2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)(已修改)
2025-03-01 11:15 本頁(yè)面
【正文】 2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告 (綱要 ) 王志綱工作室 2023年 6月 態(tài)勢(shì)分析 第一部分 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 一、群“山”環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 5公里 10公里 15公里 ?以本案為中心， 5公里半徑內(nèi)，就云集了近 800家外資企業(yè)、3000家私營(yíng)企業(yè)，在 15公里半徑內(nèi)，更囊括了嘉定工業(yè)區(qū)、上海國(guó)際汽車(chē)城等嘉定眾多的工業(yè)園區(qū)，隨著市政府“ 173計(jì)劃”的實(shí)施，這些工業(yè)園區(qū)將進(jìn)入更快速的集聚發(fā)展期。 ?本案處在不斷長(zhǎng)高的“群山”之中，其“洼地效應(yīng)”將更加凸顯。 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模 : 一期總面積 ，去年 3月份，又開(kāi)辟了二期（包括臺(tái)商工業(yè)園）共 8平方公里。 ? 入駐企業(yè)情況： 共有外商企業(yè) 700多家，排序：日本人（占到 1/3多），臺(tái)灣人以及歐美。 2023年 9月份，臺(tái)商工業(yè)園內(nèi)已經(jīng)有 229家。 民營(yíng)企業(yè)共有 6700家，有實(shí)業(yè)的大概有 2023多家。 ? 企業(yè)居住情況： 部分酒店長(zhǎng)包房、嘉定區(qū)、市區(qū)，還有在自己的廠區(qū)內(nèi)建的別墅。 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 ?馬陸工業(yè)區(qū) 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模： 南區(qū) ，北區(qū) ，南區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，成立于 1992年，在 1998年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期。 ? 入住企業(yè)情況： 以大企業(yè)、外資為主，目前已經(jīng)有 200多家 ,排序是日資（約占到 1/3）、臺(tái)資和歐美 .平均注冊(cè)資金在 400500萬(wàn)美元之間，最大的企業(yè)是富士通將軍公司 . ? 企業(yè)人員居住情況： 普通職工以本地人為主，中高層人員，一部分住在該區(qū)域酒店（以日本人為主）、一部分在上海市區(qū)，另有一部分居住在附近的居住區(qū)南苑小區(qū) (2800元左右 )內(nèi) ,一般的企業(yè)都有開(kāi)往市區(qū)的班車(chē)。 態(tài)勢(shì)分析 ?嘉定工業(yè)區(qū) ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模 : 共 5平方公里，目前還有 1800畝土地，到明年 6月份前，全部招商完畢。 ? 入駐企業(yè)情況： 共有 90多家企業(yè)入住，目前 1/3建成， 1/3投產(chǎn)，1/3規(guī)劃。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 ?寶山城市工業(yè)園 二、城市化進(jìn)程步步推近，“嘉定板塊”突起指日可待。 項(xiàng)目態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 真新 南翔 上海的城市化進(jìn)程不斷加快，隨著“一城九鎮(zhèn)”郊區(qū)重點(diǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施，嘉定成為新崛起的區(qū)域板塊指日可待。 而與中心城區(qū)近在咫尺的南翔（距離人民廣場(chǎng)僅 20公里）將成為城市化推進(jìn)中的“先頭兵”。南翔目前還是城市的近郊區(qū)， 2023年時(shí)，南翔將不再是郊區(qū)，而已經(jīng)是城市的一部分，是城區(qū)。 三、汽車(chē)城不斷長(zhǎng)大，南翔的“香味”越來(lái)越濃 態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 上海國(guó)際汽車(chē)城 上海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng) 本案 地鐵 R3線(xiàn) 汽車(chē)城作為上海的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，在 2023年要達(dá)到 1500億的規(guī)模，汽車(chē)城將不斷壯大，對(duì)區(qū)域的引擎帶動(dòng)作用將越來(lái)越明顯。 