【文章內容簡介】 ； 一期社區(qū)規(guī)劃 3幢 12層小高層，其中沿街 12層為商鋪。 社區(qū)配套 底層商鋪 戶型配比 住宅 160套 二房： 86㎡ ，占 12% 三房： 118140㎡ ，占 78% 躍層： 190220 ㎡ ，占 10% 銷售情況 起價 4280元 /㎡ ，均價在 4800元 /㎡ 2022年 1月開盤，目前住宅銷售率 85% 客群特征 區(qū)域來源：以椒江本地為主，部分溫嶺客群 購房動機：以自住為主，看重總價優(yōu)勢。 職業(yè)特征：無明顯特征，職業(yè)收入水平一般。 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 板塊樓盤全面剖析 New Visual Angle 東方太陽城 項目位臵 市府大道西延伸段南側，綠心生態(tài)區(qū) 開發(fā)團隊 開發(fā)商：東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售代理：喬克代理機構 物業(yè)管理：東方太陽城旅游開發(fā)有限公司 項目規(guī)模及規(guī)劃 占地： ㎡ ； 總建： ㎡；容積率： ； 社區(qū)規(guī)劃9幢 2532層的高層，其中 12層為商鋪。 社區(qū)配套 底層商業(yè) 戶型配比 普通住宅 1145套（曼哈頓廣場） 一房： 3570㎡ ，占 18% 二房： 70110㎡ ，占 35% 三房： 130160㎡ ，占 27% 四房： 160185㎡ ，占 20% 銷售情況 2022年 10月開盤，起價 3700元 /㎡ ，均價 4200元 /㎡ 目前住宅銷售率 77%，所剩房型以東西朝向的單身公寓為主。 客群特征 區(qū)域來源：臺州各地均有，椒江以外居多。 購房動機：以自住為主，看重總價優(yōu)勢。 客群特征：在椒江工作年輕一族占據(jù)較大比重。 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 板塊樓盤全面剖析 New Visual Angle 玉蘭廣場 項目位臵 臺州西商務區(qū) 開發(fā)團隊 開發(fā)商：浙能綠城臵業(yè)有限公司；建筑設計：浙江綠城建筑設計有限公司；全案策劃：和聲機構。 項目規(guī)模及規(guī)劃 占地： ㎡ ； 總建： ㎡；容積率： ；綠化率：40%。 一期規(guī)劃 2幢 1012層小高層和 1幢 22層高層 社區(qū)配套 會所、游泳池、一站式購物中心、五星級酒店等 戶型配比 一期住宅 300多套（ 12萬㎡ ） 三房： 165㎡ ，占 10% 四房： 170180㎡ 、 228280㎡ ，占 80% 躍層： 300㎡ 455㎡ ，占 10% 銷售情況 一期預計 2022年 5月開盤，推出 138套 帶精裝修起價 15000元 /㎡ 客群特征 區(qū)域來源：臺州各地高端客群。 購房動機：終極臵業(yè) 客群特征：高收入群體，基本為私營業(yè)主。 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 板塊樓盤全面剖析 New Visual Angle 藍庭花園 項目位臵 體育中心以西，規(guī)劃大學城以南 開發(fā)團隊 開發(fā)商：臺州中貝開元臵業(yè)有限公司 景觀設計：貝爾高林 建筑設計：浙工大建筑設計研究院 廣告策劃：中原地產(chǎn) 項目規(guī)模及規(guī)劃 占地： ㎡ ； 總建： ㎡；容積率： ；綠化率：30%；社區(qū)規(guī)劃 26幢多層以及 124套聯(lián)排別墅。 社區(qū)配套 人工湖、會所、網(wǎng)球場，乒乓球館、地中海園林景觀 戶型配比 普通住宅 500多套 四房： 146168㎡ ，占 85% 躍層： 170180㎡ ，占 15% 聯(lián)排別墅： 270360㎡ 銷售情況 尚未開盤，預計今年六月推出 38套聯(lián)排別墅，預計價格在10000元 /㎡ 以上。 客群特征 區(qū)域來源：以臺州三區(qū)為主，此外部分溫嶺、玉環(huán)等地 購房動機：自住為主，看重社區(qū)規(guī)劃與配套。 職業(yè)特征：多為高收入人群，私營業(yè)主占多數(shù)。 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 板塊樓盤全面剖析 New Visual Angle 臺都名苑 項目位臵 椒江機場路東側 開發(fā)團隊 開發(fā)商：方遠房產(chǎn) 建筑單位：方遠建設 物業(yè)管理：方遠物業(yè) 項目規(guī)模及規(guī)劃 占地： ㎡ ； 總建： ㎡；容積率： ； 社區(qū)規(guī)劃3幢 11層的小高層，其中底層為商業(yè)店鋪。 