【正文】 份 ?財(cái)產(chǎn)保值、投資財(cái)產(chǎn)保值、投資置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ?項(xiàng)目位于區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)地段項(xiàng)目位于區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)地段 ?品牌開發(fā)商的品質(zhì)保證及影響力品牌開發(fā)商的品質(zhì)保證及影響力 ?注重項(xiàng)目所帶來的尊貴感受注重項(xiàng)目所帶來的尊貴感受 ?獨(dú)特的產(chǎn)品個(gè)性賣點(diǎn)獨(dú)特的產(chǎn)品個(gè)性賣點(diǎn)置業(yè)范圍置業(yè)范圍 自身來源區(qū)域或相鄰區(qū)域自身來源區(qū)域或相鄰區(qū)域其他特點(diǎn)其他特點(diǎn) 中型財(cái)富階層仍具有非常強(qiáng)的彰顯型消費(fèi)心理，喜好攀比中型財(cái)富階層仍具有非常強(qiáng)的彰顯型消費(fèi)心理，喜好攀比本案本案 2023年?duì)I銷分析年?duì)I銷分析 ———— 客群研究客群研究共性特征共性特征n客群均有 較強(qiáng)的地緣性置業(yè)習(xí)慣較強(qiáng)的地緣性置業(yè)習(xí)慣 ；n對(duì)產(chǎn)品的總價(jià)十分關(guān)心對(duì)產(chǎn)品的總價(jià)十分關(guān)心 ，在要求產(chǎn)品舒適度的前提下希望合理控制總價(jià)；n在普遍 看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿春脜^(qū)域發(fā)展?jié)摿?的基礎(chǔ)上又 十分看重地段因素十分看重地段因素 。購買力較高的富足家庭購買力較高的富足家庭216。追求優(yōu)美環(huán)境的愿望較大追求優(yōu)美環(huán)境的愿望較大還不足以支撐本案 11年產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)格升級(jí) 本案本案 11年客群研判年客群研判216。年齡在年齡在 3040歲的中堅(jiān)力量歲的中堅(jiān)力量216。的形象面世。 對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期，目前該項(xiàng)目主要以保利花園 2023年 4800元 /平米為參考的成交價(jià)格，預(yù)計(jì) 5000元 /平米左右的價(jià)格入市。山區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。個(gè)月環(huán)比上漲。 中央政府最終確定了中國明年的貨幣政策將由此前的中央政府最終確定了中國明年的貨幣政策將由此前的 ““ 適當(dāng)適當(dāng)寬松寬松 ”” 轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為 ““ 穩(wěn)健穩(wěn)健 ”” 。 與以往不同，中央對(duì)與以往不同，中央對(duì) 2023年中國經(jīng)濟(jì)提出了保持增長(zhǎng)，而非以往說的穩(wěn)健增長(zhǎng)年中國經(jīng)濟(jì)提出了保持增長(zhǎng)，而非以往說的穩(wěn)健增長(zhǎng)由此可見中央政府對(duì)于由此可見中央政府對(duì)于 2023年中國經(jīng)濟(jì)態(tài)度并非樂觀年中國經(jīng)濟(jì)態(tài)度并非樂觀2023年政策分析及預(yù)判年政策分析及預(yù)判 01通貨膨脹 通貨膨脹預(yù)期繼續(xù)增大 中國政府表示，中國政府表示， 2023年中國的通脹目標(biāo)將從今年的年中國的通脹目標(biāo)將從今年的 3%提高提高至至 4%，承認(rèn)居民消費(fèi)價(jià)格的上漲勢(shì)頭。五、加大改革攻堅(jiān)力度，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。三、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)性和競(jìng)爭(zhēng)力。?央行存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整 ，年內(nèi)首次加息；?同一家庭限購一套房。強(qiáng)壓中短期的調(diào)控經(jīng)歷了抑制 — 遏制 — 強(qiáng)控 — 打壓 — 強(qiáng)壓的過程，政策形勢(shì)相對(duì)緊張政策分析政策分析加強(qiáng)行業(yè)資金、交易制度監(jiān)管，抑制炒作行為，控制房?jī)r(jià)。打壓 2023年 6月中央高層 :委托有關(guān)機(jī)構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研，了解當(dāng)前政策的實(shí)際影響，防止樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成誤傷。盡管如此，保利包頭旗下物業(yè) 10年仍然取得了驕人的業(yè)績(jī)，10年即將過去，如何在 11年繼續(xù)本案的銷售勢(shì)頭，在完成項(xiàng)目清貨的前提下，在完成項(xiàng)目清貨的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化！實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化！ 政策篇政策篇2023年 12月國務(wù)院：1. 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年；2. 國四條增加普通商品有效供應(yīng)。