【正文】 000 元 /㎡范圍內(nèi)的樓盤現(xiàn)在有 20 個。 根據(jù)規(guī)劃，到 2023 年，雙流將建成成都城南一個城區(qū)面積 95 平方公里左右，城市人口近 100 萬的中等城市。 2. 區(qū)域建筑形態(tài)分布 第 18 頁 共 97 頁 城南區(qū)域房地產(chǎn)建筑形態(tài)分布 14 11 11 4 2 5 5 12 3 1 0 0 0 4 1 3 3 5 5 5 0 6 4 2 10 8 12 華陽 航空港 項目個數(shù) 16 14 雙流（東升鎮(zhèn)） 多層 電梯 牧馬山 花園洋房 天府大道沿線 別墅 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)，從總體上看雙流、華陽、航空港區(qū)域現(xiàn)在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區(qū)域的在售樓 盤類型以電梯為主，同時航空港和華陽區(qū)域的在售樓盤中電梯的所占的比重已僅次于多層。但總的 來說，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小， 17 個在售項目中占地面積超過 200 畝，總戶數(shù)超過 1000 戶的項目僅 3 個。天府景秀”的綠化 率更是達到了 55％。 17 個項目中占地超過 200 畝的項目有 3 個。 凱萊 整個華陽成熟齊全的城市生活配套和比成都稍低的物價， 產(chǎn)生的舒適生活和較低的生活成本，也對其房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了良好的助推，哪怕是坐出租車，華陽的起價也才 2 元，而成都是 5 元。 ▲戶型區(qū)間 在 14 個在售項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目有 12 個，含有 120－ 200 ㎡戶型的項目為 11 個，含有 200 ㎡以上 戶型的項目有 4 個。 ▲綠化率、容積率 該區(qū)域內(nèi)的在售的大多數(shù)樓盤的綠化率在 40％以上，錦麗園別墅的綠化率更是達到了 58％。戶型設(shè)計，園林綠化，整體規(guī)劃和配套設(shè)施都不低于一般的城區(qū)樓盤。 ▲相關(guān)配套 項目名稱 容積率 綠化率 牧馬山易城 032 ％ 中航 （ 3） 總結(jié)： 牧馬山作為一個相對獨立的別墅開發(fā)區(qū)域帶，從 2023 年 開 始 ，由 成 都 森 宇 集 團 旗 下 的 “ 維 也 納 森 林 別 墅 ” 以 一 個 拓 荒 者 的 角 色 進 駐 ， 開 辟 了 成 都 近 郊 第 一 個 別 墅 群 落 區(qū) 。而其他的電梯類樓盤均價在 3500 到 4700 元 /㎡之間。麓山國際社區(qū)麓鎮(zhèn)為歐式小鎮(zhèn)風(fēng)格的建筑。如 2023 年 4 月開盤的遠大都市風(fēng)景 2 期 風(fēng)景 2023 的第二批次房源已經(jīng)售完，現(xiàn)已進入第三批次咨詢階段；同期開 盤的藍山美樹 2 期，第一批次僅余 5％的房源，并已進入第二批次咨詢階段。 就目前在售樓盤的總體情況來看，該區(qū)域現(xiàn)在開發(fā)的樓盤中，電梯類樓盤是開發(fā)主流。本案的建筑形態(tài)為多層、花園洋房、別墅。本案多層的價格在 2400 元 /平米，花園洋房在 2800 元 /平米左右。而成都市城區(qū)內(nèi)城南部分（三環(huán)路以內(nèi)）可開發(fā)的土地越來 越少，城市居住圈勢必向城郊擴張。 ▲銷售情況 由于天府大道沿線的樓盤品質(zhì)都較高，自身配套也較為完善，生活較為便利，而總體價格在 4200 元 /㎡左右，加之 天府大道為進入成都市區(qū)的快速通道，交通條件成熟。 