【正文】 質在整個城南區(qū)域（三環(huán)路以外）算是最高 的。電梯類住宅在該板塊內(nèi)成為了主流，在 17 個在售樓盤內(nèi)，電梯類樓盤占到了 12 個，而含有品質較高的花園洋房和 別墅類住宅項目也分別占到 4 個和 5 個。 ▲戶型區(qū)間 在戶型面積上，在售的 17 個樓盤項目中，含有 120 ㎡以下戶型的樓盤個數(shù)為 12 個；含有戶型區(qū)間在 120－ 200 ㎡范 圍內(nèi)的住宅項目有 16 個；而含有戶型面積在 200 ㎡以上的樓盤有 6 個。其中世紀城天鵝湖花園的戶型面積最大達到了 550 ㎡。該區(qū)域內(nèi)的在售樓盤的主力戶型大多集中在 140－ 200 ㎡范圍內(nèi)。 ▲建筑風格 項目名稱 配套 怡豐新城 水景商業(yè)步行街、社區(qū)會所，四個網(wǎng)球場、天幕式網(wǎng)球場、多處主題廣場、游泳池、幼兒園。 藍山美樹 2 期 高檔餐館主力店、咖啡館、茶室、健身中心、游泳池網(wǎng)球場 世紀城天鵝湖花園 紀 城 銅 鑼 灣 時 尚 天 堂 街 區(qū) 、 超 市 、 百 貨 ， 各 種 酒 吧 、 娛 樂 休 閑 設 施 、 數(shù) 萬 平 方 米 的 海 洋 樂 園、五星級和超五星級的酒店 麓山國際社區(qū)（麓鎮(zhèn) 2 期） 社區(qū)內(nèi)部：高爾夫練習場、西餐廳、景觀泳池、恒溫泳池、網(wǎng)球場、咖啡吧。 規(guī)劃中：國際學校、 影院、圖書館。 周邊：規(guī)劃中的海洋公園。 凱麗濱江 卡西諾水岸會所、游泳池、運動場、幼兒園 項目名稱 容積率 綠化率 城南名著 37％ 怡豐新城 ％ 藍山美樹 2 期 ％ 御景臺 60％ 泛林 格蘭晴天 3 33％ 融城理想 2 期 ％ 遠大都市風景 2 期 2 44％ 凱麗濱江 ％ 蘭橋尚舍 第 38 頁 共 97 頁 作為該區(qū)域內(nèi)建筑類型主流的電梯類樓盤，大都采用簡潔時尚的立面呈現(xiàn)出一種現(xiàn)代的建筑風格。藍山美樹則是在 起伏的自然坡地上以簡潔的直線輪廓和層層退臺式別墅形成了典型的山居風格建筑。錦官麗城 親水灣使用的是新古典 主義的建筑風格。麓山國際社區(qū)麓鎮(zhèn)為歐式小鎮(zhèn)風格的建筑。蘭橋尚舍采用的地中海沿岸的民居建筑風格。 ▲相關配套 在該區(qū)域內(nèi)檔次較高的樓盤在自身配套上做的都較完善，購物，休閑，健身設施都比較齊備。 ▲綠化率、容積率 鵬偉 泰和佳園 黃金海岸水上花城 3 期 天府長城 Ⅱ 嘉南地 4 30％ 68％ 30％ 由于天府大道沿線區(qū)域內(nèi)的電梯類樓盤較多，所以這類樓盤的容積率都在 2 以上。遠大都市風景 2 期 風景 2023 因 為是多層洋房和電梯共同組成的項目，數(shù)值為 2 的容積率相對較低。而由 33 層高層建筑構成的凱麗濱江的容積率則高達 。而怡豐新城、蘭橋尚舍這樣以多層為主的樓盤的容積率分別為 、 。以別墅和花園洋房為主的藍山美樹 2 期和黃金海岸水上花城 3 期的容積率為 、 。 該區(qū)域內(nèi)的樓盤在綠化率上都做到了 30％以上，電梯類樓盤的綠化率也做到了較高的水平，遠大都市風景 2 期 風景 202凱麗濱江、的綠化率分別做到了 44％、 ％。御景臺的綠化率更是高達 60％。綠化率最高的為洋房、別墅盤黃 金海岸水上花城 3 期，其綠化率達到了 68％。 ▲銷售情況 由于天府大道沿線的樓盤品質都較高，自身配套也較為完善，生活較為便利，而總體價格在 4200 元 /㎡左右，加之 天府大道為進入成都市區(qū)的快速通道，交通條件成熟。所以，該區(qū)域內(nèi)的樓盤受到購房者普遍的青睞。區(qū)域內(nèi)的新面市 樓盤又大多采用分期開發(fā)，分批次銷售的模式進行銷售。在各項因素的綜合影響下，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)銷售情況比較良 好。