【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以下 30003200 32003400 34003600 36003800 3800以上 丹桂里 玫瑰園 東方名苑 龍澤名都 金融街 佳利秀水 中央麗景 香格里晶座 帝景灣 盛世豪廷二期 盛世豪廷三期 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 價(jià)格分析 周邊競(jìng)品項(xiàng)目的銷售均價(jià)主要集中在 34003600元 /平方米之間。 樓盤 80以下 8190 91100 101110 111120 121130 131140 141以上 丹桂里 玫瑰園 東方名苑 龍澤名都 金融街 佳利秀水 中央麗景 香格里晶座 帝景灣 盛世豪廷二期 盛世豪廷三期 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 主力面積分析 二房產(chǎn)品的主力面積在 90110平米之間，三房產(chǎn)品主力面積在 140平米左右， 8090 平米的兩房和 120130平米的三房相對(duì)較少，是本案的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 一房 二房 三房 樓盤 30萬(wàn)以下 3135萬(wàn) 3640萬(wàn) 4145萬(wàn) 4650萬(wàn) 5155萬(wàn) 5660萬(wàn) 61萬(wàn)以上 丹桂里 玫瑰園 東方名苑 龍澤名都 金融街 佳利秀水 中央麗景 香格里晶座 帝景灣 盛世豪廷二期 盛世豪廷三期 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 主力總價(jià)分析 二房的主力總價(jià)在 3035萬(wàn)之間，三房主力總價(jià)在 4055萬(wàn)， 45萬(wàn)以下的三房產(chǎn)品 相對(duì)稀缺。 一房 二房 三房 樓盤 1萬(wàn)以下 4萬(wàn)以上 丹桂里 玫瑰園 東方名苑 龍澤名都 金融街 佳利秀水 中央麗景 香格里晶座 帝景灣 盛世豪廷二期 盛世豪廷三期 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 去化量分析 競(jìng)品項(xiàng)目的年去化量一般在 ，銷售最好的玫瑰園年去化量在 4萬(wàn)平 米左右。 玫瑰園 二期 板塊：奎文區(qū) 總建面： 12萬(wàn)㎡（二期約為 3萬(wàn)㎡） 建筑形式：一期小高層、二期多層 物業(yè)：濰坊名屋物業(yè) 物業(yè)費(fèi)： /㎡ .月 均價(jià)： 3400元 / ㎡ 主力戶型： 155 ㎡ 160 ㎡ 主力總價(jià)： 銷售率： 35% 開盤時(shí)間： 08年 5月 位置：奎文區(qū)新華路與新北宮東街交匯處 。 配套：小區(qū)內(nèi)部設(shè)有：生態(tài) SPA會(huì)所； 綜合商場(chǎng)：利群、中百、佳樂家； 銀行：工行、農(nóng)行、交行、商行。 本案 佳樂家超市 佳樂家超市 附屬醫(yī)院 交通銀行 育才學(xué)校 農(nóng)校 重點(diǎn)項(xiàng)目 玫瑰園 二房102 ㎡戶型 二房90 ㎡戶型 二房：經(jīng)濟(jì)型二房 90 ㎡ ，改善型二房 102 ㎡ 。 雙南向臥室，采光充足；主臥面寬 ，居住舒適；客廳為北廳，舒適性差。 三房 142㎡ 152㎡ ，主臥 ，客廳面寬 ；次臥帶拐角陽(yáng)臺(tái)。 重點(diǎn)項(xiàng)目 客源分析 客戶描述 客戶來源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主 年齡層次：主力客群年齡在 3040歲之間，改善需求為主； 置業(yè)類型：區(qū)域改善為主，首次置業(yè)為輔，購(gòu)房目的為自住 職 業(yè)：國(guó)有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、學(xué)校教師等中高收入者。 收 入：主力客群家庭月均收入 5000元 /左右。 關(guān)注點(diǎn)：戶型、地段、環(huán)境 玫瑰園 重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目小結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S）： 項(xiàng)目品質(zhì)較高，具備吸引高端客戶條件。 景觀設(shè)計(jì)為巴厘島風(fēng)格，景觀豐富。 周邊配套豐富、交通通暢，生活便利。 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目地段與我們地塊相比，位置稍差。 