【正文】 c)立體組合方式說明 在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關(guān)活動，展會推介，網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢引導(dǎo)市場的偏好度。 ? 媒體組合原則 我司已將合肥房產(chǎn)市場常用的媒體進(jìn)行了分類分析，我司根據(jù)本案具體情況下制定的媒體推廣組合方案及原則。這些配套設(shè)施包括：公共建筑區(qū)域（便利店、幼兒園、圖書館、健身房、ＳＰＡ水療中心等）、公共綠地（水景、綠地、公園等）以及文化康體設(shè)施（體育場、學(xué)校等），這樣一來，我們將明確形成合理的城市功能分區(qū)，才能名副其實(shí)的 “城中城 ”！同 時，我們也盡力把這樣的建筑風(fēng)格打造成具 GOLF 風(fēng)格的國際生活示范城！ 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 55 ? 宣傳推廣策略 本案 CI 系統(tǒng)全面建立 本案作為全新樓盤上市銷售，項(xiàng)目 CI 系統(tǒng)的設(shè)計和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。 ? 營銷推廣主題 我們的策劃到最后推廣的 戰(zhàn)略主題 將主要圍繞以下兩點(diǎn)進(jìn) 行，在每個策劃推廣階段都將圍繞下面這點(diǎn)宣傳： 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 54 造鎮(zhèn)計劃 關(guān)鍵詞：造鎮(zhèn)計劃 以造城計劃吸引市場矚目。所以，這種生活是更加時尚與高品味的。 將“泊天下?lián)碛屑兠纼?yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，具備高檔社區(qū)的濃厚文化氛圍，這里有的是知己，生活上的朋友，事業(yè)上的對手。天下倡導(dǎo)時尚，卻并不一味的隨波逐流，在泊天下所具有的魅力很難用語言描述，但是走近她，卻著魔似的為她而傾倒。天下 —— 憩息財富 巨子的完美空間 財富巨賈，胸懷天下，在享受“成功”后才發(fā)現(xiàn)，生活真正需要的更是人生經(jīng)歷過風(fēng)云后的安詳與和諧。 3） Oxygen—— 氧氣 泊天下，無限商機(jī)，時刻都在眼前。 2） glory—— 榮耀、光榮 泊“以人為本”，洋溢著人文的光輝，它深刻彰顯。 泊生活不是流水線，是一種有張有弛的運(yùn)動，是對生活放任自如的把握。它必將引發(fā)人們對傳統(tǒng)生活的深刻反省，它會讓人們深入地思考：現(xiàn)代人究竟需要什么樣的生活。高屋建瓴，整合傳播，是啟動營銷力的 金匙鑰。 B、地產(chǎn)市場操作更加規(guī)范、嚴(yán)格，提升了準(zhǔn)入門檻 風(fēng)險點(diǎn)的化解： A、差異化的定位：如引入歐式風(fēng)格和理念 B、有效的媒介傳播與有效的溝通。 ◆ 本項(xiàng)目將打造成為合肥高尚別墅區(qū)和“高爾夫”概念、生活的代言人。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 39 項(xiàng)目劣勢 ◆ 交通不太方便； 解決方案： ――著力構(gòu)建居住社區(qū)，購買住戶專用車，每天往返于社區(qū)和市區(qū)中心，方便住戶上下班和出行。配置豐富全面的運(yùn) 動、休閑、健康設(shè)施及項(xiàng)目，構(gòu)成社區(qū)的主要運(yùn)動中心。 教育配套設(shè)施 龐大的規(guī)模勢必達(dá)到設(shè)置教育場所的條件，同時，教育配套設(shè)施的建設(shè)可以為項(xiàng)目增加賣點(diǎn)。 配套類別 主要配套形式 大型高爾夫主題購物公園 主力店（以高檔知名品牌為主）、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮等餐飲店）、酒店、大型高爾夫會所、商務(wù)中心等 運(yùn)動配套 高爾夫球場、網(wǎng)球場、籃球場、小型足球場、高爾夫主題公園、文化廣場、其他健身器材等 教育配套 基礎(chǔ)教育：幼兒園、小 學(xué)、中學(xué)等特色教育 專業(yè)教育：有關(guān)高爾夫的培訓(xùn) 社區(qū)教育：圖書館 市政公用配套 公交站、變電所、污水處理等 社區(qū)配套 物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等） 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 34 大型高爾夫主題購物公園 大型高爾夫主題購物公園的構(gòu)想是從解決項(xiàng)目所在區(qū)域配套不足的情況出發(fā)，將隸屬于項(xiàng)目住宅部分的商業(yè)物業(yè)的功能擴(kuò)大，通過規(guī)模效應(yīng)來降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，體現(xiàn)項(xiàng)目作為“國際新城市生活圈”的優(yōu)勢。 