如 2023 年 4 月開盤的遠大都市風景 2 期 風景 2023 的第二批次房源已經(jīng)售完，現(xiàn)已進入第三批次咨詢階段；同期開 盤的藍山美樹 2 期，第一批次僅余 5％的房源，并已進入第二批次咨詢階段。今年 6 月開盤的凱麗濱江第一、二批次房 源分別剩余 15％、 50％；與它同期開盤的天府長城 2 期嘉南地第一、二批次房源剩余量分別為 10 余套、 50 余套。怡豐 第 39 頁 共 97 頁 第 40 頁 共 97 頁 新城 4 期在進過 2 個月的銷售后，剩余房源為 33％。 2023 到 2023 年開盤的項目中，泛林 格蘭晴天與融城理想 2 期的 房源已經(jīng)售完。其余的樓盤剩余戶數(shù)也基本在 10 戶左右。只有開發(fā)規(guī)模較大，起價接近 5000 元 /㎡的世紀城天鵝湖花園 的剩余房源為 20％。同時該區(qū)域內(nèi)還有齊盛 藝境和麓山國際社區(qū)麓鎮(zhèn) 2 期及雙華 麓港項目即將上市銷售。 （ 2） 總結： 天府大道（即人民南路南沿線）作為一條城市向外放射的快速通道，于 2023 年元旦全線通車。伴隨著成都市政府辦 公區(qū)的南遷、新國際會展中心的建設，高新區(qū)科技商務中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項目的陸續(xù)建成和投入使用，給區(qū) 域內(nèi)所帶來的人口增長，最終使該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生了住房需求。而成都市城區(qū)內(nèi)城南部分（三環(huán)路以內(nèi)）可開發(fā)的土地越來 越少，城市居住圈勢必向城郊擴張。在這些綜合因素的共同作用下，以及天府大道作為進入城區(qū)的快速通道，其自身所 具備的交通優(yōu)勢，都無可避免的使其成為一片房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。而成都市政府《 成 都 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 》 2023~2023） （ 中 關于城市向南發(fā)展的方針，最終導致了成都一個“城南副中心”的逐步形成，而天府大道沿線的房地產(chǎn)住宅項目也成 為“新城南”居住概念的一個構成部分。 就現(xiàn)在天府大道沿線的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀而言，結合已知數(shù)據(jù)進行匯總后，可以發(fā)現(xiàn)，天府大道沿線的在售項目的土 地開發(fā)規(guī)模及開發(fā)力度是城南區(qū)域里最大的。 就目前在售樓盤的總體情況來看，該區(qū)域現(xiàn)在開發(fā)的樓盤中，電梯類樓盤是開發(fā)主流。區(qū)域內(nèi)樓盤的總體品質較高， 且自身配套相對完善，綠化率均超過了 30％。區(qū)域內(nèi)項目基本都為期房，分期開發(fā)，分組團、批次進行銷售，區(qū)域內(nèi)房 第 41 頁 共 97 頁 地產(chǎn)項目呈現(xiàn)總體銷售情況良好。 （五）城南地區(qū)各大板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 以上五大版塊已經(jīng)成為城南房產(chǎn)市場開發(fā)和供應的主體；城南三環(huán)內(nèi)日漸稀少的土地和開發(fā)量，決定了城南居住區(qū)域 和觀念的外延。 對項目的影響：而這種外延作為一種心理變化的趨勢，對我們項目的銷售具有積極的作用。