【正文】 合采集； ? 150份隨機(jī)街頭問(wèn)卷，其中包含調(diào)查包鋼工作人群 66份，包百流動(dòng)人群84份。 ?上海：根據(jù)上海市發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出， 6月市場(chǎng)化商品住房成交面積分別僅為 27萬(wàn) 、37萬(wàn) 平方米，同比下降 86%和 %。 隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)復(fù)雜形勢(shì)，使政府對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的考量， 政策出臺(tái)力度趨弱。 商品房 消化 ——消化量占全市份額的三分之一，為各區(qū)之首。 P16 區(qū)域規(guī)劃 CRD的位置 本案 友誼大街 包蘭鐵路 阿爾丁大街 昆都侖河 CRD概念 —— 以休閑、娛樂(lè)為發(fā)展主旋律，打造集休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、購(gòu)物和商務(wù)辦公等功能為一體的休閑娛樂(lè)中心區(qū)。同時(shí)也可以通過(guò) CRD這個(gè)平臺(tái)， 有效地參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)的合作 。 項(xiàng)目類(lèi)型 項(xiàng)目名稱 總占地面積 （萬(wàn)平米） 總建筑 面積 （萬(wàn)平米） 已售部分面積 （萬(wàn)平米） 在售部分 面積 （萬(wàn)平米） 在售部分 剩余面積 （萬(wàn)平米） 未售部分 面積 （萬(wàn)平米） 住宅項(xiàng)目 東亞 世紀(jì)城 46 112 26 26 26 60 京奧港 帝景 17 56 10 14 14 32 保利 拉菲 22 55 23 15 17 紫金華府 79 24 16 16 39 華發(fā) 新城 56 0 0 0 56 恒大名都 —— 60 0 0 0 60 三江 尊園 43 0 0 0 43 首創(chuàng)加州郡府 21 40 0 13 3 27 總部經(jīng)濟(jì)園 17 30 18 0 0 12 薇閣美地 —— 17 0 0 0 17 萬(wàn)新家園 —— 7 0 0 0 7 萬(wàn)和城 15 18 0 10 3 8 時(shí)代廣場(chǎng) —— 100 0 0 0 100 公寓及寫(xiě)字樓項(xiàng)目 金融廣場(chǎng) 13 0 2 2 11 合計(jì) 686 101 96 489 P21 項(xiàng)目名稱 總占地面積 （萬(wàn)平米） 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 已售部分面積 （萬(wàn)平米） 月均消化面積 東亞 世紀(jì)城 46 112 2022年 4月 26 （一期 +二期） /月 京奧港 帝景 17 56 2022年 8月 10 （一期總） /月 保利 拉菲 22 55 2022年 9月 （一期 +二期的50%） /月 紫金華府 未對(duì)外開(kāi)盤(pán) 19 （一期總） 未對(duì)外開(kāi)盤(pán) 首創(chuàng)加州郡府 21 40 2022年 12月 10 （一期的 80%） /月 總部經(jīng)濟(jì)園（住宅） 17（其中住宅約 10萬(wàn)） 30 2022年 5月 18 （住宅 13萬(wàn)，總部辦公 5萬(wàn)） /月 萬(wàn)和城 15 18 2022年 12月 7 （一期 70%） 1萬(wàn)平米 /月 ?按此消化速度測(cè)算， 明年同期（ 2022年 8月前后），區(qū)域市場(chǎng)剩余供應(yīng)量約 390萬(wàn)平米。 P28 地塊價(jià)值分析 小學(xué) 會(huì)展中心 法院 校園南路 鐵 道 A B C D E 規(guī)劃路 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 林蔭南路 校園路 區(qū)域內(nèi)道路狀況最好的兩條路為地塊東側(cè)的林蔭南路和地塊北側(cè)的校園路，金角銀邊地塊為會(huì)展中心地塊，此地塊也為商業(yè)價(jià)值最高地塊（若后期能取得此地塊，可做集中商業(yè)考慮）?？捎玫貕K面積 389畝； ?A、 B、 C、 D地塊容積率 ，限高 60米，商住用地 ，地上建筑面積 平； ?E地塊容積率 ，限高 40米，用地 ，地上建筑面積 。 ?首創(chuàng)項(xiàng)目位臵較偏，容積率略低，規(guī)劃了部分多層和小高層。 可以反映出目前包頭客戶針對(duì)住宅項(xiàng)目品質(zhì)、舒適性要求較高，低密度產(chǎn)品深受市場(chǎng)歡迎。 較方案一產(chǎn)品形態(tài)豐富，可滿足全部客戶需求，社區(qū)舒適度較高，易體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，可以與周邊大盤(pán)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)！ 