【正文】 1年供應(yīng)貨量萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 800套　 37170平米　 703套 6300　 6366 無(wú)貨量歐鹿生活城 230套　 90150平米　 37套 6300　 6075 無(wú)貨量時(shí)代財(cái)富城 1000套 55130平米　 675套 4500　 4629 400居然新城 500套　 90160平米　 358套 4000　 4215 無(wú)貨量萬(wàn)郡大都會(huì) 無(wú)供應(yīng) 80340平米 無(wú)成交 預(yù)計(jì) 4500 未售 5536套諾德國(guó)際花園 無(wú)供應(yīng) 180400平米 無(wú)成交 預(yù)計(jì) 10000 未售 804套意城晶華地塊 無(wú)供應(yīng) 未推 無(wú)成交 未知 未售 未知01區(qū)域潛在供貨區(qū)域潛在供貨 區(qū)域內(nèi)潛在供貨保有量約為 185萬(wàn)平米個(gè)別項(xiàng)目將面臨與花園的直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 11年潛在供貨項(xiàng)目名稱或開(kāi)發(fā)商 預(yù)計(jì)建面 地塊位置萬(wàn)郡大都會(huì) 100萬(wàn) 保利花園東側(cè)地塊意城晶華地塊 30萬(wàn) 五二研究所附近中鐵諾德 30萬(wàn) 友誼大街綠海印象 25萬(wàn) 奧迪 4S店對(duì)面合計(jì) 185萬(wàn)n建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格n占地面積 :500畝n建筑面積： 100萬(wàn)㎡n項(xiàng)目總共分四期開(kāi)發(fā)，目前推售一期部分房源n套數(shù) :共 5536套n目前報(bào)價(jià) :45005000元 /平方米n結(jié)構(gòu)組成 :首開(kāi) 7棟， 24層 32層不等 貨量約為 1504套n面積區(qū)間： 80350平米萬(wàn)郡大都會(huì)：比鄰本案萬(wàn)郡大都會(huì)：比鄰本案 11年區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升年區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升13 27 65 4萬(wàn)郡萬(wàn)郡 大都城大都城 01該項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年 5月中旬開(kāi)售目前緊在建設(shè)路西段推出戶外廣告主打：城中央 包頭首席大公園華宅 該項(xiàng)目與保利花園僅一河之隔，周邊自然資源豐富，東面有在建中的 18棟高爾夫球場(chǎng)，及規(guī)劃的奧林匹克公園。 對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期，目前該項(xiàng)目主要以保利花園 2023年 4800元 /平米為參考的成交價(jià)格，預(yù)計(jì) 5000元 /平米左右的價(jià)格入市。該項(xiàng)目所處位置目前認(rèn)可度較低，但考慮該項(xiàng)目所處位置目前認(rèn)可度較低，但考慮包頭市政府東遷的發(fā)展規(guī)劃及價(jià)格預(yù)期，加包頭市政府東遷的發(fā)展規(guī)劃及價(jià)格預(yù)期，加之與花園項(xiàng)目相距較近之與花園項(xiàng)目相距較近 2023年將與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)！年將與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)！n建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層住宅n占地面積 :9萬(wàn)㎡n建筑面積： 30萬(wàn)㎡n項(xiàng)目總共分兩期開(kāi)發(fā)，目前推售一期部分房源n套數(shù) :共 804套n目前報(bào)價(jià) :100012023元 /平方米n結(jié)構(gòu)組成11棟 Art deco 建筑n面積區(qū)間： 180450平米n后期推貨：預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)有兩棟樓約 200套推售， 其他貨量 11年推售主打包頭首席智慧科技豪宅！