【正文】 內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。故我們在這里單獨考慮七地塊商業(yè)用房出租，該部分成本3014萬元（13698*2200=3014萬），該部分商業(yè)用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元（365*13698*1=500萬），由以上分析可見，六年可收回成本（靜態(tài)投資回收期）。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表二編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅259985240136232儲藏室157825003商鋪109960004銷售合計286755營業(yè)稅%6所得稅利潤的25%7銷售收入本方案資金來源主要靠六地塊內(nèi)房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來支撐。方案五：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售。方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。（含其成立的開發(fā)公司）參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。 政府給予的舊村改造政策對本項目的建設(shè)非常有利，要在3年內(nèi)盡快用足政策，防止政策變動帶來的風(fēng)險。三 開發(fā)方案的分析與選擇開發(fā)原則本項目不同于一般房地產(chǎn)考開發(fā)項目，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本項目前期產(chǎn)出投入比較小的特點。但該項目面對的主要是濟南市直機關(guān)公務(wù)員這類客戶群，估計對本項目影響不是很大。I． 中潤世紀城、名士豪庭等大型項目的開發(fā)，在規(guī)模、售價等因素上與本項目類似，項目面臨著較大的競爭壓力。（4）威脅分析F． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達地區(qū)相比較，濟南市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度上將限制本項目的客戶群來源。H、資金方面的劣勢。，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠，規(guī)劃中的劉智遠路尚未形成，銷售會受到一定影響。同時，村委會（含其置業(yè)公司）作為開發(fā)主體實施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對開發(fā)商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地成本。2）商業(yè)市場分析根據(jù)以上周邊商業(yè)建設(shè)及計劃建設(shè)情況，南胡舊村改造項目中三、五商業(yè)用房不宜過早開工，應(yīng)在居住區(qū)建設(shè)過程中作為專題進行深入研究。環(huán)保科技園區(qū)已建成并投入使用，目前該項目物業(yè)基本銷售完畢?？偨ㄖ娣e38萬平方米。B、黃金時代廣場位于燕山新區(qū)B地塊范圍內(nèi)，黃金置業(yè)集團計劃建設(shè)商務(wù)寫字樓及酒店式公寓40萬平米，年底8萬平米計劃開工建設(shè)。以浪潮集團軟件研發(fā)與技術(shù)試驗為主，一期工程已經(jīng)開工。研發(fā)區(qū)規(guī)劃利用現(xiàn)有資源，發(fā)展IT服務(wù)和軟件產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)內(nèi)劃分為核心發(fā)展、孵化支撐、產(chǎn)業(yè)輻射三大產(chǎn)業(yè)版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發(fā)基地、總部基地、IT服務(wù)與軟件基地、創(chuàng)業(yè)示范基地等六類研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，并建設(shè)與之配套的商業(yè)生活配套設(shè)施。22 項目周邊商業(yè)市場研究。3）本項目的競爭優(yōu)勢所在本項目開發(fā)建設(shè)不同于其他商業(yè)地產(chǎn)項目，在土地成本上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實際上對與本項目的開發(fā)主體南胡村委會來說，在一、二、三、五地塊上土地成本僅僅為上繳國家的土地出讓金的20%。2）高新區(qū)范圍內(nèi)CIIIC園區(qū)的建設(shè)，知識經(jīng)濟總部基地的建設(shè)以及浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院的建設(shè)將帶來大量的就業(yè)崗位。其次，市場比較小，規(guī)模一直沒有做大。政策‘救市’行為，卻向消費者傳達了一個重要的信號，國家要穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度很明顯，有利于恢復(fù)購房者的置業(yè)信心。濟南市相關(guān)部門正在進行一輪關(guān)于“救市”的摸底調(diào)查。而國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前也公開表示，地方政府有調(diào)控樓市的自由度。目前國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控以及世界性金融危機影響到了房地產(chǎn)市場，今年的房地產(chǎn)市場最不缺乏焦點話題，在經(jīng)歷了“拐點論”、“降價論”、“斷供論”等風(fēng)波、論調(diào)之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺，“救市論”成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭論的又一個熱點。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。2）宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)聯(lián)性，作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容的住宅建設(shè)，對促進經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用。住宅、辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長態(tài)勢，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長，空置面積有所下降，市場呈良性發(fā)展，市場預(yù)期看好，但風(fēng)險加大?！熬盼濉逼陂g，濟南市城市住宅建設(shè)突飛猛進，共開發(fā)建設(shè)住宅面積900余萬平方米，年平均開發(fā)建設(shè)180萬平方米。周圍有高新區(qū)政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學(xué)院、知識經(jīng)濟總部基地、浪潮工業(yè)園、山東省立醫(yī)院、計劃建設(shè)的CIIC園區(qū)、大小漢峪及北胡村舊村改造項目、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設(shè)、成熟社區(qū)黃金時代等?？偨ㄖ娣e萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。建筑密度%綠地率%37居住停車率%80居住停車位輛572地面停車率%居住地面停車位輛60統(tǒng)征儲備用地（地塊三）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目單位數(shù)量總用地萬m178。地上總?cè)莘e率萬m178。住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm178。地下中水建筑面積萬m178?！、僮≌ㄖ娣e萬m178。/hm178。/hm178。地下建筑面積萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。居住地下容積率萬m178。地下總?cè)莘e率萬m178。215住宅建筑面積凈密度萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。方案三：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。其中六、七、小區(qū)內(nèi)部包括1124層的高層住宅及地下停車場、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會所等，小區(qū)建成后將成為濟南市便捷舒適的現(xiàn)代生活典范。本項目由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。二 項目所在區(qū)域在城市中的地位分析 濟南高新區(qū)南胡舊村改造工程（以下簡稱南胡舊村改造工程）位于濟南東部新城高新開發(fā)區(qū)，鳳凰路西，旅游路路北，體育場南路以南。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路從門前經(jīng)過。方案二：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛?！∫?、居住、配套建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178。二、非配套建筑面積萬m178。689住宅建筑套密度（凈）套/hm178。/hm178。/hm178?！∫?、居住、配套建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。279住宅建筑面積凈密度萬m178。地下總?cè)莘e率萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。　地下停車建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178。/hm178。/hm178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178?？偨ㄖ娣e萬m178?？梢?guī)劃用地萬m178。地上總?cè)莘e率地下總?cè)莘e率建筑密度%綠地率%35停車位個本項目在濟南市的東部新城區(qū)的核心部位，是濟南市總體規(guī)劃“東拓”發(fā)展戰(zhàn)略前沿，規(guī)劃漢峪片區(qū)的中心地帶。項目市場分析及市場定位21項目周邊市場整體評價及發(fā)展前景簡析211周邊市場整體分析1）濟南市城市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀九十年代以來，濟南市的經(jīng)濟發(fā)展水平和速度都高于全國的平均水平，住宅建設(shè)也迅速發(fā)展，一大批布局合理、設(shè)計新穎 、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，城區(qū)居民的居住條件進一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃氣、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施也日趨完善。就目前情況來看濟南市房地產(chǎn)業(yè)進入高速增長期，房地產(chǎn)投資和供應(yīng)量急劇放大。這些都為本舊居改造項目的成功運作提供了良好的機遇，該項目也將有良好的市場前景。宏觀經(jīng)濟政策要求房地產(chǎn)業(yè)在新的形勢下要有一個較大的發(fā)展。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動周邊開發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公