【正文】 ? SHOPPING MALL:2萬平米 ? 專業(yè)商業(yè)街：長 100米左右，面積在 3000平米左右。 – 規(guī)模： 占地 5畝 ,建筑面積 2023平方米 . – 構成： ? 社會服務機構：派出所 \居委會等 ?社區(qū)服務機構（生活會所）：棋牌室 \閱覽室 \郵局等 ?跳蚤市場： 小型廣場，占地 2畝即可。 ? 高爾夫不僅僅是景觀，更是可以經(jīng)營的資產(chǎn)，要用經(jīng)營的眼光看待高爾夫。 – 本案營造了周邊 5公里半徑 3000家企業(yè) （ 其中 800家左右外資企業(yè) ） 的休閑運動 、 休閑娛樂 、 休閑會議 、休閑辦公等的 “ 休閑商務中心 ” 。 – 主要分布在長寧區(qū)。 總體理念 總體理念 ? 5000畝項目主題概念 5000畝項目案名： 南翔新鎮(zhèn) 5000畝主題概念： 新生活示范鎮(zhèn) 運動休閑主題國際生活城 5000畝市場訴求： 鶴舞南翔，生活天堂 大上海，新南翔 上?！暗谑?zhèn)” 新生活示范鎮(zhèn) 總體理念 總體理念 三 、 2100畝項目總體定位 2100畝項目案名： 金地彩虹城 總體理念 總體理念 案名釋義： 金地彩虹城 – 從金地品牌策略角度考慮 ， 不宜采用 “ 格林 **” 來命名 。 中遠兩灣城 綠地世紀花園 康橋半島 綠洲長島花園 萬科城市花園 演繹 160萬平米浪漫水都生活 市中心生態(tài)之城 新獨院住宅理念 大型原生態(tài)數(shù)碼屋村 都市生活樣板 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 五、競爭項目分析 項目名稱 規(guī)劃情況 優(yōu)勢 對項目的影響 安亭新鎮(zhèn) 一城九鎮(zhèn)之一， 5平方公里，純正德國版小鎮(zhèn) 依托國際汽車城，定位比較高，上海市級政績工程 攔截了安亭的客戶、昆山客戶，吸引市區(qū)客戶 馬陸萬畝住宅配套區(qū) 尚處規(guī)劃階段，有1500畝的高爾夫 規(guī)模大，和馬陸工業(yè)區(qū)距離近。 2023年 9月份，臺商工業(yè)園內已經(jīng)有 229家。 態(tài)勢分析 ?嘉定工業(yè)區(qū) ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模 : 共 5平方公里，目前還有 1800畝土地，到明年 6月份前，全部招商完畢。 – 群“山”環(huán)抱： 項目處于眾多快速發(fā)展的工業(yè)園區(qū)的包圍之中，基礎客戶規(guī)模較大且成長性強。 – 彩虹 —— 清新 、 浪漫 、 休閑 、 夢想 、 時尚 、 多彩的生活方式 ，吻合本案的產(chǎn)品特點 。 ? 第一類：企業(yè)主 – 年齡： 3045歲之間； – 收入很高； – 屬于二次以上置業(yè)，注重商務環(huán)境； – 產(chǎn)品偏好： 200平米以上的 TOWNHOUSE,少量別墅； – 是商務高爾夫的主力消費群。 ? 對市內中產(chǎn)： 追求時尚，躋身尊貴階層，與國際精英生活方式接軌的重要手段 。 ? 社區(qū)尺度較大，南北跨度較大，一個社區(qū)中心難以輻射整個社區(qū)，而“水岸新天地”正可以打造社區(qū)的另一個中心，輻射北部。尤其是上海“一城九鎮(zhèn)”對歐陸風格的過分演繹，將使市場對“歐風美雨”感到厭倦，此時，“新上海風格”正當其時。 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 二 、 首期啟動的主要內容 彩虹廣場 、 商業(yè)街局部 商務高爾夫球場與商務高爾夫酒店 學村局部 （ 幼兒園 ） 商務高爾夫住宅 （ 聯(lián)體別墅 、 多層 、 少量獨立別墅 ） 要點： 未開發(fā)的商業(yè)中心地塊可以先做好綠化和景觀 ， 在首期開盤時 ， 高爾夫和商業(yè)中心兩片綠地 ， 將使首期顯得疏朗 、 開闊 。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 （四）南部新鎮(zhèn)中心板塊 為誰做： ? 高層客戶： 市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級白領為主） ? 商業(yè)中心消費人群： 社區(qū)已經(jīng)入住的業(yè)主 周邊的消費人群（南翔、 5000畝以及寶山） 上海西北部的消費人群 市區(qū)地鐵購物的消費人群 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 為什么要做： 在社區(qū)開發(fā)的后期，地塊周邊的消費人群將越來越大（預計到 2023年，項目所輻射的西北部將有 20萬的消費人口），開發(fā)商業(yè)的價值也會越來越大。 – 沿河形成美食街（公園） – 漁人碼頭 操作要點： – “水岸新天地”是社區(qū)的泛會所。 – 是主題酒店（類似于深圳威尼斯酒店），以一個明確的主題來貫穿酒店設計的方方面面。 – 比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境； – 是輔助性客戶。 2100畝市場訴求： 優(yōu)雅生活如彩虹 亮麗多彩，優(yōu)雅如虹 新生活升起的地方 上海首家商務高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 2100項目風格定位 ? 國際的多元風格 （ 即世界風情小鎮(zhèn) 。 – 對行業(yè)： 領跑上海大盤開發(fā)新模式 ， 以大手筆的復合地產(chǎn)理念和經(jīng)營城市理念進行國際化新城區(qū)開發(fā) 。南翔目前還是城市的近郊區(qū)， 2023年時，南翔將不再是郊區(qū)，而已經(jīng)是城市的一部分，是城區(qū)。2100畝項目總體策劃報告 (綱要 ) 王志綱工作室 2023年 6月 態(tài)勢分析 第一部分 項目態(tài)勢分析 一、群“山”環(huán)繞，洼地效應突出。 而與中心城區(qū)近在咫尺的南翔（距離人民廣場僅 20公里）將成為城市化推進中的“先頭兵”。 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 第二部分 項目總體理念 總體理念 總體理念 項目總體思路 項目總體思路 一 、 2100畝項目的偉大使命 （ 戰(zhàn)略目標 ） ： – 對企業(yè)： 開創(chuàng)金地第三條產(chǎn)品線 ， 率先介入新市鎮(zhèn)主題城區(qū)開發(fā) ， 占據(jù)中國房地產(chǎn)開發(fā)的一個新時代 。 ? 商務高爾夫是整個項目的核心和靈魂，更是上海首家社區(qū)高爾夫，具有唯一性、排他性和權威性。 客戶特征： – 普通職工的月工資也在 5000元左右；有效客戶的基數(shù)龐大； – 人人有車，活動范圍大，一般在市區(qū)有房產(chǎn)； – 偏好于 150200平米的經(jīng)濟型 TOWNHOU