而作為“大汽車(chē)城”一部分的南翔，隨著地鐵 R3線(xiàn)、 F1賽車(chē)場(chǎng)，將承接更多的優(yōu)勢(shì)資源，汽車(chē)城飄向南翔的香味也會(huì)更加濃郁。 四、上海房地產(chǎn)大盤(pán)從“景觀地產(chǎn)”走向“生活方式”地產(chǎn)。 賣(mài)房子 ——賣(mài)家居 ——賣(mài)環(huán)境（景觀） ——賣(mài)生活方式（文化） 目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤(pán)多處于比規(guī)劃，比景觀的“景觀地產(chǎn)”階段，能夠引領(lǐng)新生活方式的第三階段大盤(pán)（“生活方式”地產(chǎn)）還很少見(jiàn)，大盤(pán)正處于洗牌的前夜能夠引導(dǎo)新的生活方式的樓盤(pán)將會(huì)脫穎而出，創(chuàng)造一個(gè)新時(shí)代。 中遠(yuǎn)兩灣城 綠地世紀(jì)花園 康橋半島 綠洲長(zhǎng)島花園 萬(wàn)科城市花園 演繹 160萬(wàn)平米浪漫水都生活 市中心生態(tài)之城 新獨(dú)院住宅理念 大型原生態(tài)數(shù)碼屋村 都市生活樣板 態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 五、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)劃情況 優(yōu)勢(shì) 對(duì)項(xiàng)目的影響 安亭新鎮(zhèn) 一城九鎮(zhèn)之一， 5平方公里，純正德國(guó)版小鎮(zhèn) 依托國(guó)際汽車(chē)城，定位比較高，上海市級(jí)政績(jī)工程 攔截了安亭的客戶(hù)、昆山客戶(hù)，吸引市區(qū)客戶(hù) 馬陸萬(wàn)畝住宅配套區(qū) 尚處規(guī)劃階段，有1500畝的高爾夫 規(guī)模大，和馬陸工業(yè)區(qū)距離近。 分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶(hù)、寶山客戶(hù) 嘉定城市森林（片林） 嘉定片林一期 6000畝，其中有 600畝高檔別墅（容積率 ） 環(huán)境良好，位置不遠(yuǎn)（毗鄰菊?qǐng)@新區(qū)）） 對(duì)高端市場(chǎng)形成沖擊。 嘉定區(qū)（菊?qǐng)@新區(qū)） 規(guī)模比較大，以中檔住宅為主。 依托嘉定成熟的生活環(huán)境。 攔截了嘉定工業(yè)園北區(qū)的客戶(hù)，并可能分流其他工業(yè)園區(qū)的客戶(hù) 市區(qū)大盤(pán)（略） 態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 六、項(xiàng)目評(píng)估 ? 優(yōu)勢(shì) – 近郊優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期內(nèi)，將從“近郊盤(pán)”變成“城區(qū)盤(pán)”。 – 群“山”環(huán)抱： 項(xiàng)目處于眾多快速發(fā)展的工業(yè)園區(qū)的包圍之中，基礎(chǔ)客戶(hù)規(guī)模較大且成長(zhǎng)性強(qiáng)。 – 洼地效應(yīng)： 地價(jià)較低；“離城不離塵”，距離中心城區(qū)很近，而且環(huán)境良好。 ? 問(wèn)題 : – 板塊認(rèn)知度低，心理距離遠(yuǎn)，交通有一定抗性（高速收費(fèi)，R3線(xiàn)有待時(shí)日）。 – 目前“孤軍深入”。周邊區(qū)域基本上還是“生地”，配套差。 態(tài)勢(shì)分析 態(tài)勢(shì)分析 第二部分 項(xiàng)目總體理念 總體理念 總體理念 項(xiàng)目總體思路 項(xiàng)目總體思路 一 、 2100畝項(xiàng)目的偉大使命 （ 戰(zhàn)略目標(biāo) ） ： – 對(duì)企業(yè)： 開(kāi)創(chuàng)金地第三條產(chǎn)品線(xiàn) ， 率先介入新市鎮(zhèn)主題城區(qū)開(kāi)發(fā) ， 占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新時(shí)代 。 – 對(duì)行業(yè)： 領(lǐng)跑上海大盤(pán)開(kāi)發(fā)新模式 ， 以大手筆的復(fù)合地產(chǎn)理念和經(jīng)營(yíng)城市理念進(jìn)行國(guó)際化新城區(qū)開(kāi)發(fā) 。 – 對(duì)城市： 是上海降低商務(wù)成本優(yōu)化投資環(huán)境的示范型項(xiàng)目 （ “ 173工程
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