【正文】 場的流傳， 就是因?yàn)楝槵樕峡谒阅軌虺蔀榭蛻艏矣鲬魰缘囊痪淇陬^禪。 從 1月 15日起，我們對外宣稱封盤的消息。 第一階段營銷思路 城市花園銷售部署戰(zhàn)略計(jì)劃 一期清貨及蓄客期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 強(qiáng)化消化期 全線推出期 3/1/2023 合富輝煌 174。 同時(shí)啟動(dòng)? 05‘武漢房地產(chǎn)高峰會暨萬科武漢市場宣誓年? 的活動(dòng) 在慶賀新春佳節(jié)期間，我們就開始正式向外界發(fā)布二期的信息。 策略 3—— 提升項(xiàng)目的附加值，包括成品價(jià)值、社區(qū)價(jià)值、服務(wù)價(jià)值 在產(chǎn)品硬件升值的前提下，繼續(xù)灌輸社區(qū)文化概念，對社區(qū)形象、品牌形象、服務(wù)形象等軟件進(jìn)行強(qiáng)化，從而拉升項(xiàng)目的整體形象 第二階段營銷思路 城市花園銷售部署戰(zhàn)略計(jì)劃 內(nèi)部認(rèn)購期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 強(qiáng)化消化期 全線推出期 3/1/2023 合富輝煌 174。 注：其他誠意金數(shù)量開賣方式另案附上 第三階段營銷思路 城市花園銷售部署戰(zhàn)略計(jì)劃 公開發(fā)售期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 強(qiáng)化消化期 全線推出期 3/1/2023 合富輝煌 174。 對于在二期開賣沒有成交的客戶我們同樣使用 5000抵 9000的額外折扣方式令到已經(jīng)下了誠意金的客戶能夠也可以在此期間成功認(rèn)購萬科二期的單位。房地產(chǎn) 剩余單元全線推出期 此階段我們會視乎實(shí)際上在之前銷售情況重新制定相應(yīng)的銷售政策 ? 時(shí)間： 2023年 6月 1日 ~8月 31日 ? 重點(diǎn)：全力銷售二期剩余單元 ? 推貨量：（ 1）兩房：上西 7區(qū) C C C5 （ 2）三房：上西 10區(qū) C1~C A A4；上西 9區(qū) A A2 小高層 合計(jì)： 230套（約 27600平方） ? 總貨量：約 ? 銷售目標(biāo)： 210套（約 25200平方） ? 支持節(jié)點(diǎn)：以配合當(dāng)期銷售為最終目標(biāo) 第五階段營銷思路 城市花園銷售部署戰(zhàn)略計(jì)劃 全線推出期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 強(qiáng)化消化期 全線推出期 3/1/2023 合富輝煌 174。 ? 實(shí)操要點(diǎn)： （ 1）記者追蹤報(bào)導(dǎo)、現(xiàn)場采訪； （ 2）硬性報(bào)紙廣告：《楚天都市報(bào)》、《長江日報(bào)》、《武漢晚報(bào)》大篇幅廣告公布項(xiàng)目發(fā)售信息； （ 3）現(xiàn)場公關(guān)活動(dòng)； ? 廣告費(fèi)用： 約 130萬 廣告部署計(jì)劃 第三階段：公開發(fā)售期 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) THE END 謝謝！ 3/1/2023 合富輝煌 174。 ? 廣告費(fèi)用： 約 90萬 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購期 廣告部署計(jì)劃 3/1/2023 合富輝煌 174。 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) ? 時(shí)間： 2023年 4月 16日 ~4月 30日 ? 重點(diǎn)：二期正式公開發(fā)售（ 4月 16日） ? 推貨量： 194套（約 23200平方）另外準(zhǔn)備好約 80套左右的加推貨 ? 總貨量： 9700萬元 ? 銷售目標(biāo)：約 160套（約 19200平方） ? 促銷方案 ： （ 1） 在 3月 27日前可以享受 5000抵 15000的優(yōu)惠 （ 2）在 3月 28日～ 4月 10日可以享受額外 5000抵 12023的優(yōu)惠 （ 3）在 3月 11日～ 15日后可以享受額外 5000抵 9000的優(yōu)惠 支持節(jié)點(diǎn)： （ 1） 4月 24日上西七區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)間及情 T樣板單元展示 （ 2）完成銷售中心通往上西七區(qū)的銷售通道 第三階段營銷思路 城市花園銷售部署戰(zhàn)略計(jì)劃 公開發(fā)售期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 強(qiáng)化消化期 全線推出期 3/1/2023 合富輝煌 174。