【正文】 、運動的、健康的，尤其在景觀環(huán)境、商務高爾夫及酒店的營造上） 總體理念 總體理念 目標市場定位 本案客戶主要有兩部分客戶： 市區(qū)客戶 周邊工業(yè)園區(qū)客戶 總體理念 總體理念 – 項目總體目標市場構成 65%15%10%5%5%市區(qū)中產馬陸工業(yè)園安亭南翔寶山其它總體理念 總體理念 – 項目首期目標客戶構成 45%35%5%5%5%5%市區(qū)馬陸南翔寶山安亭其它總體理念 總體理念 –市區(qū)客戶分析 市區(qū)客戶，主要是針對項目首期客戶分析，到項目的后期，將會打破區(qū)域觀念 ，打整個上海市。 ? 商務高爾夫是整個項目的核心和靈魂，更是上海首家社區(qū)高爾夫，具有唯一性、排他性和權威性。 建筑設計 、 VI設計也易于表現(xiàn) 。 – 用 “ 金地 **” 來命名 ， 能直接突出金地集團的品牌 ， 使案名鎖定在金地概念上 ， 別人難以克隆 ， 品牌個性 （ 唯一性 、 權威性 、 排他性 ） 強 。 二、 2100畝項目的開發(fā)理念 大盤開發(fā)理念 大盤開發(fā) ， 切忌利好出盡 、 后繼乏力 ， 要做到好戲連臺 ， 可持續(xù)發(fā)展 。 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 第二部分 項目總體理念 總體理念 總體理念 項目總體思路 項目總體思路 一 、 2100畝項目的偉大使命 （ 戰(zhàn)略目標 ） ： – 對企業(yè)： 開創(chuàng)金地第三條產品線 ， 率先介入新市鎮(zhèn)主題城區(qū)開發(fā) ， 占據中國房地產開發(fā)的一個新時代 。 – 洼地效應： 地價較低；“離城不離塵”，距離中心城區(qū)很近，而且環(huán)境良好。 嘉定區(qū)（菊園新區(qū)） 規(guī)模比較大，以中檔住宅為主。 四、上海房地產大盤從“景觀地產”走向“生活方式”地產。 而與中心城區(qū)近在咫尺的南翔（距離人民廣場僅 20公里）將成為城市化推進中的“先頭兵”。 ? 入駐企業(yè)情況： 共有 90多家企業(yè)入住，目前 1/3建成， 1/3投產，1/3規(guī)劃。 ? 企業(yè)居住情況： 部分酒店長包房、嘉定區(qū)、市區(qū)，還有在自己的廠區(qū)內建的別墅。 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模 : 一期總面積 ，去年 3月份，又開辟了二期（包括臺商工業(yè)園）共 8平方公里。2100畝項目總體策劃報告 (綱要 ) 王志綱工作室 2023年 6月 態(tài)勢分析 第一部分 項目態(tài)勢分析 一、群“山”環(huán)繞，洼地效應突出。 ? 入駐企業(yè)情況： 共有外商企業(yè) 700多家，排序：日本人（占到 1/3多），臺灣人以及歐美。 項目態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 ?馬陸工業(yè)區(qū) 項目態(tài)勢分析 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模： 南區(qū) ，北區(qū) ，南區(qū)已經開發(fā)完畢，成立于 1992年，在 1998年開始進入快速發(fā)展期。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。南翔目前還是城市的近郊區(qū)， 2023年時，南翔將不再是郊區(qū)，而已經是城市的一部分，是城區(qū)。 賣房子 ——賣家居 ——賣環(huán)境（景觀） ——賣生活方式（文化） 目前上海房地產市場的大盤多處于比規(guī)劃，比景觀的“景觀地產”階段，能夠引領新生活方式的第三階段大盤（“生活方式”地產）還很少見，大盤正處于洗牌的前夜能夠引導新的生活方式的樓盤將會脫穎而出，創(chuàng)造一個新時代。 依托嘉定成熟的生活環(huán)境。 ? 問題 : – 板塊認知度低，心理距離遠，交通有一定抗性（高速收費，R3線有待時日）。 – 對行業(yè)： 領跑上海大盤開發(fā)新模式 ， 以大手筆的復合地產理念和經營城市理念進行國際化新城區(qū)開發(fā) 。 為此： – 要控制好開發(fā)節(jié)奏； – 要對客戶群進行動態(tài)細分； – 在大主題下有各期要有富有吸引力的分主題 。 本案的成功 ， 必將直接拉動金地品牌在大上海乃至全國的知名度和美譽度 。 2100畝的主題概念： 上海首家 商務高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 主題概念釋義： 上海首家商務高爾夫休閑社區(qū) ? 現(xiàn)代高爾夫不僅是一項高尚文明、健康有益的體育運動，更成為現(xiàn)代人一種健康向上的生活方式， 而商務高爾夫代表著與國際接軌的時尚休閑生活方式。 2100畝市場訴求： 優(yōu)雅生活如彩虹 亮麗多彩，優(yōu)雅如虹 新生活升起的地方 上海首家商務高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 2100項目風格定位 ? 國際的多元風格 （ 即世界風情小鎮(zhèn) 。 ? 區(qū)域分布： 長寧區(qū) 普陀區(qū)寶山區(qū)閘北區(qū)其它總體理念 總體理念 ? 客戶性質分析 ? 第一類：高級白領（外企居多） – 年齡 27— 35歲； – 家庭月收入 ； – 首次置業(yè)，對價格最為敏感； – 比較追求新生活方式，屬于“先知先覺”者； – 產品偏好于面積在 90— 130的多層； – 對公交、地鐵等公共交通的依賴性較大，尤其注重幼兒園。 ? 第四類：自由職業(yè)者 – 年齡 2740歲； – 比較追求時尚生活，是新生活方式的先行者和倡導者； – 產品偏好：別墅感洋房，經濟型 TOWNHOUSE； – 屬于先導客戶。 總體理念 總體理念 – 嘉定工業(yè)區(qū)客戶分析 嘉定工業(yè)區(qū)是以大企業(yè)、外資企業(yè)為主導的，其客戶特點是：集團性強，比較集中。 – 比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境； – 是輔助性客戶。 總體理念 總體理念 本案吸引周邊買家靠什么： – 國際化高尚社區(qū)的品位與風情 ， 與周邊農民房與普通住宅小區(qū)形成強烈反差 ， 尊貴感 ， “ 我不是農民 ”的感覺 ， 嘉定終于也有這么好社區(qū)了 ！ – 距離很近 ， 交通方便 ， 商業(yè)教育運動等新型服務業(yè)設施一應俱全 ， 安居樂業(yè)一次搞掂 ， 不是市區(qū)勝似市區(qū) ， 不用來回跑了 。 規(guī)劃建議