一園三帶 ”區(qū)域發(fā)展總體格局的形成，促進資源的有效整合和合理配置，實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。項目研究v 項目南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自然資源。v 項目西側(cè)緊鄰蜀信路，可直接連接西區(qū)大道，是郫縣城區(qū)與高新西區(qū)的主要聯(lián)系通路。v 項目北側(cè)為龍湖 .弗萊明戈項目建設(shè)用地，現(xiàn)已開始項目一期施工建設(shè)。v 項目東側(cè)為待開發(fā)用地，規(guī)劃使用性質(zhì)為幼兒園建設(shè)用地，預計 2023年動工。v 本案被規(guī)劃中的文信路劃為了南北兩塊地塊，北地塊 建筑布局；南地塊 ，緊鄰摸底河景觀帶。本案位于規(guī)劃中的西部新城中心區(qū)域項目研究優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢機會（ O）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅威脅（ T）v 所在區(qū)域外圍有大量高薪就業(yè)人口，住宅需求量持續(xù)增加，為本案提供剛性需求；v 城市化進程加速，大成都規(guī)劃出爐，本案所處西部新城市中心區(qū)域發(fā)展前景可觀；v 區(qū)域市場具有空白點，產(chǎn)品特性營造空間大。v 開發(fā)商品牌優(yōu)勢：央企對客戶的信心促進；v 區(qū)域潛力：區(qū)域配套規(guī)劃完善、科學，未來區(qū)域價值明顯；v 區(qū)位優(yōu)勢：位于新城中心和區(qū)域核心啟動區(qū)；v 產(chǎn)品優(yōu)勢：項目處于產(chǎn)品設(shè)計階段，可按市場需求特性打造產(chǎn)品特性。v 區(qū)域發(fā)展起步落后于國際城南和高新西區(qū)等靠近市區(qū)的區(qū)域板塊，對市區(qū)客戶吸引力相對較弱；v 本區(qū)域高端物業(yè)的強力競爭分流客戶；v 本案對區(qū)域整體發(fā)展的依賴程度很高；v 來自區(qū)域低價競爭者的威脅分流客戶；v 未來各類物業(yè)的巨大潛在供給量造成嚴重供大于求帶來的競爭壓力。v 市區(qū)客戶心理距離難以消除；v 區(qū)域現(xiàn)狀不成熟，需要靠本案加速區(qū)域開發(fā)進度；v 景觀資源有限，僅項目最南側(cè)能看到摸底河景觀帶，整體景觀價值提升度較弱；v 遠程交通路網(wǎng)尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設(shè)有待時日。【 中成看點 】 ： 本案是位于成都西部新城郫縣片區(qū)中心，是 7343畝中信 .蜀都新城 核心啟動區(qū) 。在本區(qū)域市場競爭產(chǎn)品同質(zhì)化和現(xiàn)狀不成熟的環(huán)境下，具備市場競爭空白點，給本案營造產(chǎn)品特性創(chuàng)造了較大空間，本案可以作為對周邊地塊開發(fā)和區(qū)域成熟具有帶動作用的 市場引領(lǐng)者 。中成研判結(jié)論中成研判結(jié)論0507年 08年以后核心問題 如何實現(xiàn)價格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是最大的成功市場 市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實競爭 圈地，土地就是金錢！ 圈客， 客戶就是利潤！區(qū)域房地產(chǎn)市場整體進入買方市場【中成看點】：在這樣的市場中我們要達到 “ 熱銷、快銷 ” 的經(jīng)營目的需要解決的問題如下：區(qū)域現(xiàn)狀不成熟怎么辦？