長(zhǎng)沙順天項(xiàng)目總體策劃思路-wenkub
2023-07-19 11:32:54 本頁(yè)面
【正文】 發(fā)的 項(xiàng)目所在商圈暫住及常住人口數(shù)據(jù)？ 項(xiàng)目所在商圈暫住及常住人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)？ 八、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 成本優(yōu)勢(shì)：可由發(fā)展商聯(lián)合開福區(qū)政府合作開發(fā)，由于地理位置偏離城區(qū)，拆遷成本較低，前期開發(fā)成本可望得到有效控制，這 樣本項(xiàng)目可為所有商業(yè)合作伙伴（租客買客）提供更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的租金和售價(jià)。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)及本項(xiàng) 目在該區(qū)域的地位 隨著開福區(qū)政府等辦事機(jī)構(gòu)落戶金霞新區(qū)，該區(qū)域高素質(zhì)人口將快速增長(zhǎng)，同時(shí)本項(xiàng)目所在地因東二環(huán)和新世紀(jì)大道將成為長(zhǎng)沙北開發(fā)的熱土，加上開發(fā)區(qū)將規(guī)劃的大規(guī)模高消費(fèi)力人口，在長(zhǎng)沙北地區(qū)需要大的商業(yè)配套來支撐該區(qū)域人口的經(jīng)常性消費(fèi)。 旅游：項(xiàng)目較遠(yuǎn)的東邊有金鷹影視文化城、長(zhǎng)沙海底世界等，人流較旺。 五、項(xiàng)目周邊相關(guān)配套 市政：西邊為開福區(qū)政府及其它政府辦事機(jī)構(gòu)所在地，北邊為開發(fā)區(qū)。目前人流方面沒有保證，但隨著東二環(huán)與項(xiàng)目南邊新世紀(jì)大道的連接，加上開福氣區(qū)對(duì)該區(qū)域的重點(diǎn)開發(fā)，東邊將是吸引人流的主要管道之一。 項(xiàng)目北邊為撈刀河，但水位高過本項(xiàng)目較多，由于用來阻隔河水的河堤沒有經(jīng)過市政整修，黃泥、河草雜亂，需要花大力氣整治，但規(guī)劃得好，則可為本項(xiàng)目帶來景觀方面的附加值。 新的區(qū)政府和金霞新區(qū)的建設(shè) 表明政府對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域必須做熱做旺做強(qiáng)的決心 則本項(xiàng)目的成功與否 不僅對(duì)順天集團(tuán)而且對(duì)開福區(qū)的后續(xù)發(fā)展具有特殊的戰(zhàn)略意義 不能立足于一個(gè)普通開發(fā)商開發(fā)一個(gè)常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目 本 項(xiàng)目的運(yùn)作必須站在對(duì)整個(gè)開福區(qū)政府發(fā)展起拉動(dòng)作用的高度去考慮 同時(shí)它可以有效提升開福區(qū)及長(zhǎng)沙商業(yè)在湖南、中南乃至全國(guó)的影響力 也就是說 在本項(xiàng)目橫空出世前 外界還不太知道長(zhǎng)沙的開福區(qū)長(zhǎng)沙的商業(yè)還只是在長(zhǎng)沙出名 有了本項(xiàng)目 外界會(huì)因?yàn)楸卷?xiàng)目坐落在開福區(qū)而讓它在全國(guó)頻頻上鏡 同時(shí)因?yàn)橛辛吮卷?xiàng)目外界從此不敢小看長(zhǎng)沙的商業(yè) 提及長(zhǎng)沙北提及開福必提及本項(xiàng)目 提及長(zhǎng)沙商業(yè)必提及本項(xiàng)目 做現(xiàn)代商業(yè)的樣板和教科書 這就是本項(xiàng)目的高度 目 錄 《項(xiàng)目分析篇》 一、 項(xiàng)目規(guī)模 二、 項(xiàng)目地段及交通情況 三、 項(xiàng)目地塊地貌 情況 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 五、 項(xiàng)目周邊相關(guān)配套情況 六、 項(xiàng)目于所在區(qū)域地位 七、 項(xiàng)目商圈人口現(xiàn)狀及未來增長(zhǎng)預(yù)測(cè) 八、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 九、 項(xiàng)目劣勢(shì) 十、 項(xiàng)目威脅 十一、 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 《項(xiàng)目市場(chǎng)篇》 一、 長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 二、 長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析 三、 長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 四、 相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 《項(xiàng)目定位篇》 一、 項(xiàng)目商業(yè)定位的原則 二、 項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)檔次定位 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 五、 項(xiàng)目主題形象定位 六、 項(xiàng)目主題形象的演繹 《項(xiàng)目規(guī)劃篇》 一 、 