【正文】 下如何實現(xiàn)花園三期利潤的最大化？如何實現(xiàn)花園三期利潤的最大化？拔高定位！拔高定位！新定位與營銷工作的結(jié)合！新定位與營銷工作的結(jié)合！ 我們面臨的挑戰(zhàn)：我們面臨的挑戰(zhàn)：核心問題核心問題 1—— 如何拔高定位？如何拔高定位？核心問題核心問題 2—— 新的定位如何落地？新的定位如何落地？01如何拔高定位？如何拔高定位？單純的區(qū)位升級、產(chǎn)品升級、客戶升級、單純的區(qū)位升級、產(chǎn)品升級、客戶升級、價格升級不足以支撐項目拔高定位；價格升級不足以支撐項目拔高定位；必須形成合力，重新整合花園價值體系必須形成合力，重新整合花園價值體系01 如何拔高定位如何拔高定位區(qū)位升級：區(qū)位升級： 雙中心位置、周邊自然資源豐富雙中心位置、周邊自然資源豐富產(chǎn)品升級：產(chǎn)品升級： 雙絕版產(chǎn)品，品質(zhì)的精裝住宅全新亮相雙絕版產(chǎn)品，品質(zhì)的精裝住宅全新亮相客戶升級：客戶升級： 從之前的剛性需求為主到改善升級型需求為主導從之前的剛性需求為主到改善升級型需求為主導01 如何拔高定位如何拔高定位01區(qū)域新地標下，獨享專有資源區(qū)域新地標下，獨享專有資源類高端人士專屬的類高端人士專屬的尚品華宅尚品華宅? 區(qū)域新地標：區(qū)域發(fā)展力及區(qū)域價值；區(qū)域新地標：區(qū)域發(fā)展力及區(qū)域價值；? 專有資源：專有資源： 11層稀缺建筑及城市東遷第一中心層稀缺建筑及城市東遷第一中心? 客戶指向：消費能力介于豪宅于普宅之間，追客戶指向：消費能力介于豪宅于普宅之間，追 求高端消費的類高端人群；求高端消費的類高端人群；? 尚品華宅：精裝標準打造的區(qū)域首個類豪宅產(chǎn)品。攀比欲較強、喜歡彰顯攀比欲較強、喜歡彰顯客戶升級客戶升級 客群的支撐下保證本案銷售順暢及價格提升　　 客群客群置業(yè)類型置業(yè)類型 向往高品質(zhì)居住環(huán)境，與真正的高端客群有一定差距，雖然向往高品質(zhì)居住環(huán)境，與真正的高端客群有一定差距，雖然資金充足，但還不足以滿足購買真正的頂級高端物業(yè)資金充足，但還不足以滿足購買真正的頂級高端物業(yè)客戶來源客戶來源 ?本地中型財富階層、政府公務員、私企業(yè)主本地中型財富階層、政府公務員、私企業(yè)主 ?周邊旗縣、國企中高管等周邊旗縣、國企中高管等置業(yè)目的置業(yè)目的 ?提升居住品質(zhì)提升居住品質(zhì)?社會交往中彰顯身份社會交往中彰顯身份 ?財產(chǎn)保值、投資財產(chǎn)保值、投資置業(yè)標準置業(yè)標準 ?項目位于區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢地段項目位于區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢地段 ?品牌開發(fā)商的品質(zhì)保證及影響力品牌開發(fā)商的品質(zhì)保證及影響力 ?注重項目所帶來的尊貴感受注重項目所帶來的尊貴感受 ?獨特的產(chǎn)品個性賣點獨特的產(chǎn)品個性賣點置業(yè)范圍置業(yè)范圍 自身來源區(qū)域或相鄰區(qū)域自身來源區(qū)域或相鄰區(qū)域其他特點其他特點 中型財富階層仍具有非常強的彰顯型消費心理，喜好攀比中型財富階層仍具有非常強的彰顯型消費心理，喜好攀比本案本案 2023年營銷分析年營銷分析 ———— 客群研究客群研究共性特征共性特征n客群均有 較強的地緣性置業(yè)習慣較強的地緣性置業(yè)習慣 ；n對產(chǎn)品的總價十分關心對產(chǎn)品的總價十分關心 ，在要求產(chǎn)品舒適度的前提下希望合理控制總價；n在普遍 看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿春脜^(qū)域發(fā)展?jié)摿?的基礎上又 十分看重地段因素十分看重地段因素 。追求優(yōu)美環(huán)境的愿望較大追求優(yōu)美環(huán)境的愿望較大還不足以支撐本案 11年產(chǎn)品升級、價格升級 本案本案 11年客群研判年客群研判216。的形象面世。山區(qū)的激烈競爭。 