【正文】 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 23 一月 20233:12:08 上午 03:12:08一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 推貨樓棟：推貨樓棟： 花園三期戶型基本保持兩邊對稱，根據(jù) 11年預期蓄 客戶情況，開售樓棟以中心軸劃分，先推一半216。場內現(xiàn)場擺設翻新場內現(xiàn)場擺設翻新一系列高端活動一系列高端活動 01系列高端活動系列高端活動216。這里不但可以輻射九原、東河客戶，而且可以輻射經(jīng)這里不但可以輻射九原、東河客戶，而且可以輻射經(jīng) 202國道去往各旗縣的人群國道去往各旗縣的人群 ；；216。u其他傳統(tǒng)渠道以短信、廣播效果最其他傳統(tǒng)渠道以短信、廣播效果最好好本案本案 2023年推廣渠道分析年推廣渠道分析n 優(yōu)化傳統(tǒng)渠道優(yōu)化傳統(tǒng)渠道朋介、廣播、短信、公交朋介、廣播、短信、公交n 加大輻射范圍加大輻射范圍區(qū)域交界處、區(qū)域交界處、傳統(tǒng)渠道選取的是 2023年推廣渠道中效果最好的幾種， 2023年我們希望能夠以更新的內容來充實、優(yōu)化這些傳統(tǒng)渠道，以期能達到事半功倍的推廣效果。關心總價，但抗性相對較小關心總價，但抗性相對較小216。萬平米。 國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長預計國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長預計 2023年人民年人民幣新增貸款總額將略低于幣新增貸款總額將略低于 (合合 )，基本與基本與 10年的貸款總額保持一致。通過提高購房門檻抑制投資投機等非剛性需求，抑制房價增長過快房價。年中國房地產(chǎn)市場在政府的輪番調控中堅挺的上行。二、推進發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給。從環(huán)比上看，9月以來，全國月以來，全國 70個大中城市房價分別環(huán)比上漲個大中城市房價分別環(huán)比上漲 %、 %、 %，這已是該數(shù)據(jù)連續(xù)第這已是該數(shù)據(jù)連續(xù)第 3個月環(huán)比上漲。剛性、改善型需求為主剛性、改善型需求為主216。目標客群的捕捉應在遵循共性特征的前提下，在個性特征中尋求。便于品牌聯(lián)動216。設計客戶體驗的營銷方法。豪宅服務標準豪宅服務標準216。2023年花園三期銷售推演年花園三期銷售推演 01蓄客期蓄客期開盤前蓄客開盤前蓄客634組組開盤開盤50%轉籌率轉籌率317套套順銷期順銷期二次二次開盤開盤50%轉籌率轉籌率158套套持銷期持銷期預計花園預計花園 2023年銷售周期為年銷售周期為 6個月，個月， 10份完成三期清貨。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 23 一月 20233:12:08 上午 03:12:08一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。全部為經(jīng)典緊湊型三居。綠樹紅花環(huán)抱綠樹紅花環(huán)抱216。 客戶維系類短信以人性化信息為內容主題，溝通從心開始；216。尚品華宅：精裝標準打造的區(qū)域首個類豪宅產(chǎn)品。抓住地緣，輻射潛在需求區(qū)域抓住地緣，輻射潛在需求區(qū)域216。