整體設(shè)計不宜過于豪華，著重于個性化功能空間的營造以及內(nèi)部空間的藝術(shù)處理，以適當(dāng)超前的創(chuàng)新點(diǎn)提升項(xiàng)目單體別墅的產(chǎn)品價值，樹立獨(dú)特競爭優(yōu)勢，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn) 品的創(chuàng)新樣板。 “水景”的核心地位必須充分被利用，并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當(dāng)?shù)沫h(huán)形道路，點(diǎn)線結(jié)合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。 針對項(xiàng)目的聯(lián)排和雙拼別墅，營造一種人人能參與的體驗(yàn)式高爾夫景觀。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境。 有一定的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望，但對該區(qū)域以及該區(qū)域產(chǎn)品不了解的客戶。他們對產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大，從中檔產(chǎn)品到最高端的產(chǎn)品都有需求量。 商務(wù)投資主要產(chǎn)品平臺：酒店式公寓、出租型的商務(wù)別墅、外商活動中心的會議廳 商務(wù)配套功能： 商務(wù)會議功能 —— 董事會會議，企事業(yè)單位的業(yè)務(wù)會議，年會，總結(jié)會等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺有酒店式公寓的會議室，出租型的商務(wù)別墅。 集成式高爾夫城 高爾夫 會所 商務(wù)平臺（面向全?。? 高爾夫附加 社區(qū)幼兒、小學(xué)、中學(xué) 商業(yè)配套設(shè)施 等教育產(chǎn)業(yè) 特色餐飲、休閑 酒店、旅游 娛樂、購物中心 等度假產(chǎn)業(yè) 循環(huán)消費(fèi) 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 19 （ 2）項(xiàng)目主題： 國際新都市生活圈中的 高爾夫主題 高尚人居 國際新都市生活圈的提法并非是將本項(xiàng)目獨(dú)立發(fā)展成為新生區(qū)域，而是借用項(xiàng)目的總體發(fā)展趨勢，將合肥新都市生活圈的重心向本項(xiàng)目的傾斜，支持這個概念的論點(diǎn)有： 第一：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略走向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，提出國際新都市生活圈的社區(qū)概念。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 14 （四）、產(chǎn)品篇 一、產(chǎn)品 概念導(dǎo)入 互動 推動 核心競爭力 集成式高爾夫社區(qū) 核心競爭力 1： 大型主題購物中心 核心競爭力 2： 高爾夫物業(yè) 核心競爭力 3： 差異化產(chǎn)品 以購物中心為核心的中心區(qū)，形成大型主題購物娛樂公園 人 文 高 爾 夫 景觀 高 爾 夫 居住 高 爾 夫 商務(wù) 高 爾 夫 主力 產(chǎn)品 類別墅 產(chǎn)品 高爾夫社區(qū) 生活文化 園林高爾夫環(huán)境 高爾夫高尚住宅 以高 爾夫?yàn)槠脚_的商務(wù)和度假平臺 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 15 概念挖掘 市場上能夠與本項(xiàng)目相匹敵的競爭對手比較有限，分析它們的優(yōu)勢，有幾個主要的共同點(diǎn)：大面積的自然景觀（如綠化、水景），產(chǎn)品走高檔路線，社區(qū)配套設(shè)施比較完善。