【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 面積（萬(wàn)平米） 容積率 地上總建筑面積（萬(wàn)平米） 地下總建筑面積（萬(wàn)平米） 總建筑面積（萬(wàn)平米） 綠化率 % 綠化面積（萬(wàn)平米） 幼兒園建設(shè)占地 預(yù)計(jì)總戶數(shù) 5565 各物業(yè)類型比例 分產(chǎn)品 建筑面積（萬(wàn)平米） 比例 多層 % 小高層 % 高層 % 商業(yè) 3 % 地上建筑面積 100% 地下車庫(kù) 1101 方案三：土地容積率調(diào)整為 包頭項(xiàng)目 序號(hào) 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 1 前期 建設(shè)期 銷售期 銷售情況 銷售產(chǎn)品 銷售面積 （萬(wàn)平方米） 銷售單價(jià) （元 /平方米） 銷售率 銷售額 （萬(wàn)元） 多層 5198 100% 小高層 4826 100% 高層 4498 100% 商業(yè) 9967 90% 地下車庫(kù)（個(gè)） 1101 5 80% 合計(jì) 249792 方案三：土地容積率調(diào)整為 開(kāi)發(fā)排期 銷售情況 序號(hào) 項(xiàng)目 總成本 (萬(wàn)元 ) 經(jīng)營(yíng)面積單方成 本 (元 /M2) 所占比例 一 土地成本 57856 1168 % 二 前期工程 1690 34 % 三 建安工程及配套 94161 1901 % 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 22850 461 % 五 建設(shè)期其他費(fèi)用 6135 124 % 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3745 76 % 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8604 174 % 八 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 4996 101 % 九 稅費(fèi) 13739 277 % 十 總投資 213777 4316 100% 十一 銷售收入 249792 十三 稅前利潤(rùn) 36015 727 所得稅 9004 十四 凈利潤(rùn) 27012 545 十五 投資稅前收益率 % 十六 投資凈收益率 % 十七 銷售稅前收益率 % 十八 銷售凈收益率 % 方案三：土地容積率調(diào)整為 ? 總投資為 ? 折合成單方成本為 4316元 /平米 ? 投資凈收益率為 % ? 銷售凈收益率為 % 方案四：土地容積率調(diào)整為 項(xiàng)目全部規(guī)劃為高層住宅 +底層商業(yè) +商業(yè)街形式 小學(xué) 會(huì)展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 商業(yè)街 售樓處 規(guī)劃建議 ： ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?地塊內(nèi)其余位臵均規(guī)劃為高層 +小高層住宅 ?沿會(huì)展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項(xiàng)目售樓處。 產(chǎn)品形態(tài)包含小高層與高層，社區(qū)舒適度較低，與周邊大盤產(chǎn)品形式趨同，不易形成社區(qū)自身特色。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 總用地面積（畝） 折合（萬(wàn)平米） 總建設(shè)用地面積（萬(wàn)平米） 折合（畝） 容積率 幼兒園占地（萬(wàn)平米） 地上總建筑面積（萬(wàn)平米） 地下總建筑面積（萬(wàn)平米） 總建筑面積（萬(wàn)平米） 綠化率 % 綠化面積（萬(wàn)平米） 建筑密度 30% 建設(shè)占地面積 預(yù)計(jì)總戶數(shù) 6814 各物業(yè)類型比例 分產(chǎn)品 建筑面積（萬(wàn)平米） 比例 小高層 % 高層 % 商業(yè) % 地上建筑面積 100% 地下車庫(kù)（個(gè)） 2022 方案四：土地容積率調(diào)整為 包頭項(xiàng)目 序號(hào) 2010 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 1 前期 建設(shè)期 銷售期 銷售情況 銷售產(chǎn)品 銷售面積 （萬(wàn)平方米） 銷售單價(jià) （元 /平方米） 銷售率 銷售額 （萬(wàn)元） 