【正文】 國(guó)瑞都江堰項(xiàng)目總體策劃 王志綱工作室 四川國(guó)瑞置業(yè) 2023年 1月 目 錄 ?第一部分 態(tài)勢(shì)分析 ?第二部分 總體定位 ?第三部分 項(xiàng)目構(gòu)建 ?第四部分 開(kāi)發(fā)策略 三個(gè)成都在空間上并存、時(shí)間上繼起，代表了成都的歷史演進(jìn)路徑。目前，第一個(gè)成都作為老城區(qū)，已被完全填滿(mǎn)，第二個(gè)成都即現(xiàn)在的主城區(qū)也已得到充分發(fā)展，并已進(jìn)入第三個(gè)成都階段。 經(jīng)濟(jì)全球化背景下，成都作為西部地區(qū)領(lǐng)袖城市的地位日益突出，已經(jīng)成為“西部之心，休閑之都 ” 。隨著成都的價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)，對(duì)四川、西部、全國(guó)乃至世界的吸引力越來(lái)越強(qiáng)， “ 第三個(gè)成都 ” 應(yīng)運(yùn)而生。 1 2 3 第一個(gè)成都： 低端，市民化 ,成都人的成都 第二個(gè)成都： 中端，逐漸外向化，四川、西部的成都 第三個(gè)成都 ： 高端，外向化、國(guó)際化，世界、中國(guó)的成都 一、發(fā)現(xiàn)成都：外向化和高端化的成都 第一部分 態(tài)勢(shì)分析 三個(gè)成都 隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)尤其是奢侈置業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段。目前奢侈品市場(chǎng)年銷(xiāo)售額已達(dá) 20多億美元，占全球銷(xiāo)售額的 12%，已經(jīng)成為世界第三大奢侈品消費(fèi)國(guó)。大到別墅、汽車(chē)，小到香水、珠寶，奢侈品的消費(fèi)量呈急速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 ?2023年安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所研究報(bào)告預(yù)測(cè)，至 2023年中國(guó)奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)年增長(zhǎng)率達(dá) 20%，至 2023年，中國(guó)將成為僅次于日本的世界第二大奢侈品消費(fèi)國(guó)，年銷(xiāo)售額達(dá) 115億美元，占全球總量的 29%。 ?2023年全球管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu) BCG發(fā)布 《 2023年全球財(cái)富報(bào)告 》 顯示， 2023年中國(guó)富有家庭財(cái)富增長(zhǎng) 18%，成為新興市場(chǎng)家庭財(cái)富增長(zhǎng)最為突出的地區(qū)之一。中國(guó)共有百萬(wàn)富翁家庭 25萬(wàn)戶(hù)，排名全球第六。 中國(guó)“奢侈置業(yè)”快速發(fā)展 ?全國(guó)層面 從 2023年開(kāi)始，外向化消費(fèi)需求帶動(dòng)了成都房地產(chǎn)價(jià)值的釋放。世邦魏理仕《 2023年成都樓市研究報(bào)告 》 顯示， 20232023年間成都商品住宅價(jià)格年均增長(zhǎng)%， 2023年商品住房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng) %，高檔住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，別墅增長(zhǎng)幅度達(dá)到 %，中高檔公寓平均售價(jià)增幅為 %。當(dāng)前高檔住宅市場(chǎng)仍處于起步階段，隨著成都不斷走向全國(guó)、走向世界，高端物業(yè)的價(jià)值將進(jìn)一步得到釋放。 [鏈接 ]：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)高端物業(yè)發(fā)展迅猛 隨著近兩年成都房地產(chǎn)價(jià)值的不斷釋放，高檔住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，不但別墅市場(chǎng)行情火爆，而且出現(xiàn)了迎賓大道一號(hào)、高山流水等千萬(wàn)級(jí)的頂級(jí)別墅項(xiàng)目。 ?市區(qū)別墅土地資源稀缺，地價(jià)高昂，以浣花區(qū)域最集中，獨(dú)棟售價(jià)從 8千元到 萬(wàn)元、 ，影響并拉升了整個(gè)別墅市場(chǎng)售價(jià)。目前浣花區(qū)在售別墅只有錦宏 流水山莊，售價(jià)在 3801000萬(wàn)元 /棟， /平方米。 ?有成都第一豪宅之稱(chēng)的迎賓大道 1號(hào)一期早在 2023年 10月底開(kāi)盤(pán)， 2023年 5月底該項(xiàng)目 1期 31套獨(dú)棟豪宅就已售罄。 2023年二期 16棟豪宅上市，戶(hù)均占地 ，均價(jià) 700萬(wàn)元一棟的超級(jí)別墅吸引了眾多富豪關(guān)注，其中推出兩棟高達(dá) 2500萬(wàn)的豪宅，創(chuàng)下了成都住宅價(jià)格的歷史新高。 ?青城山板塊的高山流水項(xiàng)目中也出現(xiàn)了面積 1000平米以上，總價(jià)達(dá) 1500萬(wàn)的頂級(jí)別墅，價(jià)格比周邊同類(lèi)項(xiàng)目高出一倍，但銷(xiāo)售情況良好。 ?春天大道依靠社區(qū)良好的景觀環(huán)境取勝， 60套單價(jià)在 7000— 10000的聯(lián)排和雙拼別墅開(kāi)盤(pán)不久就已售罄。 物業(yè)名稱(chēng) 05年單價(jià) 06年單價(jià) 增幅 高山流水 800010000 900011000 10% 麓山國(guó)際 12023— 16000 鷺島國(guó)際 5000 5500 10% 迎賓大道一號(hào) 11000 13000 % 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)代表性高端物業(yè)價(jià)格變化 都江堰對(duì)高端市場(chǎng)具有強(qiáng)大吸引力 都江堰“因水成堰，依堰建市”，已有二千余年的歷史，文化底蘊(yùn)深厚，與臨近的青城山一起于 2023年被評(píng)為世界自然與文化遺產(chǎn)。余秋雨說(shuō)過(guò)“我以為，中國(guó)歷史上最激動(dòng)人心的工程不是長(zhǎng)城，而是都江堰。 ” （ 1）中國(guó)文化吸引世界眼光 （ 2）城市綜合環(huán)境基礎(chǔ)良好 一方面，都江堰生態(tài)環(huán)境絕佳，“山、水、堰”自然景觀獨(dú)特，積累了深厚的歷史文化底蘊(yùn)，地域特色突出，另一方面城市配套設(shè)施較為完善，擁有高爾夫球場(chǎng)等高端休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，形成了具有魅力的旅游環(huán)境、休閑度假環(huán)境和生態(tài)人居環(huán)境，著名 IT企業(yè)東軟集團(tuán)也選擇了青城山作為在國(guó)內(nèi)的第三家軟件教育基地，并出現(xiàn)了高山流水等一批受到市場(chǎng)追捧的高端物業(yè)。 青城山高爾夫 東軟 IT教育基地 高端項(xiàng)目的集中高調(diào)亮相，預(yù)示著高端的都江堰正浮出水面，城市的價(jià)值未來(lái)將得到無(wú)限釋放。 （ 3）都江堰未來(lái)價(jià)值釋放無(wú)限 青城山－都江堰正在打造世界級(jí)休閑度假旅游區(qū)，形成水文化、道文化展示與體驗(yàn)之地，當(dāng)前主要有三個(gè)重點(diǎn)方向。 ?一是重點(diǎn)品牌，把都江堰、青城山建成國(guó)家 5A級(jí)景區(qū)，虹口、翠月湖建成國(guó)家4A級(jí)景區(qū)； ?二是重大文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，修建都江堰水文化博物館、青城山道文化博物館和中國(guó)道教學(xué)院成都分院，攝制電視連續(xù)劇 《 千秋偉業(yè) ——蜀郡守李冰 》 ，包裝開(kāi)發(fā)青城洞經(jīng)音樂(lè)，策劃運(yùn)作 “ 道解都江堰 ” 大型實(shí)景演出； ?三是重要文化節(jié)事活動(dòng)，李冰文化節(jié)、中國(guó)文化遺產(chǎn)日 都江堰文化遺產(chǎn)周、2023中國(guó)（都江堰）首屆網(wǎng)絡(luò)音樂(lè)節(jié)、道教文化節(jié)等活動(dòng)層出不窮。 ?此外，正在推進(jìn)的項(xiàng)目還有市區(qū)的特色太平水街、 700畝侏羅紀(jì)溫泉公園；堰區(qū) 1500畝旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目（中海）、青城山的東軟學(xué)院、北大青鳥(niǎo)軟件基地、中唱公司影視基地；玉堂新區(qū) 4平方公里高檔旅游休閑區(qū)（中信公司）。 養(yǎng)生時(shí)代到來(lái) 改革開(kāi)放 30年來(lái)，中國(guó)老板階層一直處于高速發(fā)展時(shí)期，但環(huán)境污染、工作壓力過(guò)大、競(jìng)爭(zhēng)加劇同時(shí)帶來(lái)生理、心理的亞健康，明顯影響工作效能和生活質(zhì)量，極易導(dǎo)致精神心理疾患，嚴(yán)重亞健康可造成英年早逝，這就是造成王均瑤現(xiàn)象的禍?zhǔn)?。亞健康已成為全社?huì)共同面對(duì)的課題，老板們?cè)趯?shí)現(xiàn)原始積累之后開(kāi)始尋求可待續(xù)發(fā)展，休閑越來(lái)越朝著 “ 養(yǎng)生 ”功能升級(jí)， “ 身體 ” 和 “ 心靈 ” 的雙重養(yǎng)生越來(lái)越被高端化人群追捧，養(yǎng)生時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 高端養(yǎng)生市場(chǎng)龐大 我國(guó)亞健康人群發(fā)生率在 45％ — 70％，發(fā)生年齡主要在 35— 60歲。其中中年知識(shí)分子和從事腦力勞動(dòng)為主的白領(lǐng)人士、領(lǐng)導(dǎo)干部、企業(yè)家、影視明星是亞健康高發(fā)的人群。因此高端養(yǎng)生市場(chǎng)非常龐大，特別是高端市場(chǎng)需求亟待去滿(mǎn)足。 養(yǎng)生時(shí)代呼喚養(yǎng)生城市 隨著養(yǎng)