【正文】 娛樂：濱河餐飲一條街上匯集的多家特色餐飲店、露天茶座、戛納印像等； 教育：國家重點、成都校風(fēng)示范學(xué)樣華陽中學(xué)、華陽一中、西寺小學(xué)?？傮w上講由于華陽城區(qū) 自身的配套已經(jīng)成熟，所以華陽境內(nèi)的在售樓盤能夠在其居住、生活的便利性做到較高的保障。 ▲銷售情況 華陽板塊的在售樓盤，開盤時間在半年以內(nèi)銷售就基本告罄，尾樓的套數(shù)在 10 套以下；大盤（花樣年別樣城）基本 都分期開發(fā)，分批次組團(tuán)上市銷售，所以銷售控制的也很好；但是別墅類樓盤（蜀郡、原鄉(xiāng)）由于其本身的價格都在 5000 元 /㎡以上，開發(fā)戶數(shù)分別為 360、 243，所以經(jīng)過 2 至 5 個月的銷售過后，尾盤剩余量較高（ 20％、 50％）。而府河進(jìn)入華陽境內(nèi)的灣流區(qū)域，已經(jīng)成為華陽房地產(chǎn)開發(fā)最為活躍的地塊。在一部分 35 歲以上并有一定事業(yè)基礎(chǔ)的成都人的 心目中，在華陽買一套房子作為將來養(yǎng)老的居所， 已經(jīng)變成了一種對未來舒適居家生活的規(guī)劃樣板，可見華陽房地產(chǎn)對成都市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的吸引力有多大。所以，在華陽購房對于消費(fèi)者來說可謂是“自 住、投資兩相宜”的明智之選。（錦麗園別墅、溫哥華花園 2 期藍(lán)域） ▲產(chǎn)品類型及平均價格 14 個在售項目中，含別墅的項目有 4 個，由于錦麗園別墅 3 期和太禾水晶城的第 2 組團(tuán)還未開盤，所以暫時沒有這 兩個樓盤的價格信息。藍(lán)域的均價分別為 2650/㎡、 3100 元 /㎡ 含多層的項目有 9 個，均價從 2500 元 /㎡到 3200 元 /㎡不等。總體而言，航空港板塊內(nèi)的房地產(chǎn)在售項目中，戶型面積從 40 ㎡到 426 ㎡不等，戶型跨度較大，主 力戶型在 90－ 130 ㎡的范圍內(nèi)。 金融機(jī)構(gòu)：中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國銀行、郵政局。西邊成都雙流機(jī)場，東接城南神仙樹、桐梓林等高尚生活區(qū)。而其他的在售項目其使用的 建筑符號并不明顯，立面大都較為簡約現(xiàn)代。別墅類樓盤的容積率在 到 左右。藍(lán) 域的面世批次在 2 至 4 個月內(nèi)就銷售過半了。此外，規(guī)劃中的地鐵 6 號線也將通過這里，連接行政中心和機(jī)場。該區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施成熟，農(nóng)貿(mào)市場、超市以及未 來小區(qū)商業(yè)配套都保證了居家的方便。而多層和電梯類住 宅每平米 2500 元到 3200 元左右的價格，也在吸引越來 越多的購房者的目光。 項目名稱 配套 牧馬山易城 茶樓、圖書館、便利店、室內(nèi)網(wǎng)球場、社區(qū)游泳池、兒童樂園 中航 每平米均價在 6000 到 10000 元之間。 ▲建筑風(fēng)格 牧馬山板塊內(nèi)的別墅在建筑風(fēng)格上有半山衛(wèi)城這樣的地中海式建筑風(fēng)格，也有維也納森林別墅、薩爾茨堡這樣的歐 式建筑風(fēng)格的別墅，而中航 云嶺高爾夫別墅 ％ 半山衛(wèi)城 ％ 維也納森林別墅 所以容積率都較低，容積率在 到 之間，項目自身的綠化率也較高。 ▲銷售情況 整個牧馬山板塊的別墅檔次較高，每平米均價在 6000 到 10000 元之間。半山高 第 36 頁 共 97 頁 爾夫均為 2023 年 6 月間開盤的項目。 如 今 牧 馬 山 別 墅 區(qū) 云 集 了 中 航 在售樓盤的總戶數(shù)超過 15582 戶。親水灣三個項目內(nèi)的別墅每平米均價在 5000 到 5500 元左右。風(fēng)景 2023 洋房售價最高達(dá)到了 4500 元 /㎡。 含多層的項目有 4 個，每平米售價在 2600 到 4200 元左右。其中世紀(jì)城天鵝湖花園的戶型面積最大達(dá)到了 550 ㎡。 