首先由主持人迅速抽出各誠意金號碼，然后讓已抽出的誠意金客戶排成購房的隊(duì)伍進(jìn)行選購單位。房地產(chǎn) 策略 2—— 利用現(xiàn)有的成交業(yè)主作為平臺，增強(qiáng)業(yè)主介紹購買的效果 利用已經(jīng)擁有 600多個(gè)成交業(yè)主的資源，繼續(xù)利用?泛營銷模式?，根據(jù)武昌人喜歡?人脈傳播，口碑傳播?的消費(fèi)習(xí)慣，拓寬潛在客戶的來源。 在此階段時(shí)間我們整體運(yùn)用? 超前蓄籌，超前團(tuán)購 ?的整體營銷思路進(jìn)行。 第一階段營銷思路 城市花園銷售部署戰(zhàn)略計(jì)劃 一期清貨及蓄客期 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 強(qiáng)化消化期 全線推出期 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 推貨計(jì)劃 城市花園銷售部署戰(zhàn)略計(jì)劃 總體營銷思路 時(shí)間 推售貨量 目標(biāo)銷售貨量 ~ 9600 6600 ~ 0 3000 ~ 23200 19200 ~ 23880 27880 ~ 18320 15000 ~ 42023 45320 ~ 13000 13000 合計(jì) 130000 130000 3/1/2023 合富輝煌 174。 而且這句廣告語非常貼近武昌客戶樸實(shí)的生活，也很容易引起客戶的共鳴和認(rèn)同感。 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 城市花園二期營銷推廣思路 05年的事件營銷 —— 0539。房地產(chǎn) 戶 型 入場銷售 累計(jì) 庫存量 銷售率 兩室兩廳 71 2 98% 三室兩廳 88 25 78% 閣樓 65 18 78% 四室四廳 3 7 30% 情 T 81 47 64% 每天小計(jì) 308 99 －－ （以上數(shù)據(jù)至 12月 31日止） ?兩房單元的需求量最大，銷 售速度也最快，所有的兩房 單元已基本銷售完畢 城市花園二期營銷推廣思路 一期成交比例分析 ?三房單元的銷售率達(dá)到 78%， 開始進(jìn)入自然銷售階段 ?四房四廳只有 10套， 30%的銷 售率不會對整體構(gòu)成銷售壓力 ?閣樓單元和情 T的銷售率偏低， 說明客戶對這兩種戶缺乏認(rèn)同度 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 客戶經(jīng)營策略 總體營銷思考 客戶經(jīng)營策略 繼續(xù)運(yùn)用高打文化牌運(yùn)用?文化統(tǒng)領(lǐng)思想?的策略 定位：新知本貴族 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 第四部分 城市花園二期營銷推廣思路 城市花園二期營銷推廣思路 3/1/2023 合富輝煌 174。 ? 929開盤活動(dòng)和示范組團(tuán)競買等一系列大型活動(dòng)，從開賣過程來看，從客戶到場簽到、安頓客戶、計(jì)價(jià)直到單元填寫的引導(dǎo)工作，雙方都經(jīng)過反復(fù)的演練，使活動(dòng)取得滿意效果。房地產(chǎn) “萬客會文化大使”以現(xiàn)場招聘會的形式，包括報(bào)紙招聘廣告途徑，經(jīng)過現(xiàn)場面試篩選、現(xiàn)場培訓(xùn)、現(xiàn)場考核等程序競爭上崗。提出以產(chǎn)品篇、文化篇、交通篇、配套篇、品牌篇和服務(wù)篇作為 10月 ~12月的整體廣告思路。房地產(chǎn) ? 項(xiàng)目產(chǎn)品較為單一，主要以滿足自住為主，區(qū)域客戶是購買力主體，所以項(xiàng)目周邊同質(zhì)樓盤成為本項(xiàng)目競爭主體 城市花園區(qū)域競爭樓盤分析 區(qū) 域 市 場 小 結(jié) ? 光谷片區(qū)樓盤供應(yīng)量巨大，后市競爭壓力大 ? 后續(xù)貨量主要以小高層，高層為主，純多 層將退出區(qū)域核心 3/1/2023 合富輝煌 174。 對策： 針對其推廣手段 ， 強(qiáng)化我項(xiàng)目之文化內(nèi)涵， 同時(shí)利用性價(jià)比杠桿撬動(dòng)市場 。 