【文章內(nèi)容簡介】 核心筒與玻璃幕墻 ， 滿足了北京市場的設(shè)計標準并保障 了室內(nèi)得到充足的自然光線。 玻璃幕墻系統(tǒng)中引入開啟窗設(shè)計， 達到幕墻面積的 25%。 ? 電梯 1號、 2號寫字樓各設(shè) 12部高速客梯，分高低區(qū)， 6+6配臵。 ? 3號寫字樓設(shè) 15部高速客梯 ,分高、中、低區(qū)， 3+6+6配臵。 ? 寫字樓高速客梯均設(shè)有智能選層控制系統(tǒng)。 智能控制分區(qū)電梯 ? 空調(diào)系統(tǒng)： 采用 VAV變風量全空氣空調(diào)系統(tǒng)，新風量 40立方米 /小時 .人 。 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)臵自動控制裝臵，采用智能加濕系統(tǒng)。 寫字樓為滿足有特殊要求的用戶預(yù)留了用戶冷卻水系統(tǒng)，供大型設(shè)備空調(diào)降溫使用。 ? 消防系統(tǒng)： 采用國際標準?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)保護等級為特級。 ? 安全防范系統(tǒng)： 設(shè)閉路電視監(jiān)視設(shè)備和報警設(shè)備及一卡通系統(tǒng)。 ? 綜合布線系統(tǒng)： 采用區(qū)域配線結(jié)構(gòu)，在樓內(nèi)每層劃分若干個區(qū)域 .每個區(qū)域安裝六類快接配線架及光纖配架。地面鋪設(shè)架高地板。 ? 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 提供公共信息服務(wù)系統(tǒng)，建立電子話務(wù)員、語音信箱、無線通信、多媒體通信。 ? 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 各層設(shè)有數(shù)據(jù)配線架、數(shù)據(jù)交換機，形成信息傳輸網(wǎng)絡(luò)。 ? 衛(wèi)星及共用天線電視系統(tǒng) ：接受賓館鑫諾一號衛(wèi)星和共用天線電視節(jié)目信號；各辦公區(qū)域及商業(yè)零售部分等處設(shè)電視終端。 ? 停車庫管理計費系統(tǒng) ： 設(shè) 2套車庫管理計費系統(tǒng)，對進入的車輛進行計費、管理。 其他配套設(shè)備設(shè)施 外墻 塔樓主體為全玻璃幕墻體系，選用全鋼化中空 LOWE玻璃及氟碳噴涂飾面的鋁合金型材。 裙樓部位（墻面）部分采用德國陶土掛磚（或格柵）裝配系統(tǒng)，后襯墻面透明部分為玻璃幕墻，非透明部分采用絕熱隔聲材料及輕質(zhì)圍護墻體。 在建筑的用材上采用陶磚，色彩上與北京古老故宮顏色的呼應(yīng)，長體菱形磚的使用在中國是首次出現(xiàn)。 裝修標準 華茂中心寫字樓運營關(guān)鍵： ? 引入投資者，獲取充裕資金。 與日本 Replus基金合作，將華貿(mào)寫字樓一期 2號樓四層以上的塔樓出售，雙方合資成立了一家資產(chǎn)管理公司，負責華貿(mào)中心寫字樓部分的運營和招租，雙方每年按比例分成運營收益。 “以最小代價回流資金，并保持開發(fā)商對物業(yè)的持有權(quán)” ? 為跨國企業(yè)量身定做。 以跨國公司為服務(wù)目標，硬軟件設(shè)施具有前瞻性； ? 嚴格篩選進駐企業(yè)資格。 保證物業(yè)檔次及形象，支撐租金高回報； ? 商業(yè)配套支持。 