【正文】 房美景花園東10住宅5保溫瓶廠環(huán)城南路65住宅6輕工六廠東區(qū)二輕路東側(cè)86住宅7輕工六廠西區(qū)二輕路西側(cè)100住宅9鼓樓區(qū)馬場湖征地用地塊馬場湖1180商業(yè)住宅10絲綢廠七里溝商業(yè)住宅11昌朋鼓樓花園鼓樓花園南、徐運新河南住宅12建材化工廠三環(huán)東路東、郭莊路兩側(cè)68商業(yè)住宅13徐州鍋廠、水泵廠銅沛路住宅14糖果冷食二廠二環(huán)西路商業(yè)住宅15國信印染廠雞嘴壩87商業(yè)住宅16飛虹網(wǎng)架淮海西路62商業(yè)住宅17徐州汽車電器廠郭莊路商業(yè)住宅18皇后機械公司大慶路19儲運公司汽車隊響山路南20儲運公司603倉庫金山橋開發(fā)區(qū)21二輕機械廠銅沛路住宅22有色金屬公司南廠區(qū)黃河北路住宅23有色金屬公司北廠區(qū)銅沛路住宅24九里山機場二環(huán)北路北270商業(yè)住宅25徐州皮毛廠輕公路西26水泥廠北廠區(qū)響北路北200商業(yè)住宅27鋁制品廠民怡園南39028市少年宮下洪、黃河?xùn)|岸29肉聯(lián)廠銅沛路倉庫四兼北側(cè)30聯(lián)廠石橋液化汽站金山橋開發(fā)區(qū)31銅山農(nóng)業(yè)局城南開發(fā)區(qū)32民祥園東集團征用地塊民祥園東、慶豐路西121233鼓樓祥和小區(qū)北儲備地祥和小區(qū)北34八里村置換地鼓樓區(qū)殷莊7035麒麟飲料廠三環(huán)東路東36電焊條廠翟山西37醫(yī)療器械廠紡織東路38半導(dǎo)體廠云龍湖南岸、大山頭39電子管廠礦山路北3040徐州防爆電器廠馬場湖41試劑總廠子房東路42化工機械廠沒港路43新華紙板廠北郊萬塞44方圓建筑公司延平路北46林場翟山西測50住宅（出讓）總計三、區(qū)域市場分析徐州市房地產(chǎn)市場根據(jù)區(qū)域位置不同，可以分為以下幾個板快城北板快開發(fā)規(guī)模中、低檔樓盤為主，除徐州人家、子房美景花園、金山曉月開發(fā)規(guī)模較大外，其他樓盤開發(fā)規(guī)模較小。建筑形態(tài)多層建筑，出現(xiàn)少數(shù)小高層代表樓盤徐州人家、子房美景花園、金山曉月戶型戶型面積比例2房80105㎡50%3房110130㎡40%3房以上135㎡以上10%價格區(qū)域基價在13001600元/㎡，平均價格在1650元/㎡客群分析以周邊企業(yè)、鐵路職工為主，平均收入水平中等偏下，多數(shù)年輕購買者已接受按揭貸款，年齡較大有能力的購買者愿意一次性付款。房型以面積在80110㎡之間的二房二廳、三房二廳為主。區(qū)域發(fā)展趨勢徐州東北區(qū)因市委市政府對綜合整治改造力度的加大，優(yōu)勢凸現(xiàn)。商品房銷售均價上漲，但由于區(qū)域環(huán)境較差，本區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為普通住宅社區(qū)。 城西北板快開發(fā)規(guī)模中、低檔樓盤為主，開發(fā)規(guī)模較大建筑形態(tài)多層建筑為主，出現(xiàn)部分小高層、高層代表樓盤中川藝郡、西苑人家、西苑康庭、水云間、楓林綠洲、水苑長橋、（天潤花園未開盤）戶型戶型面積比例2房80100㎡50%3房105125㎡40%4房以上130以上10%價格區(qū)域樓盤均價在13501500元/㎡,楓林綠洲5月推出，均價已達到2000元/㎡客群分析企事業(yè)單位中檔收入者為主，購買者接受按揭貸款，有經(jīng)濟實力的購買者愿意一次性付款。購買面積為80110㎡的二房、三房。區(qū)域發(fā)展趨勢徐州西北區(qū)開始以經(jīng)濟適用房片區(qū)存在，但隨著生活配套設(shè)施的逐步完善，商品房的逐漸開發(fā)，片區(qū)的形象已改善。