【正文】 坊子區(qū) 4951 % % 濰坊出口加工區(qū) 96 % % 總計 47052 100% 100% 2022年 1月 2022年 1月，濰坊市區(qū)（不含五市）總計供應土地面積 。預計會在未來三年內(nèi)上市，年平均上市 。 小結：濰坊未來市場存量較大，競爭壓力較大。 市場供應 報告框架： 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預判 城市宏觀及土地市場供應 項目整體定位思考 房地產(chǎn)市場競爭分析 項目整體策略思考 本案地理位置處于奎文區(qū)，而濰坊市的房產(chǎn)發(fā)展多集中在濰城區(qū)、奎文區(qū)內(nèi)，所以我們根據(jù)房產(chǎn)的發(fā)展情況，把地產(chǎn)發(fā)展板塊劃分為：濰城區(qū)板塊、奎文區(qū)板塊、高新區(qū)板塊。 各個板塊由于位置、經(jīng)濟發(fā)展等各方面因素的影響，所供應的樓盤價格和發(fā)展形態(tài)都有所不同。 奎文區(qū) 濰城區(qū) 高新區(qū) 區(qū)域市場 市場細分 位置： 白浪河以東、新華路以西 。 環(huán)境特點：濰坊市中心區(qū)域。配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚。 樓盤類型：以小高層、高層住宅為主。 銷售均價： 35004000元 /平米 客戶來源：奎文區(qū)客戶、城區(qū)換房人群、外地人構成了該板塊的主要客戶群。 代表樓盤：龍澤 名都、丹桂里、玫瑰園等。 奎文區(qū)板塊 樓盤名稱 價格（元 /㎡ ） 主力戶型 面積（㎡） 盛世豪廷 多層 3300起，高層 3000起 套二、套三、復式 90160 玫瑰園 3400起 套二、套三、復式 79285 佳利秀水 均價 3500 套二、套三 80140 丹桂里 均價 3700 套二、套三、套四 98330 北國之春 均價 3300 套一、套二、套三 35120 帝景灣 均價 3700 套二、套三、套四 90240 東方名苑 均價 3650 套二、套三 85148 東昊上河園 均價 3550 套二、套三 86140 東盛廣場 住宅 3280起 套二、套三、套四 住宅 102200 辦公 331200 福祥家園 均價 3200 套二、套三 91159 恒易星河熙園 均價 3650 套二、套三 82180 江南印象濰州 均價 2960 套二、套三 80139 金寶生態(tài)花園 均價 2700 套二、套三 90126 錦繡苑 多層 3200，小高層 2600起 套一、套二、套三 55160 龍澤名都 均價 3700 套二、套三 97164 榮祥東方御景 均價 3400 套四 160180 商鼎雍和家園 3190起 套二、套三 87120 世紀櫻園 均價 3380 套二、套三、套四 80150 舜之都雙子座 均價 2900 套一 4585 四方家和花園 多層均 2900，高層均 2800 套二、套三 92129 四平佳園 均價 3100 套二、套三 47115 泰華領域 2600起 公寓、 LOFT、寫字間 46218 欣泰盛和苑 均價 3200 套二、套三 8793 新海楓景 均價 2900 套二、套三 118182 新新家園 均價 3550 套二、套三 83161 御秀苑 均價 3500 套二、套三 90143 中央麗景 均價 3500 套三、套四 120230 領秀華城 三期 2240起 套二、套三、套四 98123 天潤淺水灣 均價 3800 套二、三、四，洋房 100300 香格里晶座 均價 3400 套一、套二、套三 30136 濰城區(qū)板塊 位置： 白浪河以西，西外環(huán)以東 。 環(huán)境特點：濰城區(qū)工業(yè)發(fā)展較早，是著名的手工業(yè)名城。屬于濰坊市老城區(qū)，城區(qū)占地面積較大 ,城市功能相對完善。 樓盤類型：以多層低密度的毛坯房為主、小高層住宅為輔并逐步向高層過度。 銷售均價： 3000元 /平米左右 客戶來源：老城區(qū)換房客戶及項目周邊人群構成了該板塊的主要客戶群。 代表樓盤：玫瑰國際、新天地城市廣場、萬興隆購物廣場等。 樓盤名稱 價格（元 /㎡ ） 主力戶型 面積（㎡） 金沙城市廣場 均價 3800 套一、套二、套三 40135 魯發(fā)名城 均價 2750 套二、套三 80120 新天地購物城 均價 3500 套一、套二、套三 44144 潤揚新城 2980起 小戶型公寓、住宅 40130 麗景苑 均價 3400 套三、套四、復式 130268 鴻泰華府 均價 2900 套一、套二、套三 32130 華景新城 多層 2778，高層 2580起 套一、套二、套三 50140 匯軒銘城 多層均 3200，高 2328起 套二、套三 38143 凱旋雙子座 均價 2900 套二、套三 91140 日月星辰 均價 2800 套一、套二、套三 32155 三友華錦苑 均價 2980 套二、套三 95130 西城名都 高層 2600起，均價 2980 套一、套三、套四 59256 中僑廣場 均價 2860 套一、套二 50105 中亞商貿(mào)城 均價 3700 soho公寓、住宅 32158 城市壹佰 2238起 套二、套三 46118 華實小區(qū) 均價 2800 套三 城建順達花園 多層 3100，高層 2600起 套二、套三 100147 絕對特區(qū) 3300起，均價 3500 寫字間 33400 玫瑰國際 3200起 套二、套三 93145 金都南苑 2998起 套二 45125 位置：新華路以東，慧賢路以西。 