【正文】 ，在大堂格調(diào)、客房設(shè)置上，都要有休閑氣氛。 總體理念 總體理念 第三部分 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 建議將項(xiàng)目分為四大板塊： –南部商務(wù)高爾夫板塊 –中部水岸新天地板塊 –北部新上海人家板塊 –新鎮(zhèn)中心板塊 （商業(yè)中心為主體） 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 南翔鎮(zhèn)新中心 輕軌站 822車(chē)站 輕軌站 商務(wù)高爾夫板塊 水岸新天地板塊 耕讀人家板塊 新鎮(zhèn)中心板塊 四大板塊 規(guī)劃建議 （一）商務(wù)高爾夫板塊 為誰(shuí)做： ? 高爾夫別墅客戶： 項(xiàng)目周邊高收入者（企業(yè)主等） 市區(qū)高收入者（高收入中產(chǎn)階級(jí)） ? 高爾夫多層（或高層）客戶： 項(xiàng)目周邊中高收入者（企業(yè)中高層管理者和企業(yè)主） 市區(qū)中高收入中產(chǎn)（高級(jí)白領(lǐng)） ? 打高爾夫球的客戶： 項(xiàng)目周邊企業(yè)主（尤其是臺(tái)灣、香港和日本等外資企業(yè)主） 市區(qū)及周邊高收入中產(chǎn)階層 政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員 以上客戶中，項(xiàng)目周邊的企業(yè)主，尤其是外資企業(yè)主，是先導(dǎo)型客戶和主體型客戶；市區(qū)中產(chǎn)階層是跟進(jìn)型客戶和潛力型客戶；政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員是補(bǔ)充型客戶。 客戶特征： – 普通職工的月工資也在 5000元左右；有效客戶的基數(shù)龐大； – 人人有車(chē)，活動(dòng)范圍大，一般在市區(qū)有房產(chǎn)； – 偏好于 150200平米的經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE。 總體理念 總體理念 ? 第三類(lèi)：商貿(mào)人士和企業(yè)主 – 年齡 3045歲； – 產(chǎn)品偏好： TOWNHOUSE、少量別墅； – 投資意識(shí)比較強(qiáng)； – 屬于跟進(jìn)型客戶。 ? 商務(wù)高爾夫是整個(gè)項(xiàng)目的核心和靈魂，更是上海首家社區(qū)高爾夫，具有唯一性、排他性和權(quán)威性。 – 用 “ 金地 **” 來(lái)命名 ， 能直接突出金地集團(tuán)的品牌 ， 使案名鎖定在金地概念上 ， 別人難以克隆 ， 品牌個(gè)性 （ 唯一性 、 權(quán)威性 、 排他性 ） 強(qiáng) 。 態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 第二部分 項(xiàng)目總體理念 總體理念 總體理念 項(xiàng)目總體思路 項(xiàng)目總體思路 一 、 2100畝項(xiàng)目的偉大使命 （ 戰(zhàn)略目標(biāo) ） ： – 對(duì)企業(yè)： 開(kāi)創(chuàng)金地第三條產(chǎn)品線 ， 率先介入新市鎮(zhèn)主題城區(qū)開(kāi)發(fā) ， 占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新時(shí)代 。 嘉定區(qū)（菊?qǐng)@新區(qū)） 規(guī)模比較大，以中檔住宅為主。 而與中心城區(qū)近在咫尺的南翔（距離人民廣場(chǎng)僅 20公里）將成為城市化推進(jìn)中的“先頭兵”。 ? 企業(yè)居住情況： 部分酒店長(zhǎng)包房、嘉定區(qū)、市區(qū)，還有在自己的廠區(qū)內(nèi)建的別墅。2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 (綱要 ) 王志綱工作室 2023年 6月 態(tài)勢(shì)分析 第一部分 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 一、群“山”環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 ?馬陸工業(yè)區(qū) 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模： 南區(qū) ，北區(qū) ，南區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，成立于 1992年，在 1998年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期。