社區(qū)配套 底層商業(yè) 戶型配比 住宅 144套， 單身公寓： 34㎡ ，占 12% 一房： 6280㎡ ，占 25% 二房： 8388㎡ ，占 38% 三房： 118㎡ 、 140㎡ ，占 25% 銷售情況 開盤時間與價格均未定 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 板塊樓盤全面剖析 New Visual Angle 白云山 1號 項目位臵 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)白云山南側，君悅大廈西面 開發(fā)團隊 開發(fā)商：愛華房產(chǎn) 建筑設計：深圳市建筑設計研究總院 景觀設計：朗石景觀設計公司 全案策劃：杭州高盛 項目規(guī)模及規(guī)劃 占地： 12萬㎡ ； 總建： 28萬㎡；容積率： ； 社區(qū)規(guī)劃 13幢小高層和高層以及 5幢西班牙花園洋房。 社區(qū)配套 生態(tài)廣場，網(wǎng)球場，兒童游樂場等 戶型配比 住宅 950套， 一房： 5060㎡ ，占 30% 二房： 8688㎡ ，占 5% 三房： 106150㎡ ，占 60% 四房： 160238㎡ ，占 5% 銷售情況 開盤時間未定，銷售價格預計在 7000以上。 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 板塊樓盤全面剖析 New Visual Angle 錦水灣 項目位臵 體育場路南側，廣場南路東側 開發(fā)團隊 開發(fā)商：方遠建設房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑單位：方遠建設 物業(yè)管理：方遠物業(yè)管理 項目規(guī)模及規(guī)劃 占地： ㎡ ； 總建： ㎡；容積率： ； 社區(qū)規(guī)劃 4幢11層的小高層和 36套聯(lián)排別墅。 社區(qū)配套 景觀湖、中庭廣場、沿街商業(yè)等 戶型配比 普通住宅 350套，聯(lián)排別墅 36套 90㎡ 以下戶型占 70%以上。 銷售情況 開盤時間和銷售價格均未定 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 板塊樓盤全面剖析 New Visual Angle 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 未來競爭態(tài)勢研判 2022年 對本案構成直接或間接競爭項目（已知） 地塊地點 /項目名稱 競爭體量 合計 新明半島（新明房產(chǎn)） 10萬㎡ 85萬㎡ 臺都名苑（方遠地產(chǎn)） ㎡ 白云山 1號（愛華房產(chǎn)） 10萬㎡ 錦水灣（三友房產(chǎn)） ㎡ 金之領苑（三友房產(chǎn)） ㎡ 東京灣西北側（富爾達集團） ㎡ 東環(huán)大道西側，開發(fā)大道北側（中氣集團） ㎡ 白云山南路東側，白云學校南側（宏業(yè)房產(chǎn)） ㎡ 東、西商務區(qū)地塊（天天臵業(yè)、浙信房產(chǎn)） 13萬㎡ 機場路東側，市府大道南側（方遠地產(chǎn)） ㎡ 白云山南側，學院路西側地塊（椒江建設） ㎡ 景元商業(yè)東街一期（信達臵業(yè)） 6萬㎡ ? 競爭體量 —— 根據(jù)在售項目和待推項目兩方面進行預測，得到 2022年對本案構成直接或間接競爭的項目共有 12個，競爭建筑體量高達 85萬㎡，相當于 2022年椒江全年住宅供應量的近 2倍，其中錦水灣、金之領苑和東商務區(qū)天天臵業(yè)地塊這 3個項目供應體量多達 11萬㎡，對本案構成最為直接的競爭威脅，由此可見未來競爭態(tài)勢將不容樂觀。 ? 競爭特征 —— 未來開發(fā)區(qū)住宅市場將以產(chǎn)品競爭為主導，特別是經(jīng)歷了本輪房地產(chǎn)業(yè)調整，購房者消費日趨理性成熟，這就迫使未來供給項目將更加注重產(chǎn)品品質提升，本案所處東商務區(qū)內樓盤以小盤為主，且基本走集約開發(fā)路線，產(chǎn)品供給以中小戶型為主力，這無疑將對本案潛在客群形成分流作用，加上本案規(guī)劃中存在不利因素，因此未來只有進行差異化定位發(fā)展才能使本案避開競爭而贏得市場。 以上在售項目均為剩余體量，地塊均為待推項目（案名未定），其中大盤項目按一年 10萬 ㎡ 的推盤體量計算。 未來開發(fā)區(qū)住宅市場將以產(chǎn)品競爭為主導，差異化定位發(fā)展是本案跑贏市場的唯一途徑。 New Visual Angle 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 項目解讀 Contents 市場分析 整體定位 產(chǎn)品建議 整合營銷 ■ 本案發(fā)展戰(zhàn)略 ■ 本案客群定位 ■ 本案價格定位 ■ 本案問題輸理 New Visual Angle 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 本案問題輸理 客戶目標 項目特征 市場狀況 提升項目價值 實現(xiàn)快速去化 待成熟區(qū)，客戶認知度低 小規(guī)模住宅項目 項目規(guī)劃存在不利因素 競爭項目供應量龐大 產(chǎn)品競爭占據(jù)主導 綜合客戶目標、項目特征和市場狀況三方面分析，結合開發(fā)商背景，認為本案主要面臨以下核心問題： 如何對本案進行差異化定位，揚長避短，發(fā)揮項目價值最大化，并實現(xiàn)市場快速去化。 