新光天地百貨、華貿(mào)商業(yè)街構(gòu)成華貿(mào)中心特有的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，加上麗思卡爾頓和 JW萬豪酒店，為進駐寫字樓的客戶和企業(yè)提供京城無以倫比的商業(yè)配套服務(wù)。 華貿(mào)中心 酒店 麗思卡爾頓酒店 (The RitzCarlton) 北京麗思卡爾頓酒店 ， 于 2022年 12月 12日正式開業(yè)。由世界著名酒店設(shè)計顧問公司 Hirsch Bedner Associates主持內(nèi)部設(shè)計裝潢，完整地呈現(xiàn)了十八世紀英倫莊園風格。擁有 305間客房 ， 宴會及會議場所面積多達 1,100平方米。 JW萬豪酒店（ JW Marriott） 北京 JW萬豪酒店 不僅是北京第一家 JW品牌酒店，更是萬豪國際集團第三千家酒店。酒店建筑設(shè)計與內(nèi)部裝飾均由世界知名團隊完成。擁有 588間客房 的酒店，內(nèi)部裝飾凸現(xiàn)獨特的世界現(xiàn)代藝術(shù)氣息， 五個現(xiàn)代的餐飲及娛樂場所 ，以及萬豪獨創(chuàng)品牌“泉”水療中心，配備最先進設(shè)施的健身中心和寬闊的宴會場地及高科技會議設(shè)備。 華貿(mào)中心 國際公寓 ? 華貿(mào)國際公寓層高 ，大堂層高 。 ?戶型齊全， 既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有 20套頂層 CEO至尊空中別墅； ? 意大利設(shè)計大師約瑟夫 〃 斯考利博士進行內(nèi)裝修設(shè)計， 實現(xiàn)了實用性和品質(zhì)感的完美結(jié)合。 華貿(mào)中心 商住樓 ? 摒棄一“層”不變的平層辦公模式，創(chuàng)新規(guī)劃躍層辦公，每三層一個走廊，辦公空間或上躍，或下躍，豐富的空間變幻。 ? 華貿(mào)創(chuàng)意商務(wù)樓，共 13層，總面積 2萬平米，每套200300平米 ,空間分區(qū)合理，并配臵分戶式空調(diào)，商住兩宜，尤為適合中堅成長型企業(yè)及廣告公司、資訊公司、律師行、藝術(shù)工作室等 個性化企業(yè)辦公，享有高 舒適度創(chuàng)意辦公空間。 發(fā)展總策略：業(yè)態(tài)組合及盈利模式 城市地標綜合體 商業(yè) 商務(wù) 公寓 新光天地 華茂廣場 /商業(yè)街 寫字樓 酒店 展示中心 商務(wù)公寓 委托酒店管理 與臺灣新光三越合作 2棟整體出售外企 3棟自主租賃 購物中心 服務(wù)式公寓 自主招商租賃 自主招商租賃 自主經(jīng)營 出售自主管理 出售自主管理 保底分成 保底抽成 出售統(tǒng)一經(jīng)營 出租收租金 自主經(jīng)營，長期獲利 出租收租金 出售獲利 開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏 第一期 第二期 第三期 新光天地 2棟寫字樓 購物中心 3棟寫字樓 公寓 第四期 2022年 6月 2022年 6月 商住樓 2022年初 2022年初、 ? 處于回收資金目的，第一期開發(fā)公寓產(chǎn)品，雖憑借龐大的綜合體量規(guī)劃取得了當時較高的利潤回報，但在商業(yè)核心未形成的情況下，價值未能實現(xiàn)最大化； ? 引進外資，引進品牌商業(yè)運營商，保證商業(yè)及寫字樓的整體運營價值，為后期自主經(jīng)營的物業(yè)建立檔次及形象； 酒店開業(yè) 各物業(yè)價值支撐及綜合價值平臺 ? 商業(yè)在整個綜合體中占據(jù)最核心的價值，也是整體檔次和形象支撐的關(guān)鍵因素； 為商務(wù)辦公提供高檔次的商業(yè)配套，為公寓提供高品質(zhì)的商務(wù)人流； ? 