客戶在哪里？如何在巨大的供給和激烈競爭中勝出？問題思考1—— 打造啟動區(qū)或意景區(qū)，炒作或展示配套規(guī)劃建設(shè)進度及 區(qū)域開發(fā)進度；2—— 首先把握住本地的主流客戶，保障初期銷售速率，在此基礎(chǔ)上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶進行沖量，中長期拓展投資客戶；3—— 稀缺自然資源的占有、區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品的創(chuàng)新三點有機結(jié)合提高綜合優(yōu)勢與競品項目進行競爭。 問題思考基于以上問題的思考，本案要想突破區(qū)域激烈的競爭壓力獲得成功，有以下三個突破方向：依靠 中信品牌 ，突出本案作為 7000畝大盤 “ 造城運動 ” 的核心啟動區(qū)新城中心地位 ；放大和凸現(xiàn)本案所擁有的 稀缺自然資源 ，充分利用 “ 一河三公園 ” 打造高尚人居環(huán)境，同時給客戶傳遞直觀的視覺沖擊及后期規(guī)劃想象空間；從科技智能和環(huán)保節(jié)能建筑方向打造 特色產(chǎn)品 ，通過產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域市場的 差異化競爭 。第二部分、項目定位中成對目標的理解建立轟動效應、樹立信心持續(xù)旺銷帶動區(qū)域一級土地運營建立和傳播品牌與知名度長期目標實現(xiàn)目標利潤目標達成后的結(jié)果快速銷售短期目標定位目的解讀： 本項目為中信在成都首個作品，蜀都新城的核心啟動區(qū)，是市場的 引領(lǐng)者核心目標： 以本案二級開發(fā)加速中信 .蜀都項目整體一級開發(fā)進程 ,帶動區(qū)域成熟進度，通過高性價比的創(chuàng)新產(chǎn)品，以較高端的產(chǎn)品形象，實現(xiàn)快銷熱銷，強化消費者、開發(fā)商對本區(qū)域的信心，使中信在成都實現(xiàn)品牌價值的建立與傳播。策略指導原則 —— 秉承三個 “ 并重 ”v 經(jīng)濟效益和社會效益并重 經(jīng)濟效益得益于社會效益，從而使經(jīng)濟效益的地位高于社會效益；v 二級開發(fā)和一級土地開發(fā)并重 一級土地運營時二級開發(fā)的保障，二級開發(fā)帶動一級開發(fā)區(qū)域加速成熟，達到打造新城、出讓土地獲利的目的實現(xiàn)；v 長期利益與短期利益并重 以短期收益作為現(xiàn)金流的基本保障，在此基礎(chǔ)上謀求長期收益最大化。我們的原則是以 開發(fā)商目標為出發(fā)點 ，遵循 市場為導向項目屬性分析 項目戰(zhàn)略思路客群定位項目總體定位定位思路形象定位功能定位產(chǎn)品定位競爭定位國內(nèi)二線城市近郊新城普通商品住房但是，這樣能夠贏得市場，實現(xiàn)預期目標嗎？顯然不能。但怎么辦呢？項目屬性分析本案基本屬性： 本項目位于成都市城西近郊縣 郫縣境內(nèi)，規(guī)劃在約 7343畝郫縣老城與高新西區(qū)之間的新城 中信蜀都新城當中，場地平整，市政基礎(chǔ)設(shè)施基本建成，本期擬開發(fā)用地合計約112畝，由近 30畝和約 83畝兩塊地構(gòu)成，中間被一條 30米寬市政道路隔開，規(guī)劃為容積率 。這意味著本項目最基本的屬性和發(fā)展方向是：項發(fā)展戰(zhàn)略推導市場宏觀大勢項目開發(fā)條件 區(qū)域市場特征 項目發(fā)展定位推導 近期回暖，中期仍不樂觀，長期前景依然看好樹立蜀都新城形象，實現(xiàn)項目快速銷售，增強合作者信心，促進土地市場出讓擁有中信品牌和土地成本優(yōu)勢，但缺乏一招制勝的資源、環(huán)境、地段等自然條件中信 未來城項目為了實現(xiàn)在不過分低價的基礎(chǔ)上快速完成銷售目標，在激烈競