【正文】 市場住宅成交 28156套（面積套（面積 334萬平米），萬平米），同比同比 2023年年 27607套（面積套（面積 328萬平米）增長萬平米）增長 %（面積（面積 %））預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年全年成交年全年成交 30618套，成交面積套，成交面積 362萬平米萬平米整體市場情況表現(xiàn)良好，上半年在政策的影響下，市場進(jìn)入調(diào)整期整體市場情況表現(xiàn)良好，上半年在政策的影響下，市場進(jìn)入調(diào)整期隨著政策影響力度的減弱，下半年需求開始釋放，隨著政策影響力度的減弱，下半年需求開始釋放， 10月份達(dá)到峰值月份達(dá)到峰值包頭市包頭市 2023年整體市場成交情況年整體市場成交情況 ———— 成交價(jià)格穩(wěn)步攀升成交價(jià)格穩(wěn)步攀升 01截止截止 11月包頭市住宅場成交均價(jià)月包頭市住宅場成交均價(jià) 4110元元 /平米，同比增長平米，同比增長 %與與 09年相比，全市成交價(jià)格始終保持高位年相比，全市成交價(jià)格始終保持高位隨著包頭市高端項(xiàng)目的不斷開售，價(jià)格上行通道已經(jīng)打開隨著包頭市高端項(xiàng)目的不斷開售，價(jià)格上行通道已經(jīng)打開01包頭市包頭市 2023年供應(yīng)量分析年供應(yīng)量分析 ———— 供小于求供小于求包頭市截止包頭市截止 11月份總體供求比為月份總體供求比為 ，商品房需求大于供應(yīng)量，商品房需求大于供應(yīng)量2023年整體市場需求旺盛，在政策打壓下成交量并未表現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢年整體市場需求旺盛，在政策打壓下成交量并未表現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢01區(qū)域市場成交情況區(qū)域市場成交情況 ———— 單盤支撐單盤支撐 引領(lǐng)區(qū)域引領(lǐng)區(qū)域截止截止 11月青山區(qū)住宅成月青山區(qū)住宅成 7246套，同比下降套，同比下降 %，成交均價(jià)成交均價(jià) 4127元元 /平米，同比增長平米，同比增長 %青山區(qū)青山區(qū) 2023年市場放量較少，區(qū)域內(nèi)存在較大需求積壓年市場放量較少，區(qū)域內(nèi)存在較大需求積壓青山區(qū) 10年土地情況（截止 12月）區(qū)域 宗數(shù) 宗地總面積 起始總金額青山土地出讓 20 739802 54128萬青山土地成交 13 460330 34529萬截止截止 12月份，月份， 10年青山區(qū)年青山區(qū)總共出讓土地總共出讓土地 20宗，成交宗，成交13宗，相比宗，相比 09年土地成交活躍年土地成交活躍政策壓力的不斷加大，開發(fā)商政策壓力的不斷加大，開發(fā)商在在 10年進(jìn)一步加大了拿地力度，年進(jìn)一步加大了拿地力度，與與 09年相比，成交宗數(shù)成交面年相比，成交宗數(shù)成交面積明顯增多，勢必造成未來青積明顯增多，勢必造成未來青山區(qū)的激烈競爭。本案本案 2023年銷售分析年銷售分析 ———— 項(xiàng)目價(jià)格上行通道打開項(xiàng)目價(jià)格上行通道打開 01保利花園保利花園 2023年住宅回收均價(jià)為年住宅回收均價(jià)為 4259元元 /平米，同比增長平米，同比增長 21%保利花園自保利花園自 06年開售以來價(jià)格以平均每年年開售以來價(jià)格以平均每年 %的速度增長的速度增長且成交均價(jià)均高于區(qū)域成交價(jià)格且成交均價(jià)均高于區(qū)域成交價(jià)格本案本案 2023年銷售分析年銷售分析 ———— 后期貨量少而精后期貨量少而精 01保利花園保利花園 2023年住宅成交年住宅成交 2027套，同比增長套，同比增長 12%截止截止 2023年年 11月，項(xiàng)目住宅累計(jì)成交月，項(xiàng)目住宅累計(jì)成交 6239套套項(xiàng)目自項(xiàng)目自 06年開售以來成交量一直領(lǐng)跑區(qū)域市場年開售以來成交量一直領(lǐng)跑區(qū)域市場成為區(qū)域內(nèi)無可爭議的銷售大盤成為區(qū)域內(nèi)無可爭議的銷售大盤但是隨著項(xiàng)目銷售接近尾聲，因此后期放量相對(duì)較少但是隨著項(xiàng)目銷售接近尾聲，因此后期放量相對(duì)較少本案本案 