產(chǎn)品品類不豐富，二房戶型設(shè)計(jì)較差，有待改進(jìn)； 三房戶型面積偏大。 玫瑰園 重點(diǎn)項(xiàng)目 丹桂里 板塊：奎文區(qū) 總建面： 21萬(wàn)㎡（二期約為 8萬(wàn)㎡） 建筑形式：高層、小高層 物業(yè)：山東崇德置業(yè)酒店管理公司 物業(yè)費(fèi)： /㎡ .月 均價(jià)： 3200元 / ㎡ 主力戶型： 155 ㎡ 160 ㎡ 主力總價(jià)： 銷售率： 30% 開盤時(shí)間： 08年 5月 位置：奎文區(qū)東風(fēng)東街與新華路交叉口（原紡織學(xué)院地塊）。 小區(qū)內(nèi)部配套：社區(qū)底商、幼兒園、四星級(jí)會(huì)所； 綜合商場(chǎng)：佳樂家、沃爾瑪、利群； 銀行：工行、農(nóng)行、交行、商行； 其他：紡織職業(yè)學(xué)院。 重點(diǎn)項(xiàng)目 丹桂里 二房 98㎡ 三房 155 ㎡ 三房 155 ㎡ 四房 185 ㎡ 戶型主要是以改善型戶型為主 戶型方正，通風(fēng)采光度較好；二房雙南向臥室設(shè)計(jì)，采光度較好。 四房復(fù)式戶型 270㎡ 戶型 戶型方正，設(shè)計(jì)合理；四房四廳四衛(wèi)設(shè)計(jì)，居住兼容性強(qiáng)。 重點(diǎn)項(xiàng)目 客源分析 客戶描述 客戶來源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主 年齡層次：主力客群年齡在 3040歲之間，改善需求為主； 置業(yè)類型：區(qū)域改善為主，首次置業(yè)為輔，購(gòu)房目的為自住 職 業(yè)：國(guó)有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)家、學(xué)校教師等中 高收入者。 收 入：主力客群家庭月均收入 5000元 /左右。 關(guān)注點(diǎn)：地段、環(huán)境、品質(zhì) 丹桂里 重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目小結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S）： 項(xiàng)目品質(zhì)較高，具備吸引高端客戶條件。 景觀設(shè)計(jì)為中式景觀園林風(fēng)格，景觀豐富。 周邊配套豐富、交通通暢，生活便利。 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目地段與我們地塊相比，位置稍差。 產(chǎn)品品類不豐富，二房戶型設(shè)計(jì)較差，有待改進(jìn)；三房 戶型面積偏大。 丹桂里 重點(diǎn)項(xiàng)目 佳利秀水 板塊：奎文區(qū) 總建面： ㎡ 建筑形式：高層 物業(yè)：未定 物業(yè)費(fèi)： /㎡ .月 均價(jià)： 3400元 / ㎡ 主力戶型： 110 ㎡ 120 ㎡ 主力總價(jià)： 銷售率： 20% 開盤時(shí)間： 08年 11月 本案 佳樂家超市 世紀(jì)泰華 早春園市場(chǎng) 濰坊中學(xué) 廣文中學(xué) 奎文試驗(yàn)小學(xué) 中醫(yī)院 人民醫(yī)院 科技市場(chǎng) 地理位置：奎文區(qū)東風(fēng)東街與鳶飛路交叉口東南角 配套：周邊配套 : 購(gòu)物：四平路佳樂家、新華路佳樂家，泰華商場(chǎng)，賽諾超市，早春園市場(chǎng)； 醫(yī)療：濰坊市人民醫(yī)院、濰坊中醫(yī)院、附屬醫(yī)院； 教育：華光幼兒園、奎文區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濰坊中學(xué)（原一中、二中舊址），濰坊學(xué)院、濰坊醫(yī)學(xué)院； 銀行：建行、交通銀行、農(nóng)行、工行、商行。 重點(diǎn)項(xiàng)目 佳利秀水 二房 。雙南向臥室，采光度較好；二梯三戶，中間戶通風(fēng)較差。 三房 117㎡ 三房 120 ㎡ 三房 140 ㎡ 三房產(chǎn)品 117 ㎡ 140 ㎡ ，供應(yīng)豐富，滿足客戶不同需求； 重點(diǎn)項(xiàng)目 客源分析 客戶描述 客戶來源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主 年齡層次：主力客群年齡在 35歲左右，首置需求為主 置業(yè)類型：區(qū)域首置為主，改善為輔，購(gòu)房目的為自住 職 業(yè)：國(guó)有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、學(xué)校教師等中高收入者 收 入：主力客群家庭月均收入 5500元 /左右 關(guān)注點(diǎn)：環(huán)境、品質(zhì) 佳利秀水 重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目小結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S）： 鄰虞河而建，自然景觀條件優(yōu)越。 