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 總用地面積 折合萬(wàn)平米 總建設(shè)用地面積（萬(wàn)平米） 容積率 地上總建筑面積（萬(wàn)平米） 地下總建筑面積（萬(wàn)平米） 總建筑面積 綠化率 % 綠化面積（萬(wàn)平米） 幼兒園占地 預(yù)計(jì)總戶數(shù) 4174 各物業(yè)類(lèi)型比例 分產(chǎn)品 建筑面積（萬(wàn)平米） 比例 多層 46% 高層 46% 商業(yè) 8% 地上建筑面積 100% 車(chē)庫(kù)（個(gè)） 826 方案二：土地容積率調(diào)整為 包頭項(xiàng)目 序號(hào) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 1 前期 建設(shè)期 銷(xiāo)售期 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售產(chǎn)品 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平方米） 銷(xiāo)售單價(jià) （元 /平方米） 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元） 多層 5201 100% 高層 4503 100% 商業(yè) 10000 90% 車(chē)庫(kù)（個(gè)） 826 80% 合計(jì) 方案二：土地容積率調(diào)整為 開(kāi)發(fā)排期 銷(xiāo)售情況 序號(hào) 項(xiàng)目 總成本 (萬(wàn)元 ) 經(jīng)營(yíng)面積單方成 本 (元 /M2) 所占比 例 一 土地成本 57856 1557 % 二 前期工程 1186 32 % 三 建安工程及配套 59386 1599 % 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 18237 491 % 五 建設(shè)期其他費(fèi)用 4079 110 % 六 稅費(fèi) 10781 290 % 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8706 234 % 八 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 3920 106 % 九 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2487 67 % 十 總投資 166637 4486 100% 十一 銷(xiāo)售收入 196012 十三 稅前利潤(rùn) 29375 791 十四 所得稅 7344 十五 凈利潤(rùn) 22031 593 十六 投資稅前收益率 % 十七 投資凈收益率 % 十八 銷(xiāo)售稅前收益率 % 十九 銷(xiāo)售凈收益率 % ? 總投資為 ? 折合成單方成本為 4486元 /平米 ? 投資凈收益率為 % ? 銷(xiāo)售凈收益率為 % 方案二：土地容積率調(diào)整為 方案三：土地容積率調(diào)整為 項(xiàng)目全部規(guī)劃為多層住宅 +小高層住宅 +高層住宅 +底層商業(yè) +商業(yè)街形式 小學(xué) 會(huì)展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 商業(yè)街 售樓處 規(guī)劃建議 ： ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?地塊內(nèi)其余位臵均規(guī)劃為多層 +小高層+高層住宅 ?沿會(huì)展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項(xiàng)目售樓處。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 總用地面積（畝） 折合（萬(wàn)平米） 總建設(shè)用地面積（萬(wàn)平米） 折合（畝） 容積率 幼兒園占地（萬(wàn)平米） 地上總建筑面積（萬(wàn)平米） 地下總建筑面積（萬(wàn)平米） 總建筑面積（萬(wàn)平米） 綠化率 % 綠化面積（萬(wàn)平米） 建筑密度 30% 建設(shè)占地面積 預(yù)計(jì)總戶數(shù) 6814 各物業(yè)類(lèi)型比例 分產(chǎn)品 建筑面積（萬(wàn)平米） 比例 小高層 % 高層 % 商業(yè) % 地上建筑面積 100% 地下車(chē)庫(kù)（個(gè)） 2022 方案四：土地容積率調(diào)整為 包頭項(xiàng)目 序號(hào) 2010 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 1 前期 建設(shè)期 銷(xiāo)售期 