凱麗濱江 卡西諾水岸會所、游泳池、運動場、幼兒園 項目名稱 容積率 綠化率 城南名著 37％ 怡豐新城 ％ 藍山美樹 2 期 ％ 御景臺 60％ 泛林 格蘭晴天 3 33％ 融城理想 2 期 ％ 遠大都市風(fēng)景 2 期 2 44％ 凱麗濱江 ％ 蘭橋尚舍 第 38 頁 共 97 頁 作為該區(qū)域內(nèi)建筑類型主流的電梯類樓盤，大都采用簡潔時尚的立面呈現(xiàn)出一種現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。親水灣的 多層洋房均價為 3300 元 /㎡，遠大都市風(fēng)景 2 期 云嶺高爾夫別墅、半山衛(wèi)城、維也納森林別墅 而其他 的別墅項目戶型跨度大都在 250 ㎡到 369 ㎡之間。 在這種環(huán)境下，航空港區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)也變得如火如荼。項目同時接近規(guī)劃中的市鎮(zhèn)廣場，周邊生活配套十分完善，購物、休閑、餐飲、服務(wù)無 所不包－－武警醫(yī)院、臺雙醫(yī)院等保障您的家庭健康；占地 30 畝的商業(yè)廣場全面呈現(xiàn) (德克士等國際品牌已進駐 )， 集餐飲、娛樂、休閑為一體的約 500 畝的大型美食城已然成型 歐景藍天 高新區(qū)機場路大衛(wèi)營國際俱樂部對面，自身配套有網(wǎng)球場 .室內(nèi)溫泉游泳池 .室外景觀游泳池 .餐廳 .咖啡吧 .書吧 .網(wǎng) 吧 .雪茄吧 .健身房 .茶坊 .浴足坊，周邊又有網(wǎng)球場 .室內(nèi)溫泉游泳池 .室外景觀游泳池 .餐廳 .咖啡吧 .書吧 .網(wǎng)吧 .雪茄 吧 .健身房 .茶坊 .浴足坊 ▲建筑風(fēng)格 航空港板塊內(nèi)的多層建筑有翰林南城的現(xiàn)代海派建筑風(fēng)格，電梯類住宅有溫哥華花園 2 期 藍域這樣的北美時尚電梯洋 房，別墅中有江南宅院這樣的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情般的水榭庭院，也有歐景藍天這樣的歐式莊園。久居福、太禾水晶城的第 2 組團現(xiàn)在都未開盤，已知的文星生活 廣場、溫哥華花園 2 期 現(xiàn)在華陽的房地產(chǎn)開發(fā)檔次已經(jīng)較高，花園洋房和 別墅項目逐漸成為華陽樓市的新寵。麗景雅筑這樣的德式 風(fēng)格建筑。隨后在迎賓大道向華陽城區(qū)延伸的線路上，陸續(xù)發(fā)展起來的高品質(zhì)樓盤。天府景秀采用的是簡約風(fēng)格，錦繡華都采用的是后現(xiàn)代風(fēng) 格。在整個城南區(qū)域內(nèi)，這兩個板塊的房產(chǎn)在整體質(zhì)量上都較高。 2. 從城南的演變看待項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢 現(xiàn)在的雙華村區(qū)域的大型商品房項目除了花樣年別樣城外，再無其他項目。其中雙流北部片區(qū) 200 余平方公里，而雙流華陽鎮(zhèn)和縣政府所在地東升鎮(zhèn) 將為成都市城市空間體系中‘南翼發(fā)展軸’的主體， 也是 成都南部新城的核心。絕大部分樓盤的最大戶型未超過 160 ㎡，主力戶型區(qū)間都在 90140 ㎡范圍內(nèi)。 16 月，住宅成交面積最大的仍然是城西，成交面積達到 119． 52 萬平方米，同比增長 39． 5%；住宅成交面積同比 增幅最大的是城南，成交面積 116． 82 萬平方米，同比增長 62． 9%。 （ 2）供應(yīng) 住宅竣工面積 商品房竣工面積特別是住宅的竣工面積的大幅增加，為房市的供應(yīng)提供了現(xiàn)房保障。自今年 2 月起，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別 增長 %、 %、 %、 %、 %、 %，開發(fā)投資額逐月增加，開發(fā)投資增幅呈現(xiàn)明顯的回升態(tài)勢。從項目到成都市區(qū)有多條 線路可以選擇，從雙華路轉(zhuǎn)大件路直達永豐路，雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至機場路到神仙樹、雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空 港至武候大道、雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至川藏公路到紅牌樓、雙華路到華陽轉(zhuǎn)迎賓大道再轉(zhuǎn)南延線到人南立交等多 條線路；得益于城外道路的寬闊暢通，從項目到成都南面的幾個主要二環(huán)路口，幾條線路的車程都在 20 分鐘之內(nèi)。