【文章內(nèi)容簡介】 疊加： 5800 銷售結(jié)束 蜀山區(qū) 新華學(xué)府 .春天 聯(lián)排別墅 220290 8450 剩 1套 蜀山區(qū) 維也納森林花園 疊加、聯(lián)排別墅 216296 5500 銷售結(jié)束 蜀山區(qū) 御景山莊 聯(lián)排別墅 241 59008000元 /M2） 剩 1套 合肥別墅項目分析 區(qū)域 案名 建筑形態(tài) 面積 (M2) 單價 (元 /M2) 容積率 銷售狀態(tài) 包河區(qū) 玫瑰紳城 聯(lián)排別墅 220240 850011000 在售 包河區(qū) 眾安 〃 綠色港灣 雙拼、聯(lián)排別墅、疊加別墅 208363 6500（疊加） 7000（聯(lián)排） 13000（獨幢 ） 在售 包河區(qū) 碧湖云溪 .緣墅 疊加別墅 183246 均價： 9000 720012022 在售 碧湖云溪 玫瑰紳城 半島 1號 國建香榭水都 瀾溪鎮(zhèn) 阿奎利亞 金星家園 萬振逍遙苑 維也納森林花園 新華學(xué)府春天 帝豪星港灣 御景山莊 和順東方花園 維多利亞 蜀山名筑 ? 新開別墅樓盤少： 近年來，市場上別墅供應(yīng)量較小，整個市場主要為消化以前余量。 ? 包河區(qū)為別墅供應(yīng)集中區(qū)域： 以碧湖云溪為代表的東南板塊，在 08年新推了一批貨量，但一經(jīng)推出，市場消化良好。 ? 政務(wù)區(qū)無別墅供應(yīng)： 目前政務(wù)區(qū)項目多為高層住宅項目，別墅這一高端產(chǎn)品供應(yīng)量極少。 在售別墅項目 已售別墅項目 眾安綠色港灣 合肥別墅項目分布 1．別墅房型面積分析 項目名稱 碧湖云溪 1期 維也納森林花園 恒泰 〃 阿奎利亞 國建 〃 香榭水都 御景山莊 聯(lián)排 房型 5室 3廳 4衛(wèi) 4室 3廳 3衛(wèi) 6室 2廳 3衛(wèi) 5室 2廳 4衛(wèi) 6室 3廳 3衛(wèi) 5室 3廳 4衛(wèi) 4室 2廳 4衛(wèi) / 4室 4廳 3衛(wèi) 3室 4廳 3衛(wèi) 面積（㎡） 236256 270290 / 疊加 房型 3室 2廳 3衛(wèi) 4室 3廳 4衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 5室 2廳 3衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 5室 2廳 3衛(wèi) 4室 3廳 3衛(wèi) 4室 2廳 3衛(wèi) 4室 3廳 3衛(wèi) / 面積（㎡） 171240（ 34層含閣樓面積） 189198 230280 / 聯(lián)排別墅主力房型為 5室 3廳 4衛(wèi)，面積在 220290㎡ 左右，疊加別墅主力房型為 4室 2廳 3衛(wèi)，面積在 180220㎡ 左右。 合肥已售別墅項目分析 2．別墅價格分析 ⑴聯(lián)排別墅價格分析 合肥原有聯(lián)排別墅的單價在 28007000元 /平方米之間，其中東方花園由于地理位臵較偏價格最低，僅為 2800元 /平方米；碧湖云溪由于距離市區(qū)較近，并且聯(lián)體別墅臨湖位臵較好，價格最高，達到 6800元 /平方米?？傮w來看，合肥原有聯(lián)體別墅的單價主要在 45006000元 /平方米之間。從總價上看，原有聯(lián)體別墅的單套總價在 90180萬元之間，其中主要總價在 110140萬元之間。 ⑵疊加別墅價格分析 合肥原有疊加別墅的平均單價主要分布在 40004650元 /平方米之間， 主力面積主要分布在 180— 230平方米；單套總價主要分布在 90萬 110萬元之間。 3．總體規(guī)劃分析 項目名稱 占地面積（萬 ㎡ ） 建筑面積（萬 ㎡ ） 容積率 碧湖云溪 8 國建 〃 香榭水都 10 18 維也納森林花園 20 18 阿奎利亞 95 118（其中別墅約10萬） 蜀山名筑 7 4 御景山莊 5． 