【正文】 求分析由于七臺(tái)河市住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過(guò)于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在七臺(tái)河投資置業(yè)的人員為主。據(jù)市長(zhǎng)郭新雙在七臺(tái)河市政府工作報(bào)告介紹，過(guò)去的五年，經(jīng)濟(jì)總量快速擴(kuò)張，綜合實(shí)力顯著提升。七臺(tái)河市的市委市政府對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿了信心和把握，提出了“全面加快強(qiáng)市步伐，努力實(shí)現(xiàn)更高跳躍”的奮斗目標(biāo)，確立了更好更高更快發(fā)展的“818 百億工程”，即 2022 年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 800億元,全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 100 億元，固定資產(chǎn)投資完成 800 億元。因此作為營(yíng)銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項(xiàng)目才能占領(lǐng)市場(chǎng)。采用該策略有以下優(yōu)勢(shì)：低價(jià)開(kāi)盤，發(fā)展商可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。具體實(shí)施策略如下：銷售初期：在這一時(shí)期內(nèi)，小區(qū)形象尚無(wú)法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購(gòu)房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價(jià)銷售策略。七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 15 銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個(gè)階段，工程施工剛剛開(kāi)始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還沒(méi)有具備展開(kāi)的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報(bào)紙、廣播、電視等等。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購(gòu)心理，內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。 銷售促進(jìn)價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房?jī)r(jià)降低，提高購(gòu)買欲望。因此建議本項(xiàng)目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。建議現(xiàn)場(chǎng)做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計(jì)，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個(gè)方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 20 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于七臺(tái)河市桃山區(qū)，市區(qū)南部，與萬(wàn)寶水庫(kù)相連，北側(cè)緊鄰交通干道 308 國(guó)道。坡度坡向主要以 4—6 度為主。東西長(zhǎng)為 130 公里，南北寬為 80 公里，總面積 6212 平方公里，其中市區(qū)面積 1767 平方公里。 交通條件七臺(tái)河市鐵路交通十分方便快捷。向南 40 分鐘可達(dá)雞西市，2 個(gè)小時(shí)可達(dá)牡丹江市；向西 2 個(gè)小時(shí)可達(dá)雙鴨山市；向北 個(gè)小時(shí)可達(dá)佳木斯市；向西 個(gè)小時(shí)可達(dá)省會(huì)哈爾濱市。其他配套條件給、排水目前七臺(tái)河市的自來(lái)水供水總供給能力基本能夠滿足需要。可滿足本項(xiàng)目用氣需要。七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 24 第六章 建設(shè)方案 設(shè)計(jì)原則以七臺(tái)河市城市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化七臺(tái)河城市環(huán)境為設(shè)計(jì)主題。 作為對(duì)新農(nóng)村改造建設(shè)，包括辦公樓、賣場(chǎng)、商業(yè)街、中高檔住宅的綜合項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)面向二十一世紀(jì)，體現(xiàn)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平。b“環(huán)境至上”的原則七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 25 注重整體環(huán)境高質(zhì)量，利用原有自然環(huán)境，打造山水園林城市、濱水宜居區(qū)、生態(tài)城市形成山環(huán)水抱，曲折蜿蜒環(huán)境。d 社區(qū)化原則 (1) 和睦的鄰里關(guān)系：人們關(guān)系密切，表現(xiàn)出濃厚的生活氣息。e 網(wǎng)絡(luò)化原則居住區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化，突出強(qiáng)調(diào)建立居住區(qū)生活網(wǎng)絡(luò)，形成物質(zhì)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的物質(zhì)精神世界的統(tǒng)一體，包括社區(qū)、鄰里家庭、個(gè)人三個(gè)層次，并與居住區(qū)外的城市中心相銜接。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：注重空間環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和地形地貌的配合，努力創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場(chǎng)景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。重點(diǎn)處理各道路交匯節(jié)點(diǎn)，融入交往和景觀標(biāo)志功能。居住區(qū)的出入口設(shè)在北面規(guī)劃路上，便于人流集散。綠化分為公共綠化區(qū)域，組團(tuán)綠化區(qū)域。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積： 萬(wàn)平方米（ 畝）總建筑面積： 603877 平方米 容積率： 建筑密度 %綠化系數(shù)： 41% 建筑工程 建筑本項(xiàng)目為多層和小高層住宅區(qū)，建筑面積為 80 平方米的單元房2950 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 1385 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 1162 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米，其中:商業(yè)用房 58061 平方米（包括：會(huì)所、社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 28 行、電信等）；公建用房 874 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 300 平方米，其他配套用房 374 平方米）；學(xué)校用房34547 平方米。商業(yè)用房建筑面積 34628 平方米，采用框架結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。學(xué)校用房建筑面積 34547 平方米，采用框架結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。建筑造型：小區(qū)建筑形體設(shè)計(jì)突出表現(xiàn)七臺(tái)河傳統(tǒng)建筑文化和人文特征，屋七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 29 頂采用青灰色瓦屋面及高低錯(cuò)落的坡屋面和屋頂花園平臺(tái)，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會(huì)到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。建筑細(xì)部處理通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、容楣、線角、入口的精心設(shè)計(jì)和傳統(tǒng)建筑符號(hào)的運(yùn)用以及屋頂和外表色彩的合理運(yùn)用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。墻體材料，采用節(jié)能新材料。戶型設(shè)計(jì)中套內(nèi)分區(qū)：(1)面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、通風(fēng)和視野；(2)廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安家具；(3)廚房最好靠近門口，以利購(gòu)買蔬菜和扔垃圾，避免污染；(4)廚房與餐廳最好是近鄰，以便端上與撤除餐具；(5)衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會(huì)發(fā)生麻煩。設(shè)備配置：廚房預(yù)留排油煙機(jī)和燃?xì)鉄崴魑恢?，預(yù)留洗衣機(jī)位置以及上、下水管，每戶電表、水表、煤氣表、電話插座、有線電視插座到位，陽(yáng)臺(tái)采用鋁合金窗封閉；燈具為普通燈具。 