xx項目總體策劃方案-wenkub
2023-05-07 22:32:16 本頁面
【正文】 XX商住樓——其中需要說明的是，XXX大廈目前只采用出租方式經(jīng)營而不再出售，XXX大廈目前只出售而不出租，上表中列出它們的租金或售價是這些樓盤以前執(zhí)行的租金或售價，可以作為參考。（四）區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域內(nèi)寫字樓市場總體分析本項目所在區(qū)域為某市政府機關(guān)集聚地，靠近火車站，交通便利。大部分商戶認為，只要XXX商場的經(jīng)營能夠得以改善，他們對該區(qū)域商業(yè)的重新崛起還是充滿信心的?？梢猿醪脚袛嘣搮^(qū)域超市輕度不飽和。結(jié)果如下表：超市名稱每月營業(yè)額（萬元）營業(yè)面積（m2）單位面積營業(yè)額（元）人民商場超市31021001476XXX萬暢超市30220001512萬隆經(jīng)七路店76800945萬隆小緯二路店1517002160萬隆館驛街店8400189益康百姓超市381402700共計88561401441同時，根據(jù)對居民的調(diào)查分析，該區(qū)域居民家庭月消費品支出金額大約為521元，被調(diào)查者的平均年齡為35歲。（2）各超市客流量分析從超市的客流量分析，沃爾瑪以其超強的品牌吸引力招徠了最多的顧客。除此之外，對我公司項目有間接影響的商業(yè)網(wǎng)點有沃爾瑪、銀座、嘉華、華聯(lián)和大潤發(fā)的天橋店。四、區(qū)域市場現(xiàn)狀判斷（一）本區(qū)域商圈范圍界定本區(qū)域商圈范圍可以向東、向北和向南延伸，東面可與人防地下商城、人民商場相連接，南面可以接上經(jīng)七路的繁華地段，北面可以連通到火車站。XX路：城市主干道，雙向六車道，車流量約41輛/分鐘，有10條公交線路。以經(jīng)營服裝、古文化用品、休閑娛樂、小吃等為主。（二）區(qū)域人文環(huán)境分析本區(qū)域為某市的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡陋用房。由于泉城路商業(yè)街的商圈優(yōu)勢逐步突出，加上該區(qū)域內(nèi)人民商場、XXX商場的營業(yè)狀況每況愈下，商業(yè)中心逐步轉(zhuǎn)移到泉城路區(qū)域。（四）結(jié)論某市近年來，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，商品市場繁榮興旺，人民的生活水平不斷提高，居民購買力不斷增強。2003年，城市市區(qū)居民人均可支配收入為11013元，%；人均消費性支出8395元，%。‰，‰，‰，%。按經(jīng)濟類型分，%；集體經(jīng)濟零售額78億元，%；，%；其他經(jīng)濟零售額69億元，%。%；原材料、燃料、%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23632元（按現(xiàn)行匯率折算為2855美元），%。（五）樣本量商場/超市：8個寫字樓：6個目標客戶（問卷）：350份（六）調(diào)查時間：2004年5月25日~6月9日（七）研究方法：定性分析與定量分析相結(jié)合二、本項目經(jīng)濟環(huán)境分析（一）2003年某市整體經(jīng)濟發(fā)展狀況2003年，某市國民經(jīng)濟快速發(fā)展。XXX項目總體策劃方案第一部分：項目市場調(diào)查報告一、調(diào)查說明（一）調(diào)查目的確定XXX項目區(qū)域概況，確定項目的市場定位，搞清在開發(fā)中不清楚的問題，對項目的可行性進行分析，并對項目的規(guī)劃設(shè)計提供建議和構(gòu)想。經(jīng)初步核算，%。同時，某市物價水平平穩(wěn)回升。經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要困難和問題是：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐不快；外向經(jīng)濟依然薄弱；就業(yè)壓力仍然較大；城鄉(xiāng)居民收入差距擴大；社會保障體系尚需完善；保障水平有待提高等。%。全市男女性比例為102：100。%；，%。這為本項目的開發(fā)提供了良好的大環(huán)境。以XXX商場和人民商場為兩極，由經(jīng)四路地下商城相連接而組成的商業(yè)帶，成為某市的亞商業(yè)圈。社區(qū)環(huán)境較差，衛(wèi)生狀況不佳。XX路：城市主干道，緯二路以西為雙向四車道，以東為雙向六車道車流量為45輛/分鐘，有12條公交線路。道路比較完善，交通較為便利XX路：城市次干道，雙向兩車道，車流量約為27輛/分鐘。本區(qū)域商圈的范圍基本上就是以經(jīng)四路東段為主，以人民商場和XXX商場為兩端，輻射周圍區(qū)域的。其中，沃爾瑪超市在泉城路，銀座購物廣場在濼源大街，嘉華商場在，華聯(lián)商場在，大潤發(fā)天橋店在堤口路。在本項目的區(qū)域內(nèi)，人民商場的客流最多，其次是XXX區(qū)域的萬隆超市和萬暢超市。由此可知，該區(qū)域居民人均月消費品支出金額約為200元。（三）本區(qū)域商業(yè)前景分析區(qū)域內(nèi)商戶對其商業(yè)前景的看法在該區(qū)域內(nèi)，%，%，%的商戶認為該區(qū)域的商業(yè)前景一般，與過去相比有很大的差距。居民對該區(qū)域商業(yè)前景的看法根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果，居民對該區(qū)域的商業(yè)前景還是比較樂觀的。區(qū)域內(nèi)集聚了明珠國際商務(wù)港、匯寶大廈、魯能大廈等一大批高檔的寫字樓，加上區(qū)域內(nèi)的山東賓館、某賓館、金橋賓館、山東郵電賓館等以及多達57個的金融網(wǎng)點，使得整個城市的人流、物流、資金流匯集于此，從而推動該區(qū)域成為某市的CBD商務(wù)中心。其余樓盤的租金和售價都是目前正在執(zhí)行的價位。寫字樓市場前景從該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅淖馐矍闆r分析，總體上看寫字樓的市場前景還是比較好的。五、區(qū)域消費者行為分析（一）區(qū)域消費者的人口規(guī)模及分布本項目位于某市的市中區(qū)，是某市的老城區(qū)之一。就本項目所輻射的區(qū)域而言，要高于市中區(qū)的平均水平。居民家庭月消費零售商品金額分析由下圖可以分析，%，區(qū)域居民家庭每月平均消費零售商品的金額為521元，大體上等于平均每周購物次數(shù)與每次購物金額乘積的四倍。同時，零售業(yè)的迅速發(fā)展使得居民能夠在最近的地方買到理想的商品。其次，%的居民習(xí)慣于步行去購物，26%的居民會騎自行車去逛商場。本項目臨近主干道，共有22條公交線路能夠直接到達XXX，這對開發(fā)商鋪來說是得天獨厚的優(yōu)勢。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計，該區(qū)域內(nèi)每年人均超市消費金額近2400元。由于XX
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