銅 鑼 灣 時 尚 天 堂 街 區(qū) 、 超 市 、 百 貨 ， 各 種 酒 吧 、 娛 樂 休 閑 設(shè) 施 、 數(shù) 萬 平 方 米 的 海 洋 樂 園、五星級和超五星級的酒店 麓山國際社區(qū)（麓鎮(zhèn) 2 期） 社區(qū)內(nèi)部：高爾夫練習(xí)場、西餐廳、景觀泳池、恒溫泳池、網(wǎng)球場、咖啡吧。藍(lán)山美樹則是在 起伏的自然坡地上以簡潔的直線輪廓和層層退臺式別墅形成了典型的山居風(fēng)格建筑。蘭橋尚舍采用的地中海沿岸的民居建筑風(fēng)格。遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 2 期 風(fēng)景 2023 因 為是多層洋房和電梯共同組成的項目，數(shù)值為 2 的容積率相對較低。 該區(qū)域內(nèi)的樓盤在綠化率上都做到了 30％以上，電梯類樓盤的綠化率也做到了較高的水平，遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 2 期 風(fēng)景 202凱麗濱江、的綠化率分別做到了 44％、 ％。所以，該區(qū)域內(nèi)的樓盤受到購房者普遍的青睞。今年 6 月開盤的凱麗濱江第一、二批次房 源分別剩余 15％、 50％；與它同期開盤的天府長城 2 期嘉南地第一、二批次房源剩余量分別為 10 余套、 50 余套。其余的樓盤剩余戶數(shù)也基本在 10 戶左右。麓港項目即將上市銷售。在這些綜合因素的共同作用下，以及天府大道作為進(jìn)入城區(qū)的快速通道，其自身所 具備的交通優(yōu)勢，都無可避免的使其成為一片房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。區(qū)域內(nèi)樓盤的總體品質(zhì)較高， 且自身配套相對完善，綠化率均超過了 30％。以城市發(fā)展必然外延的規(guī)律， 是對項目位置偏遠(yuǎn)劣勢和未來發(fā)展前景的一大支撐； 五大版塊各有特點，但發(fā)展先后和水平不齊；南延線、華陽、航空港的整體房產(chǎn)市場熱度較高，房產(chǎn)銷售情況良好， 開發(fā)品質(zhì)逐漸走高；牧馬山憑借自然條件作為別墅開發(fā)的集聚區(qū)域，已經(jīng)形成自身獨(dú)特的市場認(rèn)知，柬于其產(chǎn)品形態(tài)的 特殊性，雖然整體市場熱度不高，但銷售情況也算良好；唯有雙流版塊，開發(fā)量與華陽接近，但整體市場熱度不高，房 價偏低，市場認(rèn)知形象欠佳； 對項目的影響： ★項目所在位置距離雙流較近，很難避免購房者把項目與雙流發(fā)生關(guān)聯(lián)的想法，這必然會形成對項目的形象認(rèn)知影響； 雙流版塊的房產(chǎn)項目規(guī)模較小、品質(zhì)相對較低，購房者將項目與雙流版塊進(jìn)行關(guān)聯(lián)比較的話，能突出項目在規(guī)模和品質(zhì) 上的優(yōu)勢； ★項目于航空港的距離最近，而且航空港是城區(qū)到項目的多條線路畢經(jīng)之地；也很難避免購房者把項目與航空港房產(chǎn)項 第 42 頁 共 97 頁 目發(fā)生關(guān)聯(lián)對比，在與航空港房產(chǎn)項目的對比中，項目的周邊配套和位置偏遠(yuǎn)會成為較大的消費(fèi)抗性，但規(guī)模和價格優(yōu) 勢比較突出； ★南延線和華陽版塊與項目的距離較遠(yuǎn)，競爭關(guān)系相對較小，但仍是項目不可忽略的競爭區(qū)域；再與南延線和華陽房產(chǎn) 項目的比較中，項目在交通、區(qū)位、配套、周邊環(huán)境等因素都處于劣勢，但價格的懸殊是我們爭取目標(biāo)客戶的極大優(yōu)勢； 如何定位項目所在區(qū)域的版塊歸屬 按項目所在的實際位置來看，正處于華陽、雙流、航空港、牧馬山四個區(qū)域之間，但距離航空港最近，雙流次之。