小高 100% 63145 高層 100% 202243 商業(yè) 90% 28380 地下車庫(kù)（個(gè)） 2022 80% 8177 合計(jì) 300745 方案四：土地容積率調(diào)整為 開(kāi)發(fā)排期 銷售情況 序號(hào) 項(xiàng)目 總成本 (萬(wàn)元 ) 經(jīng)營(yíng)面積單方成 本 (元 /M2) 所占比 例 一 土地成本 57856 954 % 二 前期工程 2166 36 % 三 建安工程及配套 127229 2098 % 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 26992 445 % 五 建設(shè)期其他費(fèi)用 7873 130 % 六 稅費(fèi) 16541 273 % 六 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4928 81 % 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9641 159 % 銷售推廣費(fèi)用 6015 99 % 十 總投資 259241 4275 100% 十一 銷售收入 300745 十三 稅前利潤(rùn) 41504 684 所得稅 10376 十四 凈利潤(rùn) 31128 513 十五 投資稅前收益率 % 十六 投資凈收益率 % 十七 銷售稅前收益率 % 十八 銷售凈收益率 % ? 總投資為 ? 折合成單方成本為 4275元 /平米 ? 投資凈收益率為 % ? 銷售凈收益率為 % 方案四：土地容積率調(diào)整為 四種方案對(duì)比 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 方案一 方案二 方案三 方案四 建筑形態(tài) 多層 多層 +高層 多層 +小高 +高層 小高 +高層 容積率 總投資 投資凈收益率 % % % % 銷售凈收益率 % % % % 從上圖我們可以看出方案二既容積率為 ，其次為方案三容積率為 ；但方案二較之方案三產(chǎn)品類型少，因此我司建議 ： 結(jié)合方案二與方案三，全新推出本地塊的最新規(guī)劃方案。 P59 整體規(guī)劃建議 規(guī)劃所涉及產(chǎn)品類型： 住宅產(chǎn)品（ 6層多層、 9層、 11層、 12層小高層、 15層 18層、 27層高層） 公寓產(chǎn)品（平層、 LOFT） 商業(yè)步行街 沿街底商 集中商業(yè) （會(huì)展中心位臵） 小學(xué) 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 會(huì)展中心 規(guī)劃建議 ： ?A、 B地塊北側(cè)及 A、 C地塊西側(cè)突破建筑限高至 80米； ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?B、 D、 E地塊規(guī)劃多層及小高層產(chǎn)品，容積率小于等于 ； ?A、 c地塊維持 ； ?B、 D、 E地塊內(nèi)部高層及小高層產(chǎn)品規(guī)劃總體量為 20萬(wàn)平米； ?沿會(huì)展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項(xiàng)目售樓處。 27層高層 商業(yè)街 預(yù)留公寓用地 售樓處 沿街底商 備用售樓處選址 集中商業(yè) P60 地塊開(kāi)發(fā)次序 —— 確定首期開(kāi)發(fā)地塊 二 期 三 期 一期 法院 小學(xué) 會(huì)展中心 E地塊為除會(huì)展中心外，條件最好地塊，為使項(xiàng)目入市具有競(jìng)爭(zhēng)性，將此地塊作為首期產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。 B 地塊、 D地塊作為二期產(chǎn)品供應(yīng)。 A 地塊、 C地塊作為三期產(chǎn)品供應(yīng)。 項(xiàng)目首期產(chǎn)品肩負(fù)任務(wù)： 樹立項(xiàng)目區(qū)域新標(biāo)桿形象 以其優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，快速占領(lǐng)市場(chǎng) 形成良好口碑，在客戶中口碑傳播 整體戶型配比 整體區(qū)域戶型配比 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品配比 面積范圍 產(chǎn)品比例 （平方米） 緊湊型產(chǎn)品 緊湊兩居、三居 70110 16% 舒適型產(chǎn)品 舒適兩居、三居、 四居 90130； 140以上 65% 創(chuàng)新型產(chǎn)品 創(chuàng)新兩居、三居、 錯(cuò)層復(fù)式 8090； 130以上 16% LOFT LOFT 4580 3% 合計(jì) % 整體居室配比 二居 三居 四居 loft 公寓 37% 55% 5% % % 整體設(shè)計(jì)原則 應(yīng)通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求緊湊型產(chǎn)品、舒適型產(chǎn)品及創(chuàng)新型產(chǎn)品為板樓，避免塔樓住宅的出現(xiàn)。 