【正文】 學 會展中心 法院 校園南路 鐵 道 A B C D E 規(guī)劃路 內(nèi)蒙古科技大學 林蔭南路 校園路 區(qū)域內(nèi)道路狀況最好的兩條路為地塊東側(cè)的林蔭南路和地塊北側(cè)的校園路，金角銀邊地塊為會展中心地塊，此地塊也為商業(yè)價值最高地塊（若后期能取得此地塊，可做集中商業(yè)考慮）。 地塊開發(fā)價值由高到低： E地塊 —— B地塊 —— D地塊 —— A地塊 —— C地塊 P29 地塊交通條件 鋼鐵大街 友誼大街 阿爾丁大街 白云路 市政府 區(qū)政府 本案 稀土大廈 林蔭路 交通條件： 從鋼鐵大街有三條主路通往項目區(qū)域，交通便利。 三條主路網(wǎng)： 阿爾丁大街 林蔭路 白云路 項目區(qū)位交通條件尚可。 P30 地塊規(guī)劃指標分析 地塊總用地面積 523畝，被規(guī)劃路分割為 5個地塊 ?？捎玫貕K面積 389畝； ?A、 B、 C、 D地塊容積率 ，限高 60米，商住用地 ，地上建筑面積 平； ?E地塊容積率 ，限高 40米，用地 ，地上建筑面積 。 現(xiàn)有規(guī)劃條件與周邊項目相比并無特殊之處，易造成產(chǎn)品的趨同性。 小學 會展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 規(guī)劃路 P31 項目規(guī)劃建議 周邊項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重 區(qū)域項目市場競爭激烈 各項目土地經(jīng)濟指標趨同 因為我們的 我們要做的產(chǎn)品 必須非常規(guī) 我們需要針對項目土地經(jīng)濟指標做出修改！ 我們將這樣來實現(xiàn) ?? 明年同期（本案開盤階段）， 能提供多層和小高層供應(yīng)的項目都已售罄或處于尾盤階段。 迎合市場空缺，針對土地經(jīng)濟指標做出調(diào)整， 規(guī)劃多層和小高層產(chǎn)品， 以區(qū)域稀缺的產(chǎn)品形態(tài)吸引市場的眼球！ P37 目前區(qū)域項目建筑形式 ?區(qū)域市場目前以 18層高層以上的建筑為絕對供應(yīng)主體。 ?首創(chuàng)項目位臵較偏，容積率略低，規(guī)劃了部分多層和小高層。 本案 京奧港 帝景 紫金 華府 保利 拉菲 東亞 世紀城 恒大 名都 薇閣 美地 松石 名第 華發(fā) 新城 時代 廣場 三江 尊園 總部 經(jīng)濟園 萬新家園 萬和城 首創(chuàng) 加洲郡府 18層高層 22層高層 27層高層 11層小高 14層高層 18層高層 27層高 層 18層高層 高層、疊拼別墅 28層高層 聯(lián)排別墅 18層高層 18層高層 22層高層 未知 6層多層 6層多層 6層多層 18層高層 26層高層 6層多層 11層小高 18層高層 未知 P38 項目名稱 總占地面積 （萬平米） 總建筑面積 （萬平米） 容積率 物業(yè)形態(tài) 東亞 世紀城 46 112 18層、 22層、 27層高層 京奧港 帝景 17 56 18層、 22層高層 保利 拉菲 22 55 11層小高； 14層、 18層、 27層高層 紫金華府 18層高層 首創(chuàng)加州郡府 21 40 6層多層； 11層小高； 18層高層 華發(fā) 新城 56 18層高層 三江 尊園 43 28層高層 ；聯(lián)排別墅 總部經(jīng)濟園（住宅） 17 30 總部辦公； 高層住宅 ；疊拼別墅 恒大名都 —— 60 —— 未定 萬和城 15 18 6層多層 萬新家園（經(jīng)適房） —— 7 —— 6層多層 薇閣美地 —— 17 —— 6層多層； 18層、 26層高層 時代廣場 —— 100 —— 未定 區(qū)域項目建筑指標及物業(yè)形態(tài) ?以 18層高層為主，除萬和城和 萬新家園（經(jīng)適房） 為 6層多層 ?在本區(qū)域內(nèi)， 多層及小高層住宅產(chǎn)品尚屬短缺產(chǎn)品。 本案 初期 規(guī)劃部分 多層（ 6層） 和 小高層（ 9層或 11層） 產(chǎn)品，以 低容積率、低密度 產(chǎn)品搶奪 市場話語權(quán)、提高項目影響力 ， 兼為后期陸續(xù)投放市場的高層產(chǎn)品打下堅實的 市場印記 ！ 主要競爭對手 保利拉菲 京奧港帝景 東亞世紀城 恒大名都 ？ 多層 小高層 我們被眾多大盤包圍，我們該如何突出重圍？ 需要我們做出的選擇 —— 針對土地做出顛覆性的規(guī)劃調(diào)整 我們會得到的回報 —— 市場稀缺產(chǎn)品的供應(yīng)，市場中良好口碑的形成，有助于項目后期營銷。 客戶訪談 —— 市場調(diào)查問卷 低密度產(chǎn)品是深受市場歡迎的！ 從上圖中可以看出：喜愛多層的客戶占全部受訪客戶的 %，偏愛小高層的客戶占 %，而選擇高層的客戶僅占 %。 可以反映出目前包頭客戶針對住宅項目品質(zhì)、舒適性要求較高，低密度產(chǎn)品深受市場歡迎。 方案一：土地容積率調(diào)整為 項目全部規(guī)劃為多層住宅 +商業(yè)街 +底層商業(yè)形式 小學 會展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 商業(yè)街 售樓處 規(guī)劃建議 ： ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?地塊內(nèi)其余位臵均規(guī)劃為多層住宅 ?沿會展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項目售樓處。 以多層產(chǎn)品面市，利用低密度產(chǎn)品提升項目品質(zhì)，進而滿足客戶需求。