保利花園保利花園 2023年度推廣營銷方案年度推廣營銷方案保利花園項(xiàng)目保利花園項(xiàng)目 2023年?duì)I銷總案目錄年?duì)I銷總案目錄第一部分第一部分 政策篇政策篇第二部分第二部分 市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇第三部分第三部分 項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇第四部分第四部分 營銷篇營銷篇前言前言 01Market Posts回顧 2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初 “ 試探性抄底 ” 到年中 “ 放量大漲 ” 再到年底 “ 恐慌性搶購 ” ，最后國務(wù)院出手四道遏制高房?jī)r(jià)措施與 2023年年初遏制高房?jī)r(jià)的 11條 “ 金牌 ” ，有關(guān)部委也相繼出臺(tái)有關(guān)土地、稅收等新規(guī)，這些連環(huán)釋出的新政策奠定了 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)。抑制 2023年 1月國務(wù)院：1. 國 11條，重點(diǎn)：二套首付不低于 40% 。震蕩2023年 7月國土部、住建部：堅(jiān)定不移執(zhí)行 “新國十條 ”；京滬深高層齊表態(tài) :堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖 。提高購地門檻，加強(qiáng)監(jiān)管，土地價(jià)值凸顯。政策分析政策分析2023年政策分析及預(yù)判年政策分析及預(yù)判 01經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告指出年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告指出 11年年 6大經(jīng)濟(jì)任務(wù)大經(jīng)濟(jì)任務(wù)一、加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，一、加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控， 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行 。三、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)性和競(jìng)爭(zhēng)力。五、加大改革攻堅(jiān)力度，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。承認(rèn)居民消費(fèi)價(jià)格的上漲勢(shì)頭。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，國家收緊貸款政策對(duì)于企業(yè)影響較深對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，國家收緊貸款政策對(duì)于企業(yè)影響較深未來市場(chǎng)中考慮項(xiàng)目快速回流資金將是重中之重未來市場(chǎng)中考慮項(xiàng)目快速回流資金將是重中之重2023年政策分析及預(yù)判年政策分析及預(yù)判 01房地產(chǎn)調(diào)控 11年調(diào)控政策仍不放松 此前公布的數(shù)據(jù)顯示，全國此前公布的數(shù)據(jù)顯示，全國 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格今年個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格今年 4月月同比漲幅達(dá)到同比漲幅達(dá)到 %的高位后，隨著調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，同比漲幅呈的高位后，隨著調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，同比漲幅呈逐月下滑趨勢(shì)，逐月下滑趨勢(shì)， 10月回落至月回落至 %， 11月又回落至月又回落至 %。 價(jià)漲價(jià)漲 ”” 態(tài)勢(shì)，調(diào)控仍不能放松。青山區(qū) 09年土地情況區(qū)域 宗數(shù) 成交總面積 起始總金額青山土地出讓 13 404012 7882萬（保證金）青山土地成交 10 209879 47759萬2023青山區(qū)土地情況青山區(qū)土地情況01區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品分析區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品分析 ———— 競(jìng)品放量有限競(jìng)品放量有限 區(qū)域高端項(xiàng)目有限，導(dǎo)致高端消費(fèi)客群有限整體區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)平平，但價(jià)格方面穩(wěn)步增長(zhǎng)2023年保利花園主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售情況 (截止 11月份 )　2023年供應(yīng)貨量2023年推售戶型面積 10年成交套數(shù) 初街均價(jià)10年簽約均價(jià)11年供應(yīng)貨量萬達(dá)廣場(chǎng) 800套　 37170平米　 703套 6300　 6366 無貨量歐鹿生活城 230套　 90150平米　 37套 6300　 6075 無貨量時(shí)代財(cái)富城 1000套 55130平米　 675套 4500　 4629 400居然新城 500套　 90160平米　 358套 4000　 4215 無貨量萬郡大都會(huì) 無供應(yīng) 80340平米 無成交 預(yù)計(jì) 4500 未售 5536套諾德國際花園 無供應(yīng) 180400平米 無成交 預(yù)計(jì) 10000 未售 804套意城晶華地塊 無供應(yīng) 未推 無成交 未知 未售 未知01區(qū)域潛在供貨區(qū)域潛在供貨 區(qū)域內(nèi)潛在供貨保有量約為 185萬平米個(gè)別項(xiàng)目將面臨與花園的直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 