45 和順 〃 東方花園 13 17 整體來看，占地面積不等，容積率不是太高，在 — 。純別墅項目占地面積較小，最大的 8萬平方米，最小的 ，容積 率在 。混合型的項目，由于受到其他物業(yè)類型的限制，導(dǎo)致容積率偏高，最高可達 ，是純別墅項目容積率的倍，最低也僅為 。 4．層數(shù)分析 項目名稱 碧湖云溪 1期 維也納森林 花園 恒泰 〃 阿奎利亞 國建 〃 香榭水都 御景山莊 聯(lián)排 地上 3層 3層 34層 / 3層 地下 1層 1層 1層 / 1層 疊加 4層帶閣樓 4層 45層 4層帶空中 花園 / 合肥市原有各別墅項目在層數(shù)方面沒有很大的差異，聯(lián)排基本上為地上 3層，地下 1層， 疊加式別墅一般是 4層，下面一、二層是一戶，上面三、四層又是一戶，部分疊加別墅帶地下一層。 5．面寬和進深 項目名稱 碧湖云溪 1期 維也納森林花園 恒泰 〃 阿奎 利亞 國建 〃 香榭 水都 御景山莊 聯(lián)排 面寬(m) / 進深(m) / 疊加 面寬(m) / 進深(m) / 從上表我們可以看到，合肥市的原有的幾個主要別墅項目的面寬進深比大概都在 3： 5左右， 這樣的設(shè)計，既可以保證光線的充足，又保證各個房間的合理分布，給業(yè)主提供了更高品 質(zhì)的生活。 6．車庫、露臺及花園 項目 碧湖云溪 1期 維也納森林花園 恒泰 〃 阿奎 利亞 國建 〃 香榭 水都 御景山莊 聯(lián)排 車庫 地下、半地下 地下 一層 / 地下 露臺 13層各有一個露臺 1215 / 花園 前花園，兩端60㎡ 左右，中間 40㎡ 左右 前后花園，面積約 35㎡ 前花園，面積約20㎡ / 無花園 疊加 車庫 指定車位 地下停車場 地下、半地下 地下停車場 / 露臺 34層有一面積約 10㎡ 露臺 無露臺 34層露臺 南北露臺且北露臺上層挑空 / 花園 12有一面積約25㎡ 前花園 前后花園，面積約 30㎡ / 擁有入戶花園 和空中花園 / 從合肥市原有幾個大型別墅項目來看，聯(lián)排別墅多以地下、半地下車庫為主，而疊加別墅大多沒有獨立車庫，由園區(qū)統(tǒng)一指定停車場所。露臺和花園是中國人傳統(tǒng)居住習(xí)慣必不可少的部分，南花園、南露臺的設(shè)計也保證了最佳的采光和日照效果。從原有情況來看，各別墅項目也是盡最大限度的留出了露臺和花園的位臵，給業(yè)主一個充分享受的空間。 7．建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格 項目名稱 碧湖云溪 1期 維也納森林 花園 恒泰 阿奎 利亞 國建 香榭 水都 御景山莊 建筑風(fēng)格 歐式 歐式 歐式 現(xiàn)代簡約 歐式 景觀風(fēng)格 中式 中式 意大利風(fēng)情 無 無 建筑風(fēng)格和景觀風(fēng)格是各別墅項目標(biāo)新立異的重要方面之一，各別墅園區(qū)的風(fēng)格大多為 中西結(jié)合，歐式的建筑加上中式的景觀，符合大多數(shù)人的審美觀點。對于別墅項目來說， 它的顧客群體是屬于那種 3050歲之間，事業(yè)有成，收入、家庭穩(wěn)定的成功人士，大多數(shù) 客戶比較喜歡那種中西結(jié)合的園區(qū)風(fēng)格。此外，在外立面的選擇上，多以文化石和陶土瓷 面磚為主，一方面比較美觀，另一方面與歐式的建筑風(fēng)格也比較吻合，符合大多數(shù)顧客的 審美觀點。 附：合肥市各區(qū)域近期住房需求量 8．配套 項目名稱 內(nèi)部配套 碧湖云溪 1期 會所、幼兒園幼兒園、游泳池、健身館、網(wǎng)球場、羽毛球場 國建 香榭水都 會所、游泳池、商業(yè)街 維也納森林花園 SPA會所、游泳池、健身房、壁球場、網(wǎng)球場、棋牌室 阿奎利亞 會所、商業(yè)門面 御景山莊 會所、幼兒園 和順 東方花園 酒店、會所、天然湖 別墅作為一個高檔物業(yè)形態(tài)，因其自身的特殊性和土地的限制性，大多位于市區(qū)邊緣地帶，因此其內(nèi)部配套也是必不可少的?