2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)-免費(fèi)閱讀
【正文】 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 第四部分 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 一、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 空間上：總體上 由南向北推 時(shí)間上： – 2023年蓄勢(shì) – 2023年啟動(dòng)南部商務(wù)高爾夫板塊 、 南部新鎮(zhèn)中心板塊的一部分 （ 彩虹廣場(chǎng) 、 學(xué)村 、 商業(yè)街局部 ） – 202 2023年開(kāi)發(fā)中部水岸新天地板塊 – 202 2023年開(kāi)發(fā)北部新上海人家板塊及南部新鎮(zhèn)中心板塊剩余部分 （ 大型商業(yè)中心 、高層 ） ? 策略上 – 首期以商務(wù)高爾夫?yàn)楹诵?，震撼性，打“大反差”? – 第二 期水岸新天地，著重營(yíng)造社區(qū)氛圍和社區(qū)文化，穩(wěn)步開(kāi)發(fā)，做精做細(xì)； – 第三期“新上海人家”，主打文化牌，宣揚(yáng)新上海風(fēng)格，新江南風(fēng)格（在此時(shí)，歐陸風(fēng)格因?yàn)椤耙怀蔷沛?zhèn)”的過(guò)度演繹，市場(chǎng)已經(jīng)感到疲倦，代表本土文化的新上海風(fēng)格將受到追捧）； – 最后開(kāi)發(fā)的“商業(yè)中心”，地鐵的支持成為現(xiàn)實(shí)，客戶入駐，周邊地塊也不斷成熟，商業(yè)中心的價(jià)值將不斷突現(xiàn)（城市化已經(jīng)推到了南翔，本案的商業(yè)中心將成為上海西北板塊、輻射 20萬(wàn)人以上的區(qū)域商業(yè)中心）。 地鐵的開(kāi)通，是對(duì)本案形成區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的重要支持。上海房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)“大魚(yú)大肉”（對(duì)歐陸文化的追捧）后，將回歸本原。是社區(qū)生活服務(wù)中心，在傳統(tǒng)會(huì)所的功能上有所提升。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 為什么要做： ? 項(xiàng)目阡陌交通，水資源豐富（尤其是五尚塘），具備良好的水資源天然條件。 – 強(qiáng)調(diào)功能的復(fù)合性，把高爾夫會(huì)所、酒店接待以及社區(qū)高檔服務(wù)結(jié)合在一起。 ? 對(duì)周邊其他老板： 有了一種新的國(guó)際化的高尚休閑生活方式，且進(jìn)入門(mén)檻很低。 總體理念 總體理念 – 南翔客戶分析 南翔的客戶屬于地緣性客戶，是南翔當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層。 總體理念 總體理念 – 馬陸工業(yè)園區(qū)客戶分析 馬陸工業(yè)園區(qū)是以臺(tái)商和中小企業(yè)為主的私營(yíng)工業(yè)園區(qū)，其客戶的特點(diǎn)是：數(shù)量多，實(shí)力強(qiáng)。 上海的 “ 一城九鎮(zhèn) ” 分別是英國(guó) 、 德國(guó) 、 江南水鄉(xiāng) 、 荷蘭 、 意大利 、 西班牙 、北美 、 瑞典 、 澳大利亞等風(fēng)格 ， 我們建議 ， 本案原則上不做德國(guó)風(fēng)格 ， 因?yàn)榘餐ぷ龅锰懔?， 其他風(fēng)格都可以適當(dāng)考慮 ， 建議強(qiáng)化澳大利亞 、 地中海 、 江南等休閑風(fēng)格和親水風(fēng)格的演繹 。 – 金地彩虹城 ， 將象萬(wàn)科四科花城 、 奧林匹克花園等品牌一樣 ，可跨區(qū)域擴(kuò)張 ， 進(jìn)而形成 “ 金地彩虹城 ” 產(chǎn)品系列 。 – 對(duì)城市： 是上海降低商務(wù)成本優(yōu)化投資環(huán)境的示范型項(xiàng)目 （ “ 173工程 ” ） ；啟動(dòng)和拉動(dòng) “ 上海第十鎮(zhèn) ” —— 南翔新鎮(zhèn)的迅速發(fā)展 。 攔截了嘉定工業(yè)園北區(qū)的客戶，并可能分流其他工業(yè)園區(qū)的客戶 市區(qū)大盤(pán)（略） 態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 六、項(xiàng)目評(píng)估 ? 優(yōu)勢(shì) – 近郊優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期內(nèi)，將從“近郊盤(pán)”變成“城區(qū)盤(pán)”。 