區(qū)域市場認同度較高，銷售情況較好。城中板塊開發(fā)規(guī)模城中開發(fā)地塊稀缺，樓盤開發(fā)規(guī)模較小，中、高檔樓盤建筑形態(tài)小高層、高層為主代表樓盤錦江豪庭、皇城大廈、錦繡嘉園、黃河景園戶型戶型面積比例2房100110㎡15%3房120140㎡60%3房以上150200㎡25%價格區(qū)域基價在25002800元/㎡之間，平均價格在2800元/㎡客群分析市區(qū)中高收入者，包括企、事業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，醫(yī)生，政府官員。消費者在購房時多會考慮辦理按揭貸款。區(qū)域發(fā)展趨勢徐州市中心區(qū)域市場向小高層、高層等物業(yè)發(fā)展，市場供應(yīng)量隨土地資源稀缺而逐漸減少。城南板塊開發(fā)規(guī)模樓盤開發(fā)規(guī)模較大，中、高檔樓盤為主建筑形態(tài)多層建筑為主，云龍山、鳳凰山周邊是別墅市場的集中地，別墅以疊拼、聯(lián)排為主，云龍湖西岸出現(xiàn)獨棟別墅，面積在190500㎡代表樓盤風(fēng)華園、森活綠郡、泓潤花園、鳳凰山康居家園、陽光半山別墅戶型戶型面積比例2房100105㎡20%3房110140㎡60%3房以上150㎡以上20%價格多層市場均價達到1650以上。近期森活綠郡提價到1740元/㎡，康居花園市場均價已達到2500元/㎡，云龍湖旁的小高層濱湖花園均價已達到3100元/㎡，別墅價格在33005000元/㎡，市場均價在4000元/㎡客群分析大學(xué)教師、公務(wù)員、經(jīng)濟效益較好的企事業(yè)單位中高收入人士為主，以二次置業(yè)換房族是城南多層住宅的主要客群，別墅主要客群以經(jīng)商者為主。區(qū)域發(fā)展趨勢板塊依靠大學(xué)城的人文背景，泉山森林公園、鳳凰山云龍湖的優(yōu)良環(huán)境逐漸發(fā)展為中、高檔物業(yè)聚集，區(qū)但后續(xù)發(fā)展空間受到土地資源短缺限制。銅山新區(qū)板塊開發(fā)規(guī)模目前新區(qū)大規(guī)模在售樓盤只有久隆鳳凰城、嘉惠園，但市場存在較大的潛在供應(yīng)量建筑形態(tài)多層住宅、別墅代表樓盤嘉惠園、久隆鳳凰城、福澤園戶型多層戶型面積比例2房95110㎡15%3房 120150㎡70%3房以上160180㎡15%價格 住宅均價1450元/㎡，別墅：獨立別墅4000元/平方米，雙拼別墅2568元/平方米，聯(lián)排別墅2300元/平方米。客群分析 除銅山當(dāng)?shù)鼐用裢?，以鳳凰城為代表的銅山新區(qū)項目依靠優(yōu)良的環(huán)境優(yōu)勢吸引了市區(qū)中高收入者的關(guān)注，二次置業(yè)已經(jīng)在徐州開始興起。板塊市場分析■□ 板塊市場小結(jié)●徐州房產(chǎn)市場的城中、城南、城西北、城北等板塊，價格梯級明顯，吸引不同類型的住房消費者。其中城區(qū)（含云龍山、鳳凰山）為徐州現(xiàn)階段高、中高端物業(yè)主要聚集地；城北、城西北等為中低端市場?！癯潜敝饕遣傻V業(yè)、重工業(yè)、化工區(qū)，環(huán)境差，生活配套設(shè)施一般，居住環(huán)境較差。購買者收入水平低，對價格敏感，住房面積需求偏小，以經(jīng)濟適用為購買目的。●城西北板塊是工作生活型住宅的主要供應(yīng)板塊，價格適中，房型偏大，因周邊環(huán)境的影響，該板塊樓盤檔次較低?！癯侵型恋亻_發(fā)資源稀缺，市場將向小高層、高層等高端物業(yè)發(fā)展?！癯悄习鍓K住宅市場定位為中高端物業(yè)，市場已被消費者接受，但周邊生活配套、交通不完善?！