項目到雙流最近的路線就是現(xiàn)在的雙華路，實際 5 公里的路程已無法改變，也沒有更好的未來預(yù)期；相對 來說，將 項目歸于航空港版塊，在交通上具有更大的未來期望空間，而航空港在心理上也更接近市區(qū)； ★從競爭的角度來看，項目之于航空港現(xiàn)有樓盤來說，規(guī)模優(yōu)勢和價格優(yōu)勢明顯，品質(zhì)優(yōu)勢中；項目之于雙流的樓盤來 說，規(guī)模和品質(zhì)優(yōu)勢明顯，價格優(yōu)勢不明顯；如果將項目歸欲航空港，在項目多層上可以延伸出類似“多走 2 公里，少 花 5 萬元 ”的訴求方式； 結(jié)論：從以上的分析可以看出將項目歸于雙流和航空港版塊都是可以接受的，而對于歸于兩個版塊都有各自的利弊；而 從項目在位置偏遠(yuǎn)和交通條件上的劣勢，來進(jìn)行針對性的規(guī)避和弱化，將項目歸于航空港版塊具有更大的積極意義；利 用規(guī)劃道路開通的利好，不僅是拉近到航空港的距離，也在很大程度上拉近了到市區(qū)的距離；同時，將項目歸于航空港 版塊增加了項目在人文環(huán)境、教育配套、商業(yè)配套、價格、規(guī)模上的競爭優(yōu)勢； 附圖：雙流南部新城及航空港規(guī)劃發(fā)展圖 第 44 頁 共 97 頁 項目主要競爭樓盤的確定及分析 項目名稱 錦繡華都 物業(yè)類型 多層洋房 +別墅 開發(fā)商 成都華興住宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 雙流縣 東升鎮(zhèn)三強(qiáng)北路二 段 88 號 總戶數(shù) 2023 余戶 聯(lián)系電話 85827999 85771766 占地面積 240 余畝 建筑面積 28 萬余㎡ 綠化率 40 % 容積率 施工進(jìn)度 現(xiàn)房 戶型區(qū)間 80－ 240 ㎡ 第 45 頁 共 97 頁 一、競爭樓盤的確定： 1，與本案同區(qū)域的樓盤。 3，與本案規(guī)模相當(dāng)?shù)臉潜P。 二、確定原則： 所有樣本均歸屬于以上四個大的部分，但又有所篩選。多層洋房（ 80140 平米）：一梯兩戶，南北通風(fēng)，全明戶型，南北景觀陽 臺，大面寬客廳，大面積開窗，客廳、主臥均面向庭院，四季庭院美景盡入眼簾。 ● 個案舉例： 銷售價格 花園洋房價格 3200 元 /平米 多層均價 2500 元 /平米 銷售進(jìn)度 2 期均 已售完 第 3 組團(tuán)將于 9 月面市 亮相時間 2023 年 5 月 產(chǎn)品定位 代言南成都的成熟社區(qū) 配套設(shè)施 小區(qū)配套設(shè)施：游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、華都生活館、商業(yè) 步行街以及大型社區(qū)生活服務(wù)中心。 4，與本案建筑形態(tài)相似的樓盤。 2，與本案單價相近的樓盤。航空港依托機(jī)場及機(jī)場路兩邊的高校，規(guī)劃為教育產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、科研高科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；大學(xué) 城已經(jīng)形成，五所大學(xué)兩所知名中學(xué)已經(jīng)使其成為教育資源豐富的人文居住區(qū)域；項目所在位置正好在航空港開發(fā)區(qū)的 新老區(qū)之間的生活配套用地區(qū)域，老區(qū)的教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，新區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)正待發(fā)展；雙流城區(qū)（東升）組團(tuán)作 為成都向南發(fā)展的生活次中心，規(guī)劃發(fā)展交通、房地產(chǎn)、商貿(mào)服務(wù)和行政辦公為主，將形成綜合的城市功能和健康生態(tài) 的人居環(huán)境。 （五）城南地區(qū)各大板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 以上五大版塊已經(jīng)成為城南房產(chǎn)市場開發(fā)和供應(yīng)的主體；城南三環(huán)內(nèi)日漸稀少的土地和開發(fā)量，決定了城南居住區(qū)域 和觀念的外延。 就現(xiàn)在天府大道沿線的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀而言，結(jié)合已知數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總后，可以發(fā)現(xiàn)，天府大道沿線的在售項目的土 地開發(fā)規(guī)模及開發(fā)力度是城南區(qū)域里最大的。