New Visual Angle 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 本案問題輸理 差異化定位 形象價值重構： 如何提升區(qū)域認知度，在客戶心里塑造較高的項目形象？ 功能價值重構： 如何優(yōu)化產(chǎn)品規(guī)劃， 規(guī)避地塊劣勢，集關鍵功能于一體？ 情感價值重構： 如何發(fā)掘潛在客戶需求，最大程度滿足客戶情感訴求？ 客戶價值重構 核心問題分解 New Visual Angle 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 本案發(fā)展戰(zhàn)略 客戶價值重構一：形象價值重構 價值重構 發(fā)展戰(zhàn)略一：強化區(qū)域認知，拔高項目形象 戰(zhàn)略核心：打造城市 CBD后花園 區(qū)位特征 配套特征 開發(fā)區(qū)中心城區(qū)南部，北距東、中、西三大商務區(qū)僅需 3分鐘車程。 周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通配套充裕且優(yōu)質，均分布在 3分鐘車程范圍內。 CBD配套生活區(qū) 3分鐘便利生活圈 價值點梳理 價值點提升 New Visual Angle 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 本案發(fā)展戰(zhàn)略 客戶價值重構二：功能價值重構（基于本案產(chǎn)品規(guī)劃） 客群分類及其關注功能要素 臺州國際商務廣場 金岸公寓 本案 商務派 （投資派） 商務生活功能：注重工作，要求地段優(yōu)越，交通發(fā)達，商務活動便利，并享受市中心級別配套，喜好精致、集約型升值產(chǎn)品。 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 提高 目標： ★ ★ ★ ★ 螞蟻派 簡約生活功能：首次臵業(yè)，交通便捷、周邊配套較好，對居住品質要求一般，喜好經(jīng)濟實用、功能緊湊的產(chǎn)品。 ★ ★ ★ ★ 提高 目標： ★ ★ ★ ★ 蝴蝶派 個性生活功能：首次臵業(yè)，交通便捷、周邊配套較好，追求一定的居住品質，喜好打破傳統(tǒng)、個性自我的產(chǎn)品。 ★ ★ 創(chuàng)造 目標： ★ ★ ★ 改善派 完善生活功能：二次及以上臵業(yè)，交通較為便捷，周邊配套完善，喜好舒適宜居、功能完善的產(chǎn)品。 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 減少 目標： ★ ★ 享受派 情趣生活功能：二次及以上臵業(yè)，交通較為便捷，對周邊配套要求不高，追求高生活品質，喜好具有享樂、情趣、炫耀功能的產(chǎn)品。 ★ ★ 刪除 奢適派 奢適生活功能：二次及以上臵業(yè)，對交通、周邊配套要求不高，對地段、景觀等稀缺資源占有欲強，喜好突顯身份和地位的奢適產(chǎn)品。 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 刪除 空巢派 空巢生活功能：以老年人獨居為主，周邊環(huán)境安靜，生活便利，喜好具有養(yǎng)老、療養(yǎng)功能的產(chǎn)品。 ★ ★ 創(chuàng)造 目標： ★ ★ ★ 大力提高 積極創(chuàng)造 積極創(chuàng)造 果斷削減 價值點梳理： New Visual Angle 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 本案發(fā)展戰(zhàn)略 客戶價值重構二：功能價值重構（基于本案產(chǎn)品規(guī)劃） 努力做乘法 積極做加法 提高商務生活功能和簡約生活功能，擴大經(jīng)濟實用和投資升值兩大利基。 創(chuàng)造個性生活功能和空巢生活功能，有效規(guī)避先天劣勢，增添產(chǎn)品附加值。 價值點提升 價值重構 發(fā)展戰(zhàn)略二：擴大產(chǎn)品核心價值，創(chuàng)造附加值 戰(zhàn)略核心： 借鑒 “馬賽公寓” 產(chǎn)品理念 New Visual Angle 永臻 公館 90項目營銷顧問報告 ■ 本案發(fā)展戰(zhàn)略 客戶價值重構三：情感價值重構 商務派 （投資派） 螞蟻派 情感聚焦：守財升值，發(fā)覺城市金礦的財富欲望，迫切想擁有日進斗金的升值體驗。 情感聚焦：安身立命，尋找家的歸屬感，城市高房價高首付已讓他們陷入安家無望的失落狀態(tài)。 優(yōu)升值 價值點梳理 價值點提升 蝴蝶派 空巢派 情感聚焦：時尚社交，熱衷生活品質，在繁忙的工作之余一定要有屬于自己個性的社交生活圈。 情感聚焦：養(yǎng)生健康，子女遠離身邊，生活起居缺乏關愛，渴望溫馨的人文關懷和健康關懷； 優(yōu)臵業(yè) 優(yōu)社交 優(yōu)健康 價