2023年?duì)I銷分析年?duì)I銷分析 ———— 推廣逐步升級(jí)推廣逐步升級(jí) 再次升級(jí)奠定基礎(chǔ)再次升級(jí)奠定基礎(chǔ) 01自然舒適自然舒適 春色滿園春色滿園 金棕櫚金棕櫚傾城系列傾城系列 大家風(fēng)范大家風(fēng)范品牌樹立品牌樹立 環(huán)境訴求環(huán)境訴求 區(qū)域潛力區(qū)域潛力 人文訴求人文訴求 品質(zhì)升級(jí)品質(zhì)升級(jí)從品牌樹立升華到領(lǐng)跑內(nèi)蒙的成熟責(zé)任地產(chǎn)品牌責(zé)任地產(chǎn)品牌從借勢賽汗塔拉升華到地中海風(fēng)情的地中海風(fēng)情的建筑集群建筑集群 從區(qū)域潛力升華到看得見的崛起城市中心的東移城市中心的東移 從人文關(guān)懷的訴求落地到體現(xiàn)社區(qū)成熟生活成熟生活 的活動(dòng)從主流的多層建筑升華到 1 18層的電梯洋樓帶來的是 生活方式生活方式與品質(zhì)改變與品質(zhì)改變2023年花園回歸大盤路線，從區(qū)域發(fā)展的高度結(jié)合項(xiàng)目演變，年花園回歸大盤路線，從區(qū)域發(fā)展的高度結(jié)合項(xiàng)目演變，憑五年的沉淀，以憑五年的沉淀，以 “成熟地中海生活城成熟地中海生活城 ”的形象面世。對(duì)價(jià)格敏感度較高對(duì)價(jià)格敏感度較高216。與真正高端客群還有差距與真正高端客群還有差距216。標(biāo)。通過以往未曾嘗試過的大縱深推廣渠道拓展，在各區(qū)域重要地段選取優(yōu)勢戶廣告位置，以期能達(dá)到全面推廣輻射的效果。 增加客戶了解信息的時(shí)間與機(jī)會(huì)216。一定程度上，還可以做到對(duì)恒大華府的截留一定程度上，還可以做到對(duì)恒大華府的截留 ；；216。迅速傳播口碑迅速傳播口碑216?，F(xiàn)場高端活動(dòng)現(xiàn)場高端活動(dòng)216。 44 % 合計(jì) 814 % 100% 2722212019141301保利花園保利花園 CE段住宅指標(biāo)段住宅指標(biāo)棟號(hào)棟號(hào) A B1S B1N H H39。 開盤時(shí)間：開盤時(shí)間： 與時(shí)間競賽，趕在政策突變前推售，為后期銷售 及二次開盤減小壓力2023年花園推貨建議年花園推貨建議 01截止截止 11月月 2023年花園毛坯住宅銷年花園毛坯住宅銷售套數(shù)售套數(shù) 1990套，平均套，平均 181套套 /月月花園六期開盤前蓄客量花園六期開盤前蓄客量 1905組組平均平均 317組組 /約蓄客約蓄客花園三期剩余住宅全部為精裝花園三期剩余住宅全部為精裝鑒于鑒于 2023年蓄客期較短（年蓄客期較短（ 2月）月）預(yù)計(jì)開盤前蓄客量預(yù)計(jì)開盤前蓄客量 634組組精裝產(chǎn)品可能存在價(jià)格抗性精裝產(chǎn)品可能存在價(jià)格抗性月均成交縮水月均成交縮水 50%， 90套套 /月月 （目前包（目前包頭市精裝項(xiàng)目月均銷售頭市精裝項(xiàng)目月均銷售 73套）套）主要為升級(jí)型客戶主要為升級(jí)型客戶剛性客戶有可能流失剛性客戶有可能流失為保證項(xiàng)目爆銷，建議首次開盤推售一半貨量為保證項(xiàng)目爆銷，建議首次開盤推售一半貨量2023年花園推貨建議年花園推貨建議 01首推首推433套套二次二次推售推售381套套2023年花園推貨建議年花園推貨建議 01保利花園保利花園 CE段住宅首推貨量情況段住宅首推貨量情況　 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比 居室比 總面積（㎡）兩居 A 66 % 70% B1S 130 % B1N 107 % 三居 H 108 % 30% H39。 2023年區(qū)域成交漲幅 11%，平均各月漲幅 1%；216。 。 一月 21一月 2103:12:0803:12:08January 23, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2103:12:0803:12Jan2123Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/23 3:12:0803:12:0823 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 2103:12:0803:12Jan2123Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 2103:12:0803:12:08January 23, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。