癯悄弦劳谐鞘邪l(fā)展以及大學(xué)城得到發(fā)展，未來規(guī)劃為新城區(qū)，城南板塊是房地產(chǎn)市場發(fā)展重點，發(fā)展趨勢向城中板塊靠攏。四、各類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢物業(yè)價格穩(wěn)步攀升，市場潛在供量龐大■□如果說2001年是徐州房地產(chǎn)市場高檔住宅的發(fā)展年，2002—2003年就是徐州中檔住宅的發(fā)展年，2004年隨著徐州房價穩(wěn)步上升，徐州市民對中高檔次住宅的需求進一步增加?！觥蹰_發(fā)項目一改過去的千篇一面，在小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、房屋品質(zhì)、綠化配套及相關(guān)服務(wù)等方面都有較大程度的提升，以產(chǎn)品高性價比的優(yōu)勢達到占領(lǐng)較多市場份額的目的?！觥蹼S著市場潛在儲備地塊、2002年以來大量掛牌土地的開發(fā)，市場潛在供應(yīng)量將持續(xù)增長，競爭將更加激烈。小高層開始啟動，高層繼續(xù)充當(dāng)市場“看點”■□徐州高層住宅市場目前還不成熟。高層因戶型面積普遍偏大、房款總價過高、綠化率較低、后期入住成本較高等客觀因素的制約，再加上徐州市整體物業(yè)管理水平的相對滯后，使高層的發(fā)展在住宅市場上還只能充當(dāng)市場“看點”的角色，住宅空置率也越來越高。■□介于高層和多層之間的小高層物業(yè)異軍突起，銷售價格穩(wěn)步上升。多層住宅規(guī)?；_發(fā)成為市場追捧的焦點隨著徐州房地產(chǎn)市場的日趨成熟，城市中見縫插針式的單幢建筑已到了盡頭，按現(xiàn)代的生活方式，大制作、大配套、大整合，締造完全家居、成熟社區(qū)的“大盤開發(fā)模式”成為開發(fā)商最大限度地發(fā)揮資源整合的優(yōu)勢，降低成本的最有效途徑。別墅市場不溫不火，價格上調(diào)乏力 ，經(jīng)濟型別墅走俏市場徐州的別墅市場可以說是波瀾不驚，因為別墅的目標客戶只是針對金字塔頂?shù)哪且恍〔糠痔囟ǖ南M群體，市場需求有限，基本上屬二次置業(yè)者，消費挑剔性極強，再加上受徐州地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的制約和傳統(tǒng)思想的影響，使徐州的別墅物業(yè)價格上調(diào)顯得乏力。然而2002年末開始推出的九龍鳳凰城卻在一路乏力的別墅市場掀起了一股別墅熱，究其原因，是以優(yōu)良的環(huán)境、較低的總價吸引客戶，40萬出頭的一套別墅，只相當(dāng)于市區(qū)一套高檔公寓的價格，經(jīng)濟型別墅自然成為二次置業(yè)者的寵愛。住宅面積趨小化趨勢明顯 徐州住宅長期以來主力面積在140平米左右，戶型面積偏大。從目前市場供需情況來看，中小戶型產(chǎn)品熱銷，大戶型產(chǎn)品相對銷售速度較慢，由徐州房地產(chǎn)整體市場需求特征及市場發(fā)展前景分析，未來幾年，80120平方米的公寓戶型是市場發(fā)展主流。五、市場重點個案行銷主題項 目 名 稱行 銷 主 題橙黃時代城南大型PARKHOUSE社區(qū) 健康生活每一天半山別墅在陽光森林，與自然風(fēng)景心靈交語 樹是回家的方向康居花園自然趣味 私有空間 山水為鄰 康居為家徐州人家大型生態(tài)居住社區(qū)，鎖定藍天，擁有白云嘉慧園十六萬平米自然風(fēng)情山水主題社區(qū) 高尚住宅特區(qū)，依山擁水，陽光無限久隆鳳凰城歐典山水高檔社區(qū)，財富領(lǐng)袖時尚生活法蘭西浪漫情懷 塞納河畔—超低密度歐洲風(fēng)情洋房森活綠郡森活綠郡，風(fēng)華園旁綠色人文社區(qū)沒有象這樣面對自然有多久 呼吸風(fēng)景呼吸綠色源動力楓林綠洲城市中的一絲綠意，自然中的家，生活和自然的藝術(shù)福澤園流彩生活 溫情寓所 卓越精品 傲然南城■□ 從目前市場項目行銷來看，行銷概念較為膚淺，基本停留在賣地段、賣環(huán)境等初級階段，對于項目的深層次賣點挖掘不夠?！