青山區(qū) 09年土地情況區(qū)域 宗數(shù) 成交總面積 起始總金額青山土地出讓 13 404012 7882萬（保證金）青山土地成交 10 209879 47759萬2023青山區(qū)土地情況青山區(qū)土地情況01區(qū)域市場競品分析區(qū)域市場競品分析 ———— 競品放量有限競品放量有限 區(qū)域高端項目有限，導致高端消費客群有限整體區(qū)域市場表現(xiàn)平平，但價格方面穩(wěn)步增長2023年保利花園主要競爭項目銷售情況 (截止 11月份 )　2023年供應貨量2023年推售戶型面積 10年成交套數(shù) 初街均價10年簽約均價11年供應貨量萬達廣場 800套　 37170平米　 703套 6300　 6366 無貨量歐鹿生活城 230套　 90150平米　 37套 6300　 6075 無貨量時代財富城 1000套 55130平米　 675套 4500　 4629 400居然新城 500套　 90160平米　 358套 4000　 4215 無貨量萬郡大都會 無供應 80340平米 無成交 預計 4500 未售 5536套諾德國際花園 無供應 180400平米 無成交 預計 10000 未售 804套意城晶華地塊 無供應 未推 無成交 未知 未售 未知01區(qū)域潛在供貨區(qū)域潛在供貨 區(qū)域內潛在供貨保有量約為 185萬平米個別項目將面臨與花園的直接競爭區(qū)域 11年潛在供貨項目名稱或開發(fā)商 預計建面 地塊位置萬郡大都會 100萬 保利花園東側地塊意城晶華地塊 30萬 五二研究所附近中鐵諾德 30萬 友誼大街綠海印象 25萬 奧迪 4S店對面合計 185萬n建筑風格：新古典主義建筑風格n占地面積 :500畝n建筑面積： 100萬㎡n項目總共分四期開發(fā)，目前推售一期部分房源n套數(shù) :共 5536套n目前報價 :45005000元 /平方米n結構組成 :首開 7棟， 24層 32層不等 貨量約為 1504套n面積區(qū)間： 80350平米萬郡大都會：比鄰本案萬郡大都會：比鄰本案 11年區(qū)域價值進一步提升年區(qū)域價值進一步提升13 27 65 4萬郡萬郡 五、加大改革攻堅力度，推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉變。震蕩2023年 7月國土部、住建部：堅定不移執(zhí)行 “新國十條 ”；京滬深高層齊表態(tài) :堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖 。打壓 2023年 6月中央高層 :委托有關機構赴北京、上海、廣州、深圳進行樓市調研，了解當前政策的實際影響，防止樓市調控對經(jīng)濟造成誤傷。五、加大改革攻堅力度，推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉變。山區(qū)的激烈競爭。追求優(yōu)美環(huán)境的愿望較大追求優(yōu)美環(huán)境的愿望較大還不足以支撐本案 11年產(chǎn)品升級、價格升級 本案本案 11年客群研判年客群研判216。區(qū)域價值傳播區(qū)域價值傳播項目品質感打造項目品質感打造項目唯一性打造項目唯一性打造產(chǎn)品舒適度打造產(chǎn)品舒適度打造看重區(qū)域價值型客戶導入看重區(qū)域價值型客戶導入類高端圈層型客戶導入類高端圈層型客戶導入高端物業(yè)投資型客戶導入高端物業(yè)投資型客戶導入追求居住品質型客戶導入追求居住品質型客戶導入本案本案 2023年營銷分析年營銷分析 ———— 客群定位客群定位核心客群核心客群重要客群重要客群潛在客群潛在客群n 政府公務員、事業(yè)單位領導政府公務員、事業(yè)單位領導n 包頭市區(qū)的私營企業(yè)主（礦業(yè)、商貿類為主）包頭市區(qū)的私營企業(yè)主（礦業(yè)、商貿類為主）n 大型企業(yè)高層領導、高級管理人員大型企業(yè)高層領導、高級管理人員n 本市其他區(qū)域私營業(yè)主本市其他區(qū)域私營業(yè)主n 本區(qū)或臨區(qū)內家庭富足的三口之家本區(qū)或臨區(qū)內家庭富足的三口之家n 外地投資、保值客戶外地投資、保值客戶n 本地投資、保值客戶本地投資、保值客戶n 本市臨近區(qū)域投資、保值客戶本市臨近區(qū)域投資、保值客戶區(qū)域內類高端客群區(qū)域內類高端客群臨區(qū)類高端客群臨區(qū)類高端客群投資、保值客投資、保值客本案本案 2023年營銷分析年營銷分析 ———— 客群構成客群構成市場及客群的變換下市場及客群的變換下我們如何將精裝花園演繹？