寫字樓作為綜合體的商務(wù)平臺，支撐酒店和公寓的商務(wù)人流，提供給商業(yè)高消費 力的商務(wù)人群； ? 酒店為商業(yè)和酒店提供了高檔次的商務(wù)配套，為公寓提供經(jīng)營管理平臺，提升公 寓檔次； ? 公寓及商住樓作為酒店和寫字樓的補充，也是發(fā)展商實現(xiàn)資金回現(xiàn)的有力保障。 項目啟示及借鑒 ? 華茂中心作為航母型綜合體，業(yè)態(tài)完整豐富，呈現(xiàn)了綜合體完整的生態(tài)發(fā)展鏈條， 各個業(yè)態(tài)在整個系統(tǒng)中相榮相生，彼此促進； ? 商業(yè)作為華茂中心最核心的價值因素，發(fā)展商放棄了短期的利潤，引進成熟的商業(yè)運營公司進行合作，改變以往的商業(yè)經(jīng)營模式，實現(xiàn)“休閑體驗式”購物模式，通過不同檔次及形式的業(yè)態(tài)組合（購物中心、華茂廣場、商業(yè)街），補缺和提升整體的商業(yè)檔次及氛圍，支撐了綜合體的形象檔次，保證商務(wù)人流； ? 為跨國大企業(yè)量身定做的寫字樓，嚴格篩選入駐資格，保證商務(wù)平臺的高端性，為商業(yè)提供固定的高消費人流，支撐公寓的租賃平臺； ? 2家五星級酒店的入駐，為生態(tài)鏈添加最具品質(zhì)的物種，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，保證了酒店的品質(zhì)和形象，也為商務(wù)辦公提供最齊全和高檔的配套； ? 公寓作為酒店的功能補充，為寫字樓提供了辦公平臺的居住需求，是綜合體鏈條實現(xiàn)“一站式生活”必不可少的因子；商務(wù)公寓為成長性企業(yè)提供高端的發(fā)展平臺，成為寫字樓的有效補充。 借鑒：公寓未待商業(yè)成型期的過早開發(fā)，導致利潤未實現(xiàn)最大化。 特色商業(yè)都市綜合體 —— 三里屯 SOHO 一、區(qū)位及周邊情況 東直門商圈 第二使館區(qū) 燕莎商圈 第三使館區(qū) 朝外商圈 CBD核心區(qū) 2022年，太古聯(lián)合摩根士丹利 12萬平米的集中商業(yè)； 2022年北京市規(guī)劃中將三里屯定位為與國貿(mào)、燕莎商圈互補的北京最國際化的時尚休閑消費區(qū)； 2022年 6月，北京太古廣場阿迪達斯超大旗艦店開業(yè)，正式啟動了三里屯國際化商業(yè)模式； 然后，信奉“地段，地段，還是地段”的老潘，啟動了三里屯 SOHO。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 基本經(jīng)濟技術(shù)指標： ? 占地面積： ? 建筑面積： ，其中地上約，地下約 15萬平方米； ? 容積率： ? 各業(yè)態(tài)面積 ： 商業(yè)約 （ B14層，局部 5層） 辦公 （共 5棟， 524層） 公寓 （共 4棟， 528層） ? 建筑高度： 97米 ? 建筑層數(shù) ： 地上：地上（最高） 28層； 地下： 4層 ? 裝修： 公寓及寫字樓均為精裝修 ? 車位： 地下二、三、四層，地面 55輛，地下停 2362輛，共計 2417輛 三、總體規(guī)劃和設(shè)計 各種功能規(guī)模： ?商業(yè)約 ，占 37% ?辦公 ，占 29% ?公寓 ，占 34% 內(nèi)部交通體系： 開放式設(shè)計，整個項目沒有任何圍墻，目的是和城市融合；開辟眾多街道，讓人自由游逛，為整個社區(qū)注入活力。 內(nèi)部空間布局： 4棟公寓公寓樓坐落在項目用地的南側(cè)，這里的日照條件非常理想，安靜適于居住；寫字樓坐落在項目用地的北側(cè)，這里與主要街道的聯(lián)系十分便捷。