以城市發(fā)展必然外延的規(guī)律， 是對項目位置偏遠劣勢和未來發(fā)展前景的一大支撐； 五大版塊各有特點，但發(fā)展先后和水平不齊；南延線、華陽、航空港的整體房產(chǎn)市場熱度較高，房產(chǎn)銷售情況良好， 開發(fā)品質逐漸走高；牧馬山憑借自然條件作為別墅開發(fā)的集聚區(qū)域，已經(jīng)形成自身獨特的市場認知，柬于其產(chǎn)品形態(tài)的 特殊性，雖然整體市場熱度不高，但銷售情況也算良好；唯有雙流版塊，開發(fā)量與華陽接近，但整體市場熱度不高，房 價偏低，市場認知形象欠佳； 對項目的影響： ★項目所在位置距離雙流較近，很難避免購房者把項目與雙流發(fā)生關聯(lián)的想法，這必然會形成對項目的形象認知影響； 雙流版塊的房產(chǎn)項目規(guī)模較小、品質相對較低，購房者將項目與雙流版塊進行關聯(lián)比較的話，能突出項目在規(guī)模和品質 上的優(yōu)勢； ★項目于航空港的距離最近，而且航空港是城區(qū)到項目的多條線路畢經(jīng)之地；也很難避免購房者把項目與航空港房產(chǎn)項 第 42 頁 共 97 頁 目發(fā)生關聯(lián)對比，在與航空港房產(chǎn)項目的對比中，項目的周邊配套和位置偏遠會成為較大的消費抗性，但規(guī)模和價格優(yōu) 勢比較突出； ★南延線和華陽版塊與項目的距離較遠，競爭關系相對較小，但仍是項目不可忽略的競爭區(qū)域；再與南延線和華陽房產(chǎn) 項目的比較中，項目在交通、區(qū)位、配套、周邊環(huán)境等因素都處于劣勢，但價格的懸殊是我們爭取目標客戶的極大優(yōu)勢； 如何定位項目所在區(qū)域的版塊歸屬 按項目所在的實際位置來看，正處于華陽、雙流、航空港、牧馬山四個區(qū)域之間，但距離航空港最近，雙流次之。如果 按項目的位置遠近來說，歸于航空港版塊或是雙流版塊都是可以被接受的；下面就項目歸于航空港版塊和雙流作個對比； ★在政府城市規(guī)劃方面，航空港開發(fā)區(qū)和雙流東升組團共同構成成都未來的“西南城市發(fā)展帶”，而項目位置正處兩大組 團的交界之處。航空港依托機場及機場路兩邊的高校，規(guī)劃為教育產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、科研高科技技術產(chǎn)業(yè)為主導；大學 城已經(jīng)形成，五所大學兩所知名中學已經(jīng)使其成為教育資源豐富的人文居住區(qū)域；項目所在位置正好在航空港開發(fā)區(qū)的 新老區(qū)之間的生活配套用地區(qū)域，老區(qū)的教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，新區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)正待發(fā)展；雙流城區(qū)（東升）組團作 為成都向南發(fā)展的生活次中心，規(guī)劃發(fā)展交通、房地產(chǎn)、商貿(mào)服務和行政辦公為主，將形成綜合的城市功能和健康生態(tài) 的人居環(huán)境。 兩者比較，在現(xiàn)階段來說，航空港的教育人文環(huán)境對項目的積極價值更大；雙流未來的人居環(huán)境對項目未來前景具有積 極價值； 第 43 頁 共 97 頁 ★從距離遠近方面來看，項目離航空港版塊比較接近，雙流稍遠；但未來黃甲大道和航空港大道開通，從項目直接通到 大件路上的西南民族大學也就 2 公里左右；從距離和心理上，將 項目定位在航空港版塊對項目位置偏遠的顧慮將大為減 小。