周邊配套齊全，生活便利。 位于城市市中心，交通通暢，出行方便。 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目品質(zhì)較差，價(jià)格較高 規(guī)劃中有寫字樓、大型商業(yè)等業(yè)態(tài)，居住較為雜亂。 佳利秀水 重點(diǎn)項(xiàng)目 盛世豪廷 二期 板塊：奎文區(qū) 總建面： 50萬(wàn)㎡（二期 10萬(wàn)） 建筑形式：多層、小高層 物業(yè)：家豪物業(yè) 物業(yè)費(fèi)： 高層的一層和多層 ,高層的其他樓層 均價(jià)： 3300元 / ㎡ 主力戶型： 110 ㎡ 120 ㎡ 主力總價(jià)： 銷售率： 30% 開盤時(shí)間： 08年 10月 重點(diǎn)項(xiàng)目 盛世豪廷 二房 ㎡ 二房 123 ㎡ 改善型二房戶型，一種雙南向臥室，客廳為北廳；一種是南北通透戶型，北向、南向各有一個(gè)臥室。 三房 91㎡ 三房 114㎡ 三房 129㎡ 三房 155㎡ 三房供應(yīng)豐富，面積 91㎡ 155㎡ ，可選擇性強(qiáng)。 重點(diǎn)項(xiàng)目 客源分析 客戶描述 客戶來源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主 年齡層次：主力客群年齡在 3040歲左右，區(qū)域改善為主 置業(yè)類型：區(qū)域改善為主，首置為輔，購(gòu)房目的為自住 職 業(yè)：適婚青年、企業(yè)中高層、私營(yíng)企業(yè)主 收 入：主力客群家庭月均收入 5000元 /左右 關(guān)注點(diǎn)：環(huán)境、景觀 盛世豪廷 重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目小結(jié) 優(yōu)勢(shì)（ S）： 鄰近虞河，自然景觀條件優(yōu)越。 周邊配套齊全，生活便利。 位于城市市中心，交通通暢，出行方便。 多層房源比較稀缺。 劣勢(shì)（ W） 品質(zhì)較差，不具備吸引高端客戶條件。 規(guī)劃中有大型商業(yè)并且還有回遷安置區(qū)，居住較為雜亂。 盛世豪廷 重點(diǎn)項(xiàng)目 市場(chǎng)小結(jié) 本案周邊 20萬(wàn)平米以上的大盤數(shù)量較多。 周邊競(jìng)品項(xiàng)目的銷售均價(jià)主要集中在 34003600元 /平方米之間。 多層、小高層、高層兼而有之，后續(xù)隨著城市的發(fā)展及市區(qū)土地的稀缺產(chǎn)品 類型將逐漸向小高層、高層過度。 競(jìng)品項(xiàng)目的年去化量一般在 ，銷售最好的玫瑰園年去化量在 4 萬(wàn)平米左右。 國(guó)有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)家、學(xué)校教師等中高收入者。 8090平方米的二房和 120130平方米的三房是目前本案周邊供應(yīng)較少的產(chǎn)品 市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，未來銷售壓力很大 商業(yè)市場(chǎng) 競(jìng)品項(xiàng)目 樓盤 規(guī)模 (萬(wàn)平方米 ) 開盤時(shí)間 均價(jià)（元） 主力面積 銷售率 新天地購(gòu)物城 5 25000 商業(yè) 160 10% V1購(gòu)物廣場(chǎng) 8 預(yù)計(jì) 20220 20160 / 濰美國(guó)際中心 22 未開 預(yù)計(jì) 20220 / / 金沙城市廣場(chǎng) 13（對(duì)外銷售 3萬(wàn)） 20220 60150 40% 五洲時(shí)代城 商業(yè) 20220 120160 50% 目前商業(yè)項(xiàng)目主要集中在白浪河沿線，依托白浪河打造一條及購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)帶。 周邊商業(yè)項(xiàng)目目前均價(jià)一般在 20220元 /平方米左右，最高售價(jià)可以達(dá)到 30000平米 。 主力面積段在 100200之間；年去化量一般在 1萬(wàn)平米以下 商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 辦公項(xiàng)目 樓盤 規(guī)模 (萬(wàn)平方米 ) 開盤時(shí)間 均價(jià)（元） 主力面積 銷售率 金融街 30 目前在推辦公 3 4700 4080 80