【正文】 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 第四部分 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 一、開發(fā)節(jié)奏建議 空間上：總體上 由南向北推 時間上： – 2023年蓄勢 – 2023年啟動南部商務高爾夫板塊 、 南部新鎮(zhèn)中心板塊的一部分 （ 彩虹廣場 、 學村 、 商業(yè)街局部 ） – 202 2023年開發(fā)中部水岸新天地板塊 – 202 2023年開發(fā)北部新上海人家板塊及南部新鎮(zhèn)中心板塊剩余部分 （ 大型商業(yè)中心 、高層 ） ? 策略上 – 首期以商務高爾夫為核心，震撼性，打“大反差”； – 第二 期水岸新天地，著重營造社區(qū)氛圍和社區(qū)文化，穩(wěn)步開發(fā)，做精做細； – 第三期“新上海人家”，主打文化牌，宣揚新上海風格，新江南風格（在此時，歐陸風格因為“一城九鎮(zhèn)”的過度演繹，市場已經(jīng)感到疲倦，代表本土文化的新上海風格將受到追捧）； – 最后開發(fā)的“商業(yè)中心”，地鐵的支持成為現(xiàn)實，客戶入駐，周邊地塊也不斷成熟，商業(yè)中心的價值將不斷突現(xiàn)（城市化已經(jīng)推到了南翔，本案的商業(yè)中心將成為上海西北板塊、輻射 20萬人以上的區(qū)域商業(yè)中心）。 地鐵的開通，是對本案形成區(qū)域級商業(yè)中心的重要支持。上海房地產(chǎn)在經(jīng)過“大魚大肉”（對歐陸文化的追捧）后，將回歸本原。是社區(qū)生活服務中心，在傳統(tǒng)會所的功能上有所提升。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 為什么要做： ? 項目阡陌交通，水資源豐富（尤其是五尚塘），具備良好的水資源天然條件。 – 強調(diào)功能的復合性，把高爾夫會所、酒店接待以及社區(qū)高檔服務結合在一起。 ? 對周邊其他老板： 有了一種新的國際化的高尚休閑生活方式，且進入門檻很低。 總體理念 總體理念 – 南翔客戶分析 南翔的客戶屬于地緣性客戶，是南翔當?shù)馗呤杖腚A層。 總體理念 總體理念 – 馬陸工業(yè)園區(qū)客戶分析 馬陸工業(yè)園區(qū)是以臺商和中小企業(yè)為主的私營工業(yè)園區(qū)，其客戶的特點是：數(shù)量多，實力強。 上海的 “ 一城九鎮(zhèn) ” 分別是英國 、 德國 、 江南水鄉(xiāng) 、 荷蘭 、 意大利 、 西班牙 、北美 、 瑞典 、 澳大利亞等風格 ， 我們建議 ， 本案原則上不做德國風格 ， 因為安亭做得太足了 ， 其他風格都可以適當考慮 ， 建議強化澳大利亞 、 地中海 、 江南等休閑風格和親水風格的演繹 。 – 金地彩虹城 ， 將象萬科四科花城 、 奧林匹克花園等品牌一樣 ，可跨區(qū)域擴張 ， 進而形成 “ 金地彩虹城 ” 產(chǎn)品系列 。 – 對城市： 是上海降低商務成本優(yōu)化投資環(huán)境的示范型項目 （ “ 173工程 ” ） ；啟動和拉動 “ 上海第十鎮(zhèn) ” —— 南翔新鎮(zhèn)的迅速發(fā)展 。 攔截了嘉定工業(yè)園北區(qū)的客戶，并可能分流其他工業(yè)園區(qū)的客戶 市區(qū)大盤（略） 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 六、項目評估 ? 優(yōu)勢 – 近郊優(yōu)勢： 項目在開發(fā)期內(nèi)，將從“近郊盤”變成“城區(qū)盤”。 三、汽車城不斷長大，南翔的“香味”越來越濃 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 上海國際汽車城 上海國際賽車場 本案 地鐵 R3線 汽車城作為上海的重點投資項目，在 2023年要達到 1500億的規(guī)模，汽車城將不斷壯大，對區(qū)域的引擎帶動作用將越來越明顯。 ? 入住企業(yè)情況： 以大企業(yè)、外資為主，目前已經(jīng)有 200多家 ,排序是日資（約占到 1/3）、臺資和歐美 .平均注冊資金在 400500萬美元之間，最大的企業(yè)是富士通將軍公司 . ? 企業(yè)人員居住情況： 普通職工以本地人為主，中高層人員，一部分住在該區(qū)域酒店（以日本人為主）、一部分在上海市區(qū)，另有一部分居住在附近的居住區(qū)南苑小區(qū) (2800元左右 )內(nèi) ,一般的企業(yè)都有開往市區(qū)的班車。 項目態(tài)勢分析 項目態(tài)勢分析 5公里 10公里 15公里 ?以本案為中心， 5公里半徑內(nèi)，就云集了近 800家外資企業(yè)、3000家私營企業(yè)，在 15公里半徑內(nèi)，更囊括了嘉定工業(yè)區(qū)、上海國際汽車城等嘉定眾多的工業(yè)園區(qū)，隨著市政府“ 173計劃”的實施，這些工業(yè)園區(qū)將進入更快速的集聚發(fā)展期。 民營企業(yè)共有 6700家，有實業(yè)的大概有 2023多家。 項目態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 真新 南翔 上海的城市化進程不斷加快，隨著“一城九鎮(zhèn)”郊區(qū)重點戰(zhàn)略的實施，嘉定成為新崛起的區(qū)域板塊指日可待。 分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶 嘉定城市森林（片林） 嘉定片林一期 6000畝，其中有 600畝高檔別墅（容積率 ） 環(huán)境良好，位置不遠（毗鄰菊園新區(qū)）） 對高端市場形成沖擊。周邊區(qū)域基本上還是“生地”，配套差。 因為 ， 本案是金地的一條全新是產(chǎn)品線 ， 與格林小鎮(zhèn) 、 格林春曉 、 格林春岸等項目相比 ， 不論在規(guī)模上還是開發(fā)模式上 ，都有質的區(qū)別 。商務高爾夫既沒有標準高爾夫很高的門檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對中產(chǎn)階層具有強大的號召力。 ? 第二類：部門經(jīng)理以上的中產(chǎn)階級 – 年齡 30— 45歲； – 家庭月收入 2萬以上； – 一般是第二次置業(yè)，對區(qū)域和環(huán)境最為敏感； – 有車一族； – 產(chǎn)品偏好：面積在 180200的經(jīng)濟型 TOWNHOUSE； – 對教育的需求很強； – 主要以長寧區(qū)為主； – 屬于主力客戶群。 – 產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟型 TOWNHOUSE； – 注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當?shù)氐霓r(nóng)民別墅）； 總體理念 總體理念 – 安亭汽車城客戶分析 安亭汽車城的客戶眾多，消費能力很強，而且人人有車，是高素質客戶，雖然我們項目不是第一選擇，但不應忽視這部分客戶，應著力爭取 （安亭新鎮(zhèn)的影響主要體現(xiàn)在前期，隨著 R3線開通，本案的優(yōu)勢將凸顯）。 – 2100畝超大規(guī)模以及金地著名品牌 ， 是實力與信心的保障 。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 做