【正文】 年經(jīng)歷了兩次開盤，分別于年經(jīng)歷了兩次開盤，分別于2023年年 8月月 15日，保利花園六期開盤，推售日，保利花園六期開盤，推售 1658套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá)套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá) 99%；；2023年年 11月月 20日，保利花園三期日，保利花園三期 6/7/8開盤，推售開盤，推售 357套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá)套住宅，轉(zhuǎn)籌率達(dá) 90%；；截止截止 11月月 30日，保利花園日，保利花園 2023年累計(jì)簽約金額年累計(jì)簽約金額 ，簽約面積億，簽約面積 24萬平米。 價(jià)漲價(jià)漲 ”” 態(tài)勢(shì)，調(diào)控仍不能放松。承認(rèn)居民消費(fèi)價(jià)格的上漲勢(shì)頭。三、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)性和競(jìng)爭(zhēng)力。提高購(gòu)地門檻，加強(qiáng)監(jiān)管，土地價(jià)值凸顯。抑制 2023年 1月國(guó)務(wù)院：1. 國(guó) 11條，重點(diǎn)：二套首付不低于 40% 。盡管如此，保利包頭旗下物業(yè) 10年仍然取得了驕人的業(yè)績(jī)，10年即將過去，如何在 11年繼續(xù)本案的銷售勢(shì)頭，在完成項(xiàng)目清貨的前提下，在完成項(xiàng)目清貨的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化！實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化！ 政策篇政策篇2023年 12月國(guó)務(wù)院：1. 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年；2. 國(guó)四條增加普通商品有效供應(yīng)。強(qiáng)壓中短期的調(diào)控經(jīng)歷了抑制 — 遏制 — 強(qiáng)控 — 打壓 — 強(qiáng)壓的過程，政策形勢(shì)相對(duì)緊張政策分析政策分析加強(qiáng)行業(yè)資金、交易制度監(jiān)管，抑制炒作行為，控制房?jī)r(jià)。三、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)性和競(jìng)爭(zhēng)力。 與以往不同，中央對(duì)與以往不同，中央對(duì) 2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)提出了保持增長(zhǎng)，而非以往說的穩(wěn)健增長(zhǎng)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)提出了保持增長(zhǎng)，而非以往說的穩(wěn)健增長(zhǎng)由此可見中央政府對(duì)于由此可見中央政府對(duì)于 2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)態(tài)度并非樂觀年中國(guó)經(jīng)濟(jì)態(tài)度并非樂觀2023年政策分析及預(yù)判年政策分析及預(yù)判 01通貨膨脹 通貨膨脹預(yù)期繼續(xù)增大 中國(guó)政府表示，中國(guó)政府表示， 2023年中國(guó)的通脹目標(biāo)將從今年的年中國(guó)的通脹目標(biāo)將從今年的 3%提高提高至至 4%，承認(rèn)居民消費(fèi)價(jià)格的上漲勢(shì)頭。個(gè)月環(huán)比上漲。 對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期，目前該項(xiàng)目主要以保利花園 2023年 4800元 /平米為參考的成交價(jià)格，預(yù)計(jì) 5000元 /平米左右的價(jià)格入市。年齡在年齡在 3040歲的中堅(jiān)力量歲的中堅(jiān)力量216。購(gòu)買力較高的富足家庭購(gòu)買力較高的富足家庭216。本案本案 2023年?duì)I銷分析年?duì)I銷分析 ———— 客群研究客群研究客群分類 客群特點(diǎn) 對(duì)位產(chǎn)品供應(yīng)客群需求市場(chǎng)飽和度高端客群 頂級(jí)高端 擁有較多的財(cái)富積累，開始追求對(duì)資源的專享及對(duì)產(chǎn)品的收藏，彰顯財(cái)富身份恒大華府 不高 低（ 260400大戶型產(chǎn)品）高端 社會(huì)精英階層，較有成就，追求居住的舒適性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高華發(fā)新城 較高 低（ 140160大戶型產(chǎn)品）類高端客群 較為富裕的家庭，對(duì)生活品質(zhì)有一定的追求，但受經(jīng)濟(jì)影響比較大拉菲公館 一般 低（ 120小戶型產(chǎn)品）項(xiàng)目所在區(qū)域高端客群開發(fā)不足，需以立足區(qū)域客群挖掘，拓展區(qū)外客群項(xiàng)目所在區(qū)域高端客群開發(fā)不足，需以立足區(qū)域客群挖掘，拓展區(qū)外客群另外，目前區(qū)域內(nèi)缺少標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)高端產(chǎn)品，現(xiàn)有產(chǎn)品另外，目前區(qū)域內(nèi)缺少標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)高端產(chǎn)品，現(xiàn)有產(chǎn)品對(duì)于客群的選擇余地較少，因此需求空間存在。