我們如何將精裝花園演繹？01在在 2023年的形式，我們所面對的問題：年的形式，我們所面對的問題：在完成項目清貨的目標下在完成項目清貨的目標下如何實現(xiàn)花園三期利潤的最大化？如何實現(xiàn)花園三期利潤的最大化？拔高定位！拔高定位！新定位與營銷工作的結合！新定位與營銷工作的結合！ 我們面臨的挑戰(zhàn)：我們面臨的挑戰(zhàn)：核心問題核心問題 1—— 如何拔高定位？如何拔高定位？核心問題核心問題 2—— 新的定位如何落地？新的定位如何落地？01如何拔高定位？如何拔高定位？單純的區(qū)位升級、產(chǎn)品升級、客戶升級、單純的區(qū)位升級、產(chǎn)品升級、客戶升級、價格升級不足以支撐項目拔高定位；價格升級不足以支撐項目拔高定位；必須形成合力，重新整合花園價值體系必須形成合力，重新整合花園價值體系01 如何拔高定位如何拔高定位區(qū)位升級：區(qū)位升級： 雙中心位置、周邊自然資源豐富雙中心位置、周邊自然資源豐富產(chǎn)品升級：產(chǎn)品升級： 雙絕版產(chǎn)品，品質的精裝住宅全新亮相雙絕版產(chǎn)品，品質的精裝住宅全新亮相客戶升級：客戶升級： 從之前的剛性需求為主到改善升級型需求為主導從之前的剛性需求為主到改善升級型需求為主導01 如何拔高定位如何拔高定位01區(qū)域新地標下，獨享專有資源區(qū)域新地標下，獨享專有資源類高端人士專屬的類高端人士專屬的尚品華宅尚品華宅? 區(qū)域新地標：區(qū)域發(fā)展力及區(qū)域價值；區(qū)域新地標：區(qū)域發(fā)展力及區(qū)域價值；? 專有資源：專有資源： 11層稀缺建筑及城市東遷第一中心層稀缺建筑及城市東遷第一中心? 客戶指向：消費能力介于豪宅于普宅之間，追客戶指向：消費能力介于豪宅于普宅之間，追 求高端消費的類高端人群；求高端消費的類高端人群；? 尚品華宅：精裝標準打造的區(qū)域首個類豪宅產(chǎn)品。 便于潛移默化灌輸項目信息，烘托項目調性便于潛移默化灌輸項目信息，烘托項目調性01傳統(tǒng)渠道優(yōu)化傳統(tǒng)渠道優(yōu)化 ———— 朋介朋介客戶維系類短信彩信推廣的運用216。項目聯(lián)動上演項目聯(lián)動上演一個完美的實景體驗區(qū)打造一個完美的實景體驗區(qū)打造 01實景示范區(qū)打造實景示范區(qū)打造216。 合計合計面積面積 13 　　 　　 22 77 11 110　　 　　 14 66 　　 　　 　　 　　 66 　　 　　 　　 　　 19 　　 　　 42 75 11 128　　 　　 20 　　 　　 83 30 10 123　　 　　 21 　　 　　 85 31 11 127　　 　　 22 　　 130 　　 　　 　　 130　　 　　 　　 　　 27 　　 130 　　 　　 　　 130　　 　　 　　 　　 合計合計 66 260 232 213 43 814 2023年貨量梳理年貨量梳理 花園三期剩余花園三期剩余 7棟均為南棟均為南北通透型兩居和三居，其中北通透型兩居和三居，其中主力戶型以兩居為主，三居主力戶型以兩居為主，三居全部為經(jīng)典緊湊型三居。 本案預計明年中入市，漲幅約為 5%；六期六期 6成交均價成交均價 半年區(qū)域增長率半年區(qū)域增長率 本案年中入市毛坯均價本案年中入市毛坯均價5200元元 /平米平米 5% = 5460元元 /平米（毛坯）平米（毛坯）本案 2023年入市回收均價為 6960元 /平米（后期價格漲幅依據(jù)市場情況及去化速度決定）5460元元 /平米平米 ＋ 1