伴隨著成都市政府辦 公區(qū)的南遷、新國際會展中心的建設(shè)，高新區(qū)科技商務(wù)中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項目的陸續(xù)建成和投入使用，給區(qū) 域內(nèi)所帶來的人口增長，最終使該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生了住房需求。同時該區(qū)域內(nèi)還有齊盛 2023 到 2023 年開盤的項目中，泛林 在各項因素的綜合影響下，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)銷售情況比較良 好。綠化率最高的為洋房、別墅盤黃 金海岸水上花城 3 期，其綠化率達(dá)到了 68％。而怡豐新城、蘭橋尚舍這樣以多層為主的樓盤的容積率分別為 、 。 ▲綠化率、容積率 鵬偉 親水灣使用的是新古典 主義的建筑風(fēng)格。 周邊：規(guī)劃中的海洋公園。 ▲建筑風(fēng)格 項目名稱 配套 怡豐新城 水景商業(yè)步行街、社區(qū)會所，四個網(wǎng)球場、天幕式網(wǎng)球場、多處主題廣場、游泳池、幼兒園。電梯類住宅在該板塊內(nèi)成為了主流，在 17 個在售樓盤內(nèi)，電梯類樓盤占到了 12 個，而含有品質(zhì)較高的花園洋房和 別墅類住宅項目也分別占到 4 個和 5 個。這些項目中，御景臺的起價最低為 3220 元 /㎡，起價最高的為世紀(jì)城天鵝湖花園，起 價達(dá)到了 4880 元 /㎡。 含花園洋房的項目有 4 個，其中金海岸水上花城 3 期內(nèi)的洋房售價在 2600－ 2900 元 /㎡之間，錦官麗城 （藍(lán)山美樹 500 余畝，世紀(jì)城天鵝湖花園 1504 畝，麓山國際社區(qū) 4000 畝） ▲產(chǎn)品類型及平均價格 在售的 17 個項目中，含別墅的項目有 5 個。 從 交 通 條 件 來 看 ， 5 條 直 達(dá) 城 市 中 心 區(qū) 的 大 路 ，與 國 際 機(jī) 場 僅 4 公 里 之 遙 ，如 此 得 天 獨(dú) 厚 的 交 通 條 件 ，使 牧 馬山別墅板塊已成為成都別墅市場重要板塊之一。開盤近一年的牧馬山易城剩余套數(shù)僅為 5 套。除牧馬山易城為 2023 年 10 月開盤以外，中航 該區(qū)域內(nèi)的別墅盤檔次都較高， 居住舒適度很高。商業(yè)配置和各類康體健身設(shè)施也很齊備。由 于牧馬山有豐富的坡地資源和自然湖泊，所以這里的別墅樓盤大多利用坡地的自然起伏進(jìn)行建筑規(guī)劃，形成風(fēng)景優(yōu)美， 融山地、湖泊、森林為一體的別墅群落。其中 維也納森林別墅 4 期半山高爾夫的戶型最大，該項目最小的戶型面積為 329 ㎡，最大的戶型面積達(dá)到了 990 ㎡。 半山衛(wèi)城 半山會（ 3600 平方米主題會所）、網(wǎng)球場、羽毛球場 維也納森林別墅 在售樓盤的總戶數(shù)為 1航空港區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)不但業(yè)態(tài)豐富， 樓盤品質(zhì)及設(shè)計規(guī)劃也較高?，F(xiàn) 已有的四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川教育學(xué)院、四川師范大學(xué)等多所高校，和棠湖中學(xué)外語實驗 學(xué)校、鹽道街中學(xué)外語學(xué)校等名牌中學(xué)使整個航空港具備了教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)?，F(xiàn) 在政府已在航空港區(qū)域規(guī)劃出成都雙流物流園區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)。其他的以多層為主的樓盤容積率在 到 之間 ▲銷售情況 該板塊內(nèi)在今年開盤的新盤較多，多數(shù)樓盤以分期開發(fā)，分組團(tuán)面市的方式進(jìn)行銷售。波特蘭小鎮(zhèn) 35％ 太禾水晶城 30％ 新航印象 利通 上優(yōu)水岸 40% 歐景藍(lán)天 ％ 江南宅院（白家鎮(zhèn)） ％ 錦麗園別墅 3 期 58％ 第 32 頁 共 97 頁 區(qū)配置或是規(guī)劃中的市政配置。上優(yōu) 水岸 西南民族學(xué)院、成都信息工程學(xué)院、