三、汽車(chē)城不斷長(zhǎng)大，南翔的“香味”越來(lái)越濃 態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 上海國(guó)際汽車(chē)城 上海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng) 本案 地鐵 R3線 汽車(chē)城作為上海的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，在 2023年要達(dá)到 1500億的規(guī)模，汽車(chē)城將不斷壯大，對(duì)區(qū)域的引擎帶動(dòng)作用將越來(lái)越明顯。 ? 入住企業(yè)情況： 以大企業(yè)、外資為主，目前已經(jīng)有 200多家 ,排序是日資（約占到 1/3）、臺(tái)資和歐美 .平均注冊(cè)資金在 400500萬(wàn)美元之間，最大的企業(yè)是富士通將軍公司 . ? 企業(yè)人員居住情況： 普通職工以本地人為主，中高層人員，一部分住在該區(qū)域酒店（以日本人為主）、一部分在上海市區(qū)，另有一部分居住在附近的居住區(qū)南苑小區(qū) (2800元左右 )內(nèi) ,一般的企業(yè)都有開(kāi)往市區(qū)的班車(chē)。 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 5公里 10公里 15公里 ?以本案為中心， 5公里半徑內(nèi)，就云集了近 800家外資企業(yè)、3000家私營(yíng)企業(yè)，在 15公里半徑內(nèi)，更囊括了嘉定工業(yè)區(qū)、上海國(guó)際汽車(chē)城等嘉定眾多的工業(yè)園區(qū)，隨著市政府“ 173計(jì)劃”的實(shí)施，這些工業(yè)園區(qū)將進(jìn)入更快速的集聚發(fā)展期。 民營(yíng)企業(yè)共有 6700家，有實(shí)業(yè)的大概有 2023多家。 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 真新 南翔 上海的城市化進(jìn)程不斷加快，隨著“一城九鎮(zhèn)”郊區(qū)重點(diǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施，嘉定成為新崛起的區(qū)域板塊指日可待。 分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶 嘉定城市森林（片林） 嘉定片林一期 6000畝，其中有 600畝高檔別墅（容積率 ） 環(huán)境良好，位置不遠(yuǎn)（毗鄰菊?qǐng)@新區(qū)）） 對(duì)高端市場(chǎng)形成沖擊。周邊區(qū)域基本上還是“生地”，配套差。 因?yàn)?， 本案是金地的一條全新是產(chǎn)品線 ， 與格林小鎮(zhèn) 、 格林春曉 、 格林春岸等項(xiàng)目相比 ， 不論在規(guī)模上還是開(kāi)發(fā)模式上 ，都有質(zhì)的區(qū)別 。商務(wù)高爾夫既沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫很高的門(mén)檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對(duì)中產(chǎn)階層具有強(qiáng)大的號(hào)召力。 ? 第二類(lèi)：部門(mén)經(jīng)理以上的中產(chǎn)階級(jí) – 年齡 30— 45歲； – 家庭月收入 2萬(wàn)以上； – 一般是第二次置業(yè)，對(duì)區(qū)域和環(huán)境最為敏感； – 有車(chē)一族； – 產(chǎn)品偏好：面積在 180200的經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE； – 對(duì)教育的需求很強(qiáng)； – 主要以長(zhǎng)寧區(qū)為主； – 屬于主力客戶群。 – 產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE； – 注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）； 總體理念 總體理念 – 安亭汽車(chē)城客戶分析 安亭汽車(chē)城的客戶眾多，消費(fèi)能力很強(qiáng)，而且人人有車(chē)，是高素質(zhì)客戶，雖然我們項(xiàng)目不是第一選擇，但不應(yīng)忽視這部分客戶，應(yīng)著力爭(zhēng)取 （安亭新鎮(zhèn)的影響主要體現(xiàn)在前期，隨著 R3線開(kāi)通，本案的優(yōu)勢(shì)將凸顯）。 – 2100畝超大規(guī)模以及金地著名品牌 ， 是實(shí)力與信心的保障 。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 做
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