2100畝項目總體策劃報告(綱要)-文庫吧在線文庫
【正文】 牌的前夜能夠引導(dǎo)新的生活方式的樓盤將會脫穎而出，創(chuàng)造一個新時代。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。 ? 入駐企業(yè)情況： 共有外商企業(yè) 700多家，排序：日本人（占到 1/3多），臺灣人以及歐美。 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)模 : 一期總面積 ，去年 3月份，又開辟了二期（包括臺商工業(yè)園）共 8平方公里。 ? 入駐企業(yè)情況： 共有 90多家企業(yè)入住，目前 1/3建成， 1/3投產(chǎn)，1/3規(guī)劃。 四、上海房地產(chǎn)大盤從“景觀地產(chǎn)”走向“生活方式”地產(chǎn)。 – 洼地效應(yīng)： 地價較低；“離城不離塵”，距離中心城區(qū)很近，而且環(huán)境良好。 二、 2100畝項目的開發(fā)理念 大盤開發(fā)理念 大盤開發(fā) ， 切忌利好出盡 、 后繼乏力 ， 要做到好戲連臺 ， 可持續(xù)發(fā)展 。 建筑設(shè)計 、 VI設(shè)計也易于表現(xiàn) 。 ） ? 時尚的浪漫風(fēng)格 （ 年輕的 、 動感的 、 興奮的 、浪漫的 ， 尤其在商業(yè)街區(qū) 、 學(xué)村等公建的營造上 ） ?休閑的自然風(fēng)格 （自然的、運動的、健康的，尤其在景觀環(huán)境、商務(wù)高爾夫及酒店的營造上） 總體理念 總體理念 目標(biāo)市場定位 本案客戶主要有兩部分客戶： 市區(qū)客戶 周邊工業(yè)園區(qū)客戶 總體理念 總體理念 – 項目總體目標(biāo)市場構(gòu)成 65%15%10%5%5%市區(qū)中產(chǎn)馬陸工業(yè)園安亭南翔寶山其它總體理念 總體理念 – 項目首期目標(biāo)客戶構(gòu)成 45%35%5%5%5%5%市區(qū)馬陸南翔寶山安亭其它總體理念 總體理念 –市區(qū)客戶分析 市區(qū)客戶，主要是針對項目首期客戶分析，到項目的后期，將會打破區(qū)域觀念 ，打整個上海市。 ? 第二類：高級管理者或核心技術(shù)人員 – 年齡： 2740歲之間； – 中資人員月收入在 6000元以上，外籍人員的月收入上萬或更高； – 產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟型 TOWNHOUSE； – 地緣優(yōu)勢相當(dāng)明顯，注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）。 總體理念 總體理念 本案吸引上海市區(qū)買家靠什么： – 性價比 （ 商業(yè)教育等大配套 、 2023元左右的價格差 ） ； – 差異性 （ 市區(qū)內(nèi)不可能有的聯(lián)體別墅 、 運動休閑環(huán)境 ） ； – R3線等利好拉動； – 升值潛力與投資價值。新的公關(guān)勾兌與交際方式；緊張生活的減壓器。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 商務(wù)高爾夫景觀住宅 : 占地 400畝左右 ,分 23個大組團 商務(wù)高爾夫別墅 獨立別墅 :占 10% ? CEO官邸 :圍繞商務(wù)高爾夫 ,面積 300平方米以上 , 獨體別墅 ,極少量 . ? 高爾夫別墅 :圍繞商務(wù)高爾夫 ,面積 200—300平方米 ,雙拼別墅 ,少量 . 聯(lián)體別墅（ TOWNHOUSE）占 50% ? 舒適性 TOWNHOUSE:(占 20%)離高爾夫比較近 ,或視覺景觀較好的地方 ,建筑面積 200250平方米 . ? 經(jīng)濟性 TOWNHOUSE:(占 40%)視覺景觀稍差 ,建筑面積 180200平方米 商務(wù)高爾夫多層 :(別墅式洋房 )占 30% ? 復(fù)式多層 :(理性產(chǎn)品 )占 10% ? 一般多層 :(理性產(chǎn)品 )占 20% 商務(wù)高爾夫景觀高層 :(高爾夫公寓 )占 10% 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 怎么做 ? 多剝“幾張皮”。 ? 水岸新天地不等于景觀帶，它是融合濱水商業(yè)、濱水休閑、濱水美食街的水邊國際街區(qū)，這樣將腹地廣闊的中部變得生動起來。 – “水岸新天地”公共交流和時尚交往中心，要注重品位和時尚氛圍的營造。 ? 耕讀人家代表的是一種社區(qū)文化，在大盤開發(fā)的后期，核心將從社區(qū)品質(zhì)轉(zhuǎn)換到社區(qū)文化上，獨特、鮮明的社區(qū)文化是后期制勝的關(guān)鍵。 – 規(guī)模： 200畝左右 – 構(gòu)成： 彩虹廣場 商業(yè)中心 學(xué)村 住宅 彩虹廣場 商業(yè)中心 學(xué)村 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 彩虹廣場： 占地 20畝，融合 VIP候車室與專線巴士站，并有社區(qū)標(biāo)志性建筑（如：鐘樓）。 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 三 、 首期啟動策略： – 搶占先機，快速啟動； – 明打上海，實打本地； – 集中力量，重拳出擊，大手筆震撼性，給市場以信心，“我來了，我征服”； – 突出性價比，強化差異性。 ? 九年制國際學(xué)校： 2萬平米左右 ? 雙語幼兒園： 3000平米左右（臺灣吉的寶） ? 住宅： 占地 80畝左右，板式小高層為主。 打服務(wù)牌：推出社區(qū)特色服務(wù)，如創(chuàng)新的保健醫(yī)院。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 為什么要做： ? 新上海人家體現(xiàn)的是海上舊夢和耕讀人家的理念。 鎮(zhèn)長官邸 水岸新天地 濱水住宅區(qū) 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 水岸新天地 沿河長度在 100200米左右， 主要內(nèi)容： – 濱水休閑木棧道 – 濱水商業(yè)街： 騎樓形式 ,便利店 \書吧 \美容美發(fā)等。 以上客戶中，市區(qū)中產(chǎn)階層將是主體型客戶，周邊工業(yè)園區(qū)的客戶是基礎(chǔ)性客戶。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 商務(wù)高爾夫酒店 占地 10畝 20畝，建筑面積 9000平方米，內(nèi)容： – 高檔娛樂中心：夜總會 \洗浴桑拿 \臺球等 (2023平方米 ) – 高檔餐飲：中餐 (1000平方米 )\西餐 (1000平方米 )\茶樓 (500平方米 ) – 客房 :50套 (2500平方米 ) – 其他 :大堂 \設(shè)備用房等 (2023平方米 ) 操作要點： – 風(fēng)格是休閑酒店
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