【正文】 15人口毛密度人/hm178。地下中水建筑面積萬(wàn)m178。　①住宅建筑面積萬(wàn)m178。/hm178。/hm178。/hm178。地下建筑面積萬(wàn)m178。地下儲(chǔ)藏建筑面積萬(wàn)m178。?、僮≌ㄖ娣e萬(wàn)m178。方案四：六、七地塊村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會(huì)成立公司摘牌后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛方案五：六、七地塊村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會(huì)摘牌成立公司后進(jìn)行開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目各地塊用地性質(zhì)及可規(guī)劃面積見(jiàn)下表：地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)市政商業(yè)居住面積（畝）本方案針對(duì)六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地塊自行開(kāi)發(fā)提出五種方案(四地塊為市政公共用地,暫不考慮)。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開(kāi)發(fā)用地。開(kāi)發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會(huì)福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。南胡舊村改造項(xiàng)目總體策劃方案一、 濟(jì)南市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述濟(jì)南市總體規(guī)劃是以“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”為城市發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施沿經(jīng)十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿”帶動(dòng)戰(zhàn)略，形成現(xiàn)代化的城市建設(shè)管理體系，進(jìn)一步提升城市建設(shè)管理水平，爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家環(huán)保模范城”、“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。以舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動(dòng)周邊開(kāi)發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，并以此帶動(dòng)新區(qū)開(kāi)發(fā)和老城提升，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會(huì)城市新形象。該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。方案一：六、七地塊村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。村民安置生活保障（地塊六、七、八）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1652/5286總建筑面積萬(wàn)m178。②配套公建面積萬(wàn)m178。地下中水建筑面積萬(wàn)m178。住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm178。地上總?cè)莘e率萬(wàn)m178。居住地上容積率萬(wàn)m178。建筑密度%綠地率%40居住停車率%80居住停車位輛1321地面停車率%居住地面停車位輛141統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1104/3533總建筑面積萬(wàn)m178。②配套公建面積萬(wàn)m178。二、非配套建筑面積萬(wàn)m178。651住宅建筑套密度（凈）套/hm178。/hm178。　一、居住、配套建筑面積萬(wàn)m178。地下建筑面積萬(wàn)m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬(wàn)m178。266住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m178。地下總?cè)莘e率萬(wàn)m178?？偨ㄖ娣e萬(wàn)m178?？梢?guī)劃用地萬(wàn)m178。地上總?cè)莘e率1地下總?cè)莘e率建筑密度%綠地率%35停車位個(gè) 統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量總用地萬(wàn)m178。地下建筑面積萬(wàn)m178。將來(lái)必定成為濟(jì)南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。隨著濟(jì)南市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)城的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在逐年增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，2007年，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的整體走勢(shì)，供求雙方不斷得到加強(qiáng)，土地政策控制更加嚴(yán)格，市政利好消息不斷推出，這都顯示市場(chǎng)中存在對(duì)價(jià)格的有利支持因素，這種市場(chǎng)形勢(shì)在近期內(nèi)不會(huì)有太大的變化。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值，又能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會(huì)福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心?！　∝?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局22日宣布，決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。目前杭州、西安、長(zhǎng)沙、廈門、上海等城市紛紛出臺(tái)樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購(gòu)房的相關(guān)稅費(fèi)、為購(gòu)房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、延長(zhǎng)還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購(gòu)買商品房可辦理戶口等。保守的城市文化使得濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不是很活躍，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最欠缺的就是成交量，與省會(huì)城市身份明顯不匹配。去年，全國(guó)房?jī)r(jià)瘋張的時(shí)候，濟(jì)南市房?jī)r(jià)雖然也出現(xiàn)了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房?jī)r(jià)，上漲幅度比較有限。今年以來(lái)濟(jì)南市的房?jī)r(jià)一直維持在一個(gè)水平線略有下降的狀態(tài)，今后濟(jì)南市房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)，也將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。212發(fā)展前景簡(jiǎn)析1）目前，財(cái)政部和人民銀行已經(jīng)就房貸政策和房地產(chǎn)稅率進(jìn)行了大幅調(diào)整，同時(shí)，國(guó)家關(guān)于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺(tái)以后，可能會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市有一定刺激作用，很可能帶動(dòng)一定量的銷售。這些項(xiàng)目增加的崗位基本都是白領(lǐng)階層。這是任何房地產(chǎn)公司無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。 研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里。重點(diǎn)發(fā)展電子制造業(yè)、IT服務(wù)與軟件、計(jì)算機(jī)、工業(yè)電子、汽車電子與電信基礎(chǔ)設(shè)備四大產(chǎn)業(yè)，主要承擔(dān)個(gè)別電子制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)電子、汽車電子、電信基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備等電子信息外延產(chǎn)業(yè)集群。 現(xiàn)代商貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃建筑面積200萬(wàn)平方米，是全市商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè)及市級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。有五星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應(yīng)配套等。E、建成商業(yè)情況齊魯軟件園項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)完成并投入使用，通過(guò)07年及08年的招商引資，目前該園區(qū)已經(jīng)全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)已建成40萬(wàn)平米寫字樓。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場(chǎng)南路從社區(qū)前經(jīng)過(guò)，交通出行便利，位于濟(jì)南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務(wù)設(shè)施，是濟(jì)南“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C．地塊內(nèi)土地較平整，六、七、八地塊全部屬于基本農(nóng)田用地，不存在拆遷問(wèn)題，一、二、三地塊拆遷由村委會(huì)組織自行拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及拆遷難度相對(duì)開(kāi)發(fā)商組織要容易。（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目起到進(jìn)一步提升作用。、舜華路規(guī)劃建設(shè)的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地成本非常低，對(duì)本項(xiàng)目公共建筑部分對(duì)外銷售和租賃形成極大威脅。（3）機(jī)會(huì)分析A． 濟(jì)南市政府對(duì)舊村改造的高度重視，必將對(duì)本項(xiàng)目有較大的優(yōu)惠政策，項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。H． 在燕山新區(qū)板塊內(nèi)，聚集了許多比之本項(xiàng)目更具有位置優(yōu)勢(shì)的高檔住宅項(xiàng)目。同時(shí)，08年10月份開(kāi)始面向濟(jì)南市民預(yù)售。綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本項(xiàng)目雖然存在一些劣勢(shì)，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)，與中潤(rùn)世紀(jì)城等公共建筑相比有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。制約因素 啟動(dòng)資金需要自籌，而且相當(dāng)部分要投入到村民安置房的建設(shè)，資金相對(duì)不足。 自籌資金的利用、。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售，相對(duì)來(lái)說(shuō)銷售不會(huì)很順利。方案三：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。 按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見(jiàn)下表六、七地塊投資估算序號(hào)　項(xiàng)目名稱單價(jià) （㎡/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建安造價(jià)住宅及附屬商業(yè)A1樓1560㎡ A2樓1420㎡ A3樓1630㎡ A4樓1645㎡ A5樓1540㎡ A6樓1645㎡ A7樓1640㎡ A8樓1645㎡ A9樓1645㎡ A10樓1540㎡ A11樓1540㎡ A12樓1540㎡ A13樓1540㎡ A14樓1540㎡ A15樓1560㎡ A16樓1560㎡ A17樓1450㎡ 小計(jì)　　 地下車庫(kù)2020㎡ 幼兒園、會(huì)所及衛(wèi)生站1200㎡ 小計(jì)　　 二道路園林道路、綠化、管