【正文】 娛樂(lè)：濱河餐飲一條街上匯集的多家特色餐飲店、露天茶座、戛納印像等； 教育：國(guó)家重點(diǎn)、成都校風(fēng)示范學(xué)樣華陽(yáng)中學(xué)、華陽(yáng)一中、西寺小學(xué)?？傮w上講由于華陽(yáng)城區(qū) 自身的配套已經(jīng)成熟，所以華陽(yáng)境內(nèi)的在售樓盤(pán)能夠在其居住、生活的便利性做到較高的保障。 ▲銷(xiāo)售情況 華陽(yáng)板塊的在售樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間在半年以?xún)?nèi)銷(xiāo)售就基本告罄，尾樓的套數(shù)在 10 套以下；大盤(pán)（花樣年別樣城）基本 都分期開(kāi)發(fā)，分批次組團(tuán)上市銷(xiāo)售，所以銷(xiāo)售控制的也很好；但是別墅類(lèi)樓盤(pán)（蜀郡、原鄉(xiāng)）由于其本身的價(jià)格都在 5000 元 /㎡以上，開(kāi)發(fā)戶數(shù)分別為 360、 243，所以經(jīng)過(guò) 2 至 5 個(gè)月的銷(xiāo)售過(guò)后，尾盤(pán)剩余量較高（ 20％、 50％）。而府河進(jìn)入華陽(yáng)境內(nèi)的灣流區(qū)域，已經(jīng)成為華陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為活躍的地塊。在一部分 35 歲以上并有一定事業(yè)基礎(chǔ)的成都人的 心目中，在華陽(yáng)買(mǎi)一套房子作為將來(lái)養(yǎng)老的居所， 已經(jīng)變成了一種對(duì)未來(lái)舒適居家生活的規(guī)劃樣板，可見(jiàn)華陽(yáng)房地產(chǎn)對(duì)成都市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的吸引力有多大。所以，在華陽(yáng)購(gòu)房對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)可謂是“自 住、投資兩相宜”的明智之選。（錦麗園別墅、溫哥華花園 2 期藍(lán)域） ▲產(chǎn)品類(lèi)型及平均價(jià)格 14 個(gè)在售項(xiàng)目中，含別墅的項(xiàng)目有 4 個(gè)，由于錦麗園別墅 3 期和太禾水晶城的第 2 組團(tuán)還未開(kāi)盤(pán)，所以暫時(shí)沒(méi)有這 兩個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格信息。藍(lán)域的均價(jià)分別為 2650/㎡、 3100 元 /㎡ 含多層的項(xiàng)目有 9 個(gè)，均價(jià)從 2500 元 /㎡到 3200 元 /㎡不等。總體而言，航空港板塊內(nèi)的房地產(chǎn)在售項(xiàng)目中，戶型面積從 40 ㎡到 426 ㎡不等，戶型跨度較大，主 力戶型在 90－ 130 ㎡的范圍內(nèi)。 金融機(jī)構(gòu)：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、郵政局。西邊成都雙流機(jī)場(chǎng)，東接城南神仙樹(shù)、桐梓林等高尚生活區(qū)。而其他的在售項(xiàng)目其使用的 建筑符號(hào)并不明顯，立面大都較為簡(jiǎn)約現(xiàn)代。別墅類(lèi)樓盤(pán)的容積率在 到 左右。藍(lán) 域的面世批次在 2 至 4 個(gè)月內(nèi)就銷(xiāo)售過(guò)半了。此外，規(guī)劃中的地鐵 6 號(hào)線也將通過(guò)這里，連接行政中心和機(jī)場(chǎng)。該區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施成熟，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市以及未 來(lái)小區(qū)商業(yè)配套都保證了居家的方便。而多層和電梯類(lèi)住 宅每平米 2500 元到 3200 元左右的價(jià)格，也在吸引越來(lái) 越多的購(gòu)房者的目光。 項(xiàng)目名稱(chēng) 配套 牧馬山易城 茶樓、圖書(shū)館、便利店、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、社區(qū)游泳池、兒童樂(lè)園 中航 每平米均價(jià)在 6000 到 10000 元之間。 ▲建筑風(fēng)格 牧馬山板塊內(nèi)的別墅在建筑風(fēng)格上有半山衛(wèi)城這樣的地中海式建筑風(fēng)格，也有維也納森林別墅、薩爾茨堡這樣的歐 式建筑風(fēng)格的別墅，而中航 云嶺高爾夫別墅 ％ 半山衛(wèi)城 ％ 維也納森林別墅 所以容積率都較低，容積率在 到 之間，項(xiàng)目自身的綠化率也較高。 ▲銷(xiāo)售情況 整個(gè)牧馬山板塊的別墅檔次較高，每平米均價(jià)在 6000 到 10000 元之間。半山高 第 36 頁(yè) 共 97 頁(yè) 爾夫均為 2023 年 6 月間開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。 如 今 牧 馬 山 別 墅 區(qū) 云 集 了 中 航 在售樓盤(pán)的總戶數(shù)超過(guò) 15582 戶。親水灣三個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的別墅每平米均價(jià)在 5000 到 5500 元左右。風(fēng)景 2023 洋房售價(jià)最高達(dá)到了 4500 元 /㎡。 含多層的項(xiàng)目有 4 個(gè)，每平米售價(jià)在 2600 到 4200 元左右。其中世紀(jì)城天鵝湖花園的戶型面積最大達(dá)到了 550 ㎡。 銅 鑼 灣 時(shí) 尚 天 堂 街 區(qū) 、 超 市 、 百 貨 ， 各 種 酒 吧 、 娛 樂(lè) 休 閑 設(shè) 施 、 數(shù) 萬(wàn) 平 方 米 的 海 洋 樂(lè) 園、五星級(jí)和超五星級(jí)的酒店 麓山國(guó)際社區(qū)（麓鎮(zhèn) 2 期） 社區(qū)內(nèi)部：高爾夫練習(xí)場(chǎng)、西餐廳、景觀泳池、恒溫泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡吧。藍(lán)山美樹(shù)則是在 起伏的自然坡地上以簡(jiǎn)潔的直線輪廓和層層退臺(tái)式別墅形成了典型的山居風(fēng)格建筑。蘭橋尚舍采用的地中海沿岸的民居建筑風(fēng)格。遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 2 期 風(fēng)景 2023 因 為是多層洋房和電梯共同組成的項(xiàng)目，數(shù)值為 2 的容積率相對(duì)較低。 該區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)在綠化率上都做到了 30％以上，電梯類(lèi)樓盤(pán)的綠化率也做到了較高的水平，遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 2 期 風(fēng)景 202凱麗濱江、的綠化率分別做到了 44％、 ％。所以，該區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)受到購(gòu)房者普遍的青睞。今年 6 月開(kāi)盤(pán)的凱麗濱江第一、二批次房 源分別剩余 15％、 50％；與它同期開(kāi)盤(pán)的天府長(zhǎng)城 2 期嘉南地第一、二批次房源剩余量分別為 10 余套、 50 余套。其余的樓盤(pán)剩余戶數(shù)也基本在 10 戶左右。麓港項(xiàng)目即將上市銷(xiāo)售。在這些綜合因素的共同作用下，以及天府大道作為進(jìn)入城區(qū)的快速通道，其自身所 具備的交通優(yōu)勢(shì)，都無(wú)可避免的使其成為一片房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的總體品質(zhì)較高， 且自身配套相對(duì)完善，綠化率均超過(guò)了 30％。以城市發(fā)展必然外延的規(guī)律， 是對(duì)項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)劣勢(shì)和未來(lái)發(fā)展前景的一大支撐； 五大版塊各有特點(diǎn)，但發(fā)展先后和水平不齊；南延線、華陽(yáng)、航空港的整體房產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，房產(chǎn)銷(xiāo)售情況良好， 開(kāi)發(fā)品質(zhì)逐漸走高；牧馬山憑借自然條件作為別墅開(kāi)發(fā)的集聚區(qū)域，已經(jīng)形成自身獨(dú)特的市場(chǎng)認(rèn)知，柬于其產(chǎn)品形態(tài)的 特殊性，雖然整體市場(chǎng)熱度不高，但銷(xiāo)售情況也算良好；唯有雙流版塊，開(kāi)發(fā)量與華陽(yáng)接近，但整體市場(chǎng)熱度不高，房 價(jià)偏低，市場(chǎng)認(rèn)知形象欠佳； 