【正文】 內房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。故我們在這里單獨考慮七地塊商業(yè)用房出租，該部分成本3014萬元（13698*2200=3014萬），該部分商業(yè)用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元（365*13698*1=500萬），由以上分析可見，六年可收回成本（靜態(tài)投資回收期）。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表二編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅259985240136232儲藏室157825003商鋪109960004銷售合計286755營業(yè)稅%6所得稅利潤的25%7銷售收入本方案資金來源主要靠六地塊內房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來支撐。方案五：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售。方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。（含其成立的開發(fā)公司）參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。 政府給予的舊村改造政策對本項目的建設非常有利，要在3年內盡快用足政策，防止政策變動帶來的風險。三 開發(fā)方案的分析與選擇開發(fā)原則本項目不同于一般房地產考開發(fā)項目，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本項目前期產出投入比較小的特點。但該項目面對的主要是濟南市直機關公務員這類客戶群，估計對本項目影響不是很大。I． 中潤世紀城、名士豪庭等大型項目的開發(fā)，在規(guī)模、售價等因素上與本項目類似，項目面臨著較大的競爭壓力。（4）威脅分析F． 與北京、深圳、廣州等住宅產業(yè)較發(fā)達地區(qū)相比較，濟南市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度上將限制本項目的客戶群來源。H、資金方面的劣勢。，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠，規(guī)劃中的劉智遠路尚未形成，銷售會受到一定影響。同時，村委會（含其置業(yè)公司）作為開發(fā)主體實施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對開發(fā)商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地成本。2）商業(yè)市場分析根據(jù)以上周邊商業(yè)建設及計劃建設情況，南胡舊村改造項目中三、五商業(yè)用房不宜過早開工，應在居住區(qū)建設過程中作為專題進行深入研究。環(huán)?？萍紙@區(qū)已建成并投入使用，目前該項目物業(yè)基本銷售完畢?？偨ㄖ娣e38萬平方米。B、黃金時代廣場位于燕山新區(qū)B地塊范圍內，黃金置業(yè)集團計劃建設商務寫字樓及酒店式公寓40萬平米，年底8萬平米計劃開工建設。以浪潮集團軟件研發(fā)與技術試驗為主，一期工程已經開工。研發(fā)區(qū)規(guī)劃利用現(xiàn)有資源，發(fā)展IT服務和軟件產業(yè)集群，區(qū)內劃分為核心發(fā)展、孵化支撐、產業(yè)輻射三大產業(yè)版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發(fā)基地、總部基地、IT服務與軟件基地、創(chuàng)業(yè)示范基地等六類研發(fā)產業(yè)基地，并建設與之配套的商業(yè)生活配套設施。22 項目周邊商業(yè)市場研究。3）本項目的競爭優(yōu)勢所在本項目開發(fā)建設不同于其他商業(yè)地產項目，在土地成本上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實際上對與本項目的開發(fā)主體南胡村委會來說，在一、二、三、五地塊上土地成本僅僅為上繳國家的土地出讓金的20%。2）高新區(qū)范圍內CIIIC園區(qū)的建設，知識經濟總部基地的建設以及浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院的建設將帶來大量的就業(yè)崗位。其次，市場比較小，規(guī)模一直沒有做大。政策‘救市’行為，卻向消費者傳達了一個重要的信號，國家要穩(wěn)定房地產發(fā)展的態(tài)度很明顯，有利于恢復購房者的置業(yè)信心。濟南市相關部門正在進行一輪關于“救市”的摸底調查。而國家住房和城鄉(xiāng)建設部此前也公開表示，地方政府有調控樓市的自由度。目前國家對宏觀經濟調控以及世界性金融危機影響到了房地產市場，今年的房地產市場最不缺乏焦點話題，在經歷了“拐點論”、“降價論”、“斷供論”等風波、論調之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺，“救市論”成為房地產業(yè)內外爭論的又一個熱點。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術產業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。2）宏觀經濟形勢對房地產市場的影響房地產業(yè)與國民經濟有著密切的關聯(lián)性，作為房地產重要內容的住宅建設，對促進經濟增長具有舉足輕重的作用。住宅、辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長態(tài)勢，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長，空置面積有所下降，市場呈良性發(fā)展，市場預期看好，但風險加大。“九五”期間，濟南市城市住宅建設突飛猛進，共開發(fā)建設住宅面積900余萬平方米，年平均開發(fā)建設180萬平方米。周圍有高新區(qū)政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學院、知識經濟總部基地、浪潮工業(yè)園、山東省立醫(yī)院、計劃建設的CIIC園區(qū)、大小漢峪及北胡村舊村改造項目、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設、成熟社區(qū)黃金時代等?？偨ㄖ娣e萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。建筑密度%綠地率%37居住停車率%80居住停車位輛572地面停車率%居住地面停車位輛60統(tǒng)征儲備用地（地塊三）主要技術經濟指標項目單位數(shù)量總用地萬m178。地上總容積率萬m178。住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm178。地下中水建筑面積萬m178?！、僮≌ㄖ娣e萬m178。/hm178。/hm178。地下建筑面積萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。居住地下容積率萬m178。地下總容積率萬m178。215住宅建筑面積凈密度萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。方案三：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。其中六、七、小區(qū)內部包括1124層的高層住宅及地下停車場、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會所等，小區(qū)建成后將成為濟南市便捷舒適的現(xiàn)代生活典范。本項目由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術產業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。二 項目所在區(qū)域在城市中的地位分析 濟南高新區(qū)南胡舊村改造工程（以下簡稱南胡舊村改造工程）位于濟南東部新城高新開發(fā)區(qū)，鳳凰路西，旅游路路北，體育場南路以南。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路從門前經過。方案二：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，一地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛?！∫?、居住、配套建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178。二、非配套建筑面積萬m178。689住宅建筑套密度（凈）套/hm178。/hm178。/hm178。　一、居住、配套建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。279住宅建筑面積凈密度萬m178。地下總容積率萬m178。　地上建筑面積萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。/hm178。/hm178。　地上建筑面積萬m178。總建筑面積萬m178?？梢?guī)劃用地萬m178。地上總容積率地下總容積率建筑密度%綠地率%35停車位個本項目在濟南市的東部新城區(qū)的核心部位，是濟南市總體規(guī)劃“東拓”發(fā)展戰(zhàn)略前沿，規(guī)劃漢峪片區(qū)的中心地帶。項目市場分析及市場定位21項目周邊市場整體評價及發(fā)展前景簡析211周邊市場整體分析1）濟南市城市住宅和房地產開發(fā)現(xiàn)狀九十年代以來，濟南市的經濟發(fā)展水平和速度都高于全國的平均水平，住宅建設也迅速發(fā)展，一大批布局合理、設計新穎 、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，城區(qū)居民的居住條件進一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃氣、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎設施也日趨完善。就目前情況來看濟南市房地產業(yè)進入高速增長期，房地產投資和供應量急劇放大。這些都為本舊居改造項目的成功運作提供了良好的機遇，該項目也將有良好的市場前景。宏觀經濟政策要求房地產業(yè)在新的形勢下要有一個較大的發(fā)展。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務中心建設，帶動周邊開發(fā)，配套完善服務設施，建成以行政辦公