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售產(chǎn)品 銷(xiāo)售面積 （萬(wàn)平方米） 銷(xiāo)售單價(jià) （元 /平方米） 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售額 （萬(wàn)元） 小高 100% 63145 高層 100% 202243 商業(yè) 90% 28380 地下車(chē)庫(kù)（個(gè)） 2022 80% 8177 合計(jì) 300745 方案四：土地容積率調(diào)整為 開(kāi)發(fā)排期 銷(xiāo)售情況 序號(hào) 項(xiàng)目 總成本 (萬(wàn)元 ) 經(jīng)營(yíng)面積單方成 本 (元 /M2) 所占比 例 一 土地成本 57856 954 % 二 前期工程 2166 36 % 三 建安工程及配套 127229 2098 % 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 26992 445 % 五 建設(shè)期其他費(fèi)用 7873 130 % 六 稅費(fèi) 16541 273 % 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4928 81 % 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9641 159 % 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 6015 99 % 十 總投資 259241 4275 100% 十一 銷(xiāo)售收入 300745 十三 稅前利潤(rùn) 41504 684 所得稅 10376 十四 凈利潤(rùn) 31128 513 十五 投資稅前收益率 % 十六 投資凈收益率 % 十七 銷(xiāo)售稅前收益率 % 十八 銷(xiāo)售凈收益率 % ? 總投資為 ? 折合成單方成本為 4275元 /平米 ? 投資凈收益率為 % ? 銷(xiāo)售凈收益率為 % 方案四：土地容積率調(diào)整為 四種方案對(duì)比 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 方案一 方案二 方案三 方案四 建筑形態(tài) 多層 多層 +高層 多層 +小高 +高層 小高 +高層 容積率 總投資 投資凈收益率 % % % % 銷(xiāo)售凈收益率 % % % % 從上圖我們可以看出方案二既容積率為 ，其次為方案三容積率為 ；但方案二較之方案三產(chǎn)品類(lèi)型少，因此我司建議 ： 結(jié)合方案二與方案三，全新推出本地塊的最新規(guī)劃方案。 A 地塊、 C地塊作為三期產(chǎn)品供應(yīng)。 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層。 4. 區(qū)域客戶多為福利房改善性需求，對(duì)通透性要求較高。 公寓產(chǎn)品戶型以小戶型為主， 4060平米。 目前新增商業(yè)供應(yīng)也集中在鋼鐵大街沿線，如：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、維多利亞等。 集中商業(yè)規(guī)劃暫時(shí)考慮會(huì)展中心地塊。 P75 在迎合市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，尋求產(chǎn)品創(chuàng)新， 初步確定產(chǎn)品供應(yīng)面積段： 產(chǎn)品類(lèi)型 面積范圍 （平米） 產(chǎn)品比例 經(jīng)濟(jì)型兩居 8090 10% 緊湊型三居 95105 40% 經(jīng)濟(jì)型三居 120左右 20% 舒適型三居 130140 15% 大三居或四居 150以上 10% 小戶型公寓產(chǎn)品（一居） 4060 5% 合計(jì) 100% 市場(chǎng)供應(yīng)缺失 市場(chǎng)主體供應(yīng) 客戶訪談 —— 市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 ?從居住狀況上看，被調(diào)查客戶目前以老式兩居室居多， 改善居住環(huán)境 為當(dāng)前客戶購(gòu)買(mǎi)的主要原因。 3米 3米 客廳 餐廳 P83 典型案例 1——京奧港帝景 京奧港帝景 一期樓座戶型 京奧港帝景 二期樓座戶型 京奧港帝景一期 五個(gè)樓座全部有中間戶供應(yīng)。 產(chǎn)品創(chuàng)新 2—— 全部南北通透戶型 P84 典型案例 2——保利拉菲 保利拉菲二期 保利拉菲二期，僅有兩個(gè)樓座有中間戶供應(yīng)，且中間戶為 loft戶型，戶型如上。 現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)，有一定歐式風(fēng)格元素。 產(chǎn)品附加值全面