接受程度有待驗(yàn)證，全部精裝，特色明主打包頭首席智慧科技豪宅！接受程度有待驗(yàn)證，全部精裝，特色明顯，花園項(xiàng)目與之客群有明顯區(qū)隔顯，花園項(xiàng)目與之客群有明顯區(qū)隔 .諾德國(guó)際花園：區(qū)域高端代表項(xiàng)目諾德國(guó)際花園：區(qū)域高端代表項(xiàng)目n建筑形式：綜合體n占地面積 :21萬(wàn)平n建筑面積： 30萬(wàn)㎡n地塊北區(qū)為 52研究所地塊地塊南區(qū)為住宅居民樓，拆遷成本相對(duì)較高拆遷成本相對(duì)較高，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金壓力較大，拆遷成本相對(duì)較高，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金壓力較大，現(xiàn)金流要求較高現(xiàn)金流要求較高 .意城晶華地塊意城晶華地塊市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)宏觀層面：宏觀層面： 中央政府調(diào)控的決心不變、中央政府調(diào)控的決心不變 大市場(chǎng)艱難的基調(diào)不變、大市場(chǎng)艱難的基調(diào)不變微觀層面：微觀層面： 包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)、包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái) 保持著良性的發(fā)展保持著良性的發(fā)展 2023年在大的環(huán)境下將呈現(xiàn)年在大的環(huán)境下將呈現(xiàn) “ 量平價(jià)升量平價(jià)升 ”” 的態(tài)勢(shì)的態(tài)勢(shì) 區(qū)域供貨有所緩解，但直接、區(qū)域供貨有所緩解，但直接 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)加大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)加大 區(qū)域市場(chǎng)高端客群開(kāi)發(fā)不足、區(qū)域市場(chǎng)高端客群開(kāi)發(fā)不足項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇本案本案 2023年銷售情況年銷售情況 01『 2023年累計(jì)簽約情況』　 住宅 商鋪 合計(jì)成交量 2027 394 2421成交面積（㎡） 216840 26414 243254成交金額（萬(wàn)元） 92326 31905 124231成交均價(jià)（元 /㎡） 4259 12079 　保利花園保利花園 2023年經(jīng)歷了兩次開(kāi)盤，分別于年經(jīng)歷了兩次開(kāi)盤，分別于2023年年 8月月 15日，保利花園六期開(kāi)盤，推售日，保利花園六期開(kāi)盤，推售 1658套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá)套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá) 99%；；2023年年 11月月 20日，保利花園三期日，保利花園三期 6/7/8開(kāi)盤，推售開(kāi)盤，推售 357套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá)套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá) 90%；；截止截止 11月月 30日，保利花園日，保利花園 2023年累計(jì)簽約金額年累計(jì)簽約金額 ，簽約面積億，簽約面積 24萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。