【正文】 產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 45 （一） G 的狂想：以人為本，生生不息 1） green—— 綠色、青春、活力 泊 6） GOLF 是一種格調(diào)。 社區(qū)文化理念的總體體現(xiàn) —— 人文高爾夫 G—— 綠色，崇尚自然 O—— 清新空氣，生態(tài)健康居住 L—— 陽光動感，活力 F—— 友誼，社區(qū)和諧 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 42 國際 GOLF 生活 ，意味著生活模式的徹底改變。 市場風(fēng)險： A、其他項目的強(qiáng)勢宣傳，無疑會分流部分客戶。掛牌成立高爾夫球?qū)W校，定期在高爾夫俱樂部舉辦高爾夫培訓(xùn)班，在高爾夫球場進(jìn)行實地訓(xùn)練與教學(xué)。 假日文化沙龍 消費(fèi)對象以全市各大外資企業(yè)的外籍 人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會所、度假中心、外商活動中心、酒店為活動場所。 ５、建筑風(fēng)格 （１） 建筑風(fēng)格的選擇 不同開發(fā)時期的建筑風(fēng)格都會出現(xiàn)一定差異性，所以項目需要確定一個建筑的原形，由一個成熟的生活藍(lán)本來統(tǒng)一整體建筑風(fēng)格。 ２、組團(tuán)劃分建議： 基于項目規(guī)模（占地３０００畝）和產(chǎn)品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團(tuán)定位上以“大主題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌分組團(tuán)”策略。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 24 鎖定目標(biāo)客戶 必然 釋放 超越 培養(yǎng) （ 1） 顯性客戶 一般來說，本項目的顯性客戶群主要是在合肥市內(nèi)工作的中等或偏高收入的人士，他們的年齡在 30 到 40 之間，對花園洋房和別墅這類型的中偏高產(chǎn)品的 消費(fèi)能力比較強(qiáng)。 第二：超越區(qū)域的局限性，實現(xiàn)整個區(qū)域的互動 在本項目人氣不足的情況下，充分借用項目規(guī)模大的優(yōu)勢，實施自己的“造城計劃”，在宣傳推廣上加強(qiáng)力度宣傳項目的最大買點(diǎn)：規(guī)模 — 新城市。泊 本案核心理念 資源整合 先天資源 本案自身 資源審核 資源審核 市場競爭力分析 差異化優(yōu)勢 市場空白點(diǎn) 規(guī)劃新概念與 新生活方式 基于安徽全省的 標(biāo)桿模式 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 10 地塊資源 從規(guī)模來說，本項目完全符合超大盤開發(fā)的先決條件：地塊總規(guī)劃用地面積為 200 萬平方米?？們r也較低。未來城市規(guī)劃中，本地塊屬于為未來城市住宅的用地。 所以： 產(chǎn)品，就是策劃的依據(jù)，是支撐起整個營銷的支點(diǎn)。綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 1 目錄 策劃前言 策劃目的 策劃依據(jù) 策劃思路 策劃內(nèi)容 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 2 策劃篇 一、 策劃前言 以人為本，首先尊重人，然后取悅?cè)恕? 立足產(chǎn)品，才有有效策劃的可能。 ? 環(huán)境：周邊沒有成熟的生活配套，且交通不便，整體環(huán)境較零亂。應(yīng)該說，合肥真正意義上的別墅區(qū)還沒有形成 。通過對有相似條件的項目的分析發(fā)現(xiàn)，大型項目的整體規(guī)劃難度高于普通的項目，開發(fā)商所面臨的風(fēng)險其實是比普通項目高的，考慮到后面幾期的營銷推廣，我們不僅要為前期制造可供延續(xù)的賣點(diǎn)，還 要為經(jīng)營管理的可持續(xù)性發(fā)展提供空間。天下則有胸懷天下、享受人生成功的風(fēng)云際會后的寧靜之意。將該區(qū)域炒熱，以吸引城市里其他的有效消費(fèi)群體，并在熱點(diǎn)區(qū)域中集中體現(xiàn)自身與其他項目的差異性，為項目積累潛在客戶群。從職業(yè)方面來說，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)新區(qū)的企業(yè)數(shù)量不少，有一定比例的高層管理者在本區(qū)內(nèi)購買住宅，可以通過前期的引導(dǎo)，吸引投資型買家，擴(kuò)大消費(fèi)群。組團(tuán)定位；各小組團(tuán)由大主題統(tǒng)領(lǐng)，實現(xiàn)分品牌策略。 例如：可以有：嘎納風(fēng)情組團(tuán) 米蘭風(fēng)情組團(tuán) 愛丁堡風(fēng)情組團(tuán) 威尼斯風(fēng)情組團(tuán) ?????? 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 30 （２） 建筑單體設(shè)計建議 因地制宜，充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢。 風(fēng)情商業(yè)街 引進(jìn)大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風(fēng)情小店，經(jīng)營有一定知名度的商品，輻射范圍以該區(qū)域為主。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 37 ? 產(chǎn)品核心價值 經(jīng)過對產(chǎn)品進(jìn)行客觀的分析之后，我們可以看出產(chǎn)品的核心價值是： ◆ 具有前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃。 B、其他相關(guān)行業(yè)的連帶影響（如建材等）。