公寓樓和寫字樓的入口貼近生機勃勃的周圍環(huán)境，與此同時，又使上部的工作和生活具有獨立的空間和私密性。寫字樓的大廳位于首層，使商業(yè)活動和工作環(huán)境融合在一起，產(chǎn)生互補、增效的作用。 整體景觀環(huán)境： 九幢形狀有機協(xié)調(diào)的超高層建筑匯聚在一起，形成了一種“未來大峽谷”的自然意境。在這個大峽谷中，本來應(yīng)該是具有陽剛之氣的超高層建筑一下子變成了山谷，突然間變成了陰柔的女性，這種融解展現(xiàn)給了我們從未見過的“市中心 VS自然”的風景。 四、發(fā)展總策略：功能組合 特色商業(yè)中心都市綜合體 商業(yè) 大型商場 臨街商鋪 地下步行街 居住 商務(wù) 全家居服務(wù)式公寓 精裝寫字樓 五、各種物業(yè)功能定位及運作思路 商業(yè) : 1. 定位： 北京高人氣聚集地 2. 開發(fā)模式： 統(tǒng)一開發(fā)，分割發(fā)售 3. 經(jīng)營模式： 由于產(chǎn)權(quán)出售，無法直接控制業(yè)態(tài)和商家， soho中國主要從硬件和軟件兩個方面來快速聚集人氣。硬件包括位臵、交通、建筑、周邊的人群等，在前期解決；軟件在招租階段解決，通過SOHO形象的持續(xù)推廣和深化來實現(xiàn)商業(yè)的整體形象與整個項目匹配。另外， soho中國將出面與大租戶洽談并協(xié)調(diào)與業(yè)主的關(guān)系以求達到共贏。 4. 業(yè)態(tài)組合： 大型商場、臨街商鋪、地下步行街（ 100— 600㎡ ） 5. 運作關(guān)鍵： ? 前期的規(guī)劃和建筑設(shè)計上保證靈活性（即鋪位面積、位臵等對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性強）、均好性（無商業(yè)死角）。 ? 早期以低租金、招特色物業(yè)等方式盡快將鋪面出租以聚攏人氣，之后一方面租金隨著項目的逐漸成熟而上漲、另一方面各業(yè)態(tài)本身存在互補或沖突性，對商家進行淘換。經(jīng)過數(shù)輪的調(diào)整后形成具備特色、對商戶和消費者具有吸引力、可以自主生存、發(fā)展的商業(yè)形態(tài)。 五、各物業(yè)功能定位及運作思路 公寓 ： 1. 定位： 全家居服務(wù)式公寓 2. 開發(fā)模式： 統(tǒng)一開發(fā) 3. 經(jīng)營模式： 公開發(fā)售，統(tǒng)一物管 4. 業(yè)態(tài)組合： 公寓（ 120——300 ㎡ ） 5. 運作關(guān)鍵： ? 依賴成熟的商業(yè)氛圍。 ? 針對目標客群（山西、內(nèi)蒙老板，演藝圈明星、大使館工作人員等）的精致產(chǎn)品打造。 寫字樓 ： 1. 定位： 年輕有活力的企業(yè)基地 2. 開發(fā)模式： 統(tǒng)一開發(fā) 3. 經(jīng)營模式： 公開發(fā)售，統(tǒng)一物管 4. 業(yè)態(tài)組合： 精裝寫字樓 （ 120——300 ㎡ ） 5. 運作關(guān)鍵： ? 依賴成熟的商業(yè)氛圍。 ? 商務(wù)、商業(yè)二者形象、氣質(zhì)、定位相互匹配、支撐。 六、各業(yè)態(tài)盈利模式 商業(yè)： 高價值銷售獲利，面積 100— 600㎡ 不等，散售。 寫字樓： 高價值銷售獲利，帶精裝修，除定制單位外散售。 公寓： 直接銷售獲利。 七、各物業(yè)價值支撐及綜合價值平臺 商業(yè) 居住 辦公 ?商業(yè)在整個綜合體中占據(jù)最核心的價值，也是整體檔次和形象支撐的關(guān)鍵因素；為商務(wù)辦公提供高