本案本案 2023年銷售分析年銷售分析 ———— 項(xiàng)目?jī)r(jià)格上行通道打開(kāi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上行通道打開(kāi) 01保利花園保利花園 2023年住宅回收均價(jià)為年住宅回收均價(jià)為 4259元元 /平米，同比增長(zhǎng)平米，同比增長(zhǎng) 21%保利花園自保利花園自 06年開(kāi)售以來(lái)價(jià)格以平均每年年開(kāi)售以來(lái)價(jià)格以平均每年 %的速度增長(zhǎng)的速度增長(zhǎng)且成交均價(jià)均高于區(qū)域成交價(jià)格且成交均價(jià)均高于區(qū)域成交價(jià)格本案本案 2023年銷售分析年銷售分析 ———— 后期貨量少而精后期貨量少而精 01保利花園保利花園 2023年住宅成交年住宅成交 2027套，同比增長(zhǎng)套，同比增長(zhǎng) 12%截止截止 2023年年 11月，項(xiàng)目住宅累計(jì)成交月，項(xiàng)目住宅累計(jì)成交 6239套套項(xiàng)目自項(xiàng)目自 06年開(kāi)售以來(lái)成交量一直領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)年開(kāi)售以來(lái)成交量一直領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)成為區(qū)域內(nèi)無(wú)可爭(zhēng)議的銷售大盤成為區(qū)域內(nèi)無(wú)可爭(zhēng)議的銷售大盤但是隨著項(xiàng)目銷售接近尾聲，因此后期放量相對(duì)較少但是隨著項(xiàng)目銷售接近尾聲，因此后期放量相對(duì)較少本案本案 2023年?duì)I銷分析年?duì)I銷分析 ———— 推廣逐步升級(jí)推廣逐步升級(jí) 再次升級(jí)奠定基礎(chǔ)再次升級(jí)奠定基礎(chǔ) 01自然舒適自然舒適 春色滿園春色滿園 金棕櫚金棕櫚傾城系列傾城系列 大家風(fēng)范大家風(fēng)范品牌樹(shù)立品牌樹(shù)立 環(huán)境訴求環(huán)境訴求 區(qū)域潛力區(qū)域潛力 人文訴求人文訴求 品質(zhì)升級(jí)品質(zhì)升級(jí)從品牌樹(shù)立升華到領(lǐng)跑內(nèi)蒙的成熟責(zé)任地產(chǎn)品牌責(zé)任地產(chǎn)品牌從借勢(shì)賽汗塔拉升華到地中海風(fēng)情的地中海風(fēng)情的建筑集群建筑集群 從區(qū)域潛力升華到看得見(jiàn)的崛起城市中心的東移城市中心的東移 從人文關(guān)懷的訴求落地到體現(xiàn)社區(qū)成熟生活成熟生活 的活動(dòng)從主流的多層建筑升華到 1 18層的電梯洋樓帶來(lái)的是 生活方式生活方式與品質(zhì)改變與品質(zhì)改變2023年花園回歸大盤路線，從區(qū)域發(fā)展的高度結(jié)合項(xiàng)目演變，年花園回歸大盤路線，從區(qū)域發(fā)展的高度結(jié)合項(xiàng)目演變，憑五年的沉淀，以憑五年的沉淀，以 “成熟地中海生活城成熟地中海生活城 ”的形象面世。的形象面世。確立了包頭中高端住宅發(fā)展的模式確立了包頭中高端住宅發(fā)展的模式本案本案 2023年客群分析年客群分析 01=100人人外地外地 84保利花園保利花園 2023年成交客戶年成交客戶區(qū)域：青山占區(qū)域：青山占 74%、昆區(qū)、昆區(qū)占占 12%、高新區(qū)占、高新區(qū)占 3%、九、九原區(qū)占原區(qū)占 3%、東河區(qū)占、東河區(qū)占 5%外地占外地占 4%，地緣客戶明顯，地緣客戶明顯本案本案 2023年客群回顧年客群回顧 01=100人人 相比相比 09年成交客群，年成交客群， 10年花園昆年花園昆區(qū)成交客群有所下降，其主要原區(qū)成交客群有所下降，其主要原因?yàn)槔^(qū)市場(chǎng)因?yàn)槔^(qū)市場(chǎng) 10年放量較大，且年放量較大，且相對(duì)青山區(qū)域放量較少相對(duì)青山區(qū)域放量較少外地外地 116本案本案 2023年客群預(yù)判年客群預(yù)判 01=10% 2023年隨著項(xiàng)目品質(zhì)的提升，價(jià)年隨著項(xiàng)目品質(zhì)的提升，價(jià)格方面也有較大的上漲，在面對(duì)格方面也有較大的上漲，在面對(duì)高端客群開(kāi)發(fā)不足的情況下，有高端客群開(kāi)發(fā)不足的情況下，有必要挖掘區(qū)域客群，向區(qū)外拓展必要挖掘區(qū)域客群，向區(qū)外拓展，輻射區(qū)外有購(gòu)買力客群，輻射區(qū)外有購(gòu)買力客群01客戶是機(jī)會(huì)、也是挑戰(zhàn)客戶是機(jī)會(huì)、也是挑戰(zhàn)面對(duì)面對(duì) 2023年本案產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)格升級(jí)的情況下年本案產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)格升級(jí)的情況下客群成為我們首要解決的問(wèn)題？