南翔目前還是城市的近郊區(qū)， 2023年時(shí)，南翔將不再是郊區(qū)，而已經(jīng)是城市的一部分，是城區(qū)。 依托嘉定成熟的生活環(huán)境。 – 對(duì)行業(yè)： 領(lǐng)跑上海大盤(pán)開(kāi)發(fā)新模式 ， 以大手筆的復(fù)合地產(chǎn)理念和經(jīng)營(yíng)城市理念進(jìn)行國(guó)際化新城區(qū)開(kāi)發(fā) 。 本案的成功 ， 必將直接拉動(dòng)金地品牌在大上海乃至全國(guó)的知名度和美譽(yù)度 。 2100畝市場(chǎng)訴求： 優(yōu)雅生活如彩虹 亮麗多彩，優(yōu)雅如虹 新生活升起的地方 上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 2100項(xiàng)目風(fēng)格定位 ? 國(guó)際的多元風(fēng)格 （ 即世界風(fēng)情小鎮(zhèn) 。 ? 第四類(lèi)：自由職業(yè)者 – 年齡 2740歲； – 比較追求時(shí)尚生活，是新生活方式的先行者和倡導(dǎo)者； – 產(chǎn)品偏好：別墅感洋房，經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE； – 屬于先導(dǎo)客戶。 – 比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境； – 是輔助性客戶。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 社區(qū)高爾夫?qū)σ陨先巳旱奈Γ? ? 對(duì)外企老板： 找到了他們習(xí)慣的休閑生活方式，能體現(xiàn)其尊貴、品位，且成本很低。 – 是主題酒店（類(lèi)似于深圳威尼斯酒店），以一個(gè)明確的主題來(lái)貫穿酒店設(shè)計(jì)的方方面面。其他郊區(qū)如寶山、太滄是補(bǔ)充性客戶。 – 沿河形成美食街（公園） – 漁人碼頭 操作要點(diǎn)： – “水岸新天地”是社區(qū)的泛會(huì)所。 ? 海上舊夢(mèng)代表的是新江南風(fēng)格，是地域文脈，更是一種文化。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 （四）南部新鎮(zhèn)中心板塊 為誰(shuí)做： ? 高層客戶： 市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級(jí)白領(lǐng)為主） ? 商業(yè)中心消費(fèi)人群： 社區(qū)已經(jīng)入住的業(yè)主 周邊的消費(fèi)人群（南翔、 5000畝以及寶山） 上海西北部的消費(fèi)人群 市區(qū)地鐵購(gòu)物的消費(fèi)人群 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 為什么要做： 在社區(qū)開(kāi)發(fā)的后期，地塊周邊的消費(fèi)人群將越來(lái)越大（預(yù)計(jì)到 2023年，項(xiàng)目所輻射的西北部將有 20萬(wàn)的消費(fèi)人口），開(kāi)發(fā)商業(yè)的價(jià)值也會(huì)越來(lái)越大。性質(zhì)屬于地鐵物業(yè)，為后期地鐵開(kāi)通而預(yù)留。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 二 、 首期啟動(dòng)的主要內(nèi)容 彩虹廣場(chǎng) 、 商業(yè)街局部 商務(wù)高爾夫球場(chǎng)與商務(wù)高爾夫酒店 學(xué)村局部 （ 幼兒園 ） 商務(wù)高爾夫住宅 （ 聯(lián)體別墅 、 多層 、 少量獨(dú)立別墅 ） 要點(diǎn)： 未開(kāi)發(fā)的商業(yè)中心地塊可以先做好綠化和景觀 ， 在首期開(kāi)盤(pán)時(shí) ， 高爾夫和商業(yè)中心兩片綠地 ， 將使首期顯得疏朗 、 開(kāi)闊 。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 做什么： 由區(qū)域商業(yè)中心和學(xué)村為主體構(gòu)成的最大的開(kāi)放空間板塊，要求有都市化的形象，有城區(qū)的尺度，形成城市或者區(qū)域級(jí)別的中心。尤其是上海“一城九鎮(zhèn)”對(duì)歐陸風(fēng)格的過(guò)分演繹，將使市場(chǎng)對(duì)“歐風(fēng)美雨”感到厭倦，此時(shí)，“新上海風(fēng)格”正當(dāng)其時(shí)。 – “水岸新天地”