對(duì)項(xiàng)目的影響： ★項(xiàng)目所在位置距離雙流較近，很難避免購(gòu)房者把項(xiàng)目與雙流發(fā)生關(guān)聯(lián)的想法，這必然會(huì)形成對(duì)項(xiàng)目的形象認(rèn)知影響； 雙流版塊的房產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較小、品質(zhì)相對(duì)較低，購(gòu)房者將項(xiàng)目與雙流版塊進(jìn)行關(guān)聯(lián)比較的話，能突出項(xiàng)目在規(guī)模和品質(zhì) 上的優(yōu)勢(shì)； ★項(xiàng)目于航空港的距離最近，而且航空港是城區(qū)到項(xiàng)目的多條線路畢經(jīng)之地；也很難避免購(gòu)房者把項(xiàng)目與航空港房產(chǎn)項(xiàng) 第 42 頁(yè) 共 97 頁(yè) 目發(fā)生關(guān)聯(lián)對(duì)比，在與航空港房產(chǎn)項(xiàng)目的對(duì)比中，項(xiàng)目的周邊配套和位置偏遠(yuǎn)會(huì)成為較大的消費(fèi)抗性，但規(guī)模和價(jià)格優(yōu) 勢(shì)比較突出； ★南延線和華陽(yáng)版塊與項(xiàng)目的距離較遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系相對(duì)較小，但仍是項(xiàng)目不可忽略的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域；再與南延線和華陽(yáng)房產(chǎn) 項(xiàng)目的比較中，項(xiàng)目在交通、區(qū)位、配套、周邊環(huán)境等因素都處于劣勢(shì)，但價(jià)格的懸殊是我們爭(zhēng)取目標(biāo)客戶的極大優(yōu)勢(shì)； 如何定位項(xiàng)目所在區(qū)域的版塊歸屬 按項(xiàng)目所在的實(shí)際位置來(lái)看，正處于華陽(yáng)、雙流、航空港、牧馬山四個(gè)區(qū)域之間，但距離航空港最近，雙流次之。項(xiàng)目到雙流最近的路線就是現(xiàn)在的雙華路，實(shí)際 5 公里的路程已無(wú)法改變，也沒(méi)有更好的未來(lái)預(yù)期；相對(duì) 來(lái)說(shuō)，將 項(xiàng)目歸于航空港版塊，在交通上具有更大的未來(lái)期望空間，而航空港在心理上也更接近市區(qū)； ★從競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看，項(xiàng)目之于航空港現(xiàn)有樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，品質(zhì)優(yōu)勢(shì)中；項(xiàng)目之于雙流的樓盤(pán)來(lái) 說(shuō)，規(guī)模和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯；如果將項(xiàng)目歸欲航空港，在項(xiàng)目多層上可以延伸出類(lèi)似“多走 2 公里，少 花 5 萬(wàn)元 ”的訴求方式； 結(jié)論：從以上的分析可以看出將項(xiàng)目歸于雙流和航空港版塊都是可以接受的，而對(duì)于歸于兩個(gè)版塊都有各自的利弊；而 從項(xiàng)目在位置偏遠(yuǎn)和交通條件上的劣勢(shì)，來(lái)進(jìn)行針對(duì)性的規(guī)避和弱化，將項(xiàng)目歸于航空港版塊具有更大的積極意義；利 用規(guī)劃道路開(kāi)通的利好，不僅是拉近到航空港的距離，也在很大程度上拉近了到市區(qū)的距離；同時(shí)，將項(xiàng)目歸于航空港 版塊增加了項(xiàng)目在人文環(huán)境、教育配套、商業(yè)配套、價(jià)格、規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 附圖：雙流南部新城及航空港規(guī)劃發(fā)展圖 第 44 頁(yè) 共 97 頁(yè) 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的確定及分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 錦繡華都 物業(yè)類(lèi)型 多層洋房 +別墅 開(kāi)發(fā)商 成都華興住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置 雙流縣 東升鎮(zhèn)三強(qiáng)北路二 段 88 號(hào) 總戶數(shù) 2023 余戶 聯(lián)系電話 85827999 85771766 占地面積 240 余畝 建筑面積 28 萬(wàn)余㎡ 綠化率 40 % 容積率 施工進(jìn)度 現(xiàn)房 戶型區(qū)間 80－ 240 ㎡ 第 45 頁(yè) 共 97 頁(yè) 一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的確定： 1，與本案同區(qū)域的樓盤(pán)。 