它是一個系統(tǒng)工程。 時尚是一種潮流，尊貴是一種身份，追趕時髦工 作模式，引領(lǐng)生活潮流，是每一個現(xiàn)代合肥人的夢想。天下 —— 合肥首席商務(wù)別墅行館 這里是綠色的空間，這里是生命的運(yùn)動場，生活的品質(zhì)在這里得到無限增殖。 2） Opportune——— 適合的 泊 2） leader—— 領(lǐng)導(dǎo)者、榜樣 泊天下 —— 讓夢想開出奇葩 泊 1）高檔： 匹配物業(yè)高品質(zhì)特征、時尚個性化魅力以及目標(biāo)消費(fèi)層心理需求和行為特征，堅持高品位格調(diào)、高檔次表現(xiàn)，力使目標(biāo)客戶產(chǎn)生高強(qiáng)度認(rèn)同感和心理共鳴。 以前瞻性的戶型配比適應(yīng)客戶需要。根據(jù)以往推廣經(jīng)驗以及操盤銷售的需要，我們采用組合 立體 方 式推介本案，組合原則采用先內(nèi)而外，先主后次的原則。 。在這個圈子里有許多關(guān)注合肥市場的業(yè)內(nèi)人士，在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑（業(yè)內(nèi)人士沙龍等）。那么對于我們的項目，由于個案體量大，整體區(qū)域較弱 ，周遭配套達(dá)不到要求，因此我們同樣準(zhǔn)備實行 “造鎮(zhèn)計劃 ”，將我們的項目規(guī)劃成一個區(qū)內(nèi)配套齊備，具有部分完備的城市功能的 “城中城 ”。 3) 商務(wù)： 作為生活、商務(wù)的別墅既是一種生活的空間，所表現(xiàn)的也有一種商業(yè)的氛圍。天下讓夢想開出奇葩，延續(xù)了一個亙古久遠(yuǎn)的仙鄉(xiāng)傳說。天下， 將用前瞻的眼光、無比的氣魄，高屋建瓴，從容開辟合肥生活新天地。我就是我，我選擇適合自己的商務(wù)空間，我選擇放飛我自己的夢想。天下，合肥首席高尚商務(wù)別墅行館，解放你的生活空間，釋放你的活力、激情。泊以一種居高臨下的姿態(tài)，輕松地工作、生活，快樂地享受生活的樂趣。 D、國家關(guān)于對投資者，尤其是房產(chǎn)投資者的嚴(yán)格控制。 ◆ 項目資源的優(yōu)勢為產(chǎn)品的市場去化奠定了有利的基礎(chǔ)。 高爾夫主題公園 形成城市中的一大閃光點(diǎn)，以兒童游樂主題公園、汽車影院、高爾夫?qū)W校訓(xùn)練基地、高爾夫發(fā)球練習(xí)場為主。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過高的原則。 ３、景觀設(shè)計規(guī)劃 （ 1） 景觀規(guī)劃理念 項目的環(huán)境設(shè)計理念應(yīng)該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點(diǎn)，主要體現(xiàn)運(yùn)動健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎(chǔ)上“動”起來最終成為新生活模式的重要支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一個優(yōu)美的生態(tài)背景。 ② 收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對價格敏感度繼續(xù)加強(qiáng)比較高的客戶。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 20 社區(qū)居住文化、居住附加值 餐飲、休閑、購物 高 生 爾 活 夫 配 主 套 題 環(huán) 商 境 業(yè) 概 配 念 套 商務(wù)平臺、度假互動平臺 生態(tài)背景互動 住宅產(chǎn)業(yè) 高爾夫主題 大型主題購物中心 居住、娛樂、購物、商務(wù)、度假、高爾夫 物業(yè)的一體化互動 復(fù)合地產(chǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 項目定位 戰(zhàn)略目標(biāo) 形成國際都市生活圈的中心區(qū)域， 與項目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 21 （ 3）概念運(yùn)用 以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區(qū)文化與生活方式的藍(lán)本，將項目主題理念體現(xiàn)在社區(qū)人文的塑造上，給項目樹立一種高尚的社區(qū)文化氛圍 。天下以尊貴的姿態(tài)傲然于城市的一隅，不久，他會成為一座城市的精神。項目將可以從商業(yè)的角度來尋找一個可持續(xù)發(fā)展的支撐點(diǎn)，即：高爾夫 +房地產(chǎn)（居?。?。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 8 精準(zhǔn)的定位對于任何一個房地產(chǎn)項目而言是至關(guān)重要的。容積率為， 60%的生態(tài)公園，小區(qū)的景觀設(shè)計以水系為中心。 針對消費(fèi)者做出的 產(chǎn)品是有市場基礎(chǔ)的產(chǎn)品。 成功的地產(chǎn)復(fù)合應(yīng)體現(xiàn)在開發(fā)理念、功能價值、生活體驗，系統(tǒng)工程，開發(fā)模式，資源整合六大層面。 市場，瞬息萬變。 ? 配套： 周圍目前均為未開發(fā)土地，只有少量的農(nóng)村和生活設(shè)施。 2） 市場分析 合肥的別墅市場，主要集中在自然風(fēng)景較為優(yōu)美的西區(qū)，這也符合別墅這種產(chǎn)品對景觀的要求。 開發(fā)產(chǎn)品方向的定位來自兩個基礎(chǔ)條件，一是項目自身的 資源，二是項目所在區(qū)域市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 13 本項目的市場形象定位： 經(jīng)過以上市場定位依據(jù)的詳細(xì)闡述，本項目的形象定位為： 國際新都市生活圈中的 高爾夫主題 高尚人居 開發(fā)商形象定位 眾安地產(chǎn) 新生活運(yùn)營商 建造新城市，運(yùn)營新生活