長沙順天項目總體策劃思路-wenkub
2023-07-19 11:32:54 本頁面
【正文】 發(fā)的 項目所在商圈暫住及常住人口數(shù)據(jù)？ 項目所在商圈暫住及常住人口增長預測？ 八、項目優(yōu)勢 成本優(yōu)勢：可由發(fā)展商聯(lián)合開福區(qū)政府合作開發(fā)，由于地理位置偏離城區(qū)，拆遷成本較低，前期開發(fā)成本可望得到有效控制，這 樣本項目可為所有商業(yè)合作伙伴（租客買客）提供更具市場競爭力的租金和售價。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展預測及本項 目在該區(qū)域的地位 隨著開福區(qū)政府等辦事機構(gòu)落戶金霞新區(qū)，該區(qū)域高素質(zhì)人口將快速增長，同時本項目所在地因東二環(huán)和新世紀大道將成為長沙北開發(fā)的熱土，加上開發(fā)區(qū)將規(guī)劃的大規(guī)模高消費力人口，在長沙北地區(qū)需要大的商業(yè)配套來支撐該區(qū)域人口的經(jīng)常性消費。 旅游：項目較遠的東邊有金鷹影視文化城、長沙海底世界等，人流較旺。 五、項目周邊相關(guān)配套 市政：西邊為開福區(qū)政府及其它政府辦事機構(gòu)所在地，北邊為開發(fā)區(qū)。目前人流方面沒有保證，但隨著東二環(huán)與項目南邊新世紀大道的連接，加上開福氣區(qū)對該區(qū)域的重點開發(fā)，東邊將是吸引人流的主要管道之一。 項目北邊為撈刀河，但水位高過本項目較多，由于用來阻隔河水的河堤沒有經(jīng)過市政整修，黃泥、河草雜亂，需要花大力氣整治，但規(guī)劃得好，則可為本項目帶來景觀方面的附加值。 新的區(qū)政府和金霞新區(qū)的建設(shè) 表明政府對本項目所處區(qū)域必須做熱做旺做強的決心 則本項目的成功與否 不僅對順天集團而且對開福區(qū)的后續(xù)發(fā)展具有特殊的戰(zhàn)略意義 不能立足于一個普通開發(fā)商開發(fā)一個常規(guī)地產(chǎn)項目 本 項目的運作必須站在對整個開福區(qū)政府發(fā)展起拉動作用的高度去考慮 同時它可以有效提升開福區(qū)及長沙商業(yè)在湖南、中南乃至全國的影響力 也就是說 在本項目橫空出世前 外界還不太知道長沙的開福區(qū)長沙的商業(yè)還只是在長沙出名 有了本項目 外界會因為本項目坐落在開福區(qū)而讓它在全國頻頻上鏡 同時因為有了本項目外界從此不敢小看長沙的商業(yè) 提及長沙北提及開福必提及本項目 提及長沙商業(yè)必提及本項目 做現(xiàn)代商業(yè)的樣板和教科書 這就是本項目的高度 目 錄 《項目分析篇》 一、 項目規(guī)模 二、 項目地段及交通情況 三、 項目地塊地貌 情況 四、 項目周邊環(huán)境情況 五、 項目周邊相關(guān)配套情況 六、 項目于所在區(qū)域地位 七、 項目商圈人口現(xiàn)狀及未來增長預測 八、 項目優(yōu)勢 九、 項目劣勢 十、 項目威脅 十一、 項目機會 《項目市場篇》 一、 長沙總體經(jīng)濟情況分析 二、 長沙商業(yè)市場分析 三、 長沙消費者商業(yè)消費行為分析 四、 相關(guān)重要因素對本項目的影響分析 《項目定位篇》 一、 項目商業(yè)定位的原則 二、 項目商業(yè)品質(zhì)檔次定位 三、 項目市場定位 四、 項目目標客戶群定位 五、 項目主題形象定位 六、 項目主題形象的演繹 《項目規(guī)劃篇》 一 、 項目開發(fā)節(jié)奏 二、 項目設(shè)計理念 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 四、 商業(yè)板塊建筑風格 五、 商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)計 六、 商業(yè)板塊內(nèi)部交通組織設(shè)計 七、 項目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 《營銷推廣篇》 一、 總體原則 二、 操作步驟 三、 具體執(zhí)行時間安排 《項目效益篇》 一、 社會效益分析 二、 經(jīng)濟效益分析 后語 《項目分析篇》 本篇解決以下問題；是個什么樣的項目？項目自身情況如何？初步分析項目有何優(yōu)劣勢？ 一、項目規(guī)模：項目占地約 1100 畝，實際可使用面積約 900 畝（折合約 60 萬平方米） 二、項 目地段及交通情況 目前及未來總體情況：項目位于伍家?guī)X以北，被火車道分隔為一個獨立的僻靜處，目前屬于城郊結(jié)合部的一個不起眼的地塊，但隨著東二環(huán)開通、新世紀大道即將建成、項目南邊家居城動工，特別是開福區(qū)中心區(qū)的北移，本項目所在地有可能成為北商圈不可忽視的一個地方，由于該地塊目前還是一片空白，好畫最新最美的藍圖。 交通情況 全方位繞城交通干線：二環(huán)路、三環(huán)路 周邊南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周邊東西走向主干道：新世紀大道、麗臣路 可達公交線路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（長沙最大水路港口） 、湘江二橋從項目西南方向連接岳麓區(qū)，三汊磯大橋從項目西北方向接通二環(huán)路，月亮島大橋從經(jīng)濟開發(fā)區(qū)接通三環(huán)路。 項目西邊為鐵路與南北主干道隔開，這使本項目一方面受火車噪聲影響很大，另一方面由于 只能通過鐵道路軌下的涵洞進入本項目所在地，交通較為不便，必須在消除火車噪聲影響及多開拓涵洞入口、改善交通瓶頸方面下工夫。 四、項目周邊環(huán)境情況 除項目北邊具備撈刀河景觀之外，其余三面均無良好景觀，這讓本項目單純做住宅 區(qū)變得困難，尤其是項目靠火車道的西邊，火車擾民成為做住宅的硬傷，而規(guī)劃為商業(yè)則受此影響不大。 教育：往北有著名的周南中學。 休閑：區(qū)域休閑設(shè)施較少。 本項目如果順勢而出，未來將很容易成為長沙北商業(yè)的龍頭，從而與一批專業(yè)市場、物流市場形成伍家?guī)X北商圈。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務的質(zhì)量和內(nèi)容，讓項目的附加值大幅提升，從而實現(xiàn)來此消費的消費者滿意，反過來支持商家的經(jīng)營。 九、項目劣勢 項目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動人口集結(jié)的可能性，因此無論是常住消費人口還是流動消費人口目前都是制約該區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺少的根本原因。 十、項目威脅： 綜合項目優(yōu)劣勢，項目的威脅既來自市區(qū)眾多商業(yè)競爭對手，又來自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個超越以上兩大威脅的機會點，本項目才有可能成功。 以超越長沙所有商業(yè)項目、填補長沙商業(yè)空白的高標準定位來規(guī)劃本項目，則可把該項目放在對所有長沙消費者一網(wǎng)打盡同時還可有效吸引長沙之外的旅游性消費者的絕對高度，從而杜絕把消費群局限于項目區(qū)域（目前該區(qū)域消費力不足）難以支持本項 目的危險，同
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