3，與本案規(guī)模相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)。 二、確定原則： 所有樣本均歸屬于以上四個(gè)大的部分，但又有所篩選。多層洋房（ 80140 平米）：一梯兩戶，南北通風(fēng)，全明戶型，南北景觀陽(yáng) 臺(tái)，大面寬客廳，大面積開(kāi)窗，客廳、主臥均面向庭院，四季庭院美景盡入眼簾。 ● 個(gè)案舉例： 銷(xiāo)售價(jià)格 花園洋房?jī)r(jià)格 3200 元 /平米 多層均價(jià) 2500 元 /平米 銷(xiāo)售進(jìn)度 2 期均 已售完 第 3 組團(tuán)將于 9 月面市 亮相時(shí)間 2023 年 5 月 產(chǎn)品定位 代言南成都的成熟社區(qū) 配套設(shè)施 小區(qū)配套設(shè)施：游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、華都生活館、商業(yè) 步行街以及大型社區(qū)生活服務(wù)中心。 4，與本案建筑形態(tài)相似的樓盤(pán)。 2，與本案單價(jià)相近的樓盤(pán)。航空港依托機(jī)場(chǎng)及機(jī)場(chǎng)路兩邊的高校，規(guī)劃為教育產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、科研高科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；大學(xué) 城已經(jīng)形成，五所大學(xué)兩所知名中學(xué)已經(jīng)使其成為教育資源豐富的人文居住區(qū)域；項(xiàng)目所在位置正好在航空港開(kāi)發(fā)區(qū)的 新老區(qū)之間的生活配套用地區(qū)域，老區(qū)的教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，新區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)正待發(fā)展；雙流城區(qū)（東升）組團(tuán)作 為成都向南發(fā)展的生活次中心，規(guī)劃發(fā)展交通、房地產(chǎn)、商貿(mào)服務(wù)和行政辦公為主，將形成綜合的城市功能和健康生態(tài) 的人居環(huán)境。 （五）城南地區(qū)各大板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 以上五大版塊已經(jīng)成為城南房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和供應(yīng)的主體；城南三環(huán)內(nèi)日漸稀少的土地和開(kāi)發(fā)量，決定了城南居住區(qū)域 和觀念的外延。 就現(xiàn)在天府大道沿線的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀而言，結(jié)合已知數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總后，可以發(fā)現(xiàn)，天府大道沿線的在售項(xiàng)目的土 地開(kāi)發(fā)規(guī)模及開(kāi)發(fā)力度是城南區(qū)域里最大的。伴隨著成都市政府辦 公區(qū)的南遷、新國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)，高新區(qū)科技商務(wù)中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項(xiàng)目的陸續(xù)建成和投入使用，給區(qū) 域內(nèi)所帶來(lái)的人口增長(zhǎng)，最終使該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生了住房需求。同時(shí)該區(qū)域內(nèi)還有齊盛 2023 到 2023 年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，泛林 在各項(xiàng)因素的綜合影響下，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況比較良 好。綠化率最高的為洋房、別墅盤(pán)黃 金海岸水上花城 3 期，其綠化率達(dá)到了 68％。