首期開發(fā)地塊方正，凈用地面積 66974 平米，整體規(guī)劃分兩期來 開發(fā)。小區(qū)內(nèi)部 規(guī)劃了會所（將引入咖啡、茶吧、休閑娛樂、運動健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和兒童游樂設(shè)施等。比去年同期增長了 %。 17 月，全市房地產(chǎn)開發(fā) 累計完成投資 億元，比去年同期增長了 %。 小結(jié)：從商品房銷售面積與銷售額兩方面來看，都出現(xiàn)了較大幅度地增長，市場一度呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢。 第 12 頁 共 97 頁 小結(jié)： 從上半年房產(chǎn)供求特征來看，城南城西仍然是成都房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，三環(huán)外成交在總量上雖然跟二環(huán)至三環(huán)間還 存在較大差異，但表現(xiàn)出高增長的特征，可以看出三環(huán)外將是未來的房產(chǎn)主力市場，成都購房者已經(jīng)在觀念上認(rèn)可了三 環(huán)外的居住價值；這些都是對項目成功銷售的有利趨勢； 新建房產(chǎn)有一半以上被外地人買走，可以看出外地人對居住成都和成都房產(chǎn)投資的巨大信心，這也是我們項目不可 忽視的巨大市場機會；我們對這個現(xiàn)象做了進一步的研究，通過查找資料和調(diào)研的方式，我們得出外地人在成都購房的 主要動因和特征： ★因工作原因來到成都并決定長久定居成都的外來人員，他們大部分為高學(xué)歷者，由外來企業(yè)派駐員工和大學(xué)畢業(yè)選擇 在成都工作的構(gòu)成；在工作幾年后，為解決居住問題產(chǎn)生購房需求，多為首次置業(yè)；主要考慮因素：離工作地點遠近、 價格、面積、戶口、子女教育等；購房特點：區(qū)域觀念不強、以中小戶型為主、價格不高、以市區(qū)小戶型和較遠的中小 戶型為主；（在價格和戶型面積需求上與項目多層有較大的契合） ★因商業(yè)投資或開辦企業(yè)而來到成都的商業(yè)業(yè)主和企業(yè)主，在成都事業(yè)發(fā)展良好，產(chǎn)生購房長久居住的群體；他們經(jīng)濟 實力較強，即便是在成都的首次置業(yè)，所需求的房產(chǎn)品質(zhì)要求較高；主要考慮因素：離工作地點遠近、建筑及景觀品質(zhì)、 享受空間、周邊環(huán)境及配套、子女教育、父母靜養(yǎng)等；購房特點：區(qū)域觀念不強、以大盤中的大戶型、花園洋房、別墅 為主；（在戶型面積和享受功能上與項目花園洋房有較大的契合） 第 13 頁 共 97 頁 ★外地人在成都的二次置業(yè)者，他們是已經(jīng)在成都居住多年的外地人，可能早在成都工作甚至已經(jīng)買過房產(chǎn)的，因為種 種原因，他們依舊保留著原來的戶口和身份證；由于在成都居住多年和二次置業(yè)的特征；他們的主要考慮因素：生活品 質(zhì)的改善、子女教育環(huán)境、父母靜養(yǎng)環(huán)境等；購房特點：區(qū)域觀念已經(jīng)形成、以綜合品質(zhì)較好的樓盤為主，面積以中大 戶型為主；（對此部分致力于在城南區(qū)域置業(yè)的群體，與項目多層的大戶型和頂躍戶型有較大的契合） ★成都及四川周邊（西 藏 、甘 孜 、阿 壩 、新 疆 ）的各離、退休事業(yè)干部，成都大環(huán)境和居住環(huán)境的吸引，讓他們把享 受晚年生活的地方選擇在成都；他們主要的購房目的為靜養(yǎng)晚年，一般在遠離市區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)美的衛(wèi)星城為主；考慮 