項目到雙流最近的路線就是現(xiàn)在的雙華路，實際 5 公里的路程已無法改變，也沒有更好的未來預期；相對 來說，將 項目歸于航空港版塊，在交通上具有更大的未來期望空間，而航空港在心理上也更接近市區(qū)； ★從競爭的角度來看，項目之于航空港現(xiàn)有樓盤來說，規(guī)模優(yōu)勢和價格優(yōu)勢明顯，品質優(yōu)勢中；項目之于雙流的樓盤來 說，規(guī)模和品質優(yōu)勢明顯，價格優(yōu)勢不明顯；如果將項目歸欲航空港，在項目多層上可以延伸出類似“多走 2 公里，少 花 5 萬元 ”的訴求方式； 結論：從以上的分析可以看出將項目歸于雙流和航空港版塊都是可以接受的，而對于歸于兩個版塊都有各自的利弊；而 從項目在位置偏遠和交通條件上的劣勢，來進行針對性的規(guī)避和弱化，將項目歸于航空港版塊具有更大的積極意義；利 用規(guī)劃道路開通的利好，不僅是拉近到航空港的距離，也在很大程度上拉近了到市區(qū)的距離；同時，將項目歸于航空港 版塊增加了項目在人文環(huán)境、教育配套、商業(yè)配套、價格、規(guī)模上的競爭優(yōu)勢； 附圖：雙流南部新城及航空港規(guī)劃發(fā)展圖 第 44 頁 共 97 頁 項目主要競爭樓盤的確定及分析 項目名稱 錦繡華都 物業(yè)類型 多層洋房 +別墅 開發(fā)商 成都華興住宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 雙流縣 東升鎮(zhèn)三強北路二 段 88 號 總戶數(shù) 2023 余戶 聯(lián)系電話 85827999 85771766 占地面積 240 余畝 建筑面積 28 萬余㎡ 綠化率 40 % 容積率 施工進度 現(xiàn)房 戶型區(qū)間 80－ 240 ㎡ 第 45 頁 共 97 頁 一、競爭樓盤的確定： 1，與本案同區(qū)域的樓盤。本案所處區(qū)域為雙流、華陽、航空港、牧馬山四大板塊交匯處，所以與本案同區(qū)域的競爭樓盤 的樣本來源于該四大板塊。 2，與本案單價相近的樓盤。本案多層的價格在 2400 元 /平米，花園洋房在 2800 元 /平米左右。 3，與本案規(guī)模相當?shù)臉潜P。由于本案占地 600 余畝， 1 期為 100 畝，所以與本案規(guī)模相當?shù)倪@些樓盤樣本占地均在 100 畝以上。 4，與本案建筑形態(tài)相似的樓盤。本案的建筑形態(tài)為多層、花園洋房、別墅。 二、確定原則： 所有樣本均歸屬于以上四個大的部分，但又有所篩選。主要選取對本案具有較強指導性的樓盤。 ● 個案舉例： 銷售價格 花園洋房價格 3200 元 /平米 多層均價 2500 元 /平米 銷售進度 2 期均 已售完 第 3 組團將于 9 月面市 亮相時間 2023 年 5 月 產(chǎn)品定位 代言南成都的成熟社區(qū) 配套設施 小區(qū)配套設施：游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、華都生活館、商業(yè) 步行街以及大型社區(qū)生活服務中心。 交通狀況 周邊狀況 評價 項目名稱 802 路 直 達 火 車 北 站 、 213 路 直 達 鹽 市 口 等 、新 南 門 到 雙 流 的 直 達 車 、川 藏 路 ，三 強 路 以 及 市 政 規(guī) 劃路 項目附近超市有好又多、新一佳等，項目自身也配套有商業(yè)步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學、 棠湖中學、四川大學、西南民族大學等雙流中醫(yī)院、雙流第一醫(yī)院等 該盤地處雙流城區(qū)，占地 240 畝，自身配套比較完善，距成都市區(qū)不足 10 公里；建筑風格為后現(xiàn)代主義，層層 退臺，戶戶私家花園，全透明戶型。多層洋房（ 80140 平米）：一梯兩戶，南北通風，全明戶型，南北景觀陽 臺，大面寬客廳，大面積開窗，客廳、主臥均面向庭院，四季庭院美景盡入眼簾。 大成 天府景秀 2 期 物業(yè)類型 多層 +花園 洋房 開發(fā)商 成都大成置業(yè)責任有限公司 地理位置 東升鎮(zhèn)廣都大道 189 號 總戶數(shù) 2 期 576 戶 聯(lián)系電話 85838333 占地面積 155219