觥?市場在生活方式、主題社區(qū)等方面還沒有較為出色的項目出現(xiàn)，整合營銷手段還較為落后，存在著巨大的市場空間。六、徐州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特征分析建筑風(fēng)格A、徐州居民對于樓盤的建筑風(fēng)格、外立面色彩等并不十分重視，居民購房的消費意識還停留在地段、價格、交通、戶型等較為實在的樓盤賣點上。B、但這不表示徐州居民不喜歡優(yōu)雅、時尚、具有品質(zhì)感的樓盤外觀，而是市場缺乏好產(chǎn)品。我們也看到，徐州房地產(chǎn)市場也已經(jīng)出現(xiàn)了一批建筑風(fēng)格與外觀設(shè)計良好的樓盤（如森活綠郡、濱湖花園、鳳凰城等），獲得了消費者的認可。景觀環(huán)境A、居民購房正從注重地段、交通、套型等基本因素向注重環(huán)境轉(zhuǎn)變，對環(huán)境的要求越來越高，這從“森活綠郡”、“康居花園”、“濱湖花園”的熱銷可以看出。B、居民對于環(huán)境的理解還停留在較低階段，僅僅知道有山有水的綠色，還不清楚什么是真正的綠色與生態(tài)。C、居民在選擇戶型時，已經(jīng)非?？粗孛鎸ι鐓^(qū)中央花園等景觀良好的方位，這要求景觀設(shè)計應(yīng)具有良好的均好性。D、居民對小區(qū)、小區(qū)周邊環(huán)境要求較高。戶型特征A、戶型■□徐州居民對于好戶型的理解與選擇，在于注重戶形的全明設(shè)計，采光通風(fēng)效果良好，功能布局合理等基本方面，對于房間的南朝向特別感興趣。但對于戶型的附加功能（大露臺、轉(zhuǎn)角飄窗等），由于市場缺乏創(chuàng)新性好戶型，還沒有表現(xiàn)出顯性的需求?！觥跣熘莘慨a(chǎn)戶型相對南京等地區(qū)同等功能套型房間面積偏大，但面積已有偏小趨勢，逐漸向面積的合理性回歸?！觥跽w市場戶型設(shè)計較差，但隨著外來開發(fā)商、代理商的進入，已經(jīng)出現(xiàn)一批較好的產(chǎn)品?！觥踉谑袌龉?yīng)戶型面積普遍較大的情況下，面積適中，功能合理的戶型，兩房面積在8595平方米左右，三房的面積在110130平方米左右的戶型同樣具有較強的市場潛力。B、客廳與臥室■□“大廳小臥”的戶型在徐州較受歡迎，居民要求客廳面積較大，采光、通風(fēng)好，面積在30平米左右，具有良好的活動空間?！觥蹩蛷d大落地推拉門設(shè)計較受歡迎?！觥跖P室面積適中，三房戶型一般要求有兩臥朝南，冬季溫暖，主臥在15—20平米左右，次臥中可有一較小10平米左右房間?！觥跤煽蛷d朝向統(tǒng)計可以看出，城北、城東北、西北等價格較低區(qū)域的客廳北向比例較大，城中、城南等區(qū)域的客廳南向比例相對上升。這說明中高端戶型設(shè)計南廳的比例較高，同時高端客戶也越來越傾向于接受南廳。（附圖徐州市場客廳朝向比例）C、陽臺大多數(shù)為全封閉陽臺。D、其他房地產(chǎn)較發(fā)達地區(qū)流行的廚房連工作陽臺、大露臺、客臥連接大陽臺、轉(zhuǎn)角飄窗、入戶花園等在徐州還較為少見。E、地下室大多數(shù)樓盤有半地下室，且與房屋搭配銷售，由于有半地下室，所以對戶內(nèi)儲藏間的要求不高。F、頂層做法■□頂層大多數(shù)為六層帶閣樓，頂為坡屋頂?！觥蹴攲娱w樓大多數(shù)贈送或者低價銷售?！觥醪糠猪攲娱w樓的銷售具有重要啟示作用：閣樓單獨作為一戶，不作為頂層躍層，帶有室外樓梯，層高適當(dāng)增加，單獨銷售，由于戶形較小，加上價格較低（500—