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 總用地面積（畝 ) 折合（萬平米） 總建設(shè)用地面積（萬平米） 容積率 地上總建筑面積（萬平米） 總建筑面積（萬平米） 綠化率 % 綠化面積（萬平米） 幼兒園占地 預(yù)計總戶數(shù) 2783 各物業(yè)類型比例 分產(chǎn)品 建筑面積（萬平米） 比例 多層 % 商業(yè) % 地上建筑面積 100% 方案一：土地容積率調(diào)整為 包頭項目 序號 2022 2022 2022 2022 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 1 前期 建設(shè)期 銷售期 銷售情況 銷售產(chǎn)品 銷售面積 （萬平方米） 銷售單價 （元 /平方米） 銷售率 銷售額 （萬元） 多層 5192 100% 商業(yè) 9075 90% 合計 方案一：土地容積率調(diào)整為 開發(fā)排期 銷售情況 序號 項目 取值標準 總成本 (萬元 ) 經(jīng)營面積單方成 本 (元 /M2) 所占比 例 一 土地成本 57856 2336 % 二 前期工程 770 31 % 三 建安工程造價 31505 1272 % 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 13624 550 % 五 建設(shè)期其他費用 2378 96 % 六 不可預(yù)見費 3% 1448 58 % 七 財務(wù)費用 7266 293 八 營銷推廣費用 2% 2805 113 % 九 稅費 7713 311 % 十 總投資 125364 5062 100% 十一 銷售收入 140236 十三 稅前利潤 14872 600 十四 所得稅 3718 十五 凈利潤 11154 450 十六 投資稅前收益率 % 十七 投資凈收益率 % 十八 銷售稅前收益率 % 十九 銷售凈收益率 % 方案一：土地容積率調(diào)整為 ? 總投資為 ? 折合成單方成本為 5062元 /平米 ? 投資凈收益率為 % ? 銷售凈收益率為 % 方案二：土地容積率調(diào)整為 項目全部規(guī)劃為多層住宅 +小高層住宅 +高層住宅 +底層商業(yè) +商業(yè)街形式 小學 會展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 商業(yè)街 售樓處 規(guī)劃建議 ： ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?地塊內(nèi)其余位臵均規(guī)劃為多層 +高層住宅 ?沿會展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項目售樓處。 較方案一產(chǎn)品形態(tài)豐富，可滿足全部客戶需求，社區(qū)舒適度較高，易體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，可以與周邊大盤形成差異化競爭！ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 總用地面積 折合萬平米 總建設(shè)用地面積（萬平米） 容積率 地上總建筑面積（萬平米） 地下總建筑面積（萬平米） 總建筑面積 綠化率 % 綠化面積（萬平米） 幼兒園占地 預(yù)計總戶數(shù) 4174 各物業(yè)類型比例 分產(chǎn)品 建筑面積（萬平米） 比例 多層 46% 高層 46% 商業(yè) 8% 地上建筑面積 100% 車庫（個） 826 方案二：土地容積率調(diào)整為 包頭項目 序號 2022 2022 2022 2022 2022 2022 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 1 前期 建設(shè)期 銷售期 銷售情況 銷售產(chǎn)品 銷售面積 （萬平方米） 銷售單價 （元 /平方米） 銷售率 銷售額 （萬元） 多層 5201 100% 高層 4503 100% 商業(yè) 10000 90% 車庫（個） 826 80% 合計 方案二：土地容積率調(diào)整為 開發(fā)排期 銷售情況 序號 項目 總成本 (萬元 ) 經(jīng)營面積單方成 本 (元 /M2) 所占比 例 一 土地成本 57856 1557 % 二 前期工程 1186 32 % 三 建安工程及配套 59386 1599 % 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 18237 491 % 五 建設(shè)期其他費用 4079 110 % 六 稅費 10781 290 % 七 財務(wù)費用 8706 234 % 八 銷售推廣費用 3920 106 % 九 不可預(yù)見費 2487 67 % 十 總投資 166637 4486 100% 十一 銷售收入 196012 十三 稅前利潤 29375 791 十四 所得稅 7344 十五 凈利潤 22031 593 十六 投資稅前收益率 % 十七 投資凈收益率 % 十八 銷售稅前收益率 % 十九 銷售凈收益率 % ? 總投資為 ? 折合成單方成本為 4486元 /平米 ? 投資凈收益率為 % ? 銷售凈收益率為 % 方案二：土地容積率調(diào)整為 方案三：土地容積率調(diào)整為 項目全部規(guī)劃為多層住宅 +小高層住宅 +高層住宅 +底層商業(yè) +商業(yè)街形式 小學 會展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 商業(yè)街 售樓處 規(guī)劃建議 ： ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?地塊內(nèi)其余位臵均規(guī)劃為多層 +小高層+高層住宅 ?沿會展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項目售樓處。 幾種方案中產(chǎn)品形態(tài)最為豐富豐富，但社區(qū)舒適度有所下降。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 總用地面積（畝） 折合（萬平米） 總建設(shè)用地