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 二、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 四、 商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 五、 商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì) 六、 商業(yè)板塊內(nèi)部交通組織設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 《營(yíng)銷推廣篇》 一、 總體原則 二、 操作步驟 三、 具體執(zhí)行時(shí)間安排 《項(xiàng)目效益篇》 一、 社會(huì)效益分析 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 后語 《項(xiàng)目分析篇》 本篇解決以下問題；是個(gè)什么樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目自身情況如何？初步分析項(xiàng)目有何優(yōu)劣勢(shì)？ 一、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地約 1100 畝，實(shí)際可使用面積約 900 畝（折合約 60 萬平方米） 二、項(xiàng) 目地段及交通情況 目前及未來總體情況：項(xiàng)目位于伍家?guī)X以北，被火車道分隔為一個(gè)獨(dú)立的僻靜處，目前屬于城郊結(jié)合部的一個(gè)不起眼的地塊，但隨著東二環(huán)開通、新世紀(jì)大道即將建成、項(xiàng)目南邊家居城動(dòng)工，特別是開福區(qū)中心區(qū)的北移，本項(xiàng)目所在地有可能成為北商圈不可忽視的一個(gè)地方，由于該地塊目前還是一片空白，好畫最新最美的藍(lán)圖。 交通情況 全方位繞城交通干線：二環(huán)路、三環(huán)路 周邊南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周邊東西走向主干道：新世紀(jì)大道、麗臣路 可達(dá)公交線路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（長(zhǎng)沙最大水路港口） 、湘江二橋從項(xiàng)目西南方向連接岳麓區(qū)，三汊磯大橋從項(xiàng)目西北方向接通二環(huán)路，月亮島大橋從經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)接通三環(huán)路。 項(xiàng)目西邊為鐵路與南北主干道隔開，這使本項(xiàng)目一方面受火車噪聲影響很大，另一方面由于 只能通過鐵道路軌下的涵洞進(jìn)入本項(xiàng)目所在地，交通較為不便，必須在消除火車噪聲影響及多開拓涵洞入口、改善交通瓶頸方面下工夫。 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 除項(xiàng)目北邊具備撈刀河景觀之外，其余三面均無良好景觀，這讓本項(xiàng)目單純做住宅 區(qū)變得困難，尤其是項(xiàng)目靠火車道的西邊，火車擾民成為做住宅的硬傷，而規(guī)劃為商業(yè)則受此影響不大。 教育：往北有著名的周南中學(xué)。 休閑：區(qū)域休閑設(shè)施較少。 本項(xiàng)目如果順勢(shì)而出，未來將很容易成為長(zhǎng)沙北商業(yè)的龍頭，從而與一批專業(yè)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)形成伍家?guī)X北商圈。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務(wù)的質(zhì)量和內(nèi)容，讓項(xiàng)目的附加值大幅提升，從而實(shí)現(xiàn)來此消費(fèi)的消費(fèi)者滿意，反過來支持商家的經(jīng)營(yíng)。 九、項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項(xiàng)目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動(dòng)人口集結(jié)的可能性，因此無論是常住消費(fèi)人口還是流動(dòng)消費(fèi)人口目前都是制約該區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺少的根本原因。 十、項(xiàng)目威脅： 綜合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，項(xiàng)目的威脅既來自市區(qū)眾多商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又來自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個(gè)超越以上兩大威脅的機(jī)會(huì)點(diǎn)，本項(xiàng)目才有可能成功。 以超越長(zhǎng)沙所有商業(yè)項(xiàng)目、填補(bǔ)長(zhǎng)沙商業(yè)空白的高標(biāo)準(zhǔn)定位來規(guī)劃本項(xiàng)目，則可把該項(xiàng)目放在對(duì)所有長(zhǎng)沙消費(fèi)者一網(wǎng)打盡同時(shí)還可有效吸引長(zhǎng)沙之外的旅游性消費(fèi)者的絕對(duì)高度，從而杜絕把消費(fèi)群局限于項(xiàng)目區(qū)域（目前該區(qū)域消費(fèi)力不足）難以支持本項(xiàng) 目的危險(xiǎn)，同
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