公用設(shè)施 給、排水設(shè)計(jì)依據(jù)⑴建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料；⑵《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ500132022）；⑷《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142022）；⑸《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施給水排水》（2022 年版）。排水系統(tǒng)（1）排水量為 1440 噸/日。室外雨水采用雨水口進(jìn)行收集排入城市污水管網(wǎng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P=3 年。(4）室內(nèi)污水管道采用空壁隔音螺旋排水塑料管，粘接。設(shè) 10KV 變電所一座。每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于 10mm2，分支線不小于 ，單元住戶大于 10KW/戶（含10KW/戶）按三相配電。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對(duì)稱布燈，采用低桿 6M 路燈照明，每盞路燈功率 200W，間距 30M 左右，根據(jù)詳細(xì)的照度計(jì)算，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標(biāo)，并在廣場(chǎng)，綠化帶根據(jù)實(shí)景配置景觀照明，使得照明效果有重點(diǎn)，分層次，盡可能的節(jié)約電能，合理的配置燈具，參照（GIE）推薦的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到基本的功能要求，（主線照度 25Lx，廣場(chǎng) 30Lx，總均勻度 ，眩光控制指七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 33 標(biāo) G5），其它景觀照明在節(jié)假日部分亮化，重大節(jié)日全部亮化。住宅采用戶內(nèi)雙管分戶熱計(jì)量采暖系統(tǒng)，每戶入口設(shè)熱計(jì)量裝置，戶內(nèi)埋地管道采用交聯(lián)鋁塑管，其余管道采用鍍鋅鋼管。 安防系統(tǒng)本建筑安防系統(tǒng)由報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)組成，電視監(jiān)控系統(tǒng)主要設(shè)置在門廳出入口、小區(qū)主要路口。小區(qū)內(nèi)火災(zāi)次數(shù)按一次考慮，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一座消防水池貯存火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)的室內(nèi)外消防總用水量。商業(yè)及公建用房樓層均設(shè)消防栓箱，并配置干粉滅火器。規(guī)劃用地面積 公頃，地塊呈狹長(zhǎng)帶型，基地地勢(shì)較緩，場(chǎng)地平均標(biāo)高約 米。 主要污染源本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。 廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。 項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過(guò)程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對(duì)周圍環(huán)境帶來(lái)一些影響。七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 37 生活垃圾工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 38 第八章 資源節(jié)約國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要提出，落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。本項(xiàng)目征地面積 萬(wàn)平方米（ 畝）總建筑面積 603877平方米，按 6142 戶設(shè)計(jì)，每戶平均按 人計(jì)算，人均建筑面積為 平方米；容積率為 ；綠地率為 41%。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實(shí)施細(xì)則》、《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見(jiàn)》設(shè)計(jì)執(zhí)行。避免采用落地窗。(3)加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。（3）選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 41 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 勞動(dòng)安全 勞動(dòng)安全法規(guī)英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目是房地產(chǎn)項(xiàng)目屬建筑工程項(xiàng)目。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見(jiàn)的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。項(xiàng)目的實(shí)施是否成功，不僅受到組織內(nèi)部能力的制約，也受到組織外部環(huán)境的影響。七臺(tái)河市國(guó)融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》成立的，具有獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司。項(xiàng)目部下設(shè)項(xiàng)目辦公室(文秘組、考評(píng)組、協(xié)調(diào)組、后勤組)、法規(guī)合同組、招投標(biāo)組、現(xiàn)場(chǎng)管理組、銷售組。七臺(tái)河市國(guó)融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中配置人員 15 名。 勞動(dòng)制度根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，本項(xiàng)目所有人員實(shí)行勞動(dòng)聘用合同制，公司和員工簽定勞動(dòng)聘用合同。技術(shù)和管理人員考慮從大專院校等各種技術(shù)職業(yè)學(xué)院中或社會(huì)閑散技術(shù)人才中擇優(yōu)選擇；維修和保衛(wèi)人員優(yōu)先考慮解決下個(gè)待業(yè)社會(huì)弱勢(shì)群體，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出企業(yè)的貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和黑龍江省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法的規(guī)定，如果施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬(wàn)元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬(wàn)元以上的采購(gòu)；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單項(xiàng)合同價(jià)在 30 萬(wàn)元以上的服務(wù)；項(xiàng)目投資在 500 萬(wàn)元以上的建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。本項(xiàng)目建設(shè)完成后嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用。 人員培訓(xùn)與管理根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際要求，全部上崗人員均需進(jìn)行崗前培訓(xùn)，實(shí)行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。建成后，小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)配置人員２４名。下設(shè)辦公室、保安部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部(含銷售人員)等?？偨?jīng)理全面負(fù)責(zé)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作。因此，本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、目標(biāo)和建設(shè)期而確定的。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。安全消防器材必須保持完好有效。 消防 消防設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687(2022)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794（2022） 消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。 勞動(dòng)安全衛(wèi)生措施七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 42 根據(jù)本項(xiàng)目勞動(dòng)安全危害因素分析，項(xiàng)目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。（5）采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。 節(jié)電（1）道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12點(diǎn)后半燈制。(1)項(xiàng)目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。 節(jié)能針對(duì)目前中國(guó)建筑高能耗、低能