，F(xiàn)有別墅園區(qū)的配套多包括會所、游泳池、健身館、小球類場所、商業(yè)街等。 眾安綠色港灣 玫瑰紳城 碧湖云溪 在售典型別墅項目簡介 ?項目概況：項目總建 40萬平米 ,容積率 。別墅區(qū)占地 15萬平米 ,容積率 。高層在前期開發(fā)。 ?別墅總建筑面積： ?產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、空中別墅、酒店式公寓、高層公寓、商鋪等；目前在售為聯(lián)排別墅。 ?市場定位：省內(nèi)高收入為主的高端人群 ?項目風(fēng)格：英倫風(fēng)情 ?戶型特征：均為地上三層 ?戶型面積： 220240平米 ?價格： 850011000元 /平米 ?營銷手法：高打形象；低端產(chǎn)品啟動市場；打造樣板區(qū)。 玫瑰紳城 ?項目概況：總占地面積 3021畝，包括 1800多畝的主題公園和 1200多畝的大型低密度居住社區(qū)。 ?總建筑面積： 64萬平米 ?容積率： ?產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅 ?市場定位：高收入人群 ?項目風(fēng)格：西班牙風(fēng)格 ?主力戶型：共 12種戶型，樓王戶型最大，達到 363平米 ?戶型面積： 200280多平米 ?價格：疊加： 6500元 /平米，聯(lián)排： 7000元 /平米，雙拼（樓王）：13000元 /平米 ?銷售狀況：目前銷售良好 眾安 .綠色港灣 ?項目概況：總占地 7萬多平米，總建； ?產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅為主 ，兼有臨湖臨溪的獨立、雙聯(lián)別墅和雙疊別墅 ，目前在售的為疊加別墅； ?容積率： ?市場定位：高收入人群 ?主力戶型： 183平米、 200平米，四房兩廳三衛(wèi) ?戶型面積： 183246平米 ?價格：均價： 9000元 /平米， 7200元 /平米 12022元 /平米； ?銷售狀況：目前銷售良好 碧湖云溪 .緣墅 半島 1號 ?項目概況：總規(guī)劃 200萬多平米 ， 一期規(guī)劃用地 434000平方米； 擁有4000米湖岸線 ； ?一期總建筑面積： ?產(chǎn)品類型：雙拼別墅 、 聯(lián)排別墅 、花園洋房 、 電梯公寓 、 中心島私家俱樂部 、 商業(yè)中心 ， 目前別墅在售； ?容積率： ?市場定位：中高收入人群 ?項目風(fēng)格：英倫風(fēng)情 ?戶型面積： 180290平米 ?價格：聯(lián)排： 6000元 /M2， 雙拼：6500元 /M2； ?銷售狀況：目前銷售良好 ?2022年以來，合肥別墅銷售價格大幅上漲，目前銷售價格最高價已過 13000元。預(yù)計2022年別墅銷售均價將達 12022元 /M2。 ?包河區(qū)東南版塊銷售價格較高，馬鞍山路版塊為價格高地。 ?北部、東北、東部是別墅價格低地，如半島 1號均價 6500元 /M2；帝豪星港灣 5800元/M2；和順東方花園獨棟也不過 6000元 /M2左右；但相比前期價格上漲幅度較大。 ?政務(wù)區(qū)無純別墅項目，別墅的供應(yīng)多為混合型項目，如國建香榭水都，目前在售的一套疊加別墅單價已至 8000元 /M2。 ?自然資源優(yōu)勢和內(nèi)部景觀等配套是別墅開發(fā)的必要條件，也是別墅價格支撐的主要因素，如半島 1號內(nèi)外部景觀資源、碧湖云溪的成形內(nèi)部景觀、眾安綠色港灣的大手筆內(nèi)部景觀規(guī)劃。 02022400060008000100001202214000玫瑰紳城碧湖云溪緣墅 眾安綠色港灣半島1號最低價最高價附表：各項目價格區(qū)間 別墅項目分析總結(jié) 合肥別墅項目銷售價格 迅速上升 上述數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，從 90年代開始至今，