中央政府最終確定了中國明年的貨幣政策將由此前的中央政府最終確定了中國明年的貨幣政策將由此前的 ““ 適當適當寬松寬松 ”” 轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為 ““ 穩(wěn)健穩(wěn)健 ”” 。五、加大改革攻堅力度，推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。?央行存貸款基準利率調(diào)整 ，年內(nèi)首次加息；?同一家庭限購一套房。打壓 2023年 6月中央高層 :委托有關機構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進行樓市調(diào)研，了解當前政策的實際影響，防止樓市調(diào)控對經(jīng)濟造成誤傷。保利花園保利花園 2023年度推廣營銷方案年度推廣營銷方案保利花園項目保利花園項目 2023年營銷總案目錄年營銷總案目錄第一部分第一部分 政策篇政策篇第二部分第二部分 市場篇市場篇第三部分第三部分 項目篇項目篇第四部分第四部分 營銷篇營銷篇前言前言 01Market Posts回顧 2023年，房地產(chǎn)市場從年初 “ 試探性抄底 ” 到年中 “ 放量大漲 ” 再到年底 “ 恐慌性搶購 ” ，最后國務院出手四道遏制高房價措施與 2023年年初遏制高房價的 11條 “ 金牌 ” ，有關部委也相繼出臺有關土地、稅收等新規(guī)，這些連環(huán)釋出的新政策奠定了 2023年房地產(chǎn)市場基調(diào)。震蕩2023年 7月國土部、住建部：堅定不移執(zhí)行 “新國十條 ”；京滬深高層齊表態(tài) :堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖 。政策分析政策分析2023年政策分析及預判年政策分析及預判 01經(jīng)濟形勢 保持經(jīng)濟增長2023年中央經(jīng)濟工作會議公告指出年中央經(jīng)濟工作會議公告指出 11年年 6大經(jīng)濟任務大經(jīng)濟任務一、加強和改善宏觀調(diào)控，一、加強和改善宏觀調(diào)控， 保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行 。五、加大改革攻堅力度，推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，國家收緊貸款政策對于企業(yè)影響較深對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，國家收緊貸款政策對于企業(yè)影響較深未來市場中考慮項目快速回流資金將是重中之重未來市場中考慮項目快速回流資金將是重中之重2023年政策分析及預判年政策分析及預判 01房地產(chǎn)調(diào)控 11年調(diào)控政策仍不放松 此前公布的數(shù)據(jù)顯示，全國此前公布的數(shù)據(jù)顯示，全國 70個大中城市房屋銷售價格今年個大中城市房屋銷售價格今年 4月月同比漲幅達到同比漲幅達到 %的高位后，隨著調(diào)控政策日趨嚴厲，同比漲幅呈的高位后，隨著調(diào)控政策日趨嚴厲，同比漲幅呈逐月下滑趨勢，逐月下滑趨勢， 10月回落至月回落至 %， 11月又回落至月又回落至 %。青山區(qū) 09年土地情況區(qū)域 宗數(shù) 成交總面積 起始總金額青山土地出讓 13 404012 7882萬（保證金）青山土地成交 10 209879 47759萬2023青山區(qū)土地情況青山區(qū)土地情況01區(qū)域市場競品分析區(qū)域市場競品分析 ———— 競品放量有限競品放量有限 區(qū)域高端項目有限，導致高端消費客群有限整體區(qū)域市場表現(xiàn)平平，但價格方面穩(wěn)步增長2023年保利花園主要競爭項目銷售情況 (截止 11月份 )　2023年供應貨量2023年推售戶型面積 10年成交套數(shù) 初街均價10年簽約均價11年供應貨量萬達廣場 800套　 37170平米　 703套 6300　 6366 無貨量歐鹿生活城 230套　 90150平米　 37套 6300　 6075 無貨量時代財富城 1000套 55130平米　 675套 