客群成為我們首要解決的問(wèn)題？因此我們需要重新梳理和定位本案客群！因此我們需要重新梳理和定位本案客群！01本案本案 2023年?duì)I銷分析年?duì)I銷分析 ———— 客群研究客群研究 本案以往客群再認(rèn)識(shí)本案以往客群再認(rèn)識(shí)216。地緣性客戶為主地緣性客戶為主216。剛性、改善型需求為主剛性、改善型需求為主216。年齡在年齡在 3040歲的中堅(jiān)力量歲的中堅(jiān)力量216。購(gòu)買力中等購(gòu)買力中等216。認(rèn)可本案及保利品牌認(rèn)可本案及保利品牌216。對(duì)價(jià)格敏感度較高對(duì)價(jià)格敏感度較高216。追求優(yōu)美環(huán)境的愿望較大追求優(yōu)美環(huán)境的愿望較大還不足以支撐本案 11年產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)格升級(jí) 本案本案 11年客群研判年客群研判216。抓住地緣，輻射潛在需求區(qū)域抓住地緣，輻射潛在需求區(qū)域216。改善型為本改善型為本 ,升級(jí)型為輔升級(jí)型為輔216。年齡在年齡在 3045歲的成功人士歲的成功人士216。購(gòu)買力較高的富足家庭購(gòu)買力較高的富足家庭216。認(rèn)可本案品質(zhì)及保利品牌認(rèn)可本案品質(zhì)及保利品牌216。關(guān)心總價(jià)，但抗性相對(duì)較小關(guān)心總價(jià)，但抗性相對(duì)較小216。與真正高端客群還有差距與真正高端客群還有差距216。攀比欲較強(qiáng)、喜歡彰顯攀比欲較強(qiáng)、喜歡彰顯客戶升級(jí)客戶升級(jí) 客群的支撐下保證本案銷售順暢及價(jià)格提升　　 客群客群置業(yè)類型置業(yè)類型 向往高品質(zhì)居住環(huán)境，與真正的高端客群有一定差距，雖然向往高品質(zhì)居住環(huán)境，與真正的高端客群有一定差距，雖然資金充足，但還不足以滿足購(gòu)買真正的頂級(jí)高端物業(yè)資金充足，但還不足以滿足購(gòu)買真正的頂級(jí)高端物業(yè)客戶來(lái)源客戶來(lái)源 ?本地中型財(cái)富階層、政府公務(wù)員、私企業(yè)主本地中型財(cái)富階層、政府公務(wù)員、私企業(yè)主 ?周邊旗縣、國(guó)企中高管等周邊旗縣、國(guó)企中高管等置業(yè)目的置業(yè)目的 ?提升居住品質(zhì)提升居住品質(zhì)?社會(huì)交往中彰顯身份社會(huì)交往中彰顯身份 ?財(cái)產(chǎn)保值、投資財(cái)產(chǎn)保值、投資置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ?項(xiàng)目位于區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)地段項(xiàng)目位于區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)地段 ?品牌開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)保證及影響力品牌開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)保證及影響力 ?注重項(xiàng)目所帶來(lái)的尊貴感受注重項(xiàng)目所帶來(lái)的尊貴感受 ?獨(dú)特的產(chǎn)品個(gè)性賣點(diǎn)獨(dú)特的產(chǎn)品個(gè)性賣點(diǎn)置業(yè)范圍置業(yè)范圍 自身來(lái)源區(qū)域或相鄰區(qū)域自身來(lái)源區(qū)域或相鄰區(qū)域其他特點(diǎn)其他特點(diǎn) 中型財(cái)富階層仍具有非常強(qiáng)的彰顯型消費(fèi)心理，喜好攀比中型財(cái)富階層仍具有非常強(qiáng)的彰顯型消費(fèi)心