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 13 本項(xiàng)目的市場形象定位： 經(jīng)過以上市場定位依據(jù)的詳細(xì)闡述，本項(xiàng)目的形象定位為： 國際新都市生活圈中的 高爾夫主題 高尚人居 開發(fā)商形象定位 眾安地產(chǎn) 新生活運(yùn)營商 建造新城市，運(yùn)營新生活 是人們新生活的創(chuàng)造者和經(jīng)營者 為人們營造夢想的家園 為人們帶來高品質(zhì)的生活 給合肥帶來新的發(fā)展 項(xiàng)目案名 泊 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 11 區(qū)域市場產(chǎn)品 區(qū)域市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目定位的重要影響因素之一，其特殊的地或性，消費(fèi)心理以及市場對需求的 個性都是產(chǎn)品選擇的參照物。 開發(fā)產(chǎn)品方向的定位來自兩個基礎(chǔ)條件，一是項(xiàng)目自身的 資源，二是項(xiàng)目所在區(qū)域市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 高爾夫生活：顯示項(xiàng)目的理念和品質(zhì)。 2） 市場分析 合肥的別墅市場，主要集中在自然風(fēng)景較為優(yōu)美的西區(qū)，這也符合別墅這種產(chǎn)品對景觀的要求。應(yīng)該說，這樣的產(chǎn)品在合肥應(yīng)該是屬于最高端的產(chǎn)品。 ? 配套： 周圍目前均為未開發(fā)土地，只有少量的農(nóng)村和生活設(shè)施。 所以，基本的策劃思路是： 我們的產(chǎn)品是什么？ 我們產(chǎn)品的消費(fèi)者是誰？ 我們怎樣針對消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品的營銷推廣？ 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 5 五、 策劃內(nèi)容 （一）地塊篇 地塊概述 本項(xiàng)目地塊位于 312 國道（至南京、蕪湖、馬鞍山、蚌埠）與南淝河交匯處，共 3000 畝地。 市場，瞬息萬變。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 3 二、 策劃目的 不同的階段，擁有不同的策劃目的。 成功的地產(chǎn)復(fù)合應(yīng)體現(xiàn)在開發(fā)理念、功能價值、生活體驗(yàn)，系統(tǒng)工程，開發(fā)模式，資源整合六大層面。 樹立開發(fā)商的企業(yè)形象，為其后續(xù)產(chǎn)品的推出奠定良好的市場基礎(chǔ)。 針對消費(fèi)者做出的 產(chǎn)品是有市場基礎(chǔ)的產(chǎn)品。位于城市的東南上風(fēng)口。容積率為， 60%的生態(tài)公園，小區(qū)的景觀設(shè)計以水系為中心。且主要以聯(lián)排、疊加別墅為主。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 8 精準(zhǔn)的定位對于任何一個房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是至關(guān)重要的。 所以，有市場競爭力的產(chǎn)品是在立足市場的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可以被市場所接受并最終引導(dǎo)市場消費(fèi)的產(chǎn)品。項(xiàng)目將可以從商業(yè)的角度來尋找一個可持續(xù)發(fā)展的支撐點(diǎn)，即：高爾夫 +房地產(chǎn)（居住）。這類型的消費(fèi)群有相當(dāng)?shù)臄?shù)目，但由于市場上沒有相應(yīng)的產(chǎn)品，極大地壓抑著這一部分消費(fèi)需求的釋放。天下以尊貴的姿態(tài)傲然于城市的一隅，不久，他會成為一座城市的精神。 針對高爾夫消費(fèi)群體的休閑娛樂特性，設(shè)置一定比例、風(fēng)格各異的特色餐飲店。 綠色港灣下營銷策劃報告 地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 20 社區(qū)居住文化、居住附加值 餐飲、休閑、購物 高 生 爾 活 夫 配 主