因，且地緣性客戶為主導(dǎo)。擴(kuò)大品牌影響力216。加強(qiáng)對(duì)外區(qū)客群的輻射，我司建議以戶外形式為主；216。那么我們將帶著這樣一種理念和目標(biāo)那么我們將帶著這樣一種理念和目標(biāo)展開本案展開本案 2023年?duì)I銷執(zhí)行推廣落地年?duì)I銷執(zhí)行推廣落地2023年?duì)I銷活動(dòng)年?duì)I銷活動(dòng) 01一次盛大的產(chǎn)品亮相一次盛大的產(chǎn)品亮相一個(gè)完美的立體的實(shí)景體驗(yàn)區(qū)打造一個(gè)完美的立體的實(shí)景體驗(yàn)區(qū)打造一系列高端的營(yíng)銷活動(dòng)一系列高端的營(yíng)銷活動(dòng)一整套現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)流程的升級(jí)一整套現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)流程的升級(jí)一次盛大的產(chǎn)品亮相一次盛大的產(chǎn)品亮相 01產(chǎn)品推薦會(huì)產(chǎn)品推薦會(huì)216。售樓處門前整改售樓處門前整改216。豪宅接待流程豪宅接待流程2023年?duì)I銷推廣地圖年?duì)I銷推廣地圖 013月 8月7月6月5月4月 9月推廣線推廣線活動(dòng)線活動(dòng)線品牌之勢(shì)品牌之勢(shì) 精裝之勢(shì)精裝之勢(shì) 環(huán)境之勢(shì)環(huán)境之勢(shì)稀缺之勢(shì)稀缺之勢(shì) 生活之勢(shì)生活之勢(shì)繁華之勢(shì)繁華之勢(shì)產(chǎn)品推薦會(huì)產(chǎn)品推薦會(huì) 實(shí)景展示實(shí)景展示 一系列高端活動(dòng)一系列高端活動(dòng)蓄客期啟示首次開盤 持銷期二次開盤銷售線銷售線01雖然雖然 2023年本案推售貨量相對(duì)較少年本案推售貨量相對(duì)較少但合理的推貨及合適的價(jià)格仍然是但合理的推貨及合適的價(jià)格仍然是本案熱銷的關(guān)鍵本案熱銷的關(guān)鍵2023年貨量梳理年貨量梳理 01 花園三期剩余花園三期剩余 7棟處三棟處三期中心位置，地理?xiàng)l件優(yōu)期中心位置，地理?xiàng)l件優(yōu)越，住宅全部為越，住宅全部為 11層建筑層建筑 ,產(chǎn)品方面全部精裝，產(chǎn)品產(chǎn)品方面全部精裝，產(chǎn)品面積面積 84—122 平米，其中平米，其中兩居占兩居占 68%，三居占，三居占 32%，總，總共貨量共貨量 818套。2023年花園推貨建議年花園推貨建議 01216。份完成三期清貨。 03:12:0803:12:0803:12Saturday, January 23, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 03:12:0803:12:0803:121/23/2023 3:12:08 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 3:12:08 上午 3:12 上午 03:12:08一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 213:12 上午 一月 2103:12January 23, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:12:0803:12:0803:12Saturday, January 23, 2023? 1知人者智，自知者明。 23 一月 20233:12:08 上午 03:12:08一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 213:12 上午 一月 2103:12January 23, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 本案預(yù)計(jì)明年中入市，漲幅約為 5%；六期六期 6成交均價(jià)成交均價(jià) 半年區(qū)域增長(zhǎng)率半年區(qū)域增長(zhǎng)率 本案年中入市毛坯均價(jià)本案年中入市毛坯均價(jià)5200元元 /平米平米 5% = 5460元元 /平米（毛坯）平米（毛坯）本案 2023年入市回收均價(jià)為 6960元 /平米（后期價(jià)格漲幅依據(jù)市場(chǎng)情況及去化速度決定）5460元元 /平米平米 ＋ 1500元元 /平米精裝平米精裝 = 6960元元 /平米平米01搶客戶利用營(yíng)銷手段緊抓客戶2023年本案將面臨政策、營(yíng)銷及客戶開發(fā)的多重壓力全年?duì)I銷工作應(yīng)以產(chǎn)品為核心全年?duì)I銷工作應(yīng)以產(chǎn)品為核心推廣、營(yíng)銷、銷售全面提升立體突圍推廣、營(yíng)銷、銷售全面提升立體突圍搶時(shí)間搶在大勢(shì)遇冷前搶在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈前搶資源充分發(fā)揮資源整合調(diào)動(dòng)一切資源為項(xiàng)目銷售服務(wù)? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 22 % 合計(jì) 433 % 100% 保利花園保利花園 CE段住宅二次推售貨量情況段住宅二次推售貨量情況　 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比 居室比 總面積（㎡）兩居　 B1S 130 % 67% B1N 125 % 三居 H 105 % 33% H39。 