而怡豐新城、蘭橋尚舍這樣以多層為主的樓盤(pán)的容積率分別為 、 。 ▲綠化率、容積率 鵬偉 親水灣使用的是新古典 主義的建筑風(fēng)格。 周邊：規(guī)劃中的海洋公園。 ▲建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 配套 怡豐新城 水景商業(yè)步行街、社區(qū)會(huì)所，四個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、天幕式網(wǎng)球場(chǎng)、多處主題廣場(chǎng)、游泳池、幼兒園。電梯類(lèi)住宅在該板塊內(nèi)成為了主流，在 17 個(gè)在售樓盤(pán)內(nèi)，電梯類(lèi)樓盤(pán)占到了 12 個(gè)，而含有品質(zhì)較高的花園洋房和 別墅類(lèi)住宅項(xiàng)目也分別占到 4 個(gè)和 5 個(gè)。這些項(xiàng)目中，御景臺(tái)的起價(jià)最低為 3220 元 /㎡，起價(jià)最高的為世紀(jì)城天鵝湖花園，起 價(jià)達(dá)到了 4880 元 /㎡。 含花園洋房的項(xiàng)目有 4 個(gè)，其中金海岸水上花城 3 期內(nèi)的洋房售價(jià)在 2600－ 2900 元 /㎡之間，錦官麗城 （藍(lán)山美樹(shù) 500 余畝，世紀(jì)城天鵝湖花園 1504 畝，麓山國(guó)際社區(qū) 4000 畝） ▲產(chǎn)品類(lèi)型及平均價(jià)格 在售的 17 個(gè)項(xiàng)目中，含別墅的項(xiàng)目有 5 個(gè)。 從 交 通 條 件 來(lái) 看 ， 5 條 直 達(dá) 城 市 中 心 區(qū) 的 大 路 ，與 國(guó) 際 機(jī) 場(chǎng) 僅 4 公 里 之 遙 ，如 此 得 天 獨(dú) 厚 的 交 通 條 件 ，使 牧 馬山別墅板塊已成為成都別墅市場(chǎng)重要板塊之一。開(kāi)盤(pán)近一年的牧馬山易城剩余套數(shù)僅為 5 套。除牧馬山易城為 2023 年 10 月開(kāi)盤(pán)以外，中航 該區(qū)域內(nèi)的別墅盤(pán)檔次都較高， 居住舒適度很高。商業(yè)配置和各類(lèi)康體健身設(shè)施也很齊備。由 于牧馬山有豐富的坡地資源和自然湖泊，所以這里的別墅樓盤(pán)大多利用坡地的自然起伏進(jìn)行建筑規(guī)劃，形成風(fēng)景優(yōu)美， 融山地、湖泊、森林為一體的別墅群落。其中 維也納森林別墅 4 期半山高爾夫的戶型最大，該項(xiàng)目最小的戶型面積為 329 ㎡，最大的戶型面積達(dá)到了 990 ㎡。 半山衛(wèi)城 半山會(huì)（ 3600 平方米主題會(huì)所）、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) 維也納森林別墅 在售樓盤(pán)的總戶數(shù)為 1航空港區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不但業(yè)態(tài)豐富， 樓盤(pán)品質(zhì)及設(shè)計(jì)規(guī)劃也較高?，F(xiàn) 已有的四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川教育學(xué)院、四川師范大學(xué)等多所高校，和棠湖中學(xué)外語(yǔ)實(shí)驗(yàn) 學(xué)校、鹽道街中學(xué)外語(yǔ)學(xué)校等名牌中學(xué)使整個(gè)航空港具備了教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)。現(xiàn) 在政府已在航空港區(qū)域規(guī)劃出成都雙流物流園區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)。其他的以多層為主的樓盤(pán)容積率在 到 之間 ▲銷(xiāo)售情況 該板塊內(nèi)在今年開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)較多，多數(shù)樓盤(pán)以分期開(kāi)發(fā)，分組團(tuán)面市的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。波特蘭小鎮(zhèn) 35％ 太禾水晶城 30％ 新航印象 利通 上優(yōu)水岸 40% 歐景藍(lán)天 ％ 江南宅院（白家鎮(zhèn)） ％ 錦麗園別墅 3 期 58％ 第 32 頁(yè) 共 97 頁(yè) 區(qū)配置或是規(guī)劃中的市政配置。上優(yōu) 水岸 西南民族學(xué)院、成都信息工程學(xué)院、