012023年花園價(jià)格建議年花園價(jià)格建議216。 推貨量：推貨量： 結(jié)合項(xiàng)目情況及目標(biāo)任務(wù)、花園三期 11年分兩次開 盤、全部推售216。套。場內(nèi)增設(shè)藝術(shù)小品場內(nèi)增設(shè)藝術(shù)小品216。產(chǎn)品高調(diào)亮相產(chǎn)品高調(diào)亮相216。選取位置選取位置 210國道與建設(shè)路交叉立交橋區(qū)域內(nèi)國道與建設(shè)路交叉立交橋區(qū)域內(nèi) ；；216。 保利地圖更直觀的展示地產(chǎn)的實(shí)力與規(guī)模保利地圖更直觀的展示地產(chǎn)的實(shí)力與規(guī)模216。因此不論在什么樣的產(chǎn)品形式下，都需此不論在什么樣的產(chǎn)品形式下，都需要項(xiàng)目將要項(xiàng)目將 口碑做足口碑做足 。對(duì)于客群的選擇余地較少，因此需求空間存在。認(rèn)可本案品質(zhì)及保利品牌認(rèn)可本案品質(zhì)及保利品牌216。購買力中等購買力中等216。該項(xiàng)目所處位置目前認(rèn)可度較低，但考慮該項(xiàng)目所處位置目前認(rèn)可度較低，但考慮包頭市政府東遷的發(fā)展規(guī)劃及價(jià)格預(yù)期，加包頭市政府東遷的發(fā)展規(guī)劃及價(jià)格預(yù)期，加之與花園項(xiàng)目相距較近之與花園項(xiàng)目相距較近 2023年將與本案產(chǎn)生直接競爭！年將與本案產(chǎn)生直接競爭！n建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約高層住宅n占地面積 :9萬㎡n建筑面積： 30萬㎡n項(xiàng)目總共分兩期開發(fā)，目前推售一期部分房源n套數(shù) :共 804套n目前報(bào)價(jià) :100012023元 /平方米n結(jié)構(gòu)組成11棟 Art deco 建筑n面積區(qū)間： 180450平米n后期推貨：預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)有兩棟樓約 200套推售， 其他貨量 11年推售主打包頭首席智慧科技豪宅！接受程度有待驗(yàn)證，全部精裝，特色明主打包頭首席智慧科技豪宅！接受程度有待驗(yàn)證，全部精裝，特色明顯，花園項(xiàng)目與之客群有明顯區(qū)隔顯，花園項(xiàng)目與之客群有明顯區(qū)隔 .諾德國際花園：區(qū)域高端代表項(xiàng)目諾德國際花園：區(qū)域高端代表項(xiàng)目n建筑形式：綜合體n占地面積 :21萬平n建筑面積： 30萬㎡n地塊北區(qū)為 52研究所地塊地塊南區(qū)為住宅居民樓，拆遷成本相對(duì)較高拆遷成本相對(duì)較高，因此對(duì)于開發(fā)商的資金壓力較大，拆遷成本相對(duì)較高，因此對(duì)于開發(fā)商的資金壓力較大，現(xiàn)金流要求較高現(xiàn)金流要求較高 .意城晶華地塊意城晶華地塊市場總結(jié)市場總結(jié)宏觀層面：宏觀層面： 中央政府調(diào)控的決心不變、中央政府調(diào)控的決心不變 大市場艱難的基調(diào)不變、大市場艱難的基調(diào)不變微觀層面：微觀層面： 包頭市房地產(chǎn)市場一直以來、包頭市房地產(chǎn)市場一直以來 保持著良性的發(fā)展保持著良性的發(fā)展 2023年在大的環(huán)境下將呈現(xiàn)年在大的環(huán)境下將呈現(xiàn) “ 量平價(jià)升量平價(jià)升 ”” 的態(tài)勢的態(tài)勢 區(qū)域供貨有所緩解，但直接、區(qū)域供貨有所緩解，但直接 競爭對(duì)手的挑戰(zhàn)加大競爭對(duì)手的挑戰(zhàn)加大 區(qū)域市場高端客群開發(fā)不足、區(qū)域市場高端客群開發(fā)不足項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇本案本案 2023年銷售情況年銷售情況 01『 2023年累計(jì)簽約情況』　 住宅 商鋪 合計(jì)成交量 2027 394 2421成交面積（㎡） 216840 26414 243254成交金額（萬元） 92326 31905 124231成交均價(jià)（元 /㎡） 4259 12079 　保利花園保利花園 2023