4500　 4629 400居然新城 500套　 90160平米　 358套 4000　 4215 無貨量萬郡大都會 無供應 80340平米 無成交 預計 4500 未售 5536套諾德國際花園 無供應 180400平米 無成交 預計 10000 未售 804套意城晶華地塊 無供應 未推 無成交 未知 未售 未知01區(qū)域潛在供貨區(qū)域潛在供貨 區(qū)域內(nèi)潛在供貨保有量約為 185萬平米個別項目將面臨與花園的直接競爭區(qū)域 11年潛在供貨項目名稱或開發(fā)商 預計建面 地塊位置萬郡大都會 100萬 保利花園東側(cè)地塊意城晶華地塊 30萬 五二研究所附近中鐵諾德 30萬 友誼大街綠海印象 25萬 奧迪 4S店對面合計 185萬n建筑風格：新古典主義建筑風格n占地面積 :500畝n建筑面積： 100萬㎡n項目總共分四期開發(fā)，目前推售一期部分房源n套數(shù) :共 5536套n目前報價 :45005000元 /平方米n結(jié)構(gòu)組成 :首開 7棟， 24層 32層不等 貨量約為 1504套n面積區(qū)間： 80350平米萬郡大都會：比鄰本案萬郡大都會：比鄰本案 11年區(qū)域價值進一步提升年區(qū)域價值進一步提升13 27 65 4萬郡萬郡 確立了包頭中高端住宅發(fā)展的模式確立了包頭中高端住宅發(fā)展的模式本案本案 2023年客群分析年客群分析 01=100人人外地外地 84保利花園保利花園 2023年成交客戶年成交客戶區(qū)域：青山占區(qū)域：青山占 74%、昆區(qū)、昆區(qū)占占 12%、高新區(qū)占、高新區(qū)占 3%、九、九原區(qū)占原區(qū)占 3%、東河區(qū)占、東河區(qū)占 5%外地占外地占 4%，地緣客戶明顯，地緣客戶明顯本案本案 2023年客群回顧年客群回顧 01=100人人 相比相比 09年成交客群，年成交客群， 10年花園昆年花園昆區(qū)成交客群有所下降，其主要原區(qū)成交客群有所下降，其主要原因為昆區(qū)市場因為昆區(qū)市場 10年放量較大，且年放量較大，且相對青山區(qū)域放量較少相對青山區(qū)域放量較少外地外地 116本案本案 2023年客群預判年客群預判 01=10% 2023年隨著項目品質(zhì)的提升，價年隨著項目品質(zhì)的提升，價格方面也有較大的上漲，在面對格方面也有較大的上漲，在面對高端客群開發(fā)不足的情況下，有高端客群開發(fā)不足的情況下，有必要挖掘區(qū)域客群，向區(qū)外拓展必要挖掘區(qū)域客群，向區(qū)外拓展，輻射區(qū)外有購買力客群，輻射區(qū)外有購買力客群01客戶是機會、也是挑戰(zhàn)客戶是機會、也是挑戰(zhàn)面對面對 2023年本案產(chǎn)品升級、價格升級的情況下年本案產(chǎn)品升級、價格升級的情況下客群成為我們首要解決的問題？客群成為我們首要解決的問題？因此我們需要重新梳理和定位本案客群！因此我們需要重新梳理和定位本案客群！01本案本案 2023年營銷分析年營銷分析 ———— 客群研究客群研究 本案以往客群再認識本案以往客群再認識216。抓住地緣，輻射潛在需求區(qū)域抓住地緣，輻射潛在需求區(qū)域216。個性特征個性特征n客群十分關注項目的 品質(zhì)及品牌形成的綜合性影響力品質(zhì)及品牌形成的綜合性影響力 ；n客群的 彰顯性消費心理彰顯性消費心理 非常強；n與普通客群相比，更喜靠近城市 主流的物業(yè)產(chǎn)品主流的物業(yè)產(chǎn)品 ；n產(chǎn)業(yè)及區(qū)域發(fā)展特點決定項目所在區(qū)域 客群品味及對產(chǎn)品的需求客群品味及對產(chǎn)品的需求 。尚品華宅：精裝標準打造的區(qū)域首個類豪宅產(chǎn)品。是一種變被動為主動的最好傳播媒介216。 客戶維系類短信以人性化信息為內(nèi)容主題，溝通從心開始；216。綠樹紅花環(huán)抱綠樹紅花環(huán)抱216。一線把握客戶一線把握客戶一系列高端活動一系列高端活動 ———— 巔峰鑒賞之紅酒巔峰鑒賞之紅酒 01活動時間： 2023年 6月活動地點： 保利花園售樓處活動內(nèi)容： 盛大的紅酒品鑒活動，邀請紅酒品 鑒師現(xiàn)場教授相關知識及邀請客戶 品嘗紅酒并為來訪客戶送上定制徽 章 活