項(xiàng)目名稱 金地格林小城 總規(guī)模 占地 600畝 ,總建 66萬 容積率 銷售進(jìn)度 一期首批單位基本售完，新推單位將于明年 3月推出 主力戶型 2房（約 20%）， 3房（約45%） 均價(jià) 3100~3900元／㎡ 社區(qū)形象 南湖風(fēng)景區(qū)旁大型水景 社區(qū) 營銷主題 70萬平米純德式經(jīng)典水岸生活 客戶構(gòu)成 南湖周邊大專院校的教師、科研機(jī)構(gòu)職員及公務(wù)員 小高層和其他組團(tuán)推售時(shí)間 :2023年 3月左右 城市花園區(qū)域競爭樓盤分析 金地格林小城 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) —— 同產(chǎn)品類型競爭： 金地格林小城、 關(guān)山春曉，陽光在線，保利花園， 光谷陸景苑，長城座標(biāo)城，山水華庭等 城市花園區(qū)域競爭樓盤分析 競 爭 樓 盤 選 取 原 則 總原則：對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶具有分流作用的項(xiàng)目。房地產(chǎn) 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)具有較大的發(fā)展?jié)摿η疤嵯拢? 武漢市房地產(chǎn)市場狀況分析 板塊分析小結(jié)（二） 一、客戶群體相對高度集中： 各項(xiàng)目都把目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)高校教師、私營業(yè)主、科研機(jī)構(gòu) 研究階層 二、在高科技產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)消費(fèi)相對滯后： 三、 05年供應(yīng)量大規(guī)模增加： 05年周邊總體供貨量達(dá)到 346萬平方米 四、產(chǎn)品同質(zhì)化程度加?。? 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) ? 按照湖北省、武漢市發(fā)展規(guī)劃，光谷將被建成光電子信息產(chǎn)業(yè)帶，形成具有國內(nèi)第一、國際一流的外向型、國際化的光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（中國光谷），年產(chǎn)值達(dá) 1000億元，武漢光谷將成為湖北省、武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)和支撐點(diǎn)。 2023年武漢市土地漲幅增加 1至 3個(gè)百分點(diǎn)，促使房價(jià) 上漲 100至 300元 /平方米左右。3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) ? 土地價(jià)格從 1998年的 %%到 2023年實(shí)行土地公開出讓后的 %%,其漲幅比較平緩。 武漢市房地產(chǎn)市場狀況分析 武漢市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 項(xiàng)目不斷向大的發(fā)展商方向高度集中！ 3/1/2023 合富輝煌 174。 3/1/2023 合富輝煌 174。 3/1/2023 合富輝煌 174。 對策： 考慮到該項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn) ， 我項(xiàng)目宜主要針對配套設(shè)施等因素方面做文章 。 預(yù)判： 與本項(xiàng)目處于同一區(qū)域 ， 地段及環(huán)境較好， 形成直面競爭 。 項(xiàng)目名稱 陽光在線 總規(guī)模 占地 171畝 ,總建 容積率 銷售進(jìn)度 一期基本售完，二期首批將于明年 1月推出 主力戶型 2房（約 35%）， 3房（約 52%） 均價(jià) 2650元／㎡ 社區(qū)形象 健康生活社區(qū) 營銷主題 陽光代 健康谷 客戶構(gòu)成 講師級以上教師、科研院所職員、 部分公務(wù)員、少量投資客； 陽光在線 二期內(nèi)部認(rèn)購 :2023年 1月左右 城市花園區(qū)域競爭樓盤分析 陽 光 在 線 3/1/2023 合富輝煌 174。房地產(chǎn) 我司緊扣營銷策略的思路，在原有品牌形象的基礎(chǔ)上，以“新城市主義”為核心賣點(diǎn)，為項(xiàng)目注入更多的實(shí)質(zhì)性的生活元素，充分展示“離塵不離市”、“離市不離城”的這種“新城市主義”生活環(huán)境、生活方式、生活狀態(tài)。