11年潛在供貨項(xiàng)目名稱或開發(fā)商 預(yù)計(jì)建面 地塊位置萬郡大都會(huì) 100萬 保利花園東側(cè)地塊意城晶華地塊 30萬 五二研究所附近中鐵諾德 30萬 友誼大街綠海印象 25萬 奧迪 4S店對(duì)面合計(jì) 185萬n建筑風(fēng)格：新古典主義建筑風(fēng)格n占地面積 :500畝n建筑面積： 100萬㎡n項(xiàng)目總共分四期開發(fā)，目前推售一期部分房源n套數(shù) :共 5536套n目前報(bào)價(jià) :45005000元 /平方米n結(jié)構(gòu)組成 :首開 7棟， 24層 32層不等 貨量約為 1504套n面積區(qū)間： 80350平米萬郡大都會(huì)：比鄰本案萬郡大都會(huì)：比鄰本案 11年區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升年區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升13 27 65 4萬郡萬郡 該項(xiàng)目所處位置目前認(rèn)可度較低，但考慮該項(xiàng)目所處位置目前認(rèn)可度較低，但考慮包頭市政府東遷的發(fā)展規(guī)劃及價(jià)格預(yù)期，加包頭市政府東遷的發(fā)展規(guī)劃及價(jià)格預(yù)期，加之與花園項(xiàng)目相距較近之與花園項(xiàng)目相距較近 2023年將與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)！年將與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)！n建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層住宅n占地面積 :9萬㎡n建筑面積： 30萬㎡n項(xiàng)目總共分兩期開發(fā)，目前推售一期部分房源n套數(shù) :共 804套n目前報(bào)價(jià) :100012023元 /平方米n結(jié)構(gòu)組成11棟 Art deco 建筑n面積區(qū)間： 180450平米n后期推貨：預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)有兩棟樓約 200套推售， 其他貨量 11年推售主打包頭首席智慧科技豪宅！接受程度有待驗(yàn)證，全部精裝，特色明主打包頭首席智慧科技豪宅！接受程度有待驗(yàn)證，全部精裝，特色明顯，花園項(xiàng)目與之客群有明顯區(qū)隔顯，花園項(xiàng)目與之客群有明顯區(qū)隔 .諾德國際花園：區(qū)域高端代表項(xiàng)目諾德國際花園：區(qū)域高端代表項(xiàng)目n建筑形式：綜合體n占地面積 :21萬平n建筑面積： 30萬㎡n地塊北區(qū)為 52研究所地塊地塊南區(qū)為住宅居民樓，拆遷成本相對(duì)較高拆遷成本相對(duì)較高，因此對(duì)于開發(fā)商的資金壓力較大，拆遷成本相對(duì)較高，因此對(duì)于開發(fā)商的資金壓力較大，現(xiàn)金流要求較高現(xiàn)金流要求較高 .意城晶華地塊意城晶華地塊市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)宏觀層面：宏觀層面： 中央政府調(diào)控的決心不變、中央政府調(diào)控的決心不變 大市場(chǎng)艱難的基調(diào)不變、大市場(chǎng)艱難的基調(diào)不變微觀層面：微觀層面： 包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來、包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來 保持著良性的發(fā)展保持著良性的發(fā)展 2023年在大的環(huán)境下將呈現(xiàn)年在大的環(huán)境下將呈現(xiàn) “ 量平價(jià)升量平價(jià)升 ”” 的態(tài)勢(shì)的態(tài)勢(shì) 區(qū)域供貨有所緩解，但直接、區(qū)域供貨有所緩解，但直接 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)加大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的挑戰(zhàn)加大 區(qū)域市場(chǎng)高端客群開發(fā)不足、區(qū)域市場(chǎng)高端客群開發(fā)不足項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇本案本案 2023年銷售情況年銷售情況 01『 2023年累計(jì)簽約情況』　 住宅 商鋪 合計(jì)成交量 2027 394 2421成交面積（㎡） 216840 26414 243254成交金額（萬元） 92326 31905 124231成交均價(jià)（元 /㎡） 4259 12079 　保利花園保利花園 2023年經(jīng)歷了兩次開盤，分別于年經(jīng)歷了兩次開盤，分別于2023年年 8月月 15日，保利花園六期開盤，推售日，保利花園六期開盤，推售 1658套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá)套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá) 99%；；2023年年 11月月 20日，保利花園三期日，保利花園三期 6/7/8開盤，推售開盤，推售 357套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá)套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá) 90%；；截止截止 11月月 30日，保利花園日，保利花園 2023年累計(jì)簽約金額年累計(jì)簽約金額 ，簽約面積億，簽約面積 24萬平米。確立了包頭中高端住宅發(fā)展的模式確立了包頭中高端住宅發(fā)展的模式本案本案 2023年客群分析年客群分析 01=100人人外地外地 84保利花園保利花園 2023年成交客戶年成交客戶