到子女看望，面積以中大戶型為主；（此部分群體對項目周邊環(huán)境具有很大的消費抗性，不作為主力人群考慮） ★投資人群；看好成都房產(chǎn)市場的發(fā)展前景的房產(chǎn)專業(yè)投資者、以投資為目的的二次置業(yè)者、以轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為目的的灰色 收入者； 項目所在區(qū)域正處于房產(chǎn)開發(fā)的啟動和上升階段，是投資者重點考慮的區(qū)域特征，可以針對投資概念作專門訴 （ 求，以爭取更多的投資者關(guān)注和購買） 30004000 元 /平方米的房子需求量最大，而項 目的花園洋房正處于此價格區(qū)間之內(nèi)，為了更清楚的認(rèn)識此現(xiàn)象對項 目的影響，我們對 30004000 元 /平方米的房產(chǎn)項目做了深入分析： ★分布在五城區(qū)及三環(huán)內(nèi)的：自去年 9 月以來開盤或即將開盤的樓盤共有 21 個。成都新一輪城市總體規(guī)劃將雙流全境 1067 平方公里整體納入成都市 3681 平方公 里規(guī)劃范圍，幾乎占到了大成都的三分之一。另一側(cè)的雙流板塊根 據(jù)成都市未來的發(fā)展規(guī)劃， 雙流城區(qū)面積年平均擴大 3 個多平方公里，年新增人口 4 萬。 在戶型面積上，面積在 120 至 200 ㎡范圍內(nèi)的住宅已經(jīng)成為整個城南在售樓盤的主力戶型。 項目名稱 配套 錦繡華都 周邊配套設(shè)施：附近超市有好又多、新一佳等，更有項目自身配套的商業(yè)步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學(xué)、 棠湖中學(xué)、四川大學(xué)、西南民族大學(xué)等雙流中醫(yī)院、雙流第一醫(yī)院等。該區(qū)域的房地產(chǎn)市場也隨之被帶動。 ▲戶型區(qū)間 在 16 個在售項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目有 12 個，含有 120－ 200 ㎡戶型的項目為 13 個，含有 200 ㎡以上 戶型的項目有 2 個。 ▲銷售情況 華陽板塊的在售樓盤，開盤時間在半年以內(nèi)銷售就基本告罄，尾樓的套數(shù)在 10 套以下；大盤（花樣年別樣城）基本 都分期開發(fā)，分批次組團上市銷售，所以銷售控制的也很好；但是別墅類樓盤（蜀郡、原鄉(xiāng)）由于其本身的價格都在 5000 元 /㎡以上，開發(fā)戶數(shù)分別為 360、 243，所以經(jīng)過 2 至 5 個月的銷售過后，尾盤剩余量較高（ 20％、 50％）。（錦麗園別墅、溫哥華花園 2 期藍域） ▲產(chǎn)品類型及平均價格 14 個在售項目中，含別墅的項目有 4 個，由于錦麗園別墅 3 期和太禾水晶城的第 2 組團還未開盤，所以暫時沒有這 兩個樓盤的價格信息。西邊成都雙流機場，東接城南神仙樹、桐梓林等高尚生活區(qū)。此外，規(guī)劃中的地鐵 6 號線也將通過這里，連接行政中心和機場。每平米均價在 6000 到 10000 元之間。 ▲銷售情況 整個牧馬山板塊的別墅檔次較高，每平米均價在 6000 到 10000 元之間。親水灣三個項目內(nèi)的別墅每平米均價在 5000 到 5500 元左右。 銅 鑼 灣 時 尚 天 堂 街 區(qū) 、 超 市 、 百 貨 ， 各 種 酒 吧 、 娛 樂 休 閑 設(shè) 施 、 數(shù) 萬 平 方 米 的 海 洋 樂 園、五星級和超五星級的酒店 麓山國際社區(qū)（麓鎮(zhèn) 2 期） 社區(qū)內(nèi)部：高爾夫練習(xí)場、西餐廳、景觀泳池、恒溫泳池、網(wǎng)球場、咖啡吧。 該區(qū)域內(nèi)的樓盤在綠化率上都做到了 30％以上，電梯類樓盤的綠化率也做到了較高的水平，遠大都市風(fēng)景 2 期 風(fēng)景 202凱麗濱江、的綠化率分別做到了 44％、 ％。麓港項目即將上市銷售。項目到雙流最近的路線就是現(xiàn)在的雙華路，實際 5 公里的路程已無法改變，也沒有更好的未