環(huán)境特點：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，地勢平坦，基礎設施配套完善，交通便利。 樓盤類型：以高層住宅為主。 銷售均價： 30003500元 /平米 客戶來源：市區(qū)剛性需求客戶、區(qū)域周邊換房客戶為主。 代表樓盤：五洲時代城、青青家園。 高新區(qū)板塊 樓盤名稱 價格（元 /㎡ ） 主力戶型 面積（㎡） 賦海世家 均價 3500 套二、套三 63203 匯嘉瑞景園 均價 4900 套三、套四 146402 九龍山莊 小高層 2200起 套二、套三、套四 82173 海信蘭郡 均價 2900 套二、套三、套四 90180 青青家園 均價 3500 套二、套三 72173 潤地鳳凰城 均價 3200 套二、套三、復式 40253 北海公寓 均價 3000 套二、套三 87130 鼎邦麗池 均價 3000 套二、套三 87166 東方春天 多層均 3700，高層 2788起 套一、套二、套三 36130 華安東方明珠 2670起 套二、套三 75140 東方世紀城 多層 2888起，高層 2598起 套二、套三 28130 東方天韻 均價 3480 套二、套三、套四 85180 翰林新城 2660起 套二、套三 96151 和豐城市花園 均價 3450 套二 8491 金馬怡園 一期 2788，二期 2800起 套二、套三、套四 70220 凱旋國際花園 均價 3160 套二、套三 69161 銘?；▓@ 均價 3360 套三 109197 清荷園 均價 3300 套二、套三、套四 68182 中和香檳花園 均價 3050 套二、套三 90148 專家公寓 均價 3200 套二、套三 120170 上東國際 2930起 套三 136158 盛華園 均價 3290 套三、套四 102173 五洲時代城 公寓 3800起 套一、套三 40150 玉清嘉苑 均價 2750 套二、套三 89136 本案 競爭市場 本案所處的板塊是濰坊傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，目前在售項目較為密集。 濰城區(qū) 奎文區(qū) 高薪區(qū) 本案 佳利秀水 金融街 盛世豪廷二期 盛世豪廷三期 星河熙園 丹桂里 龍澤名都 玫瑰園 東方名苑 東盛廣場 中央麗景 帝景灣 香格里晶座 新天地購物廣場 V1購物廣場 金沙城市廣場 玫瑰國際 萬興隆購物廣場 博悅世家 盛和苑 青青家園 青青家園 本案的主要競爭來自于本區(qū)域的項目，周邊項目可能會分流部分本案的客源。 樓盤 規(guī)模 (萬平方米 ) 開盤時 間 產(chǎn)品類型 均價（元 /㎡ ） 主力面積（㎡） 主力總價（萬元） 銷售率 年去化量（萬㎡） 丹桂里 一期 住宅、小高層 3200 二房 98100 三房 155165 二房 3032 三房 4953 30% 3 玫瑰園 12 多層、小高 層住宅 3400 三房 115129 三房 142156 三房 3944 三房 4853 35% 4 東方名苑 高層 3600 二房 95105 三房 140150 二房 3438 三房 5054 70% 龍澤名都 高層住宅 3700 三房 124127 三房 138144 三房 4647 三房 5153 60% 金融街 30（在售 5萬） 高層、住宅、 商住樓 3900 公寓 5060 50% 佳利秀水 高層 3500 三房 110120 三房 130140 三房 3842 三房 4649 20% 中央麗景 22 多層、小高 3500 二房 90105 三房 140160 二房 3137 三房 4956 35% 香格里晶座 高層住宅、 商業(yè) 3400 二房 8391 三房 118 二房 2831 三房 60% 帝景灣 6 小高層、多 層住宅 3600 三房 137160 三房 4958 50% 盛世豪廷二期 20（在售 8） 高層、多層 3500 三房 114125 三房 140155 三房 4044 三房 4954 30% 盛世豪廷三期 23（在售 3萬） 多層、高層、 商鋪 3500 二房 87107 二房 3038 35% 1 競爭市場 競品項目 樓盤 5萬以下 610萬 1120萬 20萬以上 丹桂里 玫瑰園 東方名苑 龍澤名都 金融街 佳利秀水 中央麗景 香格里晶座 帝景灣 盛世豪廷二期 盛世豪廷三期 競爭市場 規(guī)模分析 本案周邊 20萬平米以上的大盤數(shù)量較多。 樓盤 多層 小高層 高層 洋房、別墅 丹桂里 玫瑰園 東方名苑 龍澤名都 金融街 佳利秀水 中央麗景 香格里晶座 帝景灣 盛世豪廷二期 盛世豪廷三期 競爭市場 產(chǎn)品類型分析 多層、小高層、高層兼而有之，后續(xù)隨著城市的發(fā)展及市區(qū)土地的稀缺產(chǎn)品 類型將逐漸向小高層、高層過度。 樓盤 3000