公寓及 LOFT受到面積等影響可采用點(diǎn)式或塔連板形式。 板樓的主要采光方向?yàn)槟媳闭颉? 建筑形態(tài)以多層、小高層、高層。 緊湊型產(chǎn)品戶型配比 戶型 二居 三居 四居 配比 37% 55% 8% 面積范圍 7090 100120 135145 （平米） 6% 9% % 舒適型產(chǎn)品戶型配比 戶型 二居 三居 四居 配比 35% 63% 2% 面積范圍（平米） 90100 120130 140以上 % % % 創(chuàng)新型產(chǎn)品戶型配比（錯(cuò)層、復(fù)式，設(shè)計(jì)有贈(zèng)送面積的創(chuàng)新戶型產(chǎn)品） 戶型 創(chuàng)新二居 創(chuàng)新三居 錯(cuò)層、復(fù)式 配比 50% 35% 15% 銷售面積（平米） 8090 90100 130以上 % % % 公寓及 LOFT戶型配比 戶型 LOFT 二居公寓 配比 50% 50% 面積范圍（平米） 單層 4555 6580 % % 1. 二居、三居產(chǎn)品以低總價(jià)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。 2. 為確保二居、三居銷售速度同步，二、三居主力產(chǎn)品間拉開(kāi)總價(jià)。（面積差 2535㎡） 3. 緊湊型四居產(chǎn)品（ 140㎡左右）為市場(chǎng)空缺，可考慮增加該戶型。 4. 區(qū)域客戶多為福利房改善性需求，對(duì)通透性要求較高。建議南北通透。 戶型配比 —— 各項(xiàng)細(xì)分 P63 首期產(chǎn)品供應(yīng)： 6層多層，主力戶型面積 130140平米三室兩廳兩衛(wèi) 戶型要點(diǎn)： 客廳及主臥、次臥均朝南 客廳面寬最大化，不低于 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間 6層多層， 120平米三室兩廳兩衛(wèi) 戶型要點(diǎn)： 客廳及主臥、次臥均朝南 客廳面寬最大化，不低于 4米 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間 P64 首期產(chǎn)品供應(yīng) 11層小高層，主力戶型面積 95100平米三室兩廳兩衛(wèi) 戶型要點(diǎn)： 客廳及主臥朝南 客廳面寬 4米標(biāo)準(zhǔn) 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間 獨(dú)立餐廳 客廳面寬 11層小高層， 90平米兩室兩廳一衛(wèi) 戶型要點(diǎn)： 客廳及主臥朝南 客廳面寬 4米標(biāo)準(zhǔn) 獨(dú)立餐廳功能 獨(dú)立餐廳 P65 首期產(chǎn)品供應(yīng) 16層高層，主力戶型面積 95100平米三室兩廳一衛(wèi) 戶型要點(diǎn)： 客廳及主臥朝南 客廳面寬 4米標(biāo)準(zhǔn) 獨(dú)立餐廳 16層小高層，主力戶型面積 8590平米兩室兩廳一衛(wèi) 戶型要點(diǎn)： 無(wú)中間戶設(shè)計(jì) 客廳主臥朝南 客廳面寬 中間連通 P66 目前區(qū)域公寓供應(yīng)量處于低位，根據(jù)我司問(wèn)卷調(diào)研結(jié)論，小戶型公寓產(chǎn)品尚有一定市場(chǎng)需求。 公寓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)原則： 不在先期產(chǎn)品進(jìn)行供應(yīng)，預(yù)留用地視機(jī)開(kāi)發(fā)。 公寓產(chǎn)品戶型以小戶型為主， 4060平米。 做部分 loft產(chǎn)品，具體比例視當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況而定。 所有戶型均提供精裝修服務(wù)，配送家具家電，業(yè)主拎包入住。 根據(jù)包頭公寓市場(chǎng)特點(diǎn)，確定本案公寓開(kāi)發(fā)策略 P67 預(yù)留公寓產(chǎn)品位臵 預(yù)留公寓產(chǎn)品 售樓處 目前包頭商業(yè)中心區(qū)集中在鋼鐵大街