合計(jì)合計(jì)面積面積 13 　　 　　 22 77 11 110　　 　　 14 66 　　 　　 　　 　　 66 　　 　　 　　 　　 19 　　 　　 42 75 11 128　　 　　 20 　　 　　 83 30 10 123　　 　　 21 　　 　　 85 31 11 127　　 　　 22 　　 130 　　 　　 　　 130　　 　　 　　 　　 27 　　 130 　　 　　 　　 130　　 　　 　　 　　 合計(jì)合計(jì) 66 260 232 213 43 814 2023年貨量梳理年貨量梳理 花園三期剩余花園三期剩余 7棟均為南棟均為南北通透型兩居和三居，其中北通透型兩居和三居，其中主力戶型以兩居為主，三居主力戶型以兩居為主，三居全部為經(jīng)典緊湊型三居。聚焦財(cái)富人群聚焦財(cái)富人群216。項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)上演項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)上演一個(gè)完美的實(shí)景體驗(yàn)區(qū)打造一個(gè)完美的實(shí)景體驗(yàn)區(qū)打造 01實(shí)景示范區(qū)打造實(shí)景示范區(qū)打造216。除此之外，昆區(qū) 包百商圈內(nèi)包百商圈內(nèi) 繼續(xù)設(shè)立戶外，以輻射昆區(qū)客戶；01傳統(tǒng)渠道優(yōu)化傳統(tǒng)渠道優(yōu)化 ———— 廣播廣播01傳統(tǒng)渠道優(yōu)化傳統(tǒng)渠道優(yōu)化 ———— 區(qū)外拓展區(qū)外拓展 針對(duì)項(xiàng)目區(qū)外（昆區(qū)、東河區(qū)）進(jìn)行項(xiàng)目巡展，在各大商圈或者萬達(dá)廣場(chǎng)、以此能更好更直接的面對(duì)客戶，從而挖掘出項(xiàng)目有效客戶包百商圈東河商圈01支撐項(xiàng)目調(diào)性支撐項(xiàng)目調(diào)性我們還需要做的是我們還需要做的是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)和感受加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)和感受通過高端活動(dòng)、實(shí)景體驗(yàn)通過高端活動(dòng)、實(shí)景體驗(yàn)01美國(guó)奢侈品研究會(huì)的米爾頓美國(guó)奢侈品研究會(huì)的米爾頓 便于潛移默化灌輸項(xiàng)目信息，烘托項(xiàng)目調(diào)性便于潛移默化灌輸項(xiàng)目信息，烘托項(xiàng)目調(diào)性01傳統(tǒng)渠道優(yōu)化傳統(tǒng)渠道優(yōu)化 ———— 朋介朋介客戶維系類短信彩信推廣的運(yùn)用216。01本案本案 2023年推廣渠道建議年推廣渠道建議保利地圖保利花園保利百合保利南海保利拉菲傳統(tǒng)的朋介過于被動(dòng)《客戶速遞》216。區(qū)域價(jià)值傳播區(qū)域價(jià)值傳播項(xiàng)目品質(zhì)感打造項(xiàng)目品質(zhì)感打造項(xiàng)目唯一性打造項(xiàng)目唯一性打造產(chǎn)品舒適度打造產(chǎn)品舒適度打造看重區(qū)域價(jià)值型客戶導(dǎo)入看重區(qū)域價(jià)值型客戶導(dǎo)入類高端圈層型客戶導(dǎo)入類高端圈層型客戶導(dǎo)入高端物業(yè)投資型客戶導(dǎo)入高端物業(yè)投資型客戶導(dǎo)入追求居住品質(zhì)型客戶導(dǎo)入追求居住品質(zhì)型客戶導(dǎo)入本案本案 2023年?duì)I銷分析年?duì)I銷分析 ———— 客群定位客群定位核心客群核心客群重要客群重要客群潛在客群潛在客群n 政府公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)政府公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)n 包頭市區(qū)的私營(yíng)企業(yè)主（礦業(yè)、商貿(mào)類為主）包頭市區(qū)的私營(yíng)企業(yè)主（礦業(yè)、商貿(mào)類為主）n 大型企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)管理人員大型企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)管理人員n 本市其他區(qū)域私營(yíng)業(yè)主本市其他區(qū)域私營(yíng)業(yè)主n 本區(qū)或臨區(qū)內(nèi)家庭富足的三口之家本區(qū)或臨區(qū)內(nèi)家庭富足的三口之家n 外地投資、保值客戶外地投資、保值客戶n 本地投資、保值客戶本地投資、保值客戶n 本市臨近區(qū)域投資、保值客戶本市臨近區(qū)域投資、保值客戶區(qū)域內(nèi)類高端客群區(qū)域內(nèi)類高端客群臨區(qū)類高端客群臨區(qū)類高端客群投資、保值客投資、保值客本案本案 2023年?duì)I銷分析年?duì)I銷分析 ———— 客群構(gòu)成客群構(gòu)成市場(chǎng)及客群的變換下市場(chǎng)及客群的變換下我們?nèi)绾螌⒕b花園演繹？我們?nèi)绾螌⒕b花園演繹？01在在 2023年的形式，我們所面對(duì)的問題：年的形式，我們所面對(duì)的問題：在完成項(xiàng)目清貨的目標(biāo)下在完成項(xiàng)目清貨的目標(biāo)