【正文】 3 個，均非純別墅社區(qū)。 ? 疊拼別墅總供應(yīng)套數(shù) 262 套，已售 258 套，僅余 4 套，面積區(qū)間在 193－ 373 平米，單套總價在 280－ 680 萬之間，集 中銷售期去化速度在 30 套 /月，平均速度 10 套 /月。 ? 聯(lián)排別墅總供應(yīng)套數(shù) 85 套，均在三環(huán)外，已售 70 套，僅余 15套，面積區(qū)間在 320－ 400 平米，單套總價在 320－ 600 萬之間，主力單價在 － 萬元之間，集中銷售期去化速度在 18－ 15 37 套 /月。 ? 雙拼別墅總供應(yīng)套數(shù) 62 套，已售 50 套，僅余 12 套，面積區(qū)間在 360－ 700 平米，單套總價在 720－ 1800 萬之間，主力單價在三環(huán)內(nèi)接近 3 萬元 /平米，三環(huán)外 － 萬 /平米。 ? 主城區(qū)別墅產(chǎn)品總體反映出供應(yīng)量小，單總價高，去化速度較快的特點。 ? 主城區(qū)別墅的客群 主要看重項目的稀缺性，其經(jīng)濟實力、社會背景等指標(biāo)是成都所有別墅業(yè)主中最為強勢的。 成都主城區(qū)的別墅一直都具有較好的銷售率，國賓片區(qū)、東湖片區(qū)，特別是以浣花片區(qū)為代表的頂端別墅，因絕版的地段資源成為了城市別墅的典范區(qū)域， 此 區(qū)域的項目以高價引領(lǐng)成都別墅市場。基于對城市中心不可復(fù)制的地理資源高度認(rèn)可，這類客群選擇價高，但地段價值也高的項目，同時看中主城區(qū)不可比擬的交通資源、市政配套。 受土地開發(fā)資源減少、地價攀升等因素影響，市區(qū)別墅占地較小，只有利用外圍的資源。多以聯(lián)排、雙拼和疊拼別墅為主， 2020 年這類物業(yè)單價一般都在 萬元 /平方米以上。 2020 年，別墅、類別墅供應(yīng)量將維持在 200 套左右，價格將呈進(jìn)一步上揚之勢。中海以中海國際社區(qū)逾 20 萬平方米的別墅群落、龍灣半島近 6 萬平方米的絕版半島別墅體量，成為了 2020 年最大的別墅高端產(chǎn)品供應(yīng)者。 “ 中海別墅年 ” ，表明了這一鮮明的產(chǎn)品特征，同時由于地震的原因，部分項目更改了整體方案，如置信麗都花園城，由于地段的特點，項目銷 16 售也出現(xiàn)了逆市飄紅的銷售業(yè)績。 故而，主城區(qū)別墅的客群的經(jīng)濟實力、社會背景等指標(biāo)是成都所有別墅業(yè)主中最為強勢的。 2） 、牧馬山 花源鎮(zhèn)版 塊 — 以高爾夫配套為主打概念的高端別墅區(qū)域 項目名稱 現(xiàn)階段在售物業(yè)分析 客群情況 備注 物業(yè)類型 戶數(shù) 已售套數(shù) 剩余套數(shù) 面積區(qū)間 銷售價格 地上建筑面積價格 銷售速度 17 置信?牧山麗景 （ 1 期愛提亞小鎮(zhèn)） 獨棟 97 94 3 200300㎡ （ 5室 2 廳 3衛(wèi)、 5 室 2廳 4 衛(wèi)、 5室 4 廳 4衛(wèi)） 均價 10000元 /㎡，總價 200300多萬元 /套 , 均價約12020元 /平米 開盤當(dāng)月（ 08年 1 月）銷售30多套； 08 年 24 月：約 5 套 /月 08年 512 月：約 2 套 /月 09年 13 月：約 10套 /月 以成都本地人為主（其中，有部分置信老業(yè)主）；其次為在沿海、上海、北京等地工作的四川人 2 期預(yù)計于 09年 10月推出，全為獨棟別墅產(chǎn)品，共100多套 中航?云嶺 獨棟 161 152 9 4601300㎡ （ 4室 4 廳 5衛(wèi)、 6 室 4廳 5 衛(wèi)、 6室 5 廳 6衛(wèi)、 6 室 7廳 7 衛(wèi)） 均價 12020元 /㎡，總價5003000萬元 /套， 均價約16000元 /平米 5 套 /月 （ 2020年 7 月2020 年 4 月） 成都私營企業(yè)主50%，企業(yè)高管 30%，外省客戶20% — 薩爾茨堡 獨棟 23 21 2 257357㎡ ，（ 4室 3 廳 3衛(wèi)、 5 室 2廳 4 衛(wèi)、 5室 3 廳 5衛(wèi)、 6室 2廳 5衛(wèi)、 7 室 2廳 4 衛(wèi)） 均價 10000元 /㎡，總價 300400萬元 /套 / 2 套 /月 （ 2020年 6 月2020 年 4 月） 客戶較分散，具體不詳 1 期于 07年 4月推出， 08年1 月售完，包括50套獨棟別墅及少量雙拼別墅 1期月均去化情況：獨棟別墅 5套 /月 雙拼 2 0 2 240270㎡ （ 4 室 2廳 3 衛(wèi)、 4室 3 廳 3衛(wèi)） 均價 10000元 /㎡， 總價 260萬元 /套左右 0 套 /月 （ 2020年 6 月2020 年 4 月） 18 龍湖長橋郡 獨棟 約300多套 180 約100多套 3801200 均價 11000－ 22020 元/㎡，5002500萬 /套 均價約16000萬元 /平米 約 20套 /月（ 2020年年中2020 年 4 月） 成都本地客戶為主。 目前在售聆溪組團(tuán)，共 29套，面積集中在490㎡左右。 半山衛(wèi)城 聯(lián)排 封盤 / / 221258 四 房三廳三衛(wèi) 、 五房三廳三衛(wèi) / / / / 目前封盤未銷售 牧馬山－花源鎮(zhèn)別墅板塊市場特征簡述： ? 在售含別墅項目 5 個，多數(shù)為純別墅社區(qū)，主打山水資源和高爾夫配套，獨棟為主，少量聯(lián)排和雙拼。 ? 板塊分為早期開發(fā)的牧馬前山和新進(jìn)崛起的牧馬后山兩個部分，前山項目主打山景資源，中航云嶺依托國際高爾夫配套，為前山領(lǐng)軍，價格最高，面積 4601300 ㎡， 均價 12020 元 /㎡，總價 5003000 萬元 /套；后山項目圍繞花源鎮(zhèn)展開，龍湖長橋郡為品質(zhì)標(biāo)桿，面積區(qū)間 3801200 ㎡ ,均價 － 萬 /平米，總價 500－ 2500 萬； 置信牧山麗景走綜合性價比路線，面積區(qū)間 175260 ㎡ ,均價 萬 /平米，總價 200－ 300 萬， 集中銷售期月均速度均在 30 套左右，銷勢良好。 ? 前山項目入住率極低，蓋因交通和配套限制；后山項目依托花源鎮(zhèn)，一般生活配套相對完善，更具備第一居所條件。 19 ? 隨著多個品牌開發(fā)商大盤進(jìn)駐牧馬后山，版塊熱度再次升溫，成都中央別墅區(qū)的風(fēng)范更加凸顯，頂級人群高度聚集，精英階層更加向往 。 牧馬山開發(fā)較早，擁有極好的先天條件：自然臺地、高爾夫球場和原始森林，以及與市區(qū)較近的距離，注定了區(qū)域產(chǎn)品層次較高。 根據(jù)目前銷 售的項目情況，我們對其物業(yè)的情況進(jìn)行了統(tǒng)計： 項目名稱 物業(yè)檔次 物業(yè)用途 項目賣點 龍湖長橋郡 高檔 第一居所 品牌優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢，自然景觀河流圍繞。 置信牧山麗景 中高檔 第一居所 置信品牌、牧馬山大環(huán)境、小獨棟總價優(yōu)勢 半山衛(wèi)城 中高檔 第一 、二 居所 山居產(chǎn)品 ， 結(jié)合項目地塊優(yōu)勢開發(fā)的三種不同別墅產(chǎn)品類型使不同坡地地形的山居價值開發(fā)到最優(yōu) 這個片區(qū)已經(jīng)交房的項目有中航 云嶺高爾夫別墅、牧馬山 易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、半山衛(wèi)城、南洋國際花園等別墅項目，這些別墅項目已經(jīng)形成了一個成熟的近郊森 林別墅群落，他們建立在原有的高爾夫基礎(chǔ)之上，也出現(xiàn)了目前擁有的龍湖長橋郡，置信牧山麗景高端別墅項目，這區(qū)域已經(jīng)是繼南沿線后又一個成都最高端的別墅區(qū)域。 此區(qū)域的自然坡地加上高爾夫球場、原始森林，隨著交通的改善而拉近的與城市中心區(qū)的近距離，使得牧馬山的別墅項目具備了成為第一居所的條件。而開發(fā)商們推出的項目大都為高端獨棟別墅，頂級的富人區(qū)域特征明顯，產(chǎn)品也位于成都別墅開發(fā)的高端， 其消費目標(biāo)直指成都的頂級富人。 20 牧馬山區(qū)域的別墅開發(fā)商更有著抱團(tuán)的自覺性，為了進(jìn)一步打造“成都惟一純別墅住宅區(qū)，自發(fā)組建 “牧馬山別墅共 同體” ，宣誓保持牧馬山住宅的高尚純粹性，打造成都頂級別墅示范區(qū)。 項目名稱 產(chǎn)品類 型 車庫 地下室 露臺 花園面積 位置 車位 面積 占比（ %） 面積 占比（ %） 長橋郡 獨棟 室內(nèi)地上 492平米配 1 個車位 160平米左右，包含在建筑面積之內(nèi)。 30% 無 / 300400平米，最大 900多平米獨棟送1500平米花園 室內(nèi)地下 494平米配車位 2 個 置信牧山麗景 獨棟 室內(nèi)地上 480平米以下配車位 1 個， 480及 490平米配 2個車位。主力戶型 210270平米均配 1 個車位 無地下室 / 1772平米，主力戶型露臺面積 1734平米 7%15%，主力戶型1214% 200300平米 南洋國際莊園 獨棟 地上 每戶配 2 個車位 無地下室 / / / / 中航云嶺 獨棟 室內(nèi)半地 下 獨棟別墅配雙車 位 半地下室面積 180440平米，主力戶型半地下面積 180230平米。地下室包含在總建筑面積之內(nèi)。 平均30% 17148 平米，主力戶型露臺面積 1735平米 311%，主力戶型 36%。 300平米左右 21 3） 、南 延 線版塊 —— 大規(guī)劃、 大配套支撐下的大型綜合社區(qū)的頂級產(chǎn)品序列和極少數(shù)純別墅社區(qū) 項目名稱 現(xiàn)階段在售物業(yè)分析 客群情況 備注 物業(yè)類型 戶數(shù) 已售套數(shù) 剩余套數(shù) 面積 區(qū)間 銷售 價格 地上建筑面積銷售價格 銷售速度 藍(lán)山美樹三期 疊拼別墅 66 64 2 193 ㎡、208㎡ （ 5房 3 廳 2衛(wèi)、 5房 4廳 2衛(wèi)） 均價 7000元/㎡ ,總價140萬元 /套左右 / 3 套 /月 （ 2020年 4 月2020年4 月） 成都區(qū)域私營企業(yè)主、公司高管50%，事業(yè)單位客戶— 22 花園洋房 62 52 10 142169㎡ （ 3 室 2廳 2 衛(wèi)、 4室 2 廳 2衛(wèi)） 均價 5400元/㎡，總價 75萬元左右 2 套 /月 （ 2020年 4 月2020年4 月） 30%；省內(nèi)二級城市及外省客戶 20% 麓山國際社區(qū)?麓鎮(zhèn) 疊拼別墅 124 59 65 215238㎡ （ 3 室 4廳 3 衛(wèi)、 4室 3 廳 4衛(wèi)、 5室 3廳 4衛(wèi)） 總價 280萬左右 / 7 套 /月 （ 2020年 9 月2020年4 月） 成都外籍企業(yè)高管客 戶20%；成都私營企業(yè)主 40%；省內(nèi)地州縣客戶10%；成都本地投資客 10%；沿海地區(qū)及香港投資客戶20% 預(yù)計 2020年 7 月份推出獨棟別墅 120套 包括： 1）黑鉆山莊組團(tuán) :570715㎡ ,精裝獨棟，預(yù)計1000萬 /套以上； 2）香怡林組團(tuán)：210240 ㎡（地下室90㎡），預(yù)計 300500萬 /套 雅居樂花園 獨棟別墅 271 255 16 199468㎡ （送300700㎡左右的花園 ） （ 4房 2 廳 4衛(wèi)、 4房 3廳 4衛(wèi)、 4 房 4廳 6 衛(wèi)、） 單價1100027000元 /㎡，總價2501000 萬/套 / 15套 /月 （ 07年12月 09年 4 月） 成都本地客戶50%，江浙、珠三角投資客戶 30%，省內(nèi)二級城市客戶15%，其他5%。 二期別墅預(yù)計 2020年下半年推出， 400畝左右，戶型待定。 聯(lián)排別墅 280 280 0 152203㎡ （送 150㎡左右的花園）（ 4房 2 廳 3衛(wèi